Проект договора управления многоквартирным домом

---

Предлагаемый проект договора управления многоквартирным домом разработан с учетом нормативной правовой базы жилищного и иного законодательства по её состоянию на 15 октября 2016 года, а также сложившейся судебной практики по спорам, связанным с заключением, исполнением, расторжением, прекращением договора управления многоквартирным домом, и привлечением управляющих организаций к административной ответственности за нарушение прав потребителей.

Проект договора управления является полным и актуальным документом, который может быть применен для регулирования отношений сторон при управлении конкретным многоквартирным домом, в т.ч. путем выбора предложенных вариантов.

Проект договора управления может использоваться как практическое пособие для формирования Управляющей организацией конкретных положений договора управления под разные практические условия в необходимом и достаточном для Управляющей организации объеме.

Предлагаемый проект договора управления (Договора) разработан с учетом следующих основных условий:

1. Цель управления многоквартирным домом – его сохранение в существующем состоянии, отвечающем требованиям надлежащего содержания общего имущества (приводятся другие варианты).

2. Срок действия Договора – 5 лет.

3. Перечень работ, услуг утвержден на 5 лет с учетом включения в него непредвиденных работ и недопущения исключения из него минимального состава необходимых работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

4. Стоимость работ, услуг определена на каждый год действия Договора (в ценах на первый год действия Договора) с последующей ежегодной её индексацией.

5. Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на весь срок действия Договора от определяемого на каждый год размера планового финансирования работ, услуг с учетом индексации их стоимости и создания резервов на ремонт и на непредвиденные работы. Размер платы не подлежит дополнительному ежегодному его утверждению общим собранием собственников.

6. Порядок признания работ, услуг выполненными и оказанными установлен с учетом требований п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, а также особенностей и условий составления акта, форма которого утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр.

Экономия управляющей организации не уменьшает стоимость выполненных работ, оказанных услуг (приводятся другие варианты).

7. Работы по текущему ремонту общего имущества, а также непредвиденные работы, относящиеся к минимально-необходимым, выполняются за счет создаваемых Управляющей организацией резервов из средств, включаемых в плату за содержание жилого помещения, которые на конец каждого года действия Договора подлежат инвентаризации.

8. В Договор включены обязанности Управляющей организации по организации и проведению капитального ремонта общего имущества, в т.ч. по региональной программе, утвержденной в соответствии со ст.168 ЖК РФ, по взиманию взносов на капитальный ремонт, случаев и условия выполнения таких обязанностей.

9. Предусмотрены случаи возмещения Управляющей организации расходов, связанных с выполнением непредвиденных ремонтных работ, в т.ч. работ по капитальному ремонту общего имущества, если выполнение таких работ не обеспечивается другими решениями собственников.

10. Условия Договора о предоставлении коммунальных услуг приведены в 3-х вариантах: в условиях обязанности Управляющей организации предоставлять отдельные виды коммунальных услуг, а также в условиях возможности сохранения прямых договоров РСО с собственниками на предоставление коммунальных услуг, сложившихся в т.ч. до 30.06.2015 г. в соответствии с п.17 и п.18 ст.12 Закона № 176-ФЗ. Соответственно в Договоре приведена вариативность внесения платы за коммунальные услуги.

Для описания отношений по предоставлению коммунальных услуг приняты следующие особенности: многоквартирный дом с индивидуальным тепловым пунктом; на дату заключения Договора не обеспечивается требуемое давление холодной воды для потребителей верхних этажей многоквартирного дома, в связи с чем – исключается ответственность Управляющей организации за качество предоставления коммунальных услуг холодного водоснабжения до срока окончания выполнения соответствующих необходимых работ, установленных Перечнем работ, услуг.

11. При определении размера платы за коммунальные услуги принято наличие общедомового прибора учета тепловой энергии, используемой на нужды отопления и горячего водоснабжения, и общедомового прибора учета холодной воды, используемой на нужды холодного водоснабжения и горячего водоснабжения; для учета электрической энергии используются приборы учета с разными режимами оплаты электроэнергии.

12. В качестве иной деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом, приведены отдельные работы, услуги, в т.ч. связанные с установкой и техническим обслуживанием приборов учета Представителем Управляющей организации по эксплуатации приборов учета.

13. В Договоре приводятся положения о порядке передачи в пользование общего имущества с включением соответствующего вознаграждения в размер платы за содержание жилого помещения или в условия отдельного договора поручения.

14. Работа с потребителями по начислениям платы по Договору и доставке платежных документов осуществляется Представителем Управляющей организации по расчетам с потребителями с условием соблюдения требований Закона № 152-ФЗ. Взимание комиссионного вознаграждения платежным агентом Управляющей организации предусматривает варианты (с соблюдением требований Закона № 103-ФЗ).

15. Внесение платы по Договору в Управляющую организацию допускается пользователями нежилых помещений за собственников нежилых помещений по соглашению. Приводится порядок предъявления к оплате платежных документов.

16. Деятельность по управлению многоквартирным домом обеспечивается установлением требований к собственникам помещений, иным потребителям и к Управляющей организации, а также путем установления порядка взаимоотношений с уполномоченными собственниками лицами.

17. Договор подписывается Сторонами в 2-х экземплярах, указываются случаи внесения изменений и дополнений в Договор по соглашению между Управляющей организацией и уполномоченным лицом.

18. Договор расторгается по соглашению Сторон и в одностороннем порядке по решению собственников с описанием соответствующей процедуры. Управляющая организация не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с п.2 ст.310 ГК РФ (в редакции с 1.06.2015г.). При этом установлены случаи возмещения Управляющей организации убытков или стоимости выполненных работ, не учтенных Перечнем, при непринятии собственниками необходимых решений. Деятельность по управлению многоквартирным домом прекращается в т.ч. в порядке, установленном ч.3 ст.200 ЖК РФ с учетом изменений, внесенных Законом № 176-ФЗ.

19. Состав технической документации и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом установлен с учетом требований Правил содержания общего имущества № 491, а также раздела VI Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416.

Состав проекта договора управления

Учитывая необходимость урегулирования в Договоре управления всех указанных выше условий и требований Правил предоставления коммунальных услуг по отражению в Договоре обязательных положений, объем Договора составляет:

- текст самого Договора (25 страницы с учетом пояснений и вариантов отдельных условий Договора),

- 19 Приложений к Договору (54 страницы, содержащие как положения, связанные с регулированием отдельных видов отношений (10 Приложений), так и примерные формы оформляемых при осуществлении деятельности по Договору документов (9 Приложений).

О составлении договора управления по конкретному многоквартирному дому

При составлении договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственниками помещений каждого конкретного многоквартирного дома, необходимо заполнить все приложения к договору с учетом особенностей и характеристик такого дома (в части состава общего имущества, определения границ эксплуатационной ответственности и т.д.). По усмотрению Управляющей организации отдельные положения проекта договора и приложения могут быть исключены.

Внимание! Во всех случаях, когда в пункте Договора приводится ссылка на протокол общего собрания собственников, каждый из соответствующих вопросов должен быть поставлен на голосование собственниками в соответствии с повесткой дня общего собрания и по каждому такому вопросу должно быть принято соответствующее решение.

О выделенном тексте

Обращаем внимание на те пункты проекта договора управления, которые выделены синим цветом, что означает возможность изменения приведенных в них дат, сроков, периодов, размеров, условий и т.д. (если действующими нормативными правовыми актами установлены какие-либо ограничения или пределы таких изменений – они указаны в сносках к соответствующим пунктам проекта договора), а также на те пункты проекта договора, в отношении которых курсивом указана возможность их формулирования в иных вариантах.

По тексту проекта договора управления желтым цветом выделены положения, которые регулируют отношения по организации и проведению капитального ремонта в многоквартирном доме в условиях принятия региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, а также по внесению взносов на капитальный ремонт.

Мы были бы Вам благодарны за любой отзыв на разработанную нами форму проекта договора, который просим направить по электронному адресу

ООО «АКЦ Жилкомаудит»

___________________________________________________________________________________________________________

Дополнительная услуга (при необходимости): Подготовка специалистами ООО «АКЦ Жилкомаудит» Договора управления с использованием данного проекта, исходя из особенностей деятельности Управляющей организации и предоставленной в ООО «АКЦ Жилкомаудит» соответствующей информации. Стоимость услуги по адаптации проекта договора к конкретным условиям – от 14000 рублей в зависимости от объема работы по конкретной заявке. В случае необходимости данной услуги пришлите письмо с запросом на post@jilkom.ru, с указанием вопросов (видов отношений) для адаптации договора.

Информация об обновлении редакции

дата обновления – на 15 октября 2016 г.

1) об актах приемки работ, услуг, в т.ч. по форме, утвержденной Минстроем

п.4.1.7.

Приложение № 12

2) об оказании услуг по обращению с ТКО

п.4.3.2.

п.6.2.5.

п.6.2.6.

п.7.4.

Приложение № 5: пп. «в» «г», п.1, пп. «д» п.2

Приложение № 15 р.I п.2.6

3) п.4.3.8. – о распределении сверхнормативного объема коммунальных ресурсов, используемых для предоставления коммунальных услуг на ОДН

4) п.6.1.2. – п.6.2.7 - о включении в плату за содержание жилого помещения расходов на коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества, и об исключении расходов на вывоз ТБО

5) п.9.7. – о прекращении действия договора в случаях исключения сведений из реестра лицензий об МКД

6) Приложение № 5 р.IV – о ГИС ЖКХ

7) Приложение № 15 р.III пп.1 п.2 – о расчетах за электрическую энергию при разнотарифных счетчиках