На практике в судебных спорах все чаще применяется взыскание с должника «астрента», под которым понимается судебнаянеустойка - штраф за неисполнение судебного решения в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Главная особенность астрента заключается в том, что деньги взыскиваются не в доход государства, а в пользу кредитора, которому причитается исполнение. Приведем судебную практику, когда судебная неустойка применяется в спорах между участниками жилищных отношений
В настоящее время продолжается практика понуждения лиц, осуществляющих управление многоквартирными домами, к обслуживанию объектов водоснабжения, теплоснабжения, канализационных сетей, сетей ливневой канализации, сетей наружного освещения, расположенных в границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. С 2023 года по спорам об определении лиц, обязанных организовать обслуживание таких объектов, позиция судов стала складываться однозначной – о понуждении к организации такого обслуживания органа местного самоуправления, что влечет, соответственно, принятие таких объектов в эксплуатационную ответственность организаций, осуществляющих деятельность с использованием объектов коммунальной инфраструктуры.
Приведем соответствующую судебную практику, которую рекомендуем использовать как при организации деятельности по управлению многоквартирными домами, так и в деятельности, осуществляемой ресурсоснабжающими организациями
Если РСО на прямых договорах с гражданами (непосредственное управление или окончание срока действия лицензии у предыдущей УО), Администрация назначает УО, значит РСО расторгает прямые договоры?
Если управляющая организация по договору поручения с ОМС начисляет плату за найм (в т.ч. собирает денежные средства, ведет претензионно-исковую работу), выступает ли управляющая организация в данном случае оператором, обязанным состоять в СРО в соответствии с Законом № 103-ФЗ? Аналогичный вопрос, когда УО выставляет платежные документы за капитальный ремонт (спецсчет, владельцем которого выступает региональный оператор).
В 2022 году мы уже рассматривали вопросы, связанные с отсутствием обязанности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, производить оплату Водоканалу за отвод поверхностных сточных вод от земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме*. Как показала практика, продолжают иметь место проблемы организации обслуживания объектов ливневой канализации, расположенных в границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, когда организации, осуществляющие водоотведение, отказываются от такого обслуживания по основанию непризнания ими таких объектов, как находящихся в их эксплуатационной ответственности.
Рассмотрим эту проблему и разъясним незаконность предъявляемых к лицу, осуществляющему управление многоквартирном домом, требований по обеспечению обслуживания объектов ливневой канализации, расположенных на придомовой территории
С 1 апреля 2024 года вступает в силу Федеральный закон от 19.12.2023 № 608-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости", которым упрощается процедура перевода жилого помещения в нежилое и обратно.
С 1 сентября 2023 года началась кампания по заключению договоров на техническое обслуживание ВКГО и ВДГО в жилых домах. В этой связи на сайтах отдельных специализированных организаций, обязанных заключить такие договоры, появилась информация с предложением к собственникам и нанимателям жилых помещений, в которых расположено газоиспользующее оборудование, заключить такой договор совершением акцепта публичной оферты, размещенной на сайте специализированной организации, путем оплаты первого платежа за соответствующие услуги специализированной организации, включенного в платежный документ, содержащий платеж за коммунальную услугу по газоснабжению.
Рассмотрим, соответствует ли действующему законодательству такой порядок заключения указанных договоров
1) С 1 января 2024 года отдельные полномочия Правительства РФ в сфере жилищного законодательства переходят к Минстрою России. Данные изменения внесены в Жилищный кодекс РФ Федеральнымзакономот 19.10.2023 № 503-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Так с 1 января 2024 года Минстроем России, а не Правительством РФ утверждается:
-Порядок и сроки информирования об обстоятельствах, предусмотренных частью 1 ст.197 ЖК РФ, а также о лицах, ответственных за соблюдение требований об информировании;
-Типовой договор социального найма жилого помещения;
-Типовой договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования;
-Типовые договоры найма специализированных жилых помещений.
При этом установлено, что закрепление полномочий по принятию нормативных и иных правовых актов за Минстроем России, не влечет признания утратившими силу актов, ранее принятых в рамках осуществления указанных полномочий Правительством.
В 2017 году Вами была изложена четкая позиция по вопросу начисления платы за коммунальные услуги по незаселенным квартирам, находящимся в собственности администрации.
"Начисление платы за коммунальные услуги холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, водоотведения в незаселенном, находящемся в собственности юридического лица жилом помещении, не оборудованном индивидуальным прибором учета соответствующего коммунального ресурса, не производится ввиду невозможности применения в указанных целях расчетных формул для определения соответствующего размера платы, приведенных в Приложении № 2 к Правилам № 354, в которых размер платы за коммунальные услуги определяется в зависимости от количества граждан, что соответствует измерителю «количество человек»."
В настоящее время по регионам складывается обратная судебная практика (Решение от 23.08.2022 года Арбитражного суда Пермского края по делу № А50-31194/21; Решение Арбитражного суда Амурской области от 26 октября 2022 года по делу А04-7005/2022; Постановление Тринадцатого арбитр.апел. суда от 07.11.2022 №13АП-30346/2022 по делу №А26-4376/2022 и др.)
Просим Вас рассмотреть позицию судов и дать дополнительные обоснования позиции о неначислении платы за КУ Администрации по незаселенным квартирам.
После заключения концессионного соглашения в сфере теплоснабжения остались неурегулированными обязательства МУПа по ранее заключенным договорам подключения. Договоры были заключены по тарифу на подключение. По некоторым договорам еще предстоят работы по строительству тепловых сетей, по некоторым остались только мероприятия по врезке, по некоторым часть мероприятий по строительству сетей принял на себя застройщик-потребитель (в счет платы за подключение с передачей сетей МУПУ). Статус ЕТО перешел от МУПа к концессионеру. В отношении МУПа запланирована ликвидация.
Какие могут быть варианты построения отношений между застройщиком, МУПом, концессионером и Администрацией города (учредитель МУПа, сторона концессионного соглашения)?
Возможно ли заключение соглашения о замене стороны по договору о подключении в пользу концессионера? Какие существенные условия такого соглашения? Достаточно ли разделение обязательств по разделению платы за подключение и обязательств по выполнению оставшихся мероприятий по подключению исключительно по усмотрению между МУПом и концессионером?
Тепловые сети являются муниципальными и переданы в аренду ЕТО по долгосрочным договорам. Арендодатель – КУМИ Администрации установил арендную плату за пользование тепловыми сетями в размере, значительно превышающем размер экономически обоснованного уровня (амортизационных отчислений). Существует ли возможность возмещения расходов на арендную плату за счёт включения её суммы в тариф?
·С 1 мая 2023 г. вступают в силу новые национальные стандарты, которые подлежат применению в отношениях по благоустройству и эксплуатации городских территорий, по эксплуатации систем и объектов коммунального теплоснабжения:
ГОСТ Р 70386-2022 «Комплексное благоустройство и эксплуатация городских территорий. Определения, основные требования и процессы» утвержден Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 10 октября 2022 г. № 1093-ст.
Постановлением Правительства РФ от 29.12.2022 № 2499"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов" внесены очередные изменения в постановления Правительства РФ от 17.12.2014 № 1380, от 14.02.2015 № 129,от 29.06.2016 № 603 о переносе срока на 1 января 2024г.в случаях:
В МКД отсутствует централизованная система горячего водоснабжения, вместе с тем отбор горячей воды для нужд водоснабжения фактически осуществляется из системы отопления; в техническом паспорте 1977 года (год ввода МКД в эксплуатацию) указано отсутствие ЦГВС ("производство ГВС из дровяных колонок"). Фактически в период 2000-2005 года была осуществлена реконструкция системы отопления и забор горячей воды осуществляется из системы отопления, но не по отдельной трубе ("внутренняя разводка"), а через радиаторы отопления (документы, подтверждающие реконструкцию в РСО отсутствуют).
Может ли фактическое потребление людьми в жилых помещениях МКД горячей воды таким способом свидетельствовать о предоставлении коммунальной услуги ГВС, и каким образом доказать предоставление такой услуги (особый акт) без внесения изменений в техническую документацию МКД?
Вопрос:
За 2 месяца до прекращения действия договора управления УО уведомила об этом собственников. Совет многоквартирного дома, уполномоченный общим собранием на принятие решений о текущем ремонте общего имущества, потребовал от УО проведения работ по текущему ремонту крыши ввиду наличия протечек в отдельных местах. УО отказала собственникам в проведении текущего ремонта крыши ввиду полного использования полученных средств платы за содержание жилого помещения в части платы за текущий ремонт на ранее выполненные работы по текущему ремонту общего имущества.
Обязана ли в указанном случае УО выполнить работы по текущему ремонту крыши до прекращения договора управления и если обязана, то как обеспечивается финансирование таких работ? Если УО не выполнит требуемый собственниками ремонт она может быть привлечена к ответственности Госжилнадзором или Прокуратурой?
Вопрос:
Водоканал является муниципальным унитарным предприятием. Как правильно считать порог крупной сделки: 10% от уставного фонда или 10% от балансовой стоимости активов предприятия?
Возможно ли по решению собственника либо каким-либо другим путем увеличить (утвердить) сумму крупной сделки для МУП? А также в ст.23 Закона № 161-ФЗ какие именно подразумеваются сделки: связанные с приобретением и отчуждением основных фондов или любые сделки? Какой порядок согласования крупной сделки?
Вопрос:
Управляющая организация неоднократно проводила экспертизу качества воды, подаваемой Водоканалом в многоквартирные дома, с привлечением независимой экспертной организации. В экспертных заключениях зафиксированы нарушения показателей качества воды, в т.ч. показателей, характеризующих безопасность воды. Все экспертные заключения представлены в Водоканал, однако, Водоканал продолжает подачу в многоквартирные дома воды с нарушением показателей, характеризующих её безопасность.
Просим разъяснить, возникает ли обязанность и у кого по прекращению подачи воды населению по централизованным системам водоснабжения в случае установления факта нарушения показателей её безопасности?
Вопрос:
В управлении управляющей организации находятся пять рядом расположенных домов (общих стен нет), теплоснабжение которых (для отопления и для ГВС) –централизованное, с одним вводом на все пять домов. Все дома оборудованы ОПУ, учитывающими тепловую энергию на отопление. В доме, где находится ввод, установлены два ИТП (теплообменник) – один (ИТП 1) подготавливает ГВС для двух домов, другой (ИТП 2) - для трех домов. По разделу границ: наружные сети находятся в ответственности РСО, внутренние – в ответственности УО. До настоящего времени РСО расчет по отоплению производила по ОПУ, ГВС – по нормативу. Сейчас РСО в одностороннем порядке ОПУ на отопление сняла с коммерческого учета (они были в надлежащем рабочем состоянии с действующими сроками) и расчет платы по отоплению произвела по нормативу. По мнению РСО, указанные ОПУ не могут считаться коммерческими, поскольку учитывают не полный объем тепловой энергии, подаваемой в дома. Как выход из ситуации РСО предлагает установить один расходомер (ОДПУ) на вводе на все дома для учета тепловой энергии на ГВС и отопление. УО пришлось также начислить потребителям плату за отопление по нормативу.
Как правильно произвести начисления жителям, и как правильно рассчитываться с РСО?
В настоящем разделе рассмотрим последствия неисполнения управляющей организацией постановления Администрации муниципального образования о передаче детских площадок, расположенных на придомовой территории, по которой проведен кадастровый учет, в состав общего имущества в многоквартирном доме (по причине отсутствия решения собственников о принятии соответствующих объектов в состав общего имущества в многоквартирном доме) и возложении на управляющую организацию обязанности по приведению детских площадок в соответствие с ГОСТом
В настоящий период в отдельных регионах наблюдается практика возврата муниципальных объектов водоснабжения и водоотведения муниципальным унитарным предприятиям и последующего заключения с бывшими арендаторами таких объектов договоров на техническую эксплуатацию возвращенных в МУП объектов. Рассмотрим возможность и последствия заключения таких договоров
Изменения в особенности предоставления финансовой поддержки на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры
Постановлением Правительства РФ от 22.09.2022 № 1669 внесены изменения в Постановление Правительства РФ от 21.06.2022 № 1110, которым на период до 2023 года были утверждены особенности применения Правил предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ (далее – Фонд) бюджетам субъектов РФ и местным бюджетам. Такие Правила были утверждены постановлением Правительства РФ от 26.12.2015 № 1451. Изменения касались требований к проектам модернизации, применения штрафных санкций и определения размера средств финансовой поддержки, в случаях, если решения о предоставлении финансовой поддержки приняты правлениемФонда в 2019 - 2021 годах.
С 1 марта 2023 года вступают в силу изменения в Правила № 306, внесенные ПП РФ от 13.09.2022 № 1598. Изменения коснулись следующих положений Правил № 306:
1) Продлены сроки действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД
Федеральный закон от 21.11.2022 № 463-ФЗ "О внесении изменений в статью 201 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" переносит дату окончания срока действия ранее выданных лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с 11 января 2023 года на 1 июня 2023 года:
Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.11.2022 г. № 2053 установлены особенности формирования и применения индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Правительство установило:
-индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги по субъектам Российской Федерации (далее - индексы по субъектам РФ) на декабрь 2022 г. в размере 9 процентов;
-индексы по субъектам РФ и предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям от величины индексов по субъектам Российской Федерации с 1 января 2023 г. по 31 декабря 2023 г. в размере 0 процентов.
Добрый день!
В МКД собственниками помещений способ управления не выбран или выбранный способ управления не реализован. Орган местного самоуправления определил управляющую организацию для управления данным МКД сроком действия на 1 год. Кому в таком случае мы (РСО) должны предъявлять ОДНы: потребителям или УК ? Спасибо.
Добрый день!
Жители МКД обратились к главе города с просьбой провести проверку деятельности нашей УО.
В результате проверки был выявлены несколько нарушений постановления 491, а также нарушения санитарных правил. Так прописано в акте проверки администрации.
После этого Глава города подписывает указ на основании части 1.1.ст.165 ЖК по которому инициирует ОСС на этом доме с вопросами о расторжении договора с нашей УО и выбором новой УО.
Вопрос:
Есть ли какие-то критерии, когда можно издавать такой указ? Или достаточно любого нарушения и компанию можно менять? Есть ли судебная практика, где обсуждается когда нарушения достаточно серьёзны и менять компанию можно, а когда нет?
Есть ли судебная практика про превышение полномочий в такой ситуации?
Законом о концессионных соглашениях предусмотрены случаи возмещения расходов концессионера при досрочном расторжении концессионного соглашения.
Приведем примеры практической реализации таких случаев при нарушении условий концессионного соглашения концессионером или концедентом, а также при расторжении концессионного соглашения по соглашению сторон или иным основаниям
Верховный Суд РФ рассмотрел административное дело по заявлению гражданина о признании недействующим абзаца третьего пункта 5.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила № 170), которым установлено, что температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 60 °C в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50°C - в закрытых.
·Правила подключения (технологического присоединения) к системам теплоснабжения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2115;
·Правила подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего и холодного водоснабжения и (или) водоотведения, утвержденные постановлением Правительства РФ от 30.11.2021 № 2130.
1) Изменения, касающиеся общих собраний собственников помещений
1.1. Федеральным законом от28.06.2022 № 217-ФЗ (вступил в силу 09.07.2022 года) внесены изменения и дополнения:
-в ст.45 ЖК РФ, согласно которой «Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.» (ч.2.2. ст.45 ЖК РФ).
1. Нормативное регулирование случаев нарушения качества коммунальных услуг
2. О требованиях к качеству коммунальных услуг в отношениях между УО и РСО
3. Случаи предоставления коммунальных услуг с нарушением их качества, допускаемые законодательством, не влекущие перерасчеты платы за коммунальные услуги
4. О случаях и порядке перерасчета платы за коммунальные ресурсы на СОИ при поставке коммунального ресурса в многоквартирный дом с нарушением качества
5. О размере ответственности УО за нарушение по её вине качества коммунальных услуг при предоставлении коммунальной услуги РСО
6. Судебная практика о нестандартных случаях перерасчета размера платы за коммунальные ресурсы между УО и РСО при их поставке в МКД с нарушением качества
7. Пример перерасчета платы за холодную воду и горячую воду, поставляемые в МКД с открытой системой ГВС при нарушении качества холодной воды
Нас интересует специфика взаимоотношений по помещениям, находящимся в муниципальной и государственной собственности. ОМС и органы государственной власти просят заключения отдельного муниципального или государственного контракта, тогда как Жилищный кодекс говорит о том, что договор управления заключается со всеми собственниками в совокупности и условия его должны быть одинаковыми для всех.
Вопрос:
Несколько домов признаны аварийными и непригодными для проживания, дома не расселены до конца, осталось по несколько квартир, есть случаи, когда осталось по 1 – 2 квартиры в каждом доме. Администрация города прислала нам (управляющей организации) письмо о том, чтобы мы расторгли договоры управления МКД. Может ли управляющая организация прекратить управление такими домами на основании письма Администрации города?
Вопрос:
В соответствии с СанПиН 2.1.3684-21 площадка ТКО должна находиться на расстоянии не менее 20 метров от МКД (при наличии навеса – не менее 15 м.), но при раздельном сборе отходов допускается расположение площадки ТКО на расстоянии 8 метров от МКД.
МКД в управлении управляющей организации. На придомовой территории МКД с учетом границ земельного участка согласно кадастру имеется возможность организовать место накопления ТКО только на расстоянии 8 метров от дома. Иного места для размещения площадки ТКО на придомовой территории с соблюдением СанПиН не имеется. Размещать площадку на смежной муниципальной земле не разрешает администрация, не дает такого права. Вправе ли УО самостоятельно принять решение о размещении площадки в 8 метрах от дома и организации раздельного сбора отходов для этого дома? Либо такое решение могут принять только собственники помещений на общем собрании собственников, которые могут не хотеть сортировать отходы? Что делать, если собственники помещений проголосуют против раздельного сбора ТКО, а организовать площадку на расстоянии 15-20 метров от дома невозможно?
Вопрос:
Управляющая организация и ресурсоснабжающая организация (единственный в городе поставщик коммунальных ресурсов) арендуют у городской администрации одно нежилое помещение для приема населения по вопросам оплаты ЖКУ. В договоре аренды у каждой из организаций указана общая площадь нежилого помещения и количество размещенных рабочих мест (у УО – три, у РСО – пять рабочих мест).
Раньше оплату за ТКО производила администрация и выставляла УО и РСО счета на оплату услуг по обращению с ТКО пропорционально количеству рабочих мест. С января 2022 года нам необходимо самостоятельно заключить договор с региональным оператором. Региональный оператор отказывается рассчитывать норматив пропорционально количеству рабочих мест и требует, чтобы каждая из организаций (УО и РСО) производила оплату ТКО исходя из норматива и всей площади помещения.
Чем аргументировать наш отказ, ведь региональный оператор получит тогда двойную оплату за услугу по данному помещению. И можно ли понудить регионального оператора заключить договор с оплатой за услугу исходя из общей суммы платы по помещению пропорционально количеству рабочих мест в помещении, принадлежащих УО и РСО?
Вопрос:
Теплоснабжающая организация, осуществляющая деятельность по теплоснабжению и ГВС на территории города, нуждается в дополнительном финансировании в целях погашения кредиторской задолженности и нормализации деятельности. Такое финансирование готова выделить Администрация города с учетом софинансирования из бюджета субъекта РФ, но не знает, как это можно сделать в рамках действующего законодательства. Теплоснабжающая организация создана в форме ЗАО, единственным акционером является МУП, который не ведет никакой деятельности, а только сдает в субаренду здания. Возможна ли передача бюджетных средств теплоснабжающей организации через МУП, если нет, то какие иные варианты передачи Администрацией денежных средств теплоснабжающей организации возможны?
Добрый день! Уважаемые специалисты! Ситуация такова- несколько домовпризнаны аварийным и непригодным для проживания, дома не расселены до конца, осталось по несколько квартир (1,2 квартиры) в каждом доме.Администрация города прислали нам письмо, о том, чтобы мы как УО расторгли договора управления МКД (дома деревянного исполнения – непосредственный способ управления). Как быть и как правильно оформить документацию?
с уважением, ООО "ЖЭК-1" тел. 834938-22334, 27001.
Наша организация проводит общие собрания собственников по согласованию следующих вопросов: по установке общедомовых приборов учета тепловой энергии, в т.ч. автоматизированных; по визуальному, детальному обследованию строительных конструкций и мониторингу дома. Какой процент голосов необходим для принятия данных вопросов: простое большинство или 2/3?
Порядок расчета и перерасчета размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, включаемой в плату за содержание жилого помещения, установлен постановлением Правительства РФ от 3.02.2022 г. № 92 путем внесения изменений в Правила содержания общего имущества, которые вступают в силу с 1 сентября 2022 года.
В настоящей статье рассмотрим особенности регулирования новых отношений в соответствии с новой редакцией Правил содержания общего имущества, действующей с 1 сентября 2022 г.
1. О форме, содержании и порядке представления собственникам отчета об исполнении договора управления
2. Виды информации, включаемой в годовой отчет
3. Использование актов выполненных работ, услуг в зависимости от условий их оформления, в т.ч. случай оформления акта выполненных работ, услуг за отчетный год
4. Особенности формирования информации об объемах выполненных работ, оказанных услуг в зависимости от их видов
5. Особенности отчетности по стоимости оказанных услуг по управлению МКД с учетом выделения или невыделения отдельной платы за управление МКД
6. Особенности отчетности по стоимости оказанных услуг, выполненных работ по содержанию общего имущества в зависимости от условий формирования стоимости таких работ, услуг в договоре управления
7. Включение в годовой отчет информации о видах, объемах и стоимости выполненных работ по текущему ремонту общего имущества
8. Сравнение планируемого и фактического объема финансирования работ, услуг, а также определение по итогам отчетного года
9. Включение в отчет информации о расходах на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, в отчетном году
8. Включение в отчет информации о формировании и использовании фонда капитального ремонта управляющей организацией – владельцем специального счета
При проведении ОМС открытых конкурсов по отбору организаций для управления многоквартирными домами в ГЖИ поступают многочисленные жалобы от собственников помещений многоквартирных домов на необоснованный размер тарифа на содержание и ремонт жилого помещения, на включение в перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества работ по содержанию общедомовых инженерных систем, которые отсутствуют в многоквартирном доме, на отсутствие актов обследования технического состояния многоквартирного дома, составленных ОМС, являющихся основанием для установления цены лота на открытых торгах, и другие. Какой орган уполномочен осуществлять контроль за соблюдением ОМС правил проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации?
Вопрос:
Собственники помещений в МКД приняли решение на общем собрании собственников помещений о создании товарищества собственников жилья, на этом же собрании приняли решение о назначении одного из собственников помещений старшим по дому с выплатой вознаграждения в размере 50 руб. При этом отсутствует информация о том, какие полномочия осуществляет «старшая по дому». Законно ли включение в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вопроса об избрании «старшего по дому» и о назначении ему выплаты вознаграждения, а также являются ли законными такие выплаты без оформления актов об оказании услуг?
Вопрос:
Собственники помещений на общем собрании хотят принять решение об установке паркоматов на придомовой территории для того, чтобы взимать плату за парковку с самих же собственников помещений – владельцев автомобилей. Законно ли будет такое решение собственников помещений?
Вопрос:
Вправе ли собственники помещений МКД на общем собрании принять решение об обратном переходе с прямых договоров по предоставлению коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией на отношения с управляющей организацией?
Аппараты питьевой воды, водоматы или вендинговые автоматы по продаже питьевой воды в розницу (далее также - аппараты), устанавливаемые на городских улицах, в т.ч. на фасадах зданий и многоквартирных домов, – уже не редкость. Водомат имеет сменный фильтр, купюроприёмник и разливной механизм, предназначен для продажи питьевой воды, в т.ч. в тару покупателя. Для функционирования водомата необходимо подключение к сетям холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
Для размещения таких водоматов на фасадах многоквартирных домов управляющие организации, товарищества (далее – управляющая организация), имеющие соответствующие полномочия, заключают договор аренды 1 кв.м фасада МКД и осуществляют подключение такого аппарата к внутридомовым инженерным системам холодного водоснабжения, водоотведения и электроснабжения. Блок очистки воды устанавливается, как правило, в техническом помещении МКД (в подвале).
ФАС России в письме от 01.10.2021 № ВК/83301/21 представлено разъяснение о порядке передачи прав владения и (или) пользования объектами теплоснабжения, централизованными системами горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельными объектами таких систем без проведения торгов путем изменения условий действующего концессионного соглашения.
С 1 марта 2022 утрачивают силу Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (далее – Правила № 25).
С 1 марта 2022 года вступают в силу утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.09.2021 № 1628:
• Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений
• Правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов.
П. 17 ПП 410 предусматривает, что от имени собственника (пользователя) помещения договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования может быть подписан:
1. управляющей организацией на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о том, что указанный договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования подписывается управляющей организацией в интересах каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за такое решение;
2. управляющей организацией, товариществом или кооперативом, действующими в качестве агентов собственников помещений в многоквартирном доме на основании агентского договора.
Означает ли изложенное, что в случае 1. УК вправе действовать только в интересах отдельных собственников (тех, кто проголосовал ЗА на собрании), а не всех собственников? Если на собрании не набрано более 50% голосов, может ли УК все-равно действовать в интересах тех, кто голосовал ЗА?
В случае 2. вправе ли УК действовать в интересах всех собственников? Или только как и в случае 1. УК вправе действовать только в интересах отдельных собственников (тех, кто проголосовал ЗА заключение агентского договора)? Как это можно обосновать нормативно? Может ли ОСС более 50% голосов решить заключить агентский договор, стороной которого будут выступать ВСЕ собственники помещений? Например, по аналогии с заключением ДУ. Смущает то, что в ст. 44 ЖК РФ не указаны какие-либо полномочия в отношении заключения договоров на обслуживание ВКГО применительно к компетенции ОСС (ст. 44 ЖК РФ). Если да, то вправе ли УК включить в платежный документ ВСЕМ собственникам строку "Обслуживание ВКГО"? Имеется ли на этом счет судебная практика или иные разъяснения?
1. О применяемых понятиях «установление» и «изменение» размера платы за содержание жилого помещения (далее – размер платы)
2. Об условиях договора управления, исключающих или позволяющих управляющей организации изменять размер платы по истечении каждого года управления МКД
3. Случаи и примеры оспаривания управляющей организацией решения общего собрания собственников о произвольном установлении размера платы
4. Индексация размера платы и отражение соответствующих условий в договоре управления
5. Новая позиция Верховного Суда о дифференциации размера платы по категориям собственников в МКД, находящемся в управлении управляющей организации
6. О реализации полномочий ОМС по ч.4 ст.158 ЖК РФ по установлению размера платы для собственников, не принявших решения о размере платы при его изменении
7. О необходимости подтверждения ОМС экономического обоснования установленного им размера платы. Случаи, когда соответствующие нормативные правовые акты ОМС отменяются и не отменяются
8. О перспективности оспаривания решений ОМС об установленных им размеров платы по обращениям управляющих организаций
9. О случаях и последствиях принятия управляющей организацией решения об использовании размера платы, установленного ОМС
В продолжение анализа судебной практики по передаче объектов ЖКХ в концессию, аренду, представим два судебных спора по случаям принятия органами местного самоуправления решений об изменении условий исполнения ранее заключенных концессионных соглашений с согласованием соответствующих изменений с антимонопольным органом.<br />
Поскольку аналогичные обстоятельства, приводящие к необходимости изменения действующих концессионных соглашений, возникают не редко, по нашему мнению, ресурсоснабжающим организациям и органам местного самоуправления будут интересны приведенные примеры.<br />
В продолжение анализа судебной практики по передаче объектов ЖКХ в концессию, аренду, представим два судебных спора по случаям принятия органами местного самоуправления решений об изменении условий исполнения ранее заключенных концессионных соглашений с согласованием соответствующих изменений с антимонопольным органом.
Поскольку аналогичные обстоятельства, приводящие к необходимости изменения действующих концессионных соглашений, возникают не редко, по нашему мнению, ресурсоснабжающим организациям и органам местного самоуправления будут интересны приведенные примеры.
Вопрос:
Теплоснабжающая организация является муниципальным унитарным предприятием и в соответствии с решением ОМС обязана произвести отчисление в размере 5% чистой прибыли, остающейся в распоряжении предприятия, в бюджет муниципального образования.
Согласно части 2 статьи 17 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» отчисления в бюджет осуществляются не от всей чистой прибыли, а только от прибыли, остающейся в распоряжении муниципального предприятия.
Согласно пункту 2 «Основ ценообразования в сфере теплоснабжения», утвержденных постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075, под прибылью, остающейся в распоряжении предприятия, понимается исключительно «расчетная предпринимательская прибыль», которая, в силу пункта 48(2) указанных Основ ценообразования, начиная с 2018 года не устанавливается для муниципальных предприятий.
Правильно ли понимать, что специальным законодательством о теплоснабжении для муниципальных теплоснабжающих организаций не предусмотрена прибыль, которая может оставаться в распоряжении предприятий и от размера которой могут осуществляться отчисления в местный бюджет?
На практике встречаются случаи, когда орган ГЖН вносит изменения в реестр лицензий о многоквартирном доме, в котором управляющая организация должна приступить к управлению, не с 1-го числа календарного месяца, а на любую дату месяца, определяемую датой принятия органом ГЖН соответствующего решения.
Такие случаи вызывают проблемы для управляющих и ресурсоснабжающих организаций по определению размера обязательств потребителей по оплате оказанных им услуг и обязательств управляющих организаций по оплате поставленных ресурсов в многоквартирный дом ресурсоснабжающими организациями не с начала месяца.
С 20 декабря 2020 года внесены изменения в порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. В настоящей статье рассмотрим вправе ли орган ГЖН вносить изменения в реестр лицензий в настоящий период на любую дату месяца
Главным государственным санитарным врачом 17.05.2021 утверждены:
- методические рекомендации по обеспечению санитарно-эпидемиологических требований к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий (далее - МР 2.1.0246-21);
Федеральным законом от 22.12.2020 № 441-ФЗ внесены изменения в ч.17 статьи 161 ЖК РФ, которые вступили в силу со 2 января 2021 года.
Часть 17 статьи 161 ЖК РФ дополнена двумя существенными положениями:
1) установлен срок уведомления органом местного самоуправления собственников помещений многоквартирного дома о принятии решения об определении управляющей организации – орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.
На практике в управлении управляющих организаций находятся многоэтажные дома – бывшие общежития коридорного типа, комнаты в которых были приватизированы, в связи с чем такие здания были сняты с баланса муниципалитетов как общежития.
Такие дома передаются в управление управляющим организациям органами местного самоуправления (по конкурсу или по ч.17 ст.161 ЖК РФ) или принимаются в управление по решению управляющих организаций и собственников помещений в таких домах.
Принимая в управление дома бывших общежитий управляющая организация включает в перечень работ, услуг только те работы, услуги, которые исходят из Минимального перечня работ, услуг и относятся исключительно к содержанию таких помещений общего пользования в зданиях бывших общежитий, как: холлы, лестничные клетки, колясочные, подсобные и другие помещения, аналогичные помещениям, входящим в состав общего имущества в многоквартирных домах.
Однако, осуществляя деятельность по управлению жилыми домами – бывшими общежитиями коридорного типа, управляющие организации сталкиваются с проблемой, связанной с их понуждением органом ГЖН, органом муниципального жилищного контроля, а также в судебном порядке осуществлять надлежащее содержание всех помещений, относящихся к местам общего пользования всех собственников помещений в управляемых таких домах, а именно: коридоров, кухонь, душевых, туалетов, бельевых, гладильных, кладовых, постирочных, общих гардеробов, служебных комнат для обслуживающего персонала, которые признаются общим имуществом собственников помещений в жилом доме.
Исходя из общего начала жилищного законодательства об обязанности управляющих организаций обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое не предназначено для удовлетворения личных нужд проживающих граждан в многоквартирном доме, несомненно «странными» являются решения судов о возложении на управляющие организации обязанностей по надлежащему содержанию указанных помещений.
Проблема о возложении на управляющую организацию обязанностей по обеспечению надлежащего содержания всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников комнат в жилом доме, признаваемым ранее общежитием, рассмотрена в настоящей статье по примерам соответствующей судебной практики, анализ который позволит выявить причину такой позиции контролирующих органов и судов, а управляющим организациям принять решение, исключающее возложение на них таких обязанностей в дальнейшем.
С 1 ноября 2020 г. вступил в силу Федеральный закон от 31.07.2020 № 247-ФЗ "Об обязательных требованиях в Российской Федерации" (далее – Закон № 247-ФЗ), которым предусмотрено правовое регулирование установления обязательных требований, которые связаны с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности и оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля, привлечения к административной ответственности, предоставления лицензий и иных разрешений, аккредитации.
В настоящей статье представим пояснения по установленному указанным законом порядку обеспечения реализации его положений с последствиями для организации контроля деятельности, осуществляемой ресурсоснабжающими и управляющими организациями
В соответствии с ч.1.1. ст.161 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в т.ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, к которому с 1 марта 2021 года относится СанПиН 2.1.3684-21.
Рассмотрим возможные варианты реализации новых правил уборки помещений общего пользования в многоквартирных и жилых домах в условиях, когда размер платы за содержание жилого помещения, применяемый в расчетах за содержание общего имущества между лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, и потребителями, не учитывает расходы на дополнительные объемы работ, подлежащие выполнению после 1 марта 2021 года
С 1 января 2021 вступили новые Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (далее – Правила № 1479). Аналогичное постановление Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 утратило силу с 1 января 2021 года.
Правила №1479 устанавливают требования пожарной безопасности, определяющие порядок поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты (далее - объекты защиты) в целях обеспечения пожарной безопасности.
1) С 1 января 2021 г. вступает в силу новый Порядок учета в области обращения с отходами, утвержденный Приказом Минприроды России от 08.12.2020 № 1028 "Об утверждении Порядка учета в области обращения с отходами" (зарегистрирован в Минюсте России 24.12.2020 № 61782).
Учет в области обращения с отходами ведется отдельно по каждому объекту НВОС I - IV категории и/или по юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю в целом.
Учету в области обращения с отходами подлежат:
все виды отходов I - V классов опасности, которые образуют юридические лица, индивидуальные предприниматели;
С 1 марта 2021 года вступило в силу Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 "Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий" (далее – СанПиН 2.1.3684-21). Срок действия данного документа – 1 марта 2027 года. Кроме того, с 01.03.2021 признаны утратившими силу многие СанПиН прошлых лет.
Вопрос:
По решению общего собрания собственников утвержден тариф на содержание и ремонт общего имущества, из которого 5 руб. с кв.м установлено на содержание лифтов, при этом УО нашла подрядчика и заключила договор с ним по цене 3 руб. с кв.м. По итогам года образовалась существенная экономия. При этом услуги оказаны надлежащим образом. В договоре управления отсутствуют условия о распределении экономии в таком случае. Имеет ли право УО в данном случае оставить экономию себе на основании ч.12 ст.162 ЖК РФ? Многочисленная судебная практика говорит о том, что средства, вносимые собственниками на содержание и ремонт, являются целевыми и не поступают в собственность УО, должны числиться на счете дома и при смене УО передаваться новой УО в качестве накоплений дома. То есть, по сути, суды блокируют возможность применения ч.12 ст.162 ЖК РФ.
Вопрос:
Тариф на содержание общего имущества по решению общего собрания собственников в МКД установлен в размере, совпадающем с тарифом, утвержденным для нанимателей постановлением города, но в тариф для собственников включена услуга по изготовлению и печати платежных документов для внесения платы за капитальный ремонт на специальный счет. Платежный документ по взносу на капитальный ремонт выставляется в адрес муниципального образования, поскольку наниматели не оплачивают взносы на капитальный ремонт.
Обязана ли УО уменьшить тариф по содержанию для нанимателей и выставить разницу в тарифе муниципальному образованию, или в случае, если в целом тариф для собственников не превышает величину тарифа, установленного для нанимателей, наниматель должен оплачивать этот тариф, несмотря на то, что в его расшифровке заложена компенсация расходов по изготовлению и печати платежных документов для внесения платы за капитальный ремонт на специальный счет?
С 01.01.2021 Федеральным законом от 28.11.2018 № 442-ФЗ в ст. 159 Жилищного кодекса РФ внесены дополнения в части возможности установления соответствующим Законом субъекта РФ положения о том, что субсидии гражданам могут быть предоставлены путем перечисления средств лицу, которому в соответствии со статьей 155 ЖК РФ вносится плата за жилое помещение и коммунальные услуги.
В связи с чем, вправе ли РСО направить на рассмотрение в адрес субъекта РФ обращение об издании нормативного акта, устанавливающего порядок перечисления субсидий граждан напрямую РСО как исполнителю коммунальных (ИКУ) и не будет ли РСО при этом нарушать иное законодательство при получении денежных средств в виде субсидий граждан, в случае принятия органом субъекта РФ решения о перечислении субсидии напрямую ИКУ?
Тариф на содержание общего имущества по решению ОСС в МКД установлен в размере, совпадающем с тарифом, утвержденным для нанимателей постановлением города, но в тариф для собственников включена услуга по изготовлению и печати платежных документов для внесения платы за кап. ремонт на спец.счет. ПД по кап. ремонту выставляются в адрес муниципального образования, поскольку наниматели не оплачивают взносы на кап. ремонт. В связи с этим, прошу пояснить обязана ли УК уменьшить тариф по содержанию для нанимателей и выставить разницу в тарифе муниципальному образованию, или в случае, если в целом тариф для собственников не превышает величину тарифа, установленного для нанимателей, наниматель этот тариф, несмотря на то, что в его расшифровке заложена компенсация расходов по изготовлению и печати платежных документов для внесения платы за кап. ремонт на спец.счет?
Приказом Минстроя России от 8 мая 2020 г. № 249/пр (зарегистрирован в Минюсте России 9 июня 2020 № 58614) утвержден Порядок управления наемными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации (далее – Порядок).
Напомним, что под наемным домом в соответствии с ч.1 ст.91.16 ЖК РФ признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и предназначены для предоставления гражданам во владение и использование для проживания:
Каким образом должно осуществляться внесение изменений в реестр лицензий (чем регламентируется) в ситуации, когда собственники помещений приняли решение о смене способа управления (вместо управления УК перешли на непосредственное управление), но УК не направляет в ГЖИ заявление на исключение дома из своей лицензии. С какого момента в таком случае должна прекратить управление УК и должен приступить к оказанию услуг по содержанию общего имущества подрядчик, привлеченный собственниками?
Просим разъяснить порядок учета металлолома, образовавшегося в связи с исполнением инвест программы, в результате капитальных и текущих ремонтов на объектах теплоснабжения, переданных по концессионному соглашению.
Акционерное общество заключило Концессионное соглашение с Администрацией города на объекты теплоснабжения на 25 лет (имущество передано по трехстороннему акту: Концессионер-Концедент-МУП(передающая сторона, без изъятия из хоз. ведения)). Каким образом и у какой стороны должен учитываться металлолом, образовавшийся в результате исполнения инвест программы, в результате капитальных и текущих ремонтов объектов концессионного соглашения, при замене участков тепловой сети, в случае полного списания объекта ОС, в связи с ликвидацией? Каков порядок учета и у какой стороны концессионного соглашения доходов от реализации лома черных и цветных металлов?
Федеральный закон от 25.05.2020 № 156-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 156-ФЗ) установил особенности выбора управляющей организации в многоквартирных домах, построенных по программе реновации в городе Москве.
В части 13 статьи 161 ЖК РФ установлено правило о проведении открытого конкурса органом местного самоуправления по отбору управляющей организации в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию на основании разрешения, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, т.е. в многоквартирных домах – новостройках.
Федеральный закон от 25.05.2020 № 156-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 156-ФЗ) установил особенности проведения годовых общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в 2020 году и внес дополнения в Жилищный кодекс РФ по правилам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ. Новые положения и изменения, установленные указанным законом, вступили в силу с 25 мая 2020 года.
В соответствии с ФЗ от 27.12.2018 № 522-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с развитием систем учета электрической энергии (мощности) в Российской Федерации» с 01.07.2020 г. гарантирующие поставщики в ходе обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности) на розничных рынках и для оказания коммунальных услуг по электроснабжению обязаны осуществлять приобретение, установку, замену, допуск в эксплуатацию приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, а также нематериальных активов, которые необходимы для обеспечения коммерческого учета электрической энергии (мощности), в отношении многоквартирного дома и помещений в многоквартирных домах, электроснабжение которых осуществляется с использованием общего имущества, при отсутствии, выходе из строя, истечении срока эксплуатации или истечении интервала между поверками приборов учета электрической энергии и (или) иного оборудования, которые используются для коммерческого учета электрической энергии (мощности), в том числе не принадлежащих гарантирующему поставщику, а также последующую их эксплуатацию.
Означат ли изложенное, что после 01.07.2020 г. с УК полностью снимаются обязанности как по установке ОПУ в домах где их нет, так и по обслуживанию ОПУ в домах, где они установлены (включая замену, ремонт, поверку, допуск и пр.)? За УК сохраняется только обязанность по снятию показаний?
Означат ли изложенное, что после 01.07.2020 г. с потребителей полностью снимаются обязанности как по установке ИПУ если их нет, так и по обслуживанию ИПУ если они установлены (включая замену, ремонт, поверку, допуск и пр.)?
Допустимо ли производить кап. ремонт в период после 01.07.2020 г. с выполнением работ по установке ОПУ ЭЭ за счет средств фонда кап. ремонта, сформированного за счет средств взносов на кап. ремонт (в том числе в домах со спец.счетами)? Что делать с ранее принятыми собственниками на собраниях решениями о проведении кап. ремонтов с учетом установки ОПУ ЭЭ, если сам ремонт запланирован на период после 01.07.2020 г.?
Представим позицию Верховного Суда РФ о случаях установления эксплуатационной ответственности за содержание транзитных сетей, проходящих через многоквартирные дома, за ресурсоснабжающей организацией и одновременно рассмотрим отношения по признанию установленных на транзитных сетях приборов учета коммунальных ресурсов общедомовыми приборами учета в таком понятии, применяемом в Правилах № 354 и в Правилах № 124
На практике часто возникают ситуации, когда собственники помещений на общем собрании собственников в доме принимают решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в заниженном размере от предложенного управляющей организацией, таким образом, возникает ситуация при которой размер платы утвержден на общем собрании собственников, но не соблюдено требование ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ о том, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации. При этом из ч. 6 ст. 46 ЖК РФ следует, что обжаловать в суд решение, принятое на общем собрании, может собственник помещения, а не управляющая организация<br />
В настоящей статье приведем нормы действующего законодательства, а также сложившуюся судебную практику по данной ситуации<br />
На практике часто возникают ситуации, когда собственники помещений на общем собрании собственников в доме принимают решение об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в заниженном размере от предложенного управляющей организацией, таким образом, возникает ситуация при которой размер платы утвержден на общем собрании собственников, но не соблюдено требование ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ о том, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации. При этом из ч. 6 ст. 46 ЖК РФ следует, что обжаловать в суд решение, принятое на общем собрании, может собственник помещения, а не управляющая организация
В настоящей статье приведем нормы действующего законодательства, а также сложившуюся судебную практику по данной ситуации
Представим позицию Верховного Суда РФ о случаях установления эксплуатационной ответственности за содержание транзитных сетей, проходящих через многоквартирные дома, за ресурсоснабжающей организацией и одновременно рассмотрим отношения по признанию установленных на транзитных сетях приборов учета коммунальных ресурсов общедомовыми приборами учета в таком понятии, применяемом в Правилах № 354 и в Правилах № 124
Управляющая организация управляет многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проведенного ОМС. После проведения конкурса управляющей организацией были проведены собрания, на которых собственники приняли решение о сохранении прямых договоров с РСО, которые сложились между собственниками и РСО до начала управления таким многоквартирным домом УО.
Правомочно ли такое решение, принятое после проведения конкурса?
С 08.01.2020 (за исключением отдельных положений) вступил в силу Федеральный закон от 27.12.2019 № 485-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» и Федеральный закон «О защите конкуренции», которым установлено, что ГУП и МУП, созданные до 08.01.2020 и осуществляющие деятельность на товарных рынках в Российской Федерации, находящихся в условиях конкуренции, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ «О защите конкуренции», подлежат ликвидации или реорганизации по решению учредителя до 1 января 2025 года. Если же учредителями не будут приняты соответствующие решения о ликвидации или реорганизации до 1 января 2025 года, то такие предприятия подлежат ликвидации в судебном порядке по иску антимонопольного органа (ст.3 Закона № 485-ФЗ).
МКД в управлении УК. УК является ИКУ. Дом с печным отоплением (общий котел в подвале МКД, топится пеллетами). УК закупает пеллеты у поставщиков самостоятельно с периодичностью примерно раз в две недели зимой (когда требуется отопление). Как УК начислить плату за отопление? Как определить объем (по фактическому расходу)? Как определить стоимость (по цене покупки или по предельному тарифу, утвержденному субъектом)? Может ли УК выполнять начисление путем распределения фактической стоимости за фактический объем твердого топлива, потраченного за прошедший месяц, по площадям помещений собственников? Как вести расчеты, если от котла МКД топиться еще и сторонний объект (пристройка, не являющаяся частью МКД)?
Новый дом, акт ввода в эксплуатацию - декабрь 2019г. На 90 дней договор на обслуживание заключили с Застройщиком. Далее – собрание с собственниками МКД. Может ли отличаться стоимость работ и услуг первого и второго договора?
Собственники помещений в отдельных МКД требуют от управляющей организации вести лицевой счет на МКД (в ряде случаев именуя его «балансом дома»). Существует ли у управляющей организации такая обязанность?
Вопросы определения размера платы за коммунальные услуги с повышающим коэффициентом потребителям в жилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда, необорудованных ИПУ, стали объектом активных обсуждений с начала применения повышающих коэффициентов – с 1 июля 2016 года.
Практика решения таких вопросов исполнителями коммунальных услуг складывалась по-разному: были случаи, когда исполнители коммунальных услуг не применяли повышающий коэффициент при определении размера платы за коммунальные услуги для нанимателей, были случаи, когда исполнители применяли повышающий коэффициент при определении размера платы за коммунальные услуги для нанимателей, а в отдельных случаях – исполнители принимали решение о начислении размера платы за коммунальные услуги для нанимателей без повышающего коэффициента, а размера платы в части повышающего коэффициента – для предъявления собственнику государственных и муниципальных жилых помещений – соответствующим органам власти.
Следует отметить, что вопрос применения повышающих коэффициентов по необорудованным ИПУ жилым помещениям государственного, муниципального жилищного фонда являлся всегда проблемным в силу отсутствия прямого регулирования соответствующих отношений нормами жилищного законодательства, отсутствие такого регулирования не позволяло и АКЦ Жилкомаудит до настоящего времени представить свое однозначное мнение по данному вопросу.
В данном случае ответ на вопрос о порядке применения повышающих коэффициентов при определении размера платы за коммунальные услуги в необорудованных ИПУ жилых помещениях государственного, муниципального жилищного фонда мог дать только Верховный Суд РФ, решая таким ответом сложившуюся с 2016 года проблему.
Именно такое решение Верховного Суда РФ мы и приводим в настоящей рубрике.
Верховным Судом РФ был рассмотрен спор между Водоканалом и муниципальным образованием города по вопросу о взыскании задолженности по оплате холодного водоснабжения в размере повышающего коэффициента с муниципального образования относительно жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности города, переданных по договору найма нанимателям.
Суд первой инстанции (Решение АС Томской области от 13.09.2018 по делу № А67-3637/2018) удовлетворил исковые требования в полном объеме, сделав вывод, что именно собственники обязаны обеспечить оснащение принадлежащих им жилых помещений индивидуальными приборами учета.
Однако, Суды апелляционной и кассационной инстанций (Постановление Седьмого ААС от 19.12.2018 и Постановление АС Западно-Сибирского округа от 25.04.2019 по делу № А67-3637/2018) не согласились с решением суда первой инстанции, указав, что размер платы в данном случае определяется за оказанную услугу потребителю в жилом помещении многоквартирного дома, которым является наниматель, и предъявление исковых требований к муниципальному образованию необосновано.
Верховный Суд РФ в Определении от 24 октября 2019 г. № 304-ЭС19-13264 отменил решения судов апелляционной и кассационной инстанций и оставил в силе решение суда первой инстанции.
Приведем далее извлечения из указанных судебных решений в качестве разных мнений судов по данному вопросу, приводящих в обоснование одни и те же нормы законодательства (именно по этой причине соответствующие позиции судов рассматриваем в данной рубрике журнала).
В настоящем случае мнение «АКЦ Жилкомаудит» по теме проблемы выражается не в завершающей части настоящей рубрики, в которой мы обычно комментируем разные позиции по обсуждаемой проблеме, а в составе обсуждаемых позиций по данному вопросу. В завершающей же части настоящей рубрики приводим позицию Верховного Суда РФ, которая уже не требует комментария и которой будут в последующих соответствующих отношениях руководствоваться исполнители коммунальных услуг.
С 1 января 2020 года вступают в силу санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий муниципальных образований (СанПиН 2.1.7.3550-19), утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 05.12.2019 № 20 (за исключением требований главы V СанПиН, которые вступают в силу с 1 марта 2020 года).
1) об обязанностях жилищных кооперативов и ТСЖ
2) о составе комиссии по приемке работ по капитальному ремонту
3) о введении требования проводить открытый конкурс по всем многоквартирным домам, перечисленным в ст. 163 ЖК РФ
В МКД имеются квартиры, принадлежащие ОМСУ (менее 50%). При проведении ОСС по вопросу выбора УК (на очной части собрания) уполномоченный представитель ОМСУ агитировал жильцов голосовать за конкретную УК. Вправе ли, с точки зрения антимонопольного законодательства, муниципальный служащий, представляющий интересы ОМСУ и имеющий доверенность на участие в ОСС от имени ОМСУ, открыто высказываться в пользу той или иной УК, голосовать за неё и призывать других собственников помещений голосовать так же? Является ли это нарушением конкуренции, т.к. отдается предпочтение конкретному хозяйствующему субъекту без конкурса?
В МКД имеются квартиры, принадлежащие ОМСУ (менее 50%). При проведении ОСС по вопросу выбора УК (на очной части собрания) уполномоченный представитель ОМСУ агитировал жильцов голосовать за конкретную УК. Вправе ли, с точки зрения антимонопольного законодательства, муниципальный служащий, представляющий интересы ОМСУ и имеющий доверенность на участие в ОСС от имени ОМСУ, открыто высказываться в пользу той или иной УК, голосовать за неё и призывать других собственников помещений голосовать так же? Является ли это нарушением конкуренции, т.к. отдается предпочтение конкретному хозяйствующему субъекту без конкурса?
По мнению органов прокуратуры, в случае если на общем собрании собственников помещений выбран способ управления МКД и установлен размер платы за содержание жилого помещения на момент заключения договора управления таким МКД, то полномочия ОМС по установлению размера платы за содержание жилого помещения на основании ч.4 ст.156 ЖК РФ не возникают. Изменение однажды установленного решением ОСС размера платы за содержание жилого помещения на протяжении срока действия договора управления МКД осуществляется в соответствии с условиями договора управления МКД. Просим прокомментировать данную позицию органов прокуратуры
Является ли правомочным решение ОСС об определении размера платы за жилое помещение в одностороннем порядке без согласования с УО. Нужно ли оспаривать УО такое решение в судебном порядке либо достаточно отказать собственникам в его исполнении?
В настоящей статье представим разъяснение по вопросу о возможности отказа от прямых договоров, заключенных между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями, и возврата к ранее действующим договорным отношениям по предоставлению коммунальных услуг управляющей организацией, и о том, какие мероприятия необходимо для этого провести, чтобы ресурсоснабжающие организации не отказали в заключении договора с управляющей организацией
Министерство труда и социальной защиты Российской Федерации в письме от 18 сентября 2019 г. № 14-3/В-742 изложило свою позицию по вопросу применения аттестации работников, предусмотренной статьей 81 Трудового кодекса Российской Федерации, с учетом положений Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 238-ФЗ "О независимой оценке квалификации" (далее - Федеральный закон № 238-ФЗ).
Распоряжением Правительства РФ от 29.10.2019 № 2556-Р на 2020 год определены средние по субъектам РФ индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Индексы установлены дифференцированно на первое полугодие и на второе полугодие 2020 года. В первом полугодии предусмотрено нулевое значение индекса. Во втором полугодии значение индекса установлено по каждому субъекту РФ в пределах от 3,6 % до 5%.
На практике между управляющими организациями и органами государственного жилищного надзора возникали споры при отказе органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий в части исключения дома из перечня управляемых МКД в ситуации, когда управляющая организация обращалась с заявлением о внесении в реестр изменений в связи с прекращением срока действия договора управления домом. Свой отказ органы ГЖН мотивировали тем, что к заявлению о внесении изменений в реестр управляющие организации не прикладывали документы, установленные подпунктами «а,б,г» пункта 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее – Порядок № 938/пр); в связи с отсутствием всех необходимых документов отказывали УО.
На практике между управляющими организациями и органами государственного жилищного надзора возникали споры при отказе органов ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий в части исключения дома из перечня управляемых МКД в ситуации, когда управляющая организация обращалась с заявлением о внесении в реестр изменений в связи с прекращением срока действия договора управления домом. Свой отказ органы ГЖН мотивировали тем, что к заявлению о внесении изменений в реестр управляющие организации не прикладывали документы, установленные подпунктами «а,б,г» пункта 3 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр (далее – Порядок № 938/пр); в связи с отсутствием всех необходимых документов отказывали УО.
Как правильно органу местного самоуправления утвердить новый размер платы за содержание жилого помещения для нанимателей муниципальных жилых помещений в части расходов на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества в случаях, когда соответствующие помещения расположены в многоквартирных домах, в которых не все помещения принадлежат ОМС, а также в МКД со 100% муниципальным жилищным фондом?
При смене способа накопления взносов на капремонт со счета регионального оператора на спецсчет:
- переходит ли право взыскания задолженности к владельцу спецсчета с собственников, имеющих долг перед региональным оператором?
- при наличии заключенного между собственником и региональным оператором соглашения о реструктуризации долга, сохраняются ли условия такого соглашения?
В связи с банкротством бывшей управляющей организации наше общество было определено управляющей организацией по управлению многоквартирными домами бывшей УО по постановлению Администрации города на основании постановления Правительства РФ от декабря 2018 года № 1616. Срок управления – с 12 февраля 2019 года. 12 марта 2019г. – Договор управления многоквартирными домами был подписан с Администрацией. 15 марта 2019 года было направлено в адрес ГЖИ заявление о включении данных многоквартирных домов в реестр лицензий. 1 апреля 2019 г. приказом ГЖИ многоквартирные дома внесены в реестр лицензий. С 12 февраля по 1 апреля 2019 г. управление дома нашей УО осуществлялось в полном объеме.
Какой датой является дата начала управления многоквартирными домами – 12 февраля 2019 года или 01 апреля 2019 года? Как правильно разместить информацию по договору управления в системе ГИС ЖКХ: дата вступления в силу договора управления, период выполнения работ, открытие лицевых счетов?
Просим Вас высказать свою позицию по следующим вопросам: 1. Кто является стороной публичного договора холодного водоснабжения и водоотведения, заключаемого ресурсоснабжающей организацией в отношении жилого помещения муниципального жилищного фонда социального использования: орган местного самоуправления или наниматель? 2. Несет ли собственник жилого помещения - орган местного самоуправления согласно положений заключенного им с нанимателем договора социального найма ответственность перед ресурсоснабжающей организацией за полноту и своевременность оплаты жилищных и коммунальных услуг? 3. Возможно ли заключение ресурсоснабжающей организацией договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг,с органом местного самоуправления или уполномоченной им организацией, приложением к которому будет перечень помещений муниципального жилищного фонда социального использования в многоквартирных домах муниципального образования, по которым заключены договоры социального найма? Положениями пункта 1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее - Правила № 354) установлен порядок заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг - договоры холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения – договоры, заключаемые собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией (подпункт в) пункта 9 Правил № 354). Нанимателю жилого помещениякоммунальные услуги предоставляются со дня заключения договора наймасогласно такого договора (подпункт а) пункта 3 Правил № 354). Условия предоставления коммунальных услуг нанимателю определяютсяв договоре найма, в том числе договоре социального найма,- для нанимателя жилого помещения по такому договору (подпункт а пункта 11 Правил № 354). Собственник жилого помещения, выступающий наймодателем жилого помещения, в целях обеспечения предоставления нанимателям коммунальных услуг того вида, предоставление которых возможно с учетом степени благоустройства жилого помещения, заключает с исполнителем договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9 и 10 настоящих Правил (пункт 12 Правил № 354): - договор управления многоквартирным домом, заключаемом собственниками помещений в многоквартирном доме или органом управления товарищества или кооператива с управляющей организацией; - договор о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с товариществом или кооперативом с собственниками жилых помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество или кооператив; -договоры с ресурсоснабжающей организацией, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг, заключаемых собственниками жилых помещений в многоквартирном доме с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен Из вышеизложенного следует, что договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен ресурсоснабжающей организацией только с собственником жилого помещения жилищного фонда социального использования – органом местного самоуправления или уполномоченной им организацией. В соответствии с частью 2 статьи 153 Жилищного кодекса обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора. Нормами статьи 678 ГК РФ определено, что если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Следует отметить, что обязанность нанимателя самостоятельно вносить плату за коммунальные услуги относится кпорядку внесения платы и не может служить основанием возникновения у нанимателя каких-либо обязательств перед ресурсоснабжающей организацией. В соответствии с частью 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Согласно части 3 статьи 672 ГК РФ договор социального найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. К такому договору применяются правила статей 674, 676, 678 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми: - договор найма жилого помещения заключается в письменной форме, - наймодатель обязан предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, - наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Договор социального найма жилого помещения сторонами которого является наймодатель (собственник жилого помещения - орган местного самоуправления или уполномоченная им организация) и наниматель (физическое лицо) заключается в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Согласно обязанностям сторон, установленным в типовом договоре наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам. В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает нанимателя от уплаты причитающихся платежей. В свою очередь наймодатель обязан обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества, контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг. Также наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В положении части 3 статьи 153 Жилищного Кодекса РФ установлено, что до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица. Важно понимать, что положения статьи части 3 статьи 153 Жилищного Кодекса РФ не ограничивают участие собственников жилого фонда социального назначения в расходах на содержание жилых помещений и коммунальных услуг датой заключения договора социального найма, датой заселения жилых помещений. Участие в расходах на содержание жилых помещений и оплате коммунальных услуг органов местного самоуправления и органов государственной власти, в чьей собственности находится жилые помещения, после заключения договоров социального найма предусмотрено в случаях, определенных частями 3 и 4 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ, положениями подпункта з) пункта 4;подпунктов: б), в), е), ж), з), к) пункта 5 Типового договора найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения». Схожие обстоятельства были предметом исследования Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ. В Определении от 01.09.2015 № 302-ЭС15-1968 по делу № А19-12940/2013 Судебная коллегия сделала выводы, что органы государственной власти и органы местного самоуправления несут расходы на содержание жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и коммунальных услуг только до заселения этих жилых помещений, однако часть 3 статьи 153 не содержит ограничения «только». Кроме того, Министерство регионального развития Российской Федерации в Письме от 6 марта 2009 г. № 6175-АД/14 разъясняет, что «в соответствии с частью 4 статьи 155 Жилищного Кодекса РФ, если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, то оставшаяся часть платы (в том числе из-за установления для нанимателей заниженного размера платы, задолженности нанимателей) вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. При этом отсутствие средств соответствующего бюджета не может являться оправданием отказа внесения наймодателем такой части платы. В этом случае необходимо внесение изменений в соответствующий бюджет. Поскольку частью 14 статьи 155 Кодекса предусмотрена возможность уплаты пени лицами, несвоевременно и (или) не полностью внесшими плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то при наличии задолженности предусмотренные частью 14 статьи 155 Кодекса меры могут быть применены к муниципальному образованию (в частности, в случае невыполнения наймодателем обязанности, установленной частью 3, или при несвоевременном и (или) неполном внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, приходящейся на находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения)». Согласно подпункта з) пункта 4 Типового договора, утвержденного Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» в случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги наниматель уплачивает органу местного самоуправления (наймодателю) пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. Положениями статьи 90 Жилищного кодекса РФ наймодатели (органы местного самоуправления, в нашем случае ) наделены действенными мерами воздействия на нанимателей: «Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. Таким образом, ответственность за исполнение обязательств по договору холодного водоснабжения и водоотведения в части своевременной и в полном объеме оплаты за оказанные нанимателям жилых помещений муниципального жилищного фонда социального использованиялежит на собственнике жилых помещений - органе местного самоуправления.
Собрание в ТСЖ не проводилось с 2015 года, годовая смета и, соответственно, размер платы на содержание и текущий ремонт общего имущества не утверждались общим собранием членов ТСЖ. Размер платы за жилое помещение (тариф), применяемый ТСЖ с 2015 г., соответствовал тарифу, утвержденному на тот момент органом местного самоуправления (ОМС). В 2019 г. ОМС изменил тариф по услуге для собственников, не утвердивших тариф на указанный период.
Вправе ли ТСЖ (до момента проведения общего собрания собственников-членов ТСЖ) применить тариф, утвержденный ОМС, поскольку утвержденный в 2015 г. размер платы за жилое помещение не обеспечивает расходы в требуемом объеме?
1.07.2017 по результатам открытого конкурса с УО заключен договор управления МКД, в котором более 50% доли общего имущества находится у Администрации городского поселения (далее – Администрация) (срок договора 3 года).
1.10.2018 подписано соглашение о расторжении договора управления на основании решения, принятого Администрацией (большинством голосов собственников).
17.11.2018 Администрация объявила конкурс на управление этим домом.
12.12.2018 УО получила копию Решения ГЖН об отказе во внесении изменений в Реестр лицензий об исключении сведений об управлении данным домом УО.
23.12.2018 Администрация отменила открытый конкурс на управление данным домом, расценив отказ ГЖН в исключении сведений об этом доме из Реестра лицензий как обязательство УО продолжать управление данным домом.
Просим прокомментировать описанную ситуацию, в т.ч. в части права Администрации расторгнуть договор управления, в части обязанности УО продолжать управление МКД, в части права Администрации по объявлению конкурса на управление МКД, сведения о котором не исключены из Реестра лицензий.
В июле 2019 года принят ряд законов, которые внесли изменения в налоговое законодательство. В частности, для организаций сферы ЖКХ представляют интерес вступающие в силу с 01.01.2020 года нормы Налогового кодекса РФ, введенные Федеральным законом от 26.07.2019 № 210-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» и Федеральным законом от 26.07.2019 № 211-ФЗ «О внесении изменений в главы 21 и 25 части второй Налогового кодекса Российской Федерации». Приведем краткий обзор соответствующих изменений
20 июля 2019 г. вступили в силу изменения, внесенные постановлением Правительства РФ от 04.07.2019 № 855 в Основы ценообразования № 406 и Правила регулирования тарифов № 406 (в сфере водоснабжения и водоотведения), касающиеся применения на 2020-й и последующие годы метода сравнения аналогов при регулировании тарифов для сетевых организаций, осуществляющих транспортировку воды и(или) сточных вод, не являющихся гарантирующими организациями и эксплуатирующих сети холодного водоснабжения и (или) водоотведения, протяженность которых не превышает 10 км соответственно в централизованной системе водоснабжения и (или) водоотведения.
Просим пояснить требования к «Реестру собственников, подписавших договор», который должен быть обязательно размещен в системе ГИС ЖКХ в разделе «Договоры управления». Какие есть требования к этому реестру, в каком виде он должен быть загружен (обязательно в виде сканов с подписями, или же достаточно просто списка собственников в текстовом документе)?
В соответствии со ст.11.2 ГрК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (п.4 ч.3 ст.11.3 ГрК РФ).
Большинство земельных участков под многоквартирными домами на территории города поставлены на государственный учет в 2004 году без проведения межевания, т.е. имеют статус «ранее учтенные».
Считаются ли образованными такие земельные участки под многоквартирными домами для целей признания их входящими в состав общего имущества в многоквартирном доме?
Наступает ли административная ответственность за нарушение сроков допустимой продолжительности перерыва подачи горячей и холодной воды в случае если собственник не обеспечивает доступ в помещение для ликвидации аварийной ситуации на оборудовании, расположенном в помещении. Если наступает, то какой статьей КоАП РФ предусмотрена за это ответственность?
Как следует действовать в данных ситуациях, какие имеются права у управляющих организаций по обеспечению доступа, имеет ли управляющая организация (после получения информации о времени обеспечения доступа) право (с целью обеспечения исполнения требований п.1 и п.4 Правил № 416) осуществить доступ в жилое помещение принудительно (вскрыть) и в каком порядке данное действие управляющая организация должна осуществить?
Либо для обеспечения исполнения п.1 и п.4 Правил № 416 отключать воду для предотвращения вытекания воды в нижерасположенные помещения не допускается?
В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей.
Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др.
Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок?
Правительством Российской Федерации 28.12.2018г. внесены изменения в Правила № 354 в порядок расчета коммунальной услуги по отоплению, в том числе предусмотрены формулы для расчета стоимости тепловой энергии в случае наличия индивидуального отопления. Данные формулы подлежат применению при условии перехода на индивидуальное отопление в соответствии с требованиями закона.
По нашему мнению отказ от централизованного отопления влечет необходимость выполнения работ по замене и переносу инженерных сетей и оборудования, требующих внесения изменений не только в технический паспорт квартиры, но и получения проекта реконструкции, разрешения на реконструкцию, акта ввода в эксплуатацию и внесение изменений в технический паспорт всего многоквартирного дома.
В настоящий период, комплекты документов, предоставленные собственниками жилых помещений, перешедших на индивидуальное отопление, сильно разнятся.
Просим дать разъяснения, какие документы должны быть предоставлены собственником жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме в теплоснабжающую организацию в обоснование правомерности отключения от центральной системы отопления и необходимости применения соответствующих формул для определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению.
Постановлением Правительства РФ от 22.05.2014г. № 637 внесены изменения в Правила организации теплоснабжения, в Правила о подключении к системам теплоснабжения, в Правила № 354 и в Правила № 124 по вопросам повышения эффективности, надежности и качества теплоснабжения в ценовых зонах теплоснабжения.
В соответствии с положениями ст.23.3 Закона № 190-ФЗ поселение или городской округ относятся к ценовым зонам теплоснабжения по решению Правительства РФ, принятому на основании предложения Минэнерго России, подготовленного в соответствии с направленным ему обращением исполнительно-распорядительного органа муниципального образования, согласованного с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
1) С 9 июня 2019 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", согласно которому к процедуре перевода жилого помещения в нежилое добавлены новые требования, а также установлены особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу перевода жилого помещения в нежилое.
По вопросу непроведения перерасчета норматива потребления коммунальной услуги по отоплению, установленного на каждый месяц отопительного периода, пропорционально дням фактической поставки тепловой энергии в целях отопления в месяцы начала и окончания отопительного периода Минстрой России дал соответствующее разъяснение еще в 2015 году. Так, в его письме от 23.11.2015г. № 38988-ОГ/04 разъяснено следующее:
В соответствии с п.76 Правил № 75 участники конкурса предлагают установить размер платы за содержание жилого помещения меньший, чем размер платы, указанный в извещении о проведении конкурса, с пошаговым его снижением на 0,1 процента. Возможно ли участнику конкурса предложить размер платы за содержание жилого помещения на 10 процентов меньше, чем размер платы за содержание жилого помещения, указанный в извещении, сразу после троекратного объявления предложения?
Просим разъяснить означает ли условие о пролонгации договора управления многоквартирным домом, закрепленное в части 6 статьи 162 ЖК РФ, что договор каждый раз считается продленным на тот же срок, что был заключен первоначально, либо это условие означает однократное продление срока действия договора на тот же срок?
Нужно объявить конкурс по выбору управляющей организации на многоквартирный муниципальный дом. Ранее в перечень обязательных работ и услуг включались обязанности УО предоставлять коммунальную услугу по отоплению и холодному водоснабжению. В связи с изменениями в законодательстве (Закон № 59-ФЗ) управляющая хочет эти услуги исключить. Вправе ли ОМС не предусмотреть в договоре управления, включаемом в конкурсную документацию, предоставление коммунальных услуг управляющей организацией?
По вопросу непроведения перерасчета норматива потребления коммунальной услуги по отоплению, установленного на каждый месяц отопительного периода, пропорционально дням фактической поставки тепловой энергии в целях отопления в месяцы начала и окончания отопительного периода Минстрой России дал соответствующее разъяснение еще в 2015 году. Так, в его письме от 23.11.2015г. № 38988-ОГ/04 разъяснено следующее:
В настоящее время в связи с началом практической реализации реформы в сфере обращения с ТКО возникает достаточно много проблемных и острых вопросов, прямого ответа на которые действующее законодательство, регулирующее данную сферу отношений, не содержит. В целях устранения пробелов в правовом регулировании спорных вопросов появляются разъясняющие письма федеральных органов исполнительной власти, которые содержат выводы и пояснения, основанные на субъективной интерпретации имеющихся норм соответствующего законодательства, и не всегда, по нашему мнению, являются обоснованными.
Одним из таких спорных и актуальных вопросов, по поводу которого выразило свое мнение Министерство природных ресурсов и экологии Российской Федерации, является вопрос о приобретении контейнеров, предназначенных для складирования твердых коммунальных отходов. Указанное мнение приведено в Письме от 07.03.2019 № 08-25-53/5268 "О приобретении контейнеров" и суть его сводится к следующим основным выводам:
контейнеры и бункеры могут находиться в частной, государственной и муниципальной собственности.
федеральными законами не предусмотрены ограничения оборотоспособности либо особенности приобретения права собственности в отношении контейнеров и бункеров.
участие органов местного самоуправления в деятельности по накоплению ТКО в том числе может заключаться и в приобретении органами местного самоуправления контейнеров и бункеров для установки в местах (площадках) накопления ТКО.
собственники помещений многоквартирного дома вправе приобретать контейнеры и бункеры в качестве имущества общего пользования и обязаны в указанном случае осуществлять их содержание.
допускается приобретение контейнеров и бункеров непосредственно региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами.
Имеют место случаи, когда с таким мнением Минприроды России не согласны отдельные органы прокуратуры.
Отметим сразу, что с таким мнением Минприроды России не согласны и специалисты АКЦ Жилкомаудит, что явилось основанием для рассмотрения соответствующих спорных отношений в настоящей рубрике журнала.
С 5 марта 2019 вступил с силу приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – Требования № 44/пр и Порядок направления подлинников № 44/пр). Признается утратившим силу Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр.
1) С 1 апреля 2019 года вступило в силу постановление Правительства РФ от 21.12.2018 № 1618, вносящее изменения в Требования к формированию, утверждению и ведению планов закупок товаров, работ, услуг для обеспечения нужд субъекта РФ и муниципальных нужд, утвержденные постановлением Правительства РФ от 21.11.2013 г. № 1043, Правила формирования, утверждения и ведения плана закупок товаров, работ, услуг для обеспечения федеральных нужд, утвержденные постановлением Правительства РФ от 5.06.2015 г. № 552, Правила осуществления контроля, предусмотренного частью 5 статьи 99 Федерального закона «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12.12.2015 г. № 1367, в части установления особенностей осуществления госзакупок, предметом которых является заключение энергосервисного контракта.
25 февраля вступили в силу поправки, внесенные в Правила № 354 постановлением Правительства РФ от 23.02.2019 № 184, которые коснулись трех видов изменений:
1) В пункте 3(4) Приложения № 2 к Правилам № 354 уточнено, что корректировка платы за коммунальную услугу по отоплению при равномерном способе внесения такой платы должна проводиться в 1 квартале года, следующего за расчетным. Соответственно, корректировка платы за коммунальную услугу по отоплению за 2018 год должна быть проведена в 1 квартале 2019 года.
Нужно ли ОМС с РСО, поставляющей тепловую энергию и воду в МКД, заключать какие-либо договоры (прямые) или объявлять котировку в случае назначения временной управляющей организации, которая не предоставляет коммунальные услуги потребителям?
На каком основании управляющим организациям выставляют оплату за аренду или выкуп контейнеров ТКО? В чьей собственности сейчас находятся контейнеры ТКО?
Просим разъяснить последствия, если направленное посредством электронного документа юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю уведомление о предстоящей проверке не подписано усиленной квалифицированной электронной подписью органа государственного контроля (надзора), органом муниципального контроля.
1. Департаментом жилищного контроля предписано УО документально оформить основание для использования территории городского округа для временного размещения ТКО, образующихся в жилых помещениях. Законно ли такое требование, учитывая, что такое оформление повлечет несение расходов по содержанию контейнерной площадки? Площадок для размещения ТКО, относящихся к общему имуществу собственников МКД нет. На территории городского округа утверждена схема размещения контейнерных площадок для всех многоквартирных домов, находящихся в управлении разных ТСЖ и УО. Данные контейнерные площадки расположены на территориях МО.
Во исполнение ч. 17 ст.161 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в т.ч. ввиду признания несостоявшимся открытого конкурса (далее – Правила № 1616). Данные Правила начали действовать с 12.01.19 года и уже вызвали немало вопросов, связанных с их практическим применением. В связи с этим далее рассмотрим положения Правил № 1616, обращая внимание на спорные и не урегулированные моменты
В письме Минстроя России от 7 мая 2018 г. № 20237-ОГ/04 директором Департамента ЖКХ было высказано мнение о невозможности перехода на прямые договоры между РСО и потребителями в тех случаях, когда в соответствии со степенью благоустройства многоквартирного дома осуществляется производство коммунальных услуг с помощью оборудования, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме.
Постановлением Правительства РФ от 14.12.2018 № 1541 «О внесении изменений в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» и постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (далее – Правила № 1616) были внесены изменения в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 6 февраля 2006г. № 75 (далее – Правила № 75). Указанные изменения по совокупности вступили в силу с 12.01.2019г.
Постановлением Правительства РФ от 15.12.2018 № 1572 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (вступило в силу 27.12.2018) внесены изменения:
- в Правила обращения с твердыми коммунальными отходами, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 12 ноября 2016 г. № 1156 (далее – Правила № 1156);
- а также в Правила содержания общего имущества (далее – Правила № 491), в Минимальный перечень работ, услуг № 290.
В период с декабря 2018 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ по следующим видам отношений:
по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и компенсации расходов по уплате взносов на капитальный ремонт;
по корректировке соотношения количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, необходимых для принятия решений о текущем ремонте общего имущества;
по предоставлению субсидий по оплате ЖКУ;
по созданию ТСЖ собственниками жилых домов;
по переустройству и перепланировке помещений в МКД.
Представим краткий комментарий к указанным изменениям.
На территории города имеются зарегистрированные в установленном законом порядке ТСЖ, однако, по причине истечения полномочий правления и отсутствия решения о переизбрании правления ТСЖ, в ряде товариществ отсутствует орган правления, уполномоченный на надлежащее управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление или обслуживание им.
Просим разъяснить о необходимости проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении многоквартирного дома, где в отсутствие органа правления ТСЖ фактически способ управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья не реализуется?
Многие унитарные предприятия недавно столкнулись с требованиями налоговой инспекции, о предоставлении пояснений по результатам камеральной проверки деклараций по налогу на прибыль за 2018 год, где предлагается исключить из расходов амортизацию по имуществу, приобретенному за счет бюджетных средств или полученных в оперативное управление или хозяйственное ведение.
Федеральным законом от 29.07.2017 № 279-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О теплоснабжении" и отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам совершенствования системы отношений в сфере теплоснабжения" Закон о концессионных соглашениях был дополнен статьей 52.1., устанавливающей особенности заключения концессионного соглашения, объектом которого являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, отдельные объекты таких систем в ценовых зонах теплоснабжения.
Постановлением Правительства РФ от 29.10.2018 № 1281 "О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 28 ноября 2013 г. № 1087" с 9 ноября 2018 года перечень случаев заключения контрактов жизненного цикла дополнен случаем заключения контракта жизненного цикла для выполнения работ по созданию автоматизированных информационно-измерительных систем учета энергетических и коммунальных ресурсов (включая работы по установке приборов (узлов) учета, устройств сбора и передачи данных учета, а также по созданию программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета).
Постановлением Правительства РФ от 13.09.2018г. № 1090 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами» внесены изменения в Правила содержания общего имущества (Правила № 491) и Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Правила № 416) вступившие в силу с 26.09.2018г.
1) В обязанности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом и являющихся ответственными за ведение, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом в случаях, установленных жилищным законодательством, включены: приём, хранение и передача не только технической документации, но и:
Схемой мест сбора ТКО, утвержденной ОМСУ, определено, что потребители МКД выбрасывают мусор в контейнеры, расположенные в мусорокамерах в каждом из подъездов (через мусоропроводы). Каким образом и куда собственники (арендаторы) нежилых помещений МКД в такой ситуации должны выбрасывать мусор?
В силу ст.50 ГК РФ унитарное предприятие является коммерческой организацией, преследующей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.<br />
Согласно ст.294 ГК РФ, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых законодательством. При этом собственник имущества имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия (п.1 ст.295 ГК РФ). <br />
В силу ст.50 ГК РФ унитарное предприятие является коммерческой организацией, преследующей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности.
Согласно ст.294 ГК РФ, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых законодательством. При этом собственник имущества имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия (п.1 ст.295 ГК РФ).
При вводе в эксплуатацию многоквартирного дома в последнее время на практике (обычно у застройщиков и заинтересованных управляющих организаций) часто возникает вопрос о том, каким образом с выбранной застройщиком для осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом управляющей организацией оформить отношения, избежав проведения органом местного самоуправления открытого конкурса на право заключения договора управления таким многоквартирным домом. При этом застройщики зачастую при передаче помещений во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме настаивают при подписании передаточного акта с лицами, принимающими помещения, и на подписании этими лицами договора управления с выбранной застройщиком управляющей организацией. В настоящей статье рассмотрим, позволяют ли такие действия застройщика избежать проведения ОМС открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления домом-новостройкой, а также укажем на последствия заключения управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом с лицами, которым помещения переданы по акту приема-передачи, без соблюдения процедуры, регулируемой Жилищным кодексом РФ
В соответствии со статьей 126 и частью 1 статьи 127 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (далее – Закон № 123-ФЗ) пожарный гидрант относится к пожарному оборудованию, которое должно обеспечивать возможность подачи огнетушащих веществ к месту пожара с требуемым расходом и рабочим давлением, необходимым для тушения пожара в соответствии с тактикой тушения пожаров, а также проникновения личного состава подразделений пожарной охраны в помещения зданий, сооружений и строений. Пожарные гидранты должны устанавливаться на сетях наружного водопровода и обеспечивать подачу воды для целей пожаротушения.
В соответствии с ч.7 ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание жилого помещения определяется на общем собрании собственников по предложениям управляющей организации и устанавливается на срок не менее 1 года.
Рассмотрим особенности и правила применения указанной нормы в условиях произошедшего изменения жилищного законодательства в 2018 году и предстоящего изменения жилищного и налогового законодательства с 1 января 2019 года
В первом номере журнала Жилкомаудит 2018 года подробно рассматривались отношения, связанные с определением тождественности или схожести до степени смешения фирменных наименований управляющих организаций (как лицензиатов, так и соискателей лицензий), поскольку требование об отсутствии такой тождественности или схожести было введено в состав лицензионных требований Федеральным законом от 31.12.2017 № 485-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 485-ФЗ).
В соответствии с ч.4 ст.13.4 Федерального закона от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" постановлением Правительства РФ от 31.08.2018 № 1039:
- утверждены Правила обустройства мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов и ведения их реестра (далее – Правила №1039), вступающие в силу с 1 января 2019 г.;
- рекомендовано органам государственной власти субъектов РФ привести в соответствие с данным постановлением нормативные правовые акты субъектов РФ, регулирующие вопросы обустройства мест (площадок) накопления твердых коммунальных отходов, до 1 января 2020 г.
Ранее в журнале «Жилкомаудит» № 4/2015 (стр. 19) приводилось мнение ФАС России о неправомерности передачи в хозяйственное ведение объектов теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения. Данное мнение было выражено в письме ФАС России от 05.10.2015 № АД/53812/15, согласно которому:
«…Из анализа норм законодательства о водоснабжении и теплоснабжении следует, что передача прав в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться исключительно на основании договоров аренды или концессионных соглашений,закрепление указанных систем и (или) объектов за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения действующим законодательством не предусмотрено.
Ранее в журнале «Жилкомаудит» № 4/2015 (стр. 19) приводилось мнение ФАС России о неправомерности передачи в хозяйственное ведение объектов теплоснабжения, водоснабжения, водоотведения. Данное мнение было выражено в письме ФАС России от 05.10.2015 № АД/53812/15, согласно которому:
«…Из анализа норм законодательства о водоснабжении и теплоснабжении следует, что передача прав в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться исключительно на основании договоров аренды или концессионных соглашений,закрепление указанных систем и (или) объектов за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения действующим законодательством не предусмотрено.
Управляющая организация является унитарным предприятием и управляет многоквартирным домом по результатам открытого конкурса, проведенного в соответствии с Правилами № 75. По истечении первого года управления многоквартирным домом УО стала начислять плату за содержание жилого помещения исходя из размера такой платы, указанного в соответствии с п.4 ч.1 ст.17 Закона № 131-ФЗ постановлением Администрации города об утверждении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах, управление которыми осуществляют управляющие организации, являющиеся МУПами.
ГЖИ признала использование УО такого размера платы за содержание жилого помещения нарушением лицензионного требования, установленного пп. «б» п.3 Положения № 1110, и выдала предписание об устранении выявленных нарушений лицензионных требований. Аналогичное мнение высказало и территориальное УФАС. Правомерны ли в указанном случае предписания ГЖИ и УФАС?
Собственник квартиры, находящейся на первом этаже, подал документы на перевод квартиры в нежилое помещение в Администрацию муниципального образования, которая перевела квартиру в нежилое помещение. Однако, поскольку для нежилого помещения требуется отдельный вход, собственник квартиры произвёл демонтаж части наружной ограждающей конструкции, которая в соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ является общей собственностью, расположил крыльцо и лестницу на земельной участке, принадлежащем на праве общей собственности всем собственникам многоквартирного дома.
Просим разъяснить законно ли Постановление Администрации о переводе жилого помещения в нежилое без получения разрешения собственников? Обязана ли Администрация выяснять есть ли разрешения собственников жилья на производство работ при изменении общего имущества МКД?
О применении новой примерной формы платежного документа, утвержденной приказом Минстроя России от 26.01.2018 № 43/пр
Минстрой России, во исполнение своих полномочий, установленных п. 5.2.53 Положения о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 18.11.2013 № 1038, разработал новую форму платежного документа для внесения платы за содержание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг. Новая примерная форма платежного документа утверждена Приказом от 26.01.2018 № 43/пр (далее – Приказ № 43/пр), который вступил в силу 26.05.2018. Соответственно, с этой даты утратил силу Приказ Минстроя России от 29.12.2014 № 924/пр, которым ранее были утверждены примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг, а также методические рекомендации по ее заполнению.
Тема передачи прав на объекты коммунальной инфраструктуры, в том числе с учетом мнения антимонопольных органов, неоднократно рассматривалась на страницах нашего журнала. В настоящей статье приведем Письмо ФАС России от 03.10.2017 № РП/67997/17 "О разъяснении пункта 8 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ "О защите конкуренции" в части передачи котельных", в котором затрагивается вопрос о возможности отнесения котельной к сети инженерно-технического обеспечения для определения правомерности передачи прав на котельную лицу, обладающему правами владения и (или) пользования сетью инженерно-технического обеспечения.
Представляем комментарий к разъяснениям Минстроя России по вопросам голосования на общем собрании собственников помещений, содержания и оформления решений собственников помещений, а также о требованиях к членам счетной комиссии, проводившим подсчет голосов
Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984 (вступил в силу 17.04.2018) утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (зарегистрировано в Минюсте России 05.04.2018 № 50635).
Согласно Регламенту регистрационным учетом граждан Российской Федерации занимаются подразделения по вопросам миграции территориальных органов МВД России на региональном и районном уровнях. Ранее данные функции выполняла ФМС России.
Приказом Минстроя России от 26.01.2018 г. № 43/пр, зарегистрированным в Минюсте России 14.05.2018г. № 51074, утверждена новая примерная форма платежного документа для внесения платы за содержание жилого помещения и платы за коммунальные услуги. Соответственно признан утратившим силу приказ Минстроя России от 29.12.2014г. № 924/пр, которым была утверждена примерная форма платежного документа на внесение платы за ЖКУ, действовавшая с июня 2015 года.
Постановлением Правительства РФ от 24.03.2018 № 331 внесены изменения в Стандарт раскрытия информации № 731, в Правила содержания общего имущества (Правила № 491), в Правила № 354, в Правила № 290, в Правила № 416.
Изменения коснулись следующих отношений:
В Стандартах раскрытия информации № 731 исключены все положения об обязанностях управляющих организаций и ТСЖ размещать подлежащую раскрытию в соответствии с указанным Стандартом информацию путем:
3 апреля 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", так называемый «закон о прямых договорах» (далее – Закон № 59-ФЗ).
Существенную часть указанного закона занимают положения, касающиеся внесения изменений в Жилищный кодекс РФ в части установления законных случаев наличия прямых договорных отношений между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями и порядка перехода на соответствующие прямые договоры. Кроме того, Законом № 59-ФЗ внесены также и иные, не менее достойные внимания правоприменителей, изменения в жилищное законодательство.
Водоканал поставляет воду абонентам частного сектора по договорам холодного водоснабжения по государственному регулируемому тарифу. Водопроводные уличные сети построены на средства домовладельцев. В муниципальную собственность домовладельцами этот участок сетей не передан, соответственно такие сети не переданы в аренду Водоканалу. Затраты по обслуживанию уличных водопроводных сетей в тарифы Водоканала на питьевую воду не включены. На сегодняшний день водопроводные сети нуждаются в обслуживании и ремонте.
Правомерно ли заключение договора на техническое обслуживание данного участка сетей между Водоканалом и домовладельцами при отсутствии подтверждающих документов на право собственности уличных сетей домовладельцам? Правомерно ли взимание платы с домовладельцев за обслуживание этих сетей на основании договора?
Является ли данный участок сетей бесхозяйным имуществом, что дает право для включения затрат по их обслуживанию в тариф Водоканала на питьевую воду?
Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П "По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 ЖК РФ в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова" (далее – Постановление № 5-П), в котором констатировано право изменения размера долей участия собственников помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, вызвало на сегодняшний день немало удивлений и недоумений, в том числе, у авторов действующего Жилищного кодекса РФ, а в скором времени, по нашему мнению, породит и немало споров, касающихся вопроса утверждения в различной величине размеров платы для собственников разных категорий. Попробуем разобраться в случившемся
Минфин России в письме от 19.06.2017 № 24-04-08/38124 указывает на обязательность осуществления государственными, муниципальными унитарными предприятиями закупки товаров, работ, услуг, необходимых для исполнения предусмотренных заключенным в порядке Закона № 223-ФЗ контрактом обязательств, в порядке, предусмотренном Законом № 44-ФЗ.
В соответствии с п.3 ч.1 ст.1 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – «Закон № 44-ФЗ») указанный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся, в том числе, заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества)
Общая тенденция внесенных Федеральным законом от 28.12.2017 № 437-ФЗ в ст.13.19.1. и ст.13.19.2 КоАП РФ изменений и дополнений, которые начали действовать с 1 января 2018 года для всех субъектов РФ, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя, направлена на ослабление административной ответственности за нарушение требований к размещению информации в ГИС ЖКХ поставщиками такой информации (в частности, ресурсоснабжающими организациями и организациями, управляющими многоквартирными домами) и к усилению ответственности оператора системы.
К административной ответственности за не размещение информации в ГИС ЖКХ, нарушение порядка, способов и (или) сроков размещения информации либо размещение информации не в полном объеме, размещение заведомо искаженной информации, которая была установлена ч. 1 ст. 13.19.2 КоАП РФ и должна была применяться с 1 января 2018 года, подлежали привлечению РСО и управляющие организации. При этом штраф для них предусматривался весьма существенный: для РСО - 200 тысяч рублей, для управляющих организаций – 30 тысяч рублей.
С 1 января 2018 года отдельные тарифы в сфере теплоснабжения:
- на тепловую энергию (мощность), производимую и (или) поставляемую с использованием теплоносителя в виде пара теплоснабжающими организациями потребителям, другим теплоснабжающим организациям;
- на теплоноситель в виде пара, поставляемый теплоснабжающими организациями потребителям, другим теплоснабжающим организациям;
- на тепловую энергию (мощность), теплоноситель, поставляемые теплоснабжающей организацией, владеющей на праве собственности или ином законном основании источником тепловой энергии, потребителю, теплопотребляющие установки которого технологически соединены с этим источником тепловой энергии непосредственно или через тепловую сеть, принадлежащую на праве собственности и (или) ином законном основании указанной теплоснабжающей организации или указанному потребителю, если такие теплопотребляющие установки и такая тепловая сеть не имеют иного технологического соединения с системой теплоснабжения и к тепловым сетям указанного потребителя не присоединены теплопотребляющие установки иных потребителей,
Федеральным законом от 20.12.2017 № 399-ФЗ о внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и статью 16 закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" внесены изменения и дополнения по вопросам капитального ремонта многоквартирных домов, которые вступили в силу с 20 декабря 2017 г. и коснулись следующих видов отношений:
Каким образом происходит процедура оформления земельного участка под многоквартирным домом в собственность. Какая роль в данной процедуре управляющей организации и органов местного самоуправления.
В случае, когда в МКД большинство квартир муниципальных, возможно ли участие и голосование в ОСС по выбору УО представителя местного органа власти по доверенности , или в таком МКД обязательно должен пройти конкурс по выбору УО. В случае, когда собственники МКД еще не выбрали способ управления и не определились с УО , имеет ли право местный орган власти назначить временно УО до проведения конкурса или до того момента, как собственники определятся.
Может ли администрация района, заселить граждан по договору социального найма в аварийные дома? если нет, какая ответственность предусмотрена. А также прошу указать правовое обоснование запрета о заселении в аварийные дома.
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ «В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс».
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ «В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс».
Начиная с 1 января 2017 года жилищное законодательство установило три периода включения в размер платы за содержание жилого помещения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые в целях использования и содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Практика нового порядка определения размера платы за содержание жилого помещения показала, что не во всех случаях такое включение произошло безконфликтно как в отношениях с потребителями в многоквартирном доме, так и в отношениях с контролирующими органами. В настоящей статье предлагаем рассмотреть порядок определения размера расходов на коммунальные ресурсы в зависимости от периодов их включения в плату за содержание жилого помещения. Отдельные вопросы, содержащиеся в настоящей статье, соответствуют ожидаемым изменениям в Правила содержания общего имущества
Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
С 01.01.2017 г. плата за КР в целях сод. о/и (ранее - ОДН) вошла в состав платы за сод. и ремонт ж/п.
Обязан ли наниматель с 01.01.2017 г. вносить в УК в полном объеме плату за содержание и ремонт ж/п, включая КР сод. о/и, при том условии, что ОМСУ не внес с 01.01.2017 г. изменения в местный нормативный акт (Решение Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160), предусматривающий размер платы для нанимателей без учета КР сод. о/и? Должен ли в таком случае разницу доплачивать наймодатель (ОМСУ)?
Добрый день, ОМС проводит открытый конкурс по отбору УК для управления введенным в эксплуатацию домом.Можно ли заявлять дополнительные работы во время торгов открытого конкурса?
Подскажите пожалуйста, в многоквартирном доме, система отопления открытая, полотенцесушители подключены к системе отопления. Органом ОМС утверждены нормативы тепловой энергии с учетом закрытая или открытая система отопления, а также следующих конструктивных особенностей таких домов: а) неизолированные стояки и полотенцесушители; б) изолированные стояки и полотенцесушители; в) неизолированные стояки и отсутствие полотенцесушителей; г) изолированные стояки и отсутствие полотенцесушителей.
Вопрос: какой норматив потребления тепловой энергии нужно применять при начислении платы за гвс с полотенцесушителями или без полотенцесушителей? также прошу обосновать данный ответ в правовом контексте.
Рассматривается ли вопрос на законодательном уровне о возмещении затрат по сверхнормативному потреблению коммунальных услуг на общедомовые нужды за счет бюджетной поддержки муниципальных образований организациям, деятельность которых связана с управлением многоквартирными домами и оказанием услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда?
Просим дать разъяснения по порядку применения ч.8.1 и ч.8.2 ст.162 ЖК РФ в случае неисполнения договора управления УО, выбранной по результатам конкурса, а именно: возможен ли односторонний отказ от договора управления со стороны собственников (на основании решения общего собрания собственников) в случае если УО, выбранная по результатам конкурса, не исполняет условия договора, если срок от момента начала управления домом такой организацией до даты расторжения договора управления, утвержденной решением общего собрания собственников в связи с нарушениями такого договора со стороны УО, не кратен одному году?
Распространяется ли установление ставки платы за содержание общего имущества МКД при способе управления управляющей организацией не чаще 1 раза в год на текущий ремонт? В новой редакции Жилищного кодекса РФ отсутствует фраза-термин «текущий ремонт» в соответствующей статье.
Вновь созданная в апреле 2017 года управляющая организация имеет намерение участвовать в открытых конкурсах по отбору управляющей корганизации по управлению МКД. В перечне документов, обязательных для предоставления к заявке на участие в открытом конкурсе, имеется бухгалтерский баланс. Вновь возданная в 2017 году организация баланс еще не сдавала. Какой документ вместо бухгалтерского баланса должна предоставить вновь созданная организация к заявке на участие в конкурсе, если он будет проходить в 2017 году?
В городе создан городской расчетный центр, куда поступают все платежи населения, и далее расщепляются и перечисляются поставщикам жилищно-коммунальных услуг, минуя расчетный счет управляющей организации. На счет управляющей организации поступают только платежи по услуге «управление жилфондом» без платежей за холодную, горячую воду и электрическую энергию, используемые при содержании общего имущества.
В то же время при начислении платежей за холодную воду, потребленную при содержании общего имущества МКД по утвержденным нормативам, ежемесячно образуется нераспределенный остаток. А при расчетах за электрическую энергию в определенный момент у ресурсоснабжающей организации может образоваться переплата по платежам за электроэнергию.
Имеет ли право управляющая организация направить переплату населения, полученную за электроэнергию, на погашение нераспределенного населению остатка расходов на холодную и горячую воду, потребленную при содержании общего имущества МКД, или на погашение задолженности перед теплоснабжающей организацией за тепловую энергию? Как правильно учитывать управляющей организации такие операции?
В соответствии с п.81 Правил № 354 оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения. В соответствии с п.145 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 № 442 (ред. от 11.05.2017) обязанность по обеспечению эксплуатации установленного и допущенного в эксплуатацию прибора учета, сохранности и целостности прибора учета, а также пломб и (или) знаков визуального контроля, снятию и хранению его показаний, своевременной замене возлагается на собственника такого прибора учета. Каким постановлением руководствоваться и кто должен оплачивать замену электросчетчика вышедшего за межповерочный интервал в муниципальной квартире?
В настоящей статье разъясним, кто обладает полномочиями по актуализации технического паспорта на многоквартирный дом, а также рассмотрим порядок внесения изменений в техническую документацию на многоквартирный дом в рамках осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
В целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего отношения по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности, а также учитывая возникающие у судов при рассмотрении данной категории дел вопросы, Пленум Верховного Суда Российской дал соответствующие разъяснения в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 22).
Согласно ч. 8 ст. 12 Закона № 89-ФЗ захоронение отходов, в состав которых входят полезные компоненты, подлежащие утилизации, запрещается. Перечень видов отходов, в состав которых входят полезные компоненты, захоронение которых запрещается, устанавливается Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства РФ от 25.07.2017 № 1589-р утвержден такой перечень (распоряжение вступает в силу с 01.01.2018, за исключением отдельных пунктов, вступающих позднее).
Отраслевое тарифное соглашение в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на 2017 - 2019 годы утверждено Общероссийским отраслевым объединением работодателей "Союз коммунальных предприятий", Общероссийским профсоюзом работников жизнеобеспечения 16.03.2017.
Федеральным законом от 29.07.2017 № 258-ФЗ «О внесении изменений в статьи 154 и 156 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 12 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (вступил в силу 10.08.2017) внесены изменения в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон от 29 июня 2015 года № 176-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 176-ФЗ), касающиеся изменения порядка включения коммунальных ресурсов, используемых в целях содержания общего имущества, в плату за содержание жилого помещения.
Здравствуйте! Вопрос по п.56(2) Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011 «При отсутствии постоянно и временно проживающих в жилом помещении граждан объем коммунальных услуг рассчитывается с учетом количества собственников такого помещения":
1) Если жилое помещение принадлежит юридическому лицу (Администрации района) и где произведена выписка всех проживающих, начисление объемов коммунальных услуг будет рассчитываться по количеству собственников?
2) Собственник жилого помещения умер и согласно данных администрации района нет наследников, как в данном случае должно производиться начисление и с кого взыскивать начисление и задолженность?
Кто должен разработать и утвердить нормативы образования отходов и лимит на их размещения муниципалитет, УК, или подрядная организация по сбору, вывозу ТБО?
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.<br />
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).<br />
В силу пункта 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт включен в плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме.<br />
В нашем городе постановлением главы администрации утвержден тариф на содержание жилья для муниципальных помещений в размере 11.77 рублей, это крайне низкий тариф. Собственники при проведении собраний ориентируются на этот тариф и не принимают решения о тарифах, предлагаемых УО. Управляющие организации в городе объединились и заказали экспертизу утвержденного муниципалитетом тарифа, по экспертизе тариф, конечно, выше. Можно ли заставить муниципалитет принять тариф по экспертизе и как это правильно сделать?
Администрацией муниципального образования проведен конкурс по выбору управляющей организации, в цене лотов нет ссылки на НДС. Мы хотим использовать льготу по освобождению от НДС. Вправе ли мы не уменьшать тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД?
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
В силу пункта 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт включен в плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме.
Придомовая территория, на которой расположен многоквартирный дом, не имеет установленных границ, об этом написано в Договоре управления. Однако УО осуществляет содержание придомовой территории в описанных ею границах и измеренной ею площади самостоятельно.
На своем общем собрании собственники помещений дома приняли решение о несогласии оплачивать работы за содержание придомовой территории и протокол с результатами голосования представили в адрес Управляющей организации с объяснениями причины несогласия. Управляющая организация не приняла во внимание решение собственников и продолжает обслуживать придомовую территорию.
Обязана ли УО прекратить обслуживание придомовой территории в описанных ею границах, при указании такой информации в договоре управления?
В жилых домах с лучевой разводкой систем отопления, в состав общего имущества собственников помещений включается внутренняя система отопления, состоящая из стояков и первых запорно-регулирующих устройств на стояках, отводов от стояков к квартирным приборам учета тепловой энергии, расположенных в местах общего пользования. Аналогичная позиция изложена в Решении Верховного суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725.
Однако после первых запорно-регулирующих устройств и приборов учета тепловой энергии от стояков тянутся трубы отопления, уложенные в бетонной стяжке пола в местах общего пользования (общий коридор), а далее по территории квартиры собственника к каждой батарее.
Просим пояснить в чьей зоне эксплуатационной ответственности находятся данные трубы: собственника или управляющей организации, и где находится граница балансового разграничения?
Жилищным кодексом Российской Федерации (ч.2 ст.163 и ч.4 ст.161 ЖК РФ) предусмотрена обязанность органа местного самоуправления отбирать на конкурсной основе управляющие организации для управления многоквартирными домами, в которых доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов, атакже для домов, собственники помещений которых самостоятельно не выбрали способ управления своим МКД.
В городе имеется около 300 домов, имеющих достаточно большую степень износа, в которых проживают граждане с невысоким уровнем достатка, а часто просто социально неблагополучные личности. В последние 3-5 лет частные управляющие организации, ранее управлявшие этими многоквартирными домами, массово отказываются от управления ими по причине значительных (бывает и многолетних) неплатежей граждан, опасения лишиться лицензии, а также того, что различные государственные надзорные органы предъявляют управляющей организации штрафные санкции, размеры которых не совместимы с размерами платежей граждан. То есть данные дома для управляющих организаций являются многозатратными в части содержания и ремонта и малодоходными (убыточными) в части прибыли. Принять меры к выселению злостных неплательщиков не представляется возможным, так как у них это единственное жилье и при выселении из него муниципалитет обязан предоставить жилье меньшей площади, но благоустроенное. Такого свободного жилья в городе практически нет.
Эти дома неоднократно выставлялись на конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, проводимых в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. Однако конкурсы признавались несостоявшимися из-за отсутствия претендентов – не подавалось ни одной заявки от частных управляющих организаций.
Учитывая то, что частные управляющие организации отказывались от участия в открытых конкурсах, администрация города была вынуждена создавать муниципальную управляющую организацию на базе существующего МУП путем внесения соответствующих изменений и дополнений в Устав этого предприятия. Большая часть «отказных» домов была передана в управление данному предприятию на основании конкурсных процедур, проведенных в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. По конкурсу плата за содержание и ремонт жилья для собственников помещений была установлена отдельно для каждого дома в зависимости от технического состояния его конструктивных элементов. Размер этой платы колебался от 11 до 45 руб. за кв.м. Для нанимателей жилья администрация городского округа установила фиксированную плату в размере 10,94 руб. за кв.м. в месяц. Разница между платой, установленной по конкурсу, которая должна вноситься управляющей организации собственниками, и платой, установленной для нанимателей, возмещалась управляющей организации из средств местного бюджета в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ.
Но этими мероприятиями данная проблема была решена лишь частично. Граждане, проживающие в этих домах, в большинстве своем не оплачивали услуги за содержание и ремонт жилья, что в конечном итоге привело муниципальное унитарное предприятие к банкротству. На текущий момент данные дома уже длительное время никем не управляются, а регулярно проводимые конкурсы по отбору управляющих организаций признаются несостоявшимися.
В настоящее время управление МКД в соответствии с действующим законодательством не относится к полномочиям органов местного самоуправления (бюджет городского округа более трех лет является дотационным, поэтому за счет средств местного бюджета можно нести затраты только на мероприятия, отнесенные к полномочиям ОМС в соответствии с Законом № 131-ФЗ).
Учитывая вышеизложенное, администрация городского округа не видит возможных действий, которые могут быть предприняты в целях выхода из создавшейся ситуации в рамках действующего правового поля и считает необходимым внести изменения в Жилищный кодекс РФ в части отнесения к полномочиям органов местного самоуправления возможности создания муниципальных управляющих организаций в форме учреждений, предусмотрев, что деятельность подобной УО должна осуществляться без лицензий и с минимальным набором предоставляемых услуг (так как она будет временно обслуживать те МКД, которые останутся без управления).
Порядок определения с 1 января 2017 года размера расходов на коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – коммунальные ресурсы) для целей их включения в плату за содержание жилого помещения, регулируется ч.10 ст.12 Закона № 176-ФЗ, в соответствии с которой при первоначальном включении таких расходов в плату за содержание жилого помещения (далее – первоначальное включение) их размер не должен превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (далее – норматив потребления коммунальных услуг на ОДН), установленный субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 года.
Постановлением Правительства РФ от 07.03.2017 № 275 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам установления первоочередных требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений" (далее – Постановление №275) внесены дополнения:
- в Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 18 (далее – Правила № 18);
Во исполнение ч.1 ст.50 Федерального закона "О концессионных соглашениях" Правительство Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 11.05.2017 № 558 утвердило Особенности проведения совместного конкурса на право заключения концессионного соглашения, объектом которого являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем (далее – Особенности).
Администрация МР требует от УО производить замеры образования ТКО в соответствии с правилами, утв. ПП РФ от 04.04.2016г. № 269.
На кого законодательно возложена обязанность по осуществлению замеров образования ТКО?
Является ли отсутствие актов проверки технического состояния дымовых и вентиляционных каналов основанием для отказа в выдаче Паспорта готовности к отопительному периоду?
Исполнителем коммунальных услуг является РСО. Каким образом с 01.01.2017г. производится начисление коммунальных ресурсов на содержание общего имущества собственникам нежилых помещений, имеющих прямые договоры с РСО?
Если орган местного самоуправления проведет конкурс по отбору УО для управления МКД с условием предоставления коммунальных услуг, могут ли собственники после заключения договора с УО по конкурсу, принять решение о прямых договорах на коммунальные услуги?
В собственности муниципального образования находятся жилые помещения, в которых отсутствуют постоянно или временно проживающие граждане. Объем потребляемых коммунальных услуг в таких жилых помещениях равен «0». Во исполнение п.56(2) Правил № 354 обязан ли исполнитель коммунальных услуг с 01.01.2017 рассчитывать размер платы за коммунальные услуги для пустующих муниципальных квартир с учетом количества собственников?
Просим дать разъяснения по применению п. 56(2) Правил № 354 при расчете платы за коммунальные услуги в отношении жилых помещений муниципальной собственности, незаселенных в установленном законодательством порядке (свободных по регистрации).
В ряде регионов РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, включая органы государственного жилищного надзора, запретили лицам, управляющим многоквартирными домами, включить расходы на холодную и горячую воду, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения при выставлении платежных документов начиная с января 2017 года в случаях отсутствия в многоквартирном доме водоразборных устройств в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирное доме.
Считаем, что такие решения контрольных (надзорных) органов не соответствуют нормам жилищного законодательства, вступивших в силу с 1 января 2017 года.
Надеемся, что приведенное нами разъяснение позволит управляющим организациям, товариществам, кооперативам принять правильные решения и довыставить за январь 2017 г. плату за содержание жилого помещения с учетом новых правил её определения в целях исключения необоснованных убытков
О случаях включения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения
На страницах нашего журнала неоднократно освещалась тема оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов. В связи с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в Правила № 354 и в Правила № 124, необходимо вновь обратиться к указанной теме
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 перечень прав исполнителя коммунальных услуг, перечисленных в п. 32 Правил № 354, дополнен пп. "е(2)", в котором предусмотрено право исполнителя «осуществлять установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в многоквартирных домах, собственники помещений в которых имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению многоквартирных домов общедомовыми (коллективными) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и которые не оснащены такими приборами учета».
В связи с поступающими запросами о том, относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам; имеется ли необходимость заключения собственниками договоров управления такими домами; как организуются отношения в таких домах по предоставлению коммунальных услуг потребителям, обязаны ли собственники платить взносы за капитальный ремонт, в настоящей статье рассмотрим нормы действующего законодательства, регулирующие статус домов блокированной застройки
Правила размещения информации в ГИС ЖКХ выявили случаи, когда один многоквартирный дом находится в управлении нескольких управляющих организаций, в том числе ТСЖ или ЖСК. Какая-либо возможность совместного внесения информации двумя управляющими организациями по одному многоквартирному дому в ГИС ЖКХ на сегодняшний день отсутствует. При этом собственники помещений не принимают решения о выборе единой по дому управляющей организации и отказываются изменить адрес части многоквартирного дома. Рассмотрим порядок разрешения данной ситуации, которая характерна для многих муниципальных образований. Данный вопрос является актуальным и для ресурсоснабжающих организаций в целях заключения договоров ресурсоснабжения с одной управляющей организацией на многоквартирном доме
В соответствии с п. 17.1 ст.12 ЖК РФ постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 года № 1491 утверждены Правила осуществления общественного жилищного контроля (далее – «Правила»).
Правила устанавливают порядок проведения общественного жилищного контроля (далее – «ОЖК»), а также права субъектов ОЖК.
Пунктом 2 Правил установлено, что ОЖК осуществляется в целях обеспечения прав и законных интересов граждан, предусмотренных жилищным законодательством, и направлен на повышение прозрачности, открытости и эффективности деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и (или) муниципальных организаций, иных органов и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, предусмотренные жилищным законодательством (далее – «государственные (муниципальные) органы и организации, осуществляющие деятельность в жилищной сфере»).
Согласно п.6 ст.12 Закона № 261-ФЗ примерная форма перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома утверждается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Во исполнение данной нормы приказом Минрегиона РФ от 02.09.2010 № 394 была утверждена «Примерная форма перечня мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов".
Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ переносятся даты, с которых поставщики обязаны размещать информацию в информационной системе ЖКХ. На большинство поставщиков такая обязанность возлагается с 1 июля 2017 года. Поставщики информации, осуществляющие деятельность на территориях г.Москвы, г.Санкт-Петербурга и г.Севастополя, осуществляют предоставление информации с 1 июля 2019 года.
Также на 1 января 2018 года переносится срок, с которого платежный документ считается не представленным, в случае если в информационной системе ЖКХ не предоставлена информация о размере платы, подлежащей внесению потребителем, либо размещенная информация не соответствует сведениям, указанным в документе на бумажном носителе. Для поставщиков информации, осуществляющих деятельность на территории г.Москвы, г.Санкт-Петербурга и г. Севастополя, указанные последствия будут возникать в случае, если необходимая информация о размере платы не будет размещена в системе по истечении 6 месяцев с 1 июля 2019 года.
Экономический эффект от выделения из бюджета ресурсоснабжающим организациям средств на финансирование дорогостоящих работ, связанных с восстановлением объектов коммунальной инфраструктуры, может быть снижен за счет необходимости уплаты налога с доходов, полученных организацией.<br />
В настоящее время в Налоговом кодексе действует специальная норма, регулирующая порядок признания доходов в виде субсидий организациями, определяющими налоговую базу по налогу на прибыль по методу начисления, действие которой распространяется на правоотношения, возникшие с 1 июня 2014 года - это пункт 4.1 статьи 271 НК РФ, изложенный в новой редакции Федеральным законом от 29.12.2014 № 465-ФЗ.<br />
Экономический эффект от выделения из бюджета ресурсоснабжающим организациям средств на финансирование дорогостоящих работ, связанных с восстановлением объектов коммунальной инфраструктуры, может быть снижен за счет необходимости уплаты налога с доходов, полученных организацией.
В настоящее время в Налоговом кодексе действует специальная норма, регулирующая порядок признания доходов в виде субсидий организациями, определяющими налоговую базу по налогу на прибыль по методу начисления, действие которой распространяется на правоотношения, возникшие с 1 июня 2014 года - это пункт 4.1 статьи 271 НК РФ, изложенный в новой редакции Федеральным законом от 29.12.2014 № 465-ФЗ.
Просим разъяснить должен ли заключаться договор управления с каждым собственником помещения МКД в виде отдельного документа, либо допускается заключение договора управления в виде одного документа для всех собственников помещений МКД без его подписания, но с приложением реестра собственников помещений подписавших договор, оформленного в виде приложения к договору управления МКД и содержащего подписи собственников помещений. Дополнительно просим разъяснить какие сведения о собственнике помещения МКД должны содержаться в договоре управления?
Применяются ли повышающие коэффициенты, установленные п.42 Правил № 354, расчета платы за коммунальные услуги электроснабжения, ХВС, ГВС для нанимателей муниципальных жилых помещений? Если не применяются, то можно ли выставить плату за коммунальную услугу в части повышающего коэффициента муниципалитету?
Квартира, находящаяся в собственности муниципалитета, передана по договору социального найма. На момент сдачи в наем в квартире были установлены счетчики на воду. У счетчиков закончилась поверка. Кто должен следить за сроком поверки счетчиков? В случае, если счетчики не поверены, по истечению трех месяцев, имеем ли мы право выставлять нанимателю начисление по нормативу с повышающим коэффициентом?
Поскольку не исключено, что в отдельных случаях деятельность региональных операторов по обращению с ТКО начнется в 2017 году, обратим внимание на регулируемый Правилами обращения с твердыми коммунальными отходами и Жилищным кодексом РФ порядок организации взаимоотношений в сфере обращения с ТКО, который будет применяться в целях предоставления коммунальной услуги по обращению с ТКО потребителям в многоквартирных домах
Ликвидация юридического лица - это прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей к другим лицам (п.1 ст.61 ГК РФ). Оставшееся после удовлетворения требований кредиторов имущество юридического лица передается его участникам, либо его учредителю, имеющему вещные права на это имущество (п.1 ст.67, п.8 ст.63 ГК РФ). Для целей налогообложения у участника может возникнуть доход, который определяется исходя из рыночной цены полученного имущества за вычетом фактически оплаченной стоимости акций (долей, паев) (п.2 ст.277 НК РФ). В случае с муниципальным унитарным предприятием у его учредителя не возникает налогооблагаемого дохода, т.к. на основании ст.113 ГК РФ унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Его имущество находится в муниципальной собственности
На практике нередки случаи, когда местные власти готовы выделить бюджетные средства ресурсоснабжающим организациям на уплату долгов перед поставщиками топлива, электроэнергии, для обеспечения бесперебойной поставки коммунальных услуг населению муниципального образования.
Между тем, Бюджетный кодекс РФ не содержит норм, позволяющих выделять бюджетные ассигнования коммерческим организациям (равно как и некоммерческим) на оплату кредиторской задолженности перед поставщиками и подрядчиками.
Тем не менее, ст.78 БК РФ предусмотрена возможность выделения субсидий юридическим лицам в целях возмещения недополученных доходов и (или) финансового обеспечения (возмещения) затрат в связи с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг.
В журнале Жилкомаудит № 3-2016 года была представлена информация об изменениях в регулировании передачи в концессию объектов тепло-, водоснабжения и водоотведения. При этом были даны комментарии к ч. 21 ст.39 Закона № 115-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 275-ФЗ), касающиеся недопустимости передачи по условиям одного концессионного соглашения объектов теплоснабжения и водоснабжения или объектов теплоснабжения и водоотведения, поскольку ч. 21 ст. 39 Закона № 115-ФЗ (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 275-ФЗ) предусмотрено, что «По концессионному соглашению, объектом которого являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем, и в случае, если при осуществлении концессионером деятельности, предусмотренной таким концессионным соглашением, реализация концессионером производимых товаров, выполнение работ, оказание услуг осуществляются по регулируемым ценам (тарифам) и (или) с учетом установленных надбавок к ценам (тарифам), заключение концессионного соглашения одновременно в отношении нескольких видов объектов коммунальной инфраструктуры, а также заключение концессионных соглашений в отношении такого имущества и других объектов концессионного соглашения, предусмотренных статьей 4 настоящего Федерального закона, не допускается».
Постановлением Правительства РФ от 12 ноября 2016 г. № 1156 утверждены Правила обращения с твердыми коммунальными отходами (далее – Правила № 1156), а также Форма типового договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами (далее – Форма типового договора).
В соответствии с п.4 Правил № 1156 обращение с ТКО на территории субъекта РФ обеспечивается региональным оператором по обращению с ТКО (далее – региональный оператор) в соответствии с программой в области обращения с ТКО, территориальной схемой обращения с ТКО и на основании договора, заключенного региональным оператором с потребителями.
В соответствии с ч.9 ст.12 Закона № 176-ФЗ положения п.2 ч.1 и п.1 ч.2 ст.154, ч.1 ст.156 ЖК РФ о включении в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме применяются с 1 января 2017 года.
Вопросы, связанные с начислением в целях налогообложения прибыли амортизации по объекту концессионного соглашения и применения в отношении него так называемой «амортизационной премии» рассмотрены недавно судами Волго-Вятского округа (см. постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 по делу №А11-10798/2014 - данное постановление оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2016 № Ф01-987/2016). Правильность их решений подтверждена Верховным Судом РФ (см. Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2016 № 301-КГ16-9231 по делу № А11-10798/2014).
Проведем краткий анализ действующего законодательства РФ, регулирующего порядок утверждения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, находящимся в управлении управляющей организации<br />
В ч.7 ст. 156 ЖК РФ указано, «размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».<br />
В настоящей статье приведем судебную практику по реализации ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, согласно которой наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 ст.155 ЖК РФ. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Рассмотрим нормы действующего законодательства РФ, регулирующие вопросы установки пандусов (как для инвалидов, так и для иных маломобильных групп населения, к которым относятся люди с детскими колясками):<br />
1) Нормы Градостроительного кодекса РФ (статья 2 и ч. 10 ст. 48) закрепляют требования доступности зданий и сооружений - объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения, в том числе заключающееся в оборудовании в указанных зданиях и сооружениях пандусов (на стадии проектирования зданий). <br />
Вопросы, связанные с начислением в целях налогообложения прибыли амортизации по объекту концессионного соглашения и применения в отношении него так называемой «амортизационной премии» рассмотрены недавно судами Волго-Вятского округа (см. постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2015 по делу №А11-10798/2014 - данное постановление оставлено без изменения постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.04.2016 № Ф01-987/2016). Правильность их решений подтверждена Верховным Судом РФ (см. Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2016 № 301-КГ16-9231 по делу № А11-10798/2014).
В настоящей статье приведем судебную практику по реализации ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, согласно которой наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 ст.155 ЖК РФ. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
Проведем краткий анализ действующего законодательства РФ, регулирующего порядок утверждения размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, находящимся в управлении управляющей организации
В ч.7 ст. 156 ЖК РФ указано, «размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год».
Рассмотрим нормы действующего законодательства РФ, регулирующие вопросы установки пандусов (как для инвалидов, так и для иных маломобильных групп населения, к которым относятся люди с детскими колясками):
1) Нормы Градостроительного кодекса РФ (статья 2 и ч. 10 ст. 48) закрепляют требования доступности зданий и сооружений - объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения, в том числе заключающееся в оборудовании в указанных зданиях и сооружениях пандусов (на стадии проектирования зданий).
В доме, в котором доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%, создано ТСЖ. Необходимо ли муниципалитету в рамках ст. 161, 163 ЖК РФ проводить конкурс на управление этим домом?
Идет нескончаемый спор в разных судах разных инстанций о жилищных правах граждан, возникших в результате приобретения в собственность квартир по договору долевого участия (ДДУ). Не оспаривается обязанность граждан, купивших квартиру по ДДУ нести бремя расходов по содержанию общего имущества. Однако, вытекающее из обязанностей право граждан управлять общим имуществом (выбирать способ управления, управляющую организацию) оспаривается, если эти граждане еще не получили свидетельства о праве. Жители хотят выбрать УО. Является ли факт возникновения права собственности основанием для реализации жилищных прав по управлению домом?
Согласно ч.4.2 ст.20 ЖК РФ одним из оснований для проведения внеплановой проверки является поступление в орган муниципального жилищного контроля информации о фактах нарушения требований к порядку утверждения условий договоров управления многоквартирными домами и их заключения.
Является ли выявление органом МЖК факта заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений без утверждения условий договора управления на общем собрании собственников помещений, заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений на условиях, отличных от утвержденных на общем собрании собственников помещений, либо заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с собственниками помещений, обладающими менее пятидесяти процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме основанием для проведения Администрацией города открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом?
Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, открытая система горячего водоснабжения. Особенностью приготовления теплоносителя является то, что на электрокотельную подается питьевая холодная вода, которая подогревается и подается через присоединенную сеть в многоквартирные дома для отопления и горячего водоснабжения. РСО требует проведения промывки внутридомовых тепло-водосетей, хотя сама не занимается промывкой магистральных сетей.
Учитывая такое качество теплоносителя, просим дать ответ: обязана ли управляющая организация проводить ежегодную промывку внутридомовой системы отопления? И должна ли соблюдаться очередность между проведением промывки магистральных сетей РСО и внутридомовых сетей многоквартирных домов, соединенных с данными магистральными сетями?
Является ли нарушением «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений многоквартирных и жилых домов» наличие в холодной водопроводной воде химических веществ, не предусмотренных требованиями СанПиН 2.1.4.1074-01, то есть отклонение от таковых? В случае, если является, просьба сообщить, кто и в какой мере должен нести ответственность за подобные нарушения?
С 1 января 2017 года вступят в силу положения Федерального закона от 03.07.2016 № 275-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях", касающиеся регулирования передачи в концессию объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем. В настоящей статье рассмотрим основные нововведения, затронувшие отношения по подготовке и заключению концессионных соглашений именно в отношении названных объектов. При этом необходимо учитывать, что положения Федерального закона от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ "О концессионных соглашениях" (в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 275-ФЗ) не распространяются на правоотношения, возникшие из концессионных соглашений, заключенных до дня вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 275-ФЗ. Т.е. если концессионное соглашение будет заключено до 1 января 2017 года, то на отношения сторон по такому концессионному соглашению будут распространяться нормы Закона №115-ФЗ в действующей в настоящее время редакции. Следовательно, ознакомившись с информацией, представленной ниже, можно сделать вывод о целесообразности заключения конкретного концессионного соглашения до или после 1 января 2017 года с учетом имеющегося переходного периода к новому регулированию рассматриваемых правоотношений
В первом номере журнала была представлена информация о порядке прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом. В настоящей статье продолжим данную тему с учетом вступившего в силу 23 апреля 2016 г. Порядка внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, утвержденного Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 938/пр, а также мнения Минстроя России о случаях применения норм ст. 200 ЖК РФ
Согласно п.6 ч.1 ст.6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства должна размещаться информация об объектах государственного учета жилищного фонда, включая их технические характеристики и состояние. Кроме того, в системе должна быть размещена информация об общей площади помещений с указанием источника информации. Рассмотрим из каких источников надлежит получать необходимую информацию в целях соблюдения установленных ч.8 ст.4 указанного закона принципов полноты, достоверности и актуальности размещаемой информации
На практике нередко имеют место случаи, когда система теплоснабжения на территории муниципального образования устроена таким образом, что через подвальные помещения многоквартирных домов проложены сети теплоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, через которые поставляются коммунальные ресурсы не только потребителям одного дома, но и потребителям рядом стоящих многоквартирных домов.
Рассмотрим, являются ли трубопроводы, проходящие через подвальные помещения нескольких МКД, общедомовым имуществом каждого дома или относятся к эксплуатационной ответственности теплоснабжающей организации
В журнале Жилкомаудит № 4-2015 года было дано разъяснение о случаях отнесения услуг по вывозу жидких бытовых отходов (далее – ЖБО) к услугам по водоотведению или к услугам по содержанию общего имущества. В целях обоснования сделанных в соответствующей статье выводов были приведены нормы Закона о водоснабжении и водоотведении, а также разъяснение по этому вопросу, содержащееся в письме Министерства природных ресурсов и экологии РФ от 13.07.2015г. № 12-59/16226.
На основании пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 18 "Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов" приказом Минстроя РФ от 06.06.2016 № 399/пр утверждены Правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов (далее – Правила № 399).
Федеральным законом от 09.97.2016 г. № 275-ФЗ внесены изменения в Закон о концессионных соглашениях.
Расширен перечень объектов концессионных соглашений, так, к ним отнесены, в том числе объекты, на которых осуществляются обработка, накопление, утилизация, обезвреживание, размещение твердых коммунальных отходов, объекты газоснабжения, объекты социального обслуживания граждан.
В настоящее время немало случаев применения управляющими организациями, ресурсоснабжающими организациями и расчетно-кассовыми центрами порядка определения размера платы за коммунальные услуги, не соответствующего порядку, установленному Правительством РФ. В качестве оснований применения иного порядка определения размера платы принимаются соответствующие решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, самостоятельные решения исполнителей коммунальных услуг, решения органов исполнительной власти субъектов РФ, или решения органов местного самоуправления.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
В настоящее время немало случаев применения управляющими организациями, ресурсоснабжающими организациями и расчетно-кассовыми центрами порядка определения размера платы за коммунальные услуги, не соответствующего порядку, установленному Правительством РФ. В качестве оснований применения иного порядка определения размера платы принимаются соответствующие решения общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, самостоятельные решения исполнителей коммунальных услуг, решения органов исполнительной власти субъектов РФ, или решения органов местного самоуправления.
В соответствии с частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Вопрос:
Между теплоснабжающей организацией и Администрацией района в 2005 году заключен Договор аренды движимого и недвижимого имущества, используемого для выработки тепловой энергии до 2020 года. Обязательна ли трансформация данного договора аренды в концессионное соглашение, и если да – то в какие сроки?
Представляем вниманию читателей журнала сразу несколько проблемных ситуаций по теме отношений, связанных с проведением ОМС открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами
1. О случае, когда ни одной из организаций, признанных победителем конкурса, не представляется обеспечение исполнения обязательств организатору конкурса
В условиях действия в настоящий период положения подпункта «у.1» пункта 31 Правил № 354 об обязанности исполнителя коммунальных услуг направить средства, полученные от применения при расчете размера платы за коммунальные услуги повышающих коэффициентов, отдельные исполнители коммунальных услуг приняли решение о целевом учете таких средств и о проведении энергоэффективных мероприятий в соответствующих многоквартирных домах. В связи с многочисленными вопросами по случаям и порядку реализации исполнителями коммунальных услуг указанной обязанности, представляем нижеследующее разъяснение
В рассматриваемом ниже письме Минстроя России, Минстрой России подтверждает, что ОМС не вправе устанавливать размер платы исходя из произвольных решений, и при реализации его полномочий по ч.4 ст.158 ЖК РФ может исходить только из условий конкретного договора управления, в котором установлен перечень работ, услуг, определена их стоимость и порядок изменения (расчета) размера платы за содержание жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ ввел в жилищные отношения, связанные с проведением капитального ремонта в многоквартирных домах, нового субъекта – регионального оператора, возложив на него две основные функции:
1) организация и проведение капитального ремонта в многоквартирных домах, в которых фонды капитального ремонта формируются на счете (счетах) регионального оператора;
2) обязанность открытия специальных счетов и ведения операций по спецсчетам, на которых формируются фонды капитального ремонта многоквартирных домов, в которых собственники помещений выбрали владельцем спецсчета регионального оператора.
Постановлением Правительства РФ от 18 марта 2016 г. № 208 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 22 февраля 2012 г. № 154 «О требованиях к схемам теплоснабжения, порядку их разработки и утверждения» (далее – Требования к схемам теплоснабжения) и в Правила разработки и утверждения схем водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 5 сентября 2013 г. № 782 «О схемах водоснабжения и водоотведения» (далее – Правила разработки и утверждения схем водоснабжения и водоотведения).
В МКД имеются помещения, принадлежащие на праве хоз.ведения или оперативного управления МУП, ГУП, учреждениям, ведомствам и т.п. Кто должен голосовать на общем собрании собственников непосредственно собственник или субъект права хоз.ведения или оперативного управления?
Вопрос о возможности возложения на арендатора нежилого помещения обязанности по внесению платы за ЖКУ рассматривался на страницах нашего журнала с учетом правовой позиции ВАС РФ. При этом в АКЦ Жилкомаудит продолжают поступать запросы о том, возможно ли взыскать задолженность за коммунальные услуги, за содержание общего имущества с арендатора помещения. В этой связи представляем позицию Верховного Суда РФ по вопросу о том, на ком лежит обязанность по оплате коммунальных услуг, а также о том, кто несет затраты по содержанию общего имущества многоквартирного дома при сдаче нежилого помещения в многоквартирном доме в аренду собственником этого помещения
Вопрос о возможности возложения на арендатора нежилого помещения обязанности по внесению платы за ЖКУ рассматривался на страницах нашего журнала с учетом правовой позиции ВАС РФ. При этом в АКЦ Жилкомаудит продолжают поступать запросы о том, возможно ли взыскать задолженность за коммунальные услуги, за содержание общего имущества с арендатора помещения. В этой связи представляем позицию Верховного Суда РФ по вопросу о том, на ком лежит обязанность по оплате коммунальных услуг, а также о том, кто несет затраты по содержанию общего имущества многоквартирного дома при сдаче нежилого помещения в многоквартирном доме в аренду собственником этого помещения
Вопрос:
С 01.09.2015г. управляющая организация приступила к управлению многоквартирными домами путем заключения договора управления по результатам открытого конкурса. В ноябре 2015 г. на многоквартирных домах были заменены общедомовые приборы учета горячего водоснабжения и отопления. Показания общедомовых приборов учета имеются за весь период 2015 г.
Просим дать разъяснения по вопросу проведения корректировки платы за отопление за 2015г. Может ли управляющая организация произвести корректировку размера платы за отопление собственникам помещений за период с сентября по декабрь 2015 г. с учетом показаний общедомовых приборов учета за весь 2015 г.?
Управлением надзорной деятельности ГУ МЧС России проведены плановые проверки соблюдения управляющими организациями в регионе обязательных требований пожарной безопасности. По итогам проверок выявлено, что системы и средства противопожарной защиты многоквартирных домов повышенной этажности, находящихся в управлении УО, требуют капитального ремонта, и выданы предписания об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности.
Имеет ли право управляющая организация производить работы по капитальному ремонту систем дымоудаления, противопожарного извещения и защиты в случае, если собственники помещений отказались от проведения этих работ. Ремонт указанных систем за счет взносов на капитальный ремонт не предусмотрен, в региональной программе по капитальному ремонту эти работы не предусмотрены.
За чей счет должны производиться указанные работы и есть ли правовые основания для взыскания платы за эти работы в случае их проведения без согласия собственников? Кто должен нести административную ответственность за надлежащее состояние систем противопожарной защиты в случае отказа собственников помещений выполнять такие работы: управляющие организации или сами собственники?
В соответствии с п.6.1.6 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Минэнерго РФ от 24.03.03. № 115, «на вводах трубопроводов тепловых сетей в здания необходимо предусматривать устройства, предотвращающие проникновение воды и газа в здания».
При герметизации вводов трубопроводов изнутри подвалов в случае порывов теплотрасс теплоноситель (вода с температурой около 100оС) по лоткам доходит до нижестоящих зданий и смывает любую герметизацию. В связи с чем именно владельцев теплосетей Минэнерго обязало предусматривать устройства, предотвращающие проникновение теплоносителя в подвалы (герметизация вводов, глиняные замки, спускные колодцы и т.д.). Эти устройства должны быть снаружи здания, где работы может производить только владелец трубопроводов. Но некоторые суды не принимают разумных доводов и обязывают управляющие организации обходиться внутренней герметизацией.
Просим дать разъяснение о том, кто и каким образом должен предотвращать попадание теплоносителя при порывах трубопроводов к фундаментам зданий.
Инженерные сети обслуживают более одного многоквартирного дома в городе и проходят транзитом по подвалу нескольких многоквартирных домов. По мнению УО такие сети не могут быть отнесены к общему имуществу одного многоквартирного дома. Соответственно, согласно статьям 36, 39 Жилищного кодекса РФ, статье 210 Гражданского кодекса РФ, граждане – собственники помещений в многоквартирном доме – не обязаны и не могут содержать и нести расходы по содержанию вышеуказанного имущества (транзитных сетей).
Кто обязан содержать вышеуказанное имущество (транзитные сети) в случае, если титульный собственник данных сетей не известен, но при этом подача ресурса через них в близлежащие многоквартирные дома и учреждения осуществляется ресурсоснабжающими организациями?
В целях оказания помощи органам местного самоуправления, субъектам РФ и организациям, принимающим объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, по договору долгосрочной аренды или по концессионному соглашению, Правительство РФ утвердило правила предоставления финансовой поддержки на модернизацию систем коммунальной инфраструктуры в части подготовки соответствующих проектов, а также оплаты части расходов на их реализацию. Приведем основные положения и условия указанных правил
Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 № 1434 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (начало действия 07.01.2016) Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами дополнены разделом VI, регулирующим порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием. В настоящей статье прокомментируем соответствующие изменения, которые касаются не только прекращения, но и начала осуществления деятельности по управлению МКД управляющей организацией
Действующее жилищное законодательство указывает на несколько случаев установки общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов и, соответственно, на несколько вариантов оплаты таких работ. Одновременно с разъяснением порядка определения источников финансирования работ по установке общедомовых приборов учета, рассмотрим в настоящей статье случаи и источники финансирования работ по замене и восстановлению их работоспособности
Постановлением Правительства РФ от 05.02.2016 № 72 "О внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации" внесены дополнения в Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (далее – Правила № 713):
Администрация города приняла выморочное имущество с долгами по ЖКУ и согласна погасить их только за последние три года без пени. Ранее, в отношении умерших собственников (наследодателей), направлялись иски в суд о взыскании задолженности. В удовлетворении данных исков было отказано по причине установления факта смерти ответчика. Долгое время УК не могла обратиться в суд повторно, ввиду того, что невозможно было установить надлежащего ответчика. Будет ли являться данное обстоятельство уважительной причиной для отказа в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности в суде.
Вопрос связанный с нарушениями правил №75 о порядке проведения конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД.
В предоставленной конкурсной документации организатором, по нашему мнению допущен ряд существенных нарушений, а именно: 1. В перечнь обязательных работ (минимальный перечень утвержден ПП №290) организатор конкурса не внес и не рассчитал тарифы связанные с - Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания электрооборудования в многоквартирном доме:
проверка заземления оболочки электрокабеля, оборудования (насосы, щитовые вентиляторы и др.), замеры сопротивления изоляции проводов, трубопроводов и восстановление цепей заземления по результатам проверки;
проверка и обеспечение работоспособности устройств защитного отключения;
техническое обслуживание и ремонт силовых и осветительных установок, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации, внутреннего противопожарного водопровода, лифтов, установок автоматизации котельных, бойлерных, тепловых пунктов, элементов молниезащиты и внутридомовых электросетей, очистка клемм и соединений в групповых щитках и распределительных шкафах, наладка электрооборудования;
и Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме:
организация проверки состояния системы внутридомового газового оборудования и ее отдельных элементов;
организация технического обслуживания и ремонта систем контроля загазованности помещений;
Хотя в извещении предоставленой информации по Лоту, указаны виды благоустройства -газоснабжение, электроснабжение, отопление, ХГВС.
Выставленный на конкурс МКД - имеет все виды коммуникаций - электро-, тепло-, водо-, газоснабжение.
Соответственно тариф по содержанию и ремонту общего имущества объявленные организатором не корректные и заниженные.
2. Допущена ошибка в указанных общих площадях помещений, хоть и не значительная но есть, разница в 2.4 кв.
3. Некорректно поставленная дата в извещениях о проведении конкурса, дата проведения конкурса - 20,01,2016г., место и время проведения 20.01.2015г. (?)
4. Не уведомили собственников нежилых помещений о проведении конкурса. Объявление размещено только в жилой части МКД.
На основании вышеизложенного просим разъяснить:
1. Имеет ли право организатор убрать обязательные работы по техобслуживанию газо, электосетей из минимального перечня утвержденного постановлением правительства РФ?
В региональной программе капитального ремонта отсутствует такой вид работ как капитальный ремонт системы вентиляции и лестничных маршей, в городе находится много домов в аварийном состоянии по причине того, что опоры держащие лестничные марши уже ветхие, есть и проблемы с вентиляцией. В связи с этим совместно с ДЖКХ было проведено обследование в 2015 году, где было признано что на части домов замена опор лестничных маршей носит работы капитального характера. УК выполняет работы по текущему ремонту, данные виды работ действительно не прописаны в окружном законе о капитальном ремонте.В связи с чем складывается вопрос, кто будет делать данные работы и за счет каких средств?
В прошлых номерах журнала Жилкомаудит мы уже обсуждали вопросы управления многоквартирными домами управляющей организацией без лицензии*, а также представляли свою позицию относительно возможности ОМС назначать временную управляющую организацию в период, когда управлявшая многоквартирным домом организация не получила лицензию**
В прошлых номерах журнала Жилкомаудит мы уже обсуждали вопросы управления многоквартирными домами управляющей организацией без лицензии*, а также представляли свою позицию относительно возможности ОМС назначать временную управляющую организацию в период, когда управлявшая многоквартирным домом организация не получила лицензию**
С 14 июля 2015 г. признано утратившими силу постановление Правительства Российской Федерации от 28 декабря 2012г. № 1468, которым предусматривалась обязанность управляющей организации по предоставлению информации в форме электронных паспортов. В соответствии с действующим законодательством, аналогичная информация, но в форме показателей мониторинга использования жилищного фонда должна предоставляться только от органов местного самоуправления. Просим разъяснить о необходимости оформления электронных паспортов управляющей организацией.
Как поступать РСО при несвоевременном обращении управляющих организаций о внесении изменений в договоры энергоснабжения при переходе МКД из одной управляющей в другую, когда даты протоколов о смене управляющих организаций и акты приема-передачи с показаниями приборов учета не соответствуют дате обращения в РСО, а начисление ОДН возможны только в периоде потребления ресурса?
Для нашего города отопительный сезон установлен с 15.09 по 15.05 – 243 дня. Население оплачивает с октября по май равными долями. В этом году тепло начали подавать в дома 7 сентября. Можно ли доначислить за 8 дней сентября?
В настоящий период отсутствуют утвержденные субъектом РФ нормативы расхода тепловой энергии на подогрев холодной воды в целях расчетов за горячую воду. Однако наша УО получила письмо от Администрации города о применении в расчетах за горячую воду с населением нормативов на подогрев, утвержденных Администрацией ранее. Возможно ли понудить теплоснабжающую организацию привести договоры поставки тепловой энергии в соответствие с новым порядком расчета по ГВС?
Кто должен выставить платежный документ собственникам помещений в МКД с непосредственной формой управления, выбравшим способ формирования фонда капитального ремонта на отдельном для каждого дома специальном счете у регионального оператора?
Все говорят о ветхости инженерных сетей коммунальной инфраструктуры, но ни где не дается четкого определения понятия «ветхие сети». В соответствии с толковым словарем это «полуразрушенное состояние, изношенность, износ». Общепринятое понимание ветхие сети это сети с истёкшим сроком полезного использования по бухучету, т.е. если это сети водоснабжения – сталь – 30 лет. Однако на практике это не означает, что сеть пришла в негодность. Необходимость ремонта или замены можно определить только после проведения технического обследования и по показателям аварийности. Так что же такое «ветхие сети» с точки зрения нормативно-правовой базы?
В многоквартирном доме, в котором все квартиросъемщики проживают по договорам социального найма, управляющей организацией заключен договор на управление многоквартирным домом с Администрацией района. Наша организация является ресурсоснабжающей организацией (РСО) и подает тепло и воду в дома. УО и собственник (Администрация МО) согласовали, что оплату за оказанные услуги по теплоснабжению и водоснабжению квартиросъемщики будут оплачивать непосредственно в РСО, в чем наша организация заинтересована.
Просим разъяснить:
1. С кем у нас должен быть заключен договор на поставку теплоснабжения и водоснабжения (РСО с УО или РСО с собственником, т.е. Администрацией, или РСО с каждым квартиросъемщиком)?
2. В случае возникновения задолженности за оказанные услуги на кого мы вправе подать в суд?
С 1 января 2016 года вступают в силу изменения, внесенные в Жилищный кодекс РФ, относящиеся к включению в состав платы за коммунальные услуги новой платы «за услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами».
В настоящей статье рассмотрим, когда и при каких условиях начнут реализовываться новые жилищные отношения по предоставлению коммунальных услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с учетом законодательства, регулируемого такие отношения в период после 1 января 2016 года
Жилищный кодекс РФ, наделяя собственников помещений в многоквартирном доме определенными правами и обязанностями, предусматривает возможность передать исполнение соответствующих прав и обязанностей иным лицам путем оформления такой передачи доверенностью или решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящей статье рассмотрим случаи и порядок оформления доверенностей от имени собственников помещений, в т.ч. путем принятия соответствующих решений общим собранием собственников помещений.
Закон № 176-ФЗ внес изменения в ст.154 ЖК РФ, в соответствии с ч.4 которой с 1 января 2016 г. плата за услуги водоотведения в состав платы за коммунальные услуги включена в иной редакции, как «плата за отведение сточных вод». В настоящей статье рассмотрим причины этого изменения, и одновременно, порядок отнесения к такой коммунальной услуге услуг по вывозу ЖБО от домов с нецентрализованной системой канализации
В журнале Жилкомаудит № 2 2014 года в статье «Изменения в правовом регулировании порядка передачи прав владения и пользования объектами теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, находящимися в государственной или муниципальной собственности» рассматривались существенные изменения, внесенные Федеральным законом от 07.05.2013 № 103-ФЗ в Закон о концессионных соглашениях, Закон о теплоснабжении и Закон о водоснабжении и водоотведении, устанавливающие особенности передачи прав владения
В третьем номере журнала Жилкомаудит в разделе «Официальное мнение» нами было приведено Письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04, содержащее информацию о возможном порядке управления многоквартирными домами, в отношении которых возникает риск "остаться без управления", путем назначения органами местного самоуправления без проведения конкурсных процедур временной управляющей организации через предоставление ей муниципальной преференции, либо путем определения по решению комиссии муниципального образования по чрезвычайным ситуациям муниципальной организации, имеющей лицензию на управление многоквартирными домами, ответственной за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Проанализировав изменения, внесенные Федеральным законом № 458-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об отходах производства и потребления» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании, утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее Закон 458-ФЗ), необходимо отметить ряд важных изменений:
В соответствии с ч. 2 ст. 163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ.
Исходя из изложенного:
- каким нормативно-правовым актом Правительства Российской Федерации установлен порядок проведения открытого конкурса (кроме Постановления Правительства РФ от 06.02.2006 N 75)?
- Открытый конкурс проводится органом местного самоуправления либо допускается его проведение иным лицом: собственником либо лицом, которому многоквартирный дом принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления?
- Распространяется ли действие ч. 2 ст. 163 ЖК РФ на жилое здание, право собственности на которое оформлено в целом на здание, а отдельные жилые помещения (квартиры), как объекты недвижимого имущества не выделены, права на них не зарегистрированы (то есть право собственности оформлено в целом на единое жилое здание) ?
Управляющая организация, теперь,как лицо имеющее право инициировать собрания собственников, после того как не состоялись очные собрания извещает собственников о проведении заочного голосования и указывает, что бюллетени для заочного голосования находятся по месту расположения управляющей организации в экономическом отделе. Устанавливается срок для заочного голосования, например 15 дней. В результате никто не приходит, или приходят единицы. После чего в мэрию представляется акт об отсутствии решения по вопросу поставленному на голосование. А вопрос это о повышении платы за содержание и ремонт. Законна ли такая последовательность действий?
Появился ли какой-либо официальный документ (судебный акт), устанавливающий необходимость предъявлять единый платежный документ для оплаты ЖКУ и взносов на капитальный ремонт.
В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.<br />
Статьей 65 ЖК РФ определены обязанности наймодателя, в числе которых обязанности по участию в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома; осуществлению капитального ремонта жилого помещения; обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.<br />
В целях благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории муниципального образования ОМС принимают нормативные правовые акты об установлении административной ответственности за отдельные виды правонарушений в части обязанности юридических, физических лиц содержать в чистоте и исправном состоянии контейнерные площадки и территории объектов благоустройства. УО, не соблюдающие требования нормативных правовых актов ОМС, привлекаются к административной ответственности.
Действующее законодательство регламентирует правовые нормы по установлению нормативов потребления на коммунальную услугу по отоплению, но на практике возникают спорные ситуации по соответствию принятых нормативных правовых актов уполномоченными органами субъекта РФ требованиям норм законодательства.
Действующее законодательство регламентирует правовые нормы по установлению нормативов потребления на коммунальную услугу по отоплению, но на практике возникают спорные ситуации по соответствию принятых нормативных правовых актов уполномоченными органами субъекта РФ требованиям норм законодательства.
В целях благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории муниципального образования ОМС принимают нормативные правовые акты об установлении административной ответственности за отдельные виды правонарушений в части обязанности юридических, физических лиц содержать в чистоте и исправном состоянии контейнерные площадки и территории объектов благоустройства. УО, не соблюдающие требования нормативных правовых актов ОМС, привлекаются к административной ответственности.
В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Статьей 65 ЖК РФ определены обязанности наймодателя, в числе которых обязанности по участию в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома; осуществлению капитального ремонта жилого помещения; обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Какой номер МКД указывается в электронном паспорте МКД в понятии уникальный номер? В нормативном документе Минстроя имеется неопределенность – говорится об уникальном номере (можно подумать, что это кадастровый номер) и в то же время говорится о том, что этот номер присваивается в муниципальном образовании (а кадастровый номер является общероссийским).
В нашей управляющей компании протоколом общего собрания собственников утвержден договор управления МКД в котором утвержден размер платы за содержание и ремонт общего имущества в размере, определенном из расчета в месяц на один квадратный метр общей площади помещения Собственника. В адрес управляющей организации поступило заявление с просьбой о письменном разъяснении на основании каких нормативно-правовых актов услуга «Содержание жилья» исчисляется исходя из площади находящейся в собственности, а не пропорционально ей. Так же к заявлению была приложена копия арбитражного суда по аналогичной ситуации (прилагается).
Просим оказать содействие в составлении ответа-разъяснения по данному вопросу.
Согласно пункту 3.1 Приложения 2 Правил № 354 размер платы за коммунальную услугу по отоплению в жилом или нежилом помещении в многоквартирном доме, который оборудован коллективным (общедомовым) прибором учета тепловой энергии и в котором все жилые и нежилые помещения оборудованы индивидуальными приборами учета тепловой энергии определяется по формуле, указанной в данном пункте.
При этом согласно разъяснениям Минстроя РФ от 20.02.2015 № 4647-ОД/04 данная формула применяется и в случае выхода введенного в эксплуатацию индивидуального и (или) общего (квартирного) прибора учета из строя, его утраты или не предоставления потребителем показаний данного прибора. Позицию Минстроя поддерживает Департамент городского хозяйства нашего города.
Однако ни Правила № 354, ни данное разъяснение не устанавливают, что указанная выше формула может применяться и в случае, когда индивидуальный и (или) общий (квартирный) прибор учета не был введен в эксплуатацию, то есть о его наличии, исправности и подобных обстоятельствах достоверно неизвестно управляющей домом организации. Мы не согласны с такой трактовкой Правил № 354 и с нами солидарны и прокуратура города и Служба жилищного и строительного надзора, проводившие проверки обращений граждан по данному вопросу. Просим дать разъяснение по данному вопросу.
Продолжают иметь место случаи, когда между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома заключается договор управления, условиями которого предусмотрена ежегодная индексация размера платы за содержание и ремонт общего имущества при неизменном наборе работ и услуг. Соответственно, нередкими, являются случаи, когда решением суда по заявлению прокурора указанный пункт договора управления признается недействительным.
Особенность описываемой ситуации заключается в том, что решение, принимаемое судом, как правило, ограничивается лишь признанием недействительным самого положения договора управления в части возможности применения индекса к размеру платы, но не содержит никаких указаний относительно действий сторон договора управления по исполнению указанного решения, а также не содержит указания на период, с которого соответствующее условие договора управления признается недействительным. Обращаем внимание, что в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" прямо указано следующее: «Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.
В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 ГПК РФ)…». Однако, чаще всего,суд, рассмотрев исковое заявление, содержащее требование прокурора о признании недействительным условия договора управления об индексации размера платы, но не содержащее требования о применении последствий недействительности сделки, принимает решение о признании недействительным условия договора управления. Рассмотрим ситуацию, когда на основании такого судебного решения прокурор требует от управляющей организации произвести перерасчет и вернуть собственникам и иным потребителям в многоквартирном доме сумму «переплаты», полученную в связи с применением индекса к размеру платы, однако, управляющая организация считает требования прокурора неправомерными и не подлежащими исполнению.
Федеральным законом от 7 мая 2013 г. № 103-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 103-ФЗ) были внесены существенные изменения в законодательство о концессионных соглашениях, о теплоснабжении, водоснабжении и водоотведении, устанавливающие приоритетность заключения концессионных соглашений в отношении объектов теплоснабжения, централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельных объектов таких систем, а также особенности заключения таких соглашений. Подробная статья, посвященная указанным изменениям, была представлена в журнале «Жилкомаудит» № 2-2014г.
Обязана ли УО предоставлять информацию потребителям, не предусмотренную Стандартами раскрытия информации № 731, к примеру, информацию о стоимости договоров с подрядными организациями?
На территории республики утвердили нормативы на подогрев воды по двухкомпонентному тарифу на ГВС. Понятно, что населению в этом случае начисление идет только по нормативам без учета показаний ОДПУ. Кто будет оплачивать разницу по тепловой составляющей между показаниями ОДПУ и нормативным расходом теплоэнергии на фактический объем потребленного населением теплоносителя? УО, ТСЖ и др. исполнители коммунальных услуг будут нести, как и раньше, дополнительные убытки и накапливать кредиторку перед РСО?
Управляющая организация приняла новый дом от застройщика и заключила договор управления с собственниками. Несмотря на это, УЖКХ города проводит конкурс, в котором побеждает другая управляющая организация. На сегодняшний день победившая УО требует от нас передачи технической документации. Имеем ли мы право обжаловать решение конкурсной комиссии, так как конкурс был проведен с нарушениями сроков и условий, и в течение какого времени мы должны передать документацию победившей УО?
С администрацией города был заключен муниципальный контракт на выполнение работ по вывозу и захоронению твердых бытовых отходов с территорий общего пользования, срок действия контракта по 15.04.2015г. Новый контракт заключен 25.05.2015 г. по 30.04.2016г. Работа не приостанавливалась, а велась период с 16.04.2015 года по 24.05.2015 года. Принимаются ли расходы в бухгалтерском и налоговом учете (работы выполнялись, но не приняты) доходов нет. Какие бухгалтерские проводки можно выполнить.
В связи с многочисленными обращениями управляющих организаций с вопросами, связанными с введением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, Минстрой России выпустил письмо от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами", включающее в себя информацию об отдельных вопросах, возникающих в связи с рассмотрением заявлений соискателей лицензий на право осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ (далее – Закон № 176-ФЗ) внесены изменения в Жилищный кодекс РФ. Перечень основных изменений мы представили в предыдущем номере журнала, кроме того, все нормы, вступившие в силу с 30.06.2015 г., требующие подробного разъяснения, в большинстве своем рассмотрены на страницах предыдущего и настоящего номеров журнала.
Будет ли являться основанием для снятия МКД с конкурса проводимым органами МСУ - протокола общего собрания собственников помещений, оформленного на основании решения единственного собственника (застройщика), который имеет зарегистрированное право собственности (свидетельство о регистрации) на объект незавершенного строительства.
Организациям рекомендуется обратить внимание на вопросы соблюдения экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства, при сборе, складировании, использовании, сжигании, переработке, обезвреживании, транспортировке, захоронении и ином обращении с отходами производства и потребления, установленных Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее - Закон № 7-ФЗ), Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" (далее - Закон № 89-ФЗ), Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон № 52-ФЗ).
Организациям рекомендуется обратить внимание на вопросы соблюдения экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства, при сборе, складировании, использовании, сжигании, переработке, обезвреживании, транспортировке, захоронении и ином обращении с отходами производства и потребления, установленных Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее - Закон № 7-ФЗ), Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" (далее - Закон № 89-ФЗ), Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон № 52-ФЗ).
Если в доме ведомственные квартиры (Минобороны), как должен выделяться представитель от Минобороны на собрание собственников этого многоквартирного дома? И какие последствия отсутствия такого представителя на общем собрании?
Муниципалитет, являясь собственником нежилых помещений, отказывается оплачивать счета за установку общедомовых счетчиков, установленных в многоквартирных домах, на том основании, что нежилые помещения в данных домах переданы в оперативное управление. ОМС считает, что счет на оплату должен быть выставлен лицу, которое пользуется помещением на правах оперативного управления.
Уже на протяжении многих лет (с момента начала действия в 2005 году Жилищного кодекса РФ) актуальным и по-прежнему спорным остается вопрос, связанный с определением размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. С одной стороны, указанный размер платы определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. С другой стороны, условие о порядке определения размера платы является существенным условием договора управления многоквартирным домом, т.е. условием, подлежащим согласованию сторонами договора управления – управляющей организацией и собственниками помещений. Исходя из этого, на практике остается вопросом: вправе ли собственники помещений в период действия договора управления в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, приняв об этом решение на общем собрании собственников помещений, или такое изменение должно быть согласовано сторонами договора управления многоквартирным домом?
Описание проблемы
По правилу, установленному ч.1 ст.162 ЖК РФ, управляющая организация осуществляет управление многоквартирным домом на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений многоквартирного дома на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений. Очень часто условия договора управления в части определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения предусматривают использование размеров платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденных органами местного самоуправления. При этом условиями договора может быть указано, что размер платы может быть изменен на основании нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Как правило, условиями договора предусматривается, что изменения и дополнения в него вносятся по соглашению сторон. Рассмотрим случай, когда на дату изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленный органами местного самоуправления, такой размер составлял 17 рублей с квадратного метра.
Проблема заключается в том, что несмотря на наличие указанных условий в договоре управления, собственники помещений проводят общее собрание и принимают решение об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в размере меньшем, чем он предлагается УО и установлен ОМС. В одном из рассматриваемых «АКЦ Жилкомаудит» обращений управляющих организаций собственники утвердили на общем собрании плату в размере 50 копеек за квадратный метр. Принятие такого решения, по мнению собственников помещений, оправдано тем, что, по их же мнению, у управляющей организации за предыдущие годы действия договора управлениясложилась экономия, которая может быть использована в дальнейшем на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Вывод об имеющейся у управляющей организации экономии сделан на основании того, что за время осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом управляющая организация не производила никаких крупных ремонтов в отношении общего имущества. При этом договор управления не содержит каких-либо условий о случае возникновения у управляющей организации экономии и о необходимости и порядке ее распределения между сторонами договора или об ином ее использовании.
В первые же дни после 1 мая 2015 года распространенными стали случаи прекращения деятельности по управлению многоквартирными домами управляющими организациями, которым было отказано в выдаче лицензии. У таких управляющих организаций, не прекративших управление многоквартирными домами, возник вопрос о правомерности продолжения ими соответствующей деятельности без лицензии.
В настоящей статье рассмотрим, какие последствия возникают в отношениях между управляющими организациями и потребителями в случаях отказа в выдаче лицензии управляющей организации или не обращения ею за её получением при осуществлении управляющей организацией деятельности по исполнению договоров управления или заключенных до 1.09.2014 года договоров на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирных домах после 1 мая 2015 года
В Правила проведения ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения в части включения в конкурсную документацию перечня дополнительных работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Проведем порядок определения победителя конкурса с учетом внесенных изменений в указанные Правила и соответствующий ему порядок определения стоимости работ, услуг, включаемой в договор управления, заключаемый управляющей организацией по результатам конкурса
У нас под управлением до настоящего времени находится более сотни многоквартирных домов, перешедших нам под управление на основании конкурса по отбору управляющей организации, проведенной Администрацией еще в 2009 году. На основании этого конкурса на часть домов были заключены конкурсные договоры на сроком до 3 лет. Слов о пролонгации нет. Однако Администрация трактует это по-своему и везде говорит о том, что такой договор продляется автоматически на 3 года... Это конечно же не так...На это совсем недавно ввели судебную практику, однако от имени собственника проживающего в таком доме. Более того, есть часть домов с которыми в принципе не заключены даже такие конкурсные договоры! Однако имеется судебная практика, которая говорит о том, что конкурсная документация - тоже документ, дающий право на управление таким домом и не обязательно заключать договоры. В связи с тем, что сейчас введено лицензирование управляющих организаций и мы не можем просто так эти дома, абсолютно не нужные нам, просим дать совет что же нам делать? Как мы можем отказаться от управления этими домами на законных основаниях? Тем более как таковых договоров управления нет, сроки, даже если были бы договоры уже прошли... Все дело в том, что в нашем городе очень трудно делать что-либо без суда... Просим уточнить имеется ли какая-либо практика по этому по поводу? Чтобы управляющая организация "бросала" конкурсные дома?
9 июня 2015 г. Госдума России приняла во втором и третьем чтении законопроект № 500410-6, который получил ранг закона и направлен в Совет Федерации. Надеемся, что приведенные ниже изменения сохранятся в редакции принятого закона. Отдельные из указанных изменений уже прокомментированы в настоящем номере журнала.
В рассматриваемом ниже случае изложена позиция суда относительно необходимости исполнения требований законодательства всеми субъектами права, на которые направлены данные требования, даже в отсутствие подзаконных нормативных правовых актов, принимаемых в целях развития и конкретизации положений закона, на которых они основаны. <br />
Так, нормами Закона №190-ФЗ установлено, что инвестиционные программы организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, подлежат утверждению:<br />
В отдельных муниципальных образованиях продолжается практика финансирования работ по благоустройству территорий муниципального образования за счет бюджетных субсидий, выделяемых на возмещение затрат казенных предприятий или автономных учреждений, выполняющих соответствующие работы, в том числе по причине передачи таким организациям объектов благоустройства на право оперативного управления.
Поскольку в настоящее время деятельность агентов по сбору денежных средств с физических лиц в пользу поставщиков услуг регулируется Законом № 103-ФЗ для закрепления таких обязанностей за управляющей организацией либо расчетно-кассовым центром ОМС требуется заключить соответствующий договор. Распоряжение Администрации, иной муниципальный правовой акт не является достаточным основанием для признания за организациями, принимающими плату от населения за жилищно-коммунальные услуги, обязанности по сбору и перечислению в местный бюджет платы за наем. В отсутствие договора на оказание услуг платежного агента суд может не признать право ОМС на взыскание с таких организаций неосновательного обогащения в виде неправомерно полученных платежей населения за наем жилых помещений в муниципальном жилищном фонде.
Поскольку в настоящее время деятельность агентов по сбору денежных средств с физических лиц в пользу поставщиков услуг регулируется Законом № 103-ФЗ для закрепления таких обязанностей за управляющей организацией либо расчетно-кассовым центром ОМС требуется заключить соответствующий договор. Распоряжение Администрации, иной муниципальный правовой акт не является достаточным основанием для признания за организациями, принимающими плату от населения за жилищно-коммунальные услуги, обязанности по сбору и перечислению в местный бюджет платы за наем. В отсутствие договора на оказание услуг платежного агента суд может не признать право ОМС на взыскание с таких организаций неосновательного обогащения в виде неправомерно полученных платежей населения за наем жилых помещений в муниципальном жилищном фонде.
В рассматриваемом ниже случае изложена позиция суда относительно необходимости исполнения требований законодательства всеми субъектами права, на которые направлены данные требования, даже в отсутствие подзаконных нормативных правовых актов, принимаемых в целях развития и конкретизации положений закона, на которых они основаны.
Так, нормами Закона №190-ФЗ установлено, что инвестиционные программы организаций, осуществляющих регулируемые виды деятельности в сфере теплоснабжения, подлежат утверждению:
В отдельных муниципальных образованиях продолжается практика финансирования работ по благоустройству территорий муниципального образования за счет бюджетных субсидий, выделяемых на возмещение затрат казенных предприятий или автономных учреждений, выполняющих соответствующие работы, в том числе по причине передачи таким организациям объектов благоустройства на право оперативного управления.
В феврале т.г. ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» провело традиционный семинар по теме «Организация начисления и приема платежей граждан за ЖКУ в 2015 году». Представители Центрального банка России представили информацию о порядке работы номинальных банковских счетов, регулируемых новыми нормами Гражданского кодекса РФ с 1 июля 2014 года. В ходе беседы рассматривались возможные варианты применения номинальных счетов к расчетам за ЖКУ, которые мы представляем в данной статье.
При этом, специалисты ЦБ РФ отмечают, что ответственность за правомерность осуществляемых операций с использованием номинального счета банки несут исключительно в рамках заключенного договора номинального счета. А следовательно, за соблюдение требований к открытию номинального счета и к целевому перечислению соответствующих средств получателям ответственность несут только участники сделок, для исполнения которых открываются номинальные счета.
В очередной раз представляем разъяснение об отсутствии обязанности у управляющей организации установить общедомовые приборы учета при непринятии решения собственниками помещений об установке ОПУ. В данном случае рассмотрим соответствующие отношения в условиях включения органом исполнительной власти субъекта РФ работ по установке ОПУ в перечень обязательных мероприятий по энергоэффективности в МКД. Актуальность данной темы в настоящий период объясняется тем, что неисполнение таких мероприятий УО продолжает сопровождаться наложением на неё административных санкций со стороны органов ГЖН. Кроме того, управляющую организацию в таких условиях волнуют вопросы о правомерности применения ею порядка расчета платы за коммунальные услуги исходя из нормативов потребления коммунальных услуг с учетом повышающих коэффициентов в то время, когда надзорные органы считают неисполнение именно управляющей организацией обязанности по установке ОПУ в МКД
Плата за наем помещений муниципального жилищного фонда подлежит внесению нанимателем наймодателю этого жилого помещения (ч.3 ст.155 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 1 ст. 60 ЖК РФ наймодателем жилого помещения по договору социального найма является собственник этого жилого помещения, либо уполномоченный им орган, либо иное управомоченное собственником лицо.
Согласно п.5 ч.1 ст.14 ЖК РФ полномочия распоряжения помещениями муниципального жилищного фонда принадлежат собственнику объекта, от имени которого, как правило, выступает администрация муниципального образования. Исходя из ч.3 ст.14 ЖК РФ полномочия ОМС и органов государственной власти субъекта РФ в области жилищных отношений могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Закона № 131-ФЗ.
До недавнего времени Земельный кодекс Российской Федерации в качестве законного основания, предусматривал возможность использования земельных участков только на основании прав, предусмотренных его главами III и IV, а именно на правах аренды, ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута), безвозмездного пользования, а также на основании ранее предоставленных прав пожизненного наследуемого и постоянного (бессрочного) пользование земельными участками.
Федеральным законом от 29.12.2014 № 458-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об отходах производства и потребления", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" внесены изменения в отдельные (приведенные ниже) нормы Жилищного кодекса РФ. Обращаем внимание на то, что данные изменения вступят в действие с 1 января 2016 года, после выхода целого ряда нормативных правовых актов Российской Федерации, которые должны быть приняты во исполнение Закона №458-ФЗ.
Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ Жилищный кодекс РФ был дополнен разделами III.1, III.2, регулирующими отношения по предоставлению гражданам жилых помещений в наемных домах по договорам найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и договорам найма жилых помещений в наемном доме коммерческого использования.
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" к пожарному оборудованию относятся пожарные гидранты, гидрант-колонки, колонки, напорные и всасывающие рукава, стволы, гидроэлеваторы и всасывающие сетки, рукавные разветвления, соединительные головки, ручные пожарные лестницы, которые должны обеспечивать возможность подачи огнетушащих веществ к месту пожара с требуемым расходом и рабочим давлением, необходимым для тушения пожара в соответствии с тактикой тушения пожаров, а также проникновения личного состава подразделений пожарной охраны в помещения зданий, сооружений и строений. Пожарные гидранты должны устанавливаться на сетях наружного водопровода и обеспечивать подачу воды для целей пожаротушения (статьи 126, 127 Закона).
В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" к пожарному оборудованию относятся пожарные гидранты, гидрант-колонки, колонки, напорные и всасывающие рукава, стволы, гидроэлеваторы и всасывающие сетки, рукавные разветвления, соединительные головки, ручные пожарные лестницы, которые должны обеспечивать возможность подачи огнетушащих веществ к месту пожара с требуемым расходом и рабочим давлением, необходимым для тушения пожара в соответствии с тактикой тушения пожаров, а также проникновения личного состава подразделений пожарной охраны в помещения зданий, сооружений и строений. Пожарные гидранты должны устанавливаться на сетях наружного водопровода и обеспечивать подачу воды для целей пожаротушения (статьи 126, 127 Закона).
В Администрации города имеется 131 неисполненное решение судов, согласно которым необходимо отремонтировать в 2014-2015 годах крыши и инженерные сети многоквартирных домов, произвести выборочный ремонт жилищного фонда. Возможно ли производить оплату работ по капитальному ремонту жилого фонда в соответствии срешениями судов, предъявленных к Администрации города, за счет средств бюджета города или данные расходы должны оплачиваться региональным оператором?
Управляющая организация обслуживает жилые дома, ранее имевшие статус общежитий коридорного типа при непосредственном способе управления. Возможно ли сохранить непосредственный способ управления, т.к. в указанных домах комнаты, а не квартиры?
В данной статье ответим на вопросы управляющих организаций о возникновении у них ответственности за соблюдение норм освещенности придомовых территорий в случаях, когда придомовая территория передана в общедолевую собственность собственников в многоквартирном доме и в случае, когда такая передача прав на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, еще не состоялась. При этом обращаем внимание, что действующее законодательство содержит случай, когда лица, ответственные за содержание общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за обеспечение освещенности придомовых территорий безотносительно к условию отнесения такой территории к общему имуществу в многоквартирном доме.
В прошлом номере журнала мы рассмотрели проблему, связанную с выставлением потребителям к оплате за коммунальные услуги горячего водоснабжения стоимости горячей воды, отбираемой потребителями в виде теплоносителя из системы отопления многоквартирного дома.
Выражаем благодарность за справедливое замечание читателей относительно ссылки на недействующий СанПин 4723-88.
В то же время позиция ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» относительно недопустимости разбора теплоносителя из систем отопления остается прежней, поскольку разбор теплоносителя (горячей воды) напрямую из системы отопления является нарушением как технических, так и санитарных норм.
Представляем дополнительное разъяснение по соответствующим отношениям.
Об основаниях установления УО вознаграждения за оказание услуг по предоставлению в пользование общим имуществом отдельно от платы за управление МКД
На практике имеются случаи, когда проводятся проверки контролирующими органами по вопросу о неправомерном установлении вознаграждения УО за её услуги по заключению от имени собственников договоров об использовании общего имущества со ссылкой на то, что в п.4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (далее – Правила № 416), такие услуги УО входят в стандарты управления МКД.
О случаях применения нового порядка определения размера платы за коммунальные услуги
С 1 января 2015 года вступают в силу изменения в Правила № 354 в части действия в новой редакции п.60 и начала действия новых п.60.1 и п.60.2 Правил № 354.
Указанными пунктами Правил № 354 предусмотрен порядок определения размера платы за коммунальные услуги с учетом нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных субъектом РФ с учетом повышающих коэффициентов, предусмотренных Правилами № 306, в случаях, когда при наличии технической возможности установки приборов учета:
Федеральным законом от 07.05.2013г. № 103-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 103-ФЗ) внесены существенные изменения в порядок распоряжения объектами теплоснабжения, централизованными системами горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, отдельными объектами таких систем, находящимися в государственный или муниципальный собственности (далее – объекты).
Правительством РФ установлены индексы изменения размера платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ на 2015 год
Распоряжением Правительства РФ от 01.11.2014 № 2222-р утверждены индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации и предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных индексов.
Утвержден пакет документов для проведения процедуры лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами
Во исполнение ч.2 ст.193 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014г. № 1110 (далее – Постановление Правительства РФ № 1110) утверждены:
Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
Федеральным законом от 27.05.2014 г. № 136-ФЗ внесены изменения в Закон о местном самоуправлении (далее – Закон № 131-ФЗ). Изменения заключаются в исключении полномочий ОМС сельских поселений по следующим вопросам, относящихся к ЖКС:
• организация в границах поселения электро-, тепло-, газо-, водоснабжения населения, водоотведения, снабжения населения топливом в пределах полномочий, установленных Законодательством РФ
В МКД на общем собрании собственников был утвержден тариф на содержание жилья в размере 39,18 руб./кв.м. что составило рост 32%, а Администрация МО посчитала, что данный тариф является завышенным и предложили установить тариф на содержание в размере 38-57 руб.кв.м., что составило рост 30%.
В данной ситуации, как поступить УК? Необходимо ли вновь утверждать предложенный Администрацией тариф голосованием собственников МКД или возможно его применение при начислении, без голосования.
Новости
1 - 336 из 336
Начало | Пред. |
1
|
След. | Конец
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал