Синтаксис поискового запроса:
Логические операторы позволяют строить более сложные запросы, например:
Вопрос:
Между управляющей компанией и энергоснабжающей организацией заключен договор поставки электроэнергии в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (далее – потребители) коммунальной услуги соответствующего вида и приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.
Размер платы собственникам помещений за коммунальные услуги производится в порядке, установленном Правилами № 354. Принимая во внимание, что не во всех квартирах установлены приборы учета электрической энергии, способные определять объем дифференцированно по времени суток, то управляющая компания начисляет размер платы за объем коммунальной услуги, предоставленной жильцам на общедомовые нужды без учета дифференциации этого объема по времени суток, как это предусмотрено п.44 Правил № 354.
На основании решения общего собрания расчет осуществляется по факту потребления электроэнергии (по показаниям прибора учета).
При расчетах с ресурсоснабжающей организацией по показаниям приборов учета образуется экономия между суммой начислений собственникам МКД за электроэнергию по действующим тарифам для индивидуальных приборов учета (квартирных счетчиков) и счетами, выставленными ресурсоснабжающей организацией по тарифу, дифференцированному по двум зонам суток (день – ночь).
За счет средств образующейся экономии управляющая организация создает резервы по сомнительной дебиторской задолженности.
Просим разъяснить является ли экономия, образовавшаяся между суммой начислений собственникам МКД за электроэнергию по действующим тарифам для индивидуальных приборов учета (квартирных счетчиков) и счетами, выставленными ресурсоснабжающей организацией по тарифу, дифференцированному по двум зонам суток (день – ночь), денежными средствами, относящимися к расходам управляющей организации на управление.
Может ли такая экономия в денежном эквиваленте использоваться управляющей организацией на свое усмотрение. Если нет, то на какие нужды МКД данные денежные средства должны расходоваться?
В 2022 году мы уже рассматривали вопросы, связанные с отсутствием обязанности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, производить оплату Водоканалу за отвод поверхностных сточных вод от земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме*. Как показала практика, продолжают иметь место проблемы организации обслуживания объектов ливневой канализации, расположенных в границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, когда организации, осуществляющие водоотведение, отказываются от такого обслуживания по основанию непризнания ими таких объектов, как находящихся в их эксплуатационной ответственности.
Рассмотрим эту проблему и разъясним незаконность предъявляемых к лицу, осуществляющему управление многоквартирном домом, требований по обеспечению обслуживания объектов ливневой канализации, расположенных на придомовой территории
Вопросы о перерасчетах платы за холодную воду по причине нарушения качества воды по её составу являются актуальными для многих организаций, осуществляющих деятельность по холодному водоснабжению, а также для управляющих организаций, которые в судебном порядке требуют перерасчета платы за холодную воду, подаваемую в многоквартирные дома с нарушением показателей качества. В тех случаях, когда такой перерасчет платы за холодную воду осуществляется вплоть до нуля, соответственно возникает справедливый вопрос о возможности продажи воды потребителям бесплатно.
Ответим сразу на этот вопрос, что жилищное законодательство допускает такие отношения, когда потребитель полностью освобождается от оплаты некачественно предоставленной коммунальной услуги. Основания для такого вывода и рекомендации организациям, осуществляющим холодной водоснабжение и управление многоквартирными домами, исключающие случаи бесплатной подачи в многоквартирные дома холодной воды с нарушением её качества, приведем в настоящей статье
Продолжаем рассматривать новые отношения, связанные с проведением начиная с 2023 года корректировки и перерасчетов платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме за период 2022 – 2023 годы*.
Публикуем ответы на вопросы управляющих и ресурсоснабжающих организаций, которые мы рассмотрели в ходе проведенных нами семинаров по данной теме в 2024 году
В п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2023 приведена позиция Верховного Суда Российской Федерации по одному из споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, - об отнесении абонентских почтовых ящиков к общему имуществу в многоквартирном доме и об обязанности управляющей организации обеспечить их надлежащее техническое состояние.
Приведем обоснование соответствующей позиции Верховного Суда Российской Федерации, после чего представим наш комментарий.
Федеральным законом от 25.12.2023 № 662-ФЗ "О внесении изменений в статьи 193 и 195 Жилищного кодекса Российской Федерации" вносятся изменения в ст.193 ЖК РФ, содержащую перечень лицензионных требований, в частности п.3 и п.4 ст.193 ЖК РФ изложены в новой редакции. С 01.09.2024 лицензионными требованиями, в том числе будут:
Федеральным законом от 12.12.2023 № 593-ФЗ на 2024 год продлена возможность установления Правительством РФ особенностей регулирования жилищных отношений, в том числе особенностей начисления и уплаты пени в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Вопрос:
На территории Камчатского края в соответствии с Федеральным законом № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления" и распоряжением Правительства РФ от 25.05.2004 № 707-р присутствуют межселенные территории - находящиеся вне границ поселений. На таких территориях существуют организованные в установленном законом порядке СНТ (садово-некоммерческие товарищества). Граждане - владельцы земельных участков и домов обратились в адрес ГП по вопросу заключения прямого договора (до обращения граждан, ГП поставляло электрическую энергию по договору с СНТ по тарифу "население" с применением понижающего коэффициента). В письме УФАС России от 25.02.2022 № ВК/14594/22 указано, что понижающий коэффициент не применяется "для граждан, ведущих хозяйство на территории СНТ в индивидуальном порядке и заключивших договор энергоснабжения непосредственно с гарантирующим поставщиком, в случае, если СНТ не находится в границах сельского населенного или городского населенного пункта".
Вопрос: под формулировкой "ведущих хозяйство на территории СНТ в индивидуальном порядке" под индивидуальным порядком подразумевается, что гражданин не является членом СНТ или ведущий личное подсобное хозяйство вне коммерческих целей или третий смысл, прямо не объясненный указанным письмом? В описанной ситуации для граждан в СНТ в межселенной территории, заключивших прямой договор с ГП, применяется тариф "население" с понижающим коэффициентом или без него?
Вопрос:
В 2023 году данный протокол ОСС о выборе УК признан недействительным и отменен вступившим в законную силу решением суда.
После вынесения решения суда, но до вступления его в законную силу собственники на общем собрании приняли решение о создании ТСЖ. ТСЖ зарегистрировано в ЕГРЮЛ.
ТСЖ направило протокол о своем создании в жилищную инспекцию с уведомлением о начале осуществления деятельности по управлению МКД.
В свою очередь ГЖН приостановило рассмотрение заявления ТСЖ и направило запрос на предоставление дополнительных документов:
1) уведомление собственников о проведении собрания, 2) о передаче ТСЖ тех.документации 3)о наличии судебных запретов по внесению ГЖН изменений в реестр лицензий; 4) о признании судом недействительным решений ОСС о выборе способа управления МКД 5)о размещении информации в ГИС о ТСЖ и электронного образа протокола о выборе ТСЖ 6) обязательные приложения к протоколу о выборе ТСЖ, предусмотренные пп»а,в» п. 20 Требований, утрв. Приказом Минстроя №44/пр.
В дальнейшем орган ГЖН отказал во внесении изменений в реестр лицензий, в соответствии с п.9 Порядка в связи с несоответствием заявления и документов требованиям, установленным пп."а"-"г" п.5 Порядка. В соответствии с пп. «а,в» п.20 требований к оформлению протоколов общих собраний, утвержденных приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 №44/пр, реестр собственников помещений в МКД, содержащий сведения о собственниках всех помещений в МКД, документы (копии документов), подтверждающих направление, вручение сообщения в помещении МКД, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в МКД, определенном решением ОСС и доступном для всех собственников помещений в МКД, или в системе в соответствии с ч.4 ст.45 ЖК РФ, к заявлению и документам не приложены. В соответствии с требованиями пп «г» п.5 Порядка, ч.2 ст. 198 ЖК РФ, разделом 10 Приказа Минкомсвязи России №74, Минстроя России №114/пр от 29.02.2016, информация о товариществе, уставе товарищества, протоколе общего собрания от 20.07.2023 не размещена ГИС ЖКХ. В соответствии с положениями ч.1.1 ст. 136 ЖК РФ протокол ОСС, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, подписанный всеми собственниками помещений в МКД, проголосовавшими за принятие таких решений, к заявлению и документам не приложен. Вопросы повестки собрания, указанные в сообщении о проведении собрания, протоколе ОСС не соответствует вопросам, указанным в бюллетенях голосования, по которым собственниками помещений МКД приняты решения.
В настоящее время спорный МКД продолжает находиться в реестре лицензий управляющей компании, протокол ОСС о выборе которой отменен судом.
В сложившейся ситуации возникают след. вопросы:
1. Имеет ли право УК требовать плату с собственников за весь период, пока МКД не исключен из реестра?
2. Правомерно ли ГЖН требует от ТСЖ дополнительные документы, в т.ч. документы о тех. документации и оригиналов решения о признании протоколов ОСС недействительными? Если не правомерно, то просим помочь с дополнительной аргументацией.
3. Деятельность ТСЖ по управлению МКД не является лицензируемой. ТСЖ обязано направить в орган жилищ.надзора. подлинник протокола о выборе ТСЖ (ст.46 ЖК РФ) и уведомление о начале осуществления деятельности по управлению МКД (Порядок 938/пр). Могут ли действия ГЖН по неисключению МКД из реестра лицензий УК влиять на период начала осуществления деятельности ТСЖ?
4. Имеет ли юридическое значение использование в п.5 Порядка только термина «заявление»?
Правомерен ли отказ ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий УК на основании п.5 Порядка в случае подачи со стороны ТСЖ («нелицензируемого субъекта») уведомления о начале осуществления своей деятельности?
Вопрос:
РСО прислала платежному агенту поручение произвести перерасчет платы за отопление в связи с некачественным оказанием услуги, указав что на кухне температура воздуха была 19 градусов.
Согласно п.15 приложения №1 к Правилам №354 установлены следующие требования к температуре воздуха:
в жилых помещениях - не ниже +18 °C (в угловых комнатах - +20 °C),
в районах с температурой наиболее холодной пятидневки (обеспеченностью 0,92) -31 °C и ниже - в жилых помещениях - не ниже +20 °C (в угловых комнатах - +22 °C);
в других помещениях в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации о техническом регулировании (ГОСТ Р 51617-2000).
ГОСТ Р 51617-2000 утратил силу, согласно ГОСТ 30494-2011 допустимая температура в кухне составляет 18-26 градусов, оптимальная 19-21гр.
В связи с изложенным просим Вас предоставить разъяснения по следующим вопросам:
1. Относится ли территория Ленинградской области к району с температурой наиболее холодной пятидневки? И как это определить?
2. Относится ли помещение кухни к жилому помещению для целей определения качества оказания услуг по отоплению?
3. Имеется ли обязанность у исполнителя производить перерасчет размера платы по отоплению в случае, если температуры воздуха в кухне равна 19 гр.?
Вопрос:
Способ управления МКД -ТСН.
На общем собрании собственники помещений приняли решение и утвердили тариф на содержание и ремонт общ.им-ва, включив в структуру платы в т.ч. (с кв.м.):
"Управляющий" - 4 руб.;
"Административные расходы" - 1 руб..
И отдельно утвердили вознаграждение председателю правления ТСН - 5 руб.
Законно ли утверждение такой платы решением ОСС?
Вопрос:
Согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ БАЛКОНОВ, лоджий, веранд и террас.
В 2013 году Росреестр в письме от 16.08.2013г.№08-2641-КП указал, что в случае выявления в ГКН сведений о общей площади помещения с учетом балконов, лоджий считает целесообразным принимать решения об исправлении технической ошибки в силу п.5 ст.15 ЖК РФ и п.6 Требований к определению площади от 30.09.2011 №531.
Данные требования утратили силу, в связи с утверждением Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393.
Согласно п.1 которого: "Настоящие требования применяются при подготовке документов для целей государственного кадастрового учета объектов недвижимости в случае определения площади зданий с назначением "жилое", "многоквартирный дом" и т.п., основной характеристикой которых является площадь или площадь застройки.
Настоящие требования не применяются для иных установленных законодательством случаев, при которых предусмотрено определение площади объектов недвижимости, в том числе при определении площади (приведенной площади, общей площади) здания или помещения в случае, указанном в части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в случае определения площади здания или помещения для целей реализации жилищных прав на жилые помещения (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также при государственном учете жилищного фонда (часть 5 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации.
А также в п.12.1. требований N П/0393 указано, что "Площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, эксплуатируемой кровли."
Однако Верховный суд РФ в определении от 03.07.2018 №19-КГ18-9 указал иную позицию, признал балкон не общедомовым имуществом и обязал зарегистрировать на него право собственности. Минстрой в 2021 году подтвердил в "Информации", опубликованной на сайте 06.12.2021 года, указанную позицию и указал:
"Согласно действующему федеральному законодательству (Жилищному кодексу, Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, Гражданскому кодексу) к общему имуществу в многоквартирном доме относятся только балконные плиты. Поэтому парапет и козырек балкона, балконные двери и проемы, окна - все это относится к личному имуществу, содержание которого осуществляет собственник самостоятельно."
На основании изложенного, просим пояснить актуальна ли в настоящее время позиция, что балкон входит в общедомовую площадь? Что делать если в выписке ЕГРН общая площадь квартиры указана с площадью балкона и на неё (вместе с балконом) зарегистрировано право собственности? Однако в приложении к выписке в плане помещения отдельно указаны площадь квартиры без балкона и площадь балкона.
Каким образом производить начисления платы в таком случае?
1. Применять площадь указанную в выписке вместе с балконом?
2. Применять площадь указанную в выписке вместе с балконом и указать собственнику на необходимость обратиться в Росреестр за исправлением технической ошибки?
3. Применять по умолчанию п.5 ст.15 ЖК РФ и при расчете платы за ЖКУ брать S без балкона?
Вопрос:
Когда применяется положение пп.«е» п.29(2) Правил № 491 об учете отрицательного объема КР на СОИ при определении размера платы за КР на СОИ в соответствии с пп. «б» п.29(2) Правил № 491?
Вопрос:
Как проводится перерасчет гражданам платы за КР на СОИ, предусмотренный п.29(3) Правил № 491, если ОПУ отработал не полный год: считается за каждый месяц отдельно? либо перерасчет не проводится вообще?
Вопрос:
На какое количество месяцев должна распределяться величина перерасчета платы на КР на СОИ в соответствии с подпунктом «а» пункта 29(3) Правил, если перерасчет будет произведен не в январе года, следующего за расчетным, а, например, в марте 2024 года: март – декабрь 2024 года, то есть по 1/10 от суммы перерасчета ежемесячно или величина перерасчета за 2023 год в любом случае делится 12 месяцев, т.е. по 1/12 ежемесячно?
Вопрос:
МКД оборудован ОПУ отопления и все помещения оборудованы ИПУ. ОПУ выходит из строя, прошло более 6 месяцев. Какой порядок расчета отопления по данному МКД?
Вопрос:
Участок газопровода до ввода в дом – бесхозяйное имущество. Как определить специализированную организацию для заключения договора на техническое обслуживание ВДГО и ВКГО?
Несмотря на то, что нормы о необходимости передачи технической документации действуют уже много лет, на практике не теряют актуальности споры об обязании передать различную техническую документацию, как между новой и прежней УО, так и между УО и застройщиками. При этом при спорах порой используется аргумент о том, что действующим законодательством РФ прямо не предусмотрена обязанность застройщика изготавливать технический паспорт, в этой связи застройщик не передает его УО, а УО при завершении управления МКД не передает его новой УО.
На практике управляющие организации порой сталкиваются с ситуациями, когда собственники помещений в МКД принимают различные решения на общем собрании и предъявляют к УО требования об исполнении таких решений. Иногда такие решения ОСС являются ничтожными, иногда оспоримыми. В этом случае возникают вопросы: необходимо ли управляющей организации оспаривать решение собственников помещений в судебном порядке или действуют нормы Гражданского кодекса РФ о том, что ничтожное решение недействительно независимо от признания его таковым судом
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал