УО проведена годовая корректировка КР на СОИ за 2023 год с выставлением к оплате собственникам равными долями до конца года согласно п. 29 (3) в ред. ПП № 480.
После проведения годового перерасчета меняется собственник помещения в МКД.
Должна ли УК выставить прежнему собственнику на момент продажи квартиры оставшуюся к оплате величину годовой корректировки единовременно или рассрочка сохраняется и далее ее платит уже новый собственник?
В доме частично отсутствует противопожарная сигнализация (ППС) и текущего тарифа не достаточно для проведения соответствующих работ. Кроме того, жители против установки ППС. За какой счет и в каком порядке необходимо установить УО ППС?
Собственники помещений уполномочили совет дома принимать решения о текущем ремонте общего имущества. Совет дома принял решение о текущем ремонте с указанием вида работ, но без указания стоимости и сроков ремонта. Вправе ли УО в такой ситуации выполнять текущий ремонт, определяя сроки и стоимость на свое усмотрение?
В многоквартирном доме есть этаж, отведенный под встроенную парковку с разделением машино-мест. Часть машино-мест выкуплена физическими лицами, большая часть - в собственности застройщика - юридического лица. Согласно Правил № 354 собственникам нежилых помещений положено заключать прямые договоры с РСО.
Какой тариф следует применять для расчета размера платы за коммунальные услуги – электро-, теплоснабжения, горячего водоснабжения: тариф как для жилого помещения или экономически обоснованный для нежилого помещения, как для юридического лица? И влияет ли статус собственника (физическое лицо или юридическое лицо) для определения величины применяемого тарифа?
УО осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 года № 921/пр утвержден СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Согласно п.6.4.11 у отопительных приборов следует устанавливать регулирующую арматуру.
Просим дать разъяснения:
- распространяется ли данное положение в отношении вновь устанавливаемых приборов отопления при замене аварийных приборов отопления в многоквартирных домах?
- данное требование является рекомендуемым или обязательным для исполнения?
- в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме препятствуют установке регулирующей арматуры, вправе ли управляющая организация обратиться в суд с иском о возложении соответствующих обязанностей на собственников?
В п.5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 15.11.2023 приведена позиция Верховного Суда Российской Федерации по одному из споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, - об отнесении абонентских почтовых ящиков к общему имуществу в многоквартирном доме и об обязанности управляющей организации обеспечить их надлежащее техническое состояние.
Приведем обоснование соответствующей позиции Верховного Суда Российской Федерации, после чего представим наш комментарий.
Федеральнымзакономот 12.12.2023 № 593-ФЗ на 2024 год продлена возможность установления Правительством РФ особенностей регулирования жилищных отношений, в том числе особенностей начисления и уплаты пени в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
МВД прекратило передавать в УК информацию о регистрации граждан по мету жительства и снятию с рег. учета, мотивируя отсутствием такой обязанности у органа власти.
Теперь УК не имеет актуальной информации о зарегистрированных гражданах, не может корректно формировать выписки из домовой книги и состоянии ФЛС. Однако в УК регулярно поступают заявления граждан о выдаче таких справок (для целей продажи квартиры, для оформления ипотеки и прочее), так же регулярно поступают запросы из судов о предоставлении выписок из домовых книг и состоянии ФЛС, аналогичные запросы поступают от ОМСУ (им эта информация нужна для работы с нанимателями, выявлении выморочного имущества и пр.). Кроме того, УК не может нормально вести судебную работу с должниками, т.к. проживающие совместно с собственником помещения граждане являются в силу норм ЖК РФ солидарными должниками, но указать их соответчиками по иску УК не может, т.к. о них нет данных. Единственное что есть - это информация ГИС ЖКХ о количестве зарегистрированных в жилом помещении, но без ФИО.
Как быть УК в такой ситуации? Откуда взять данные о зарегистрированных гражданах?
С 10.05.2006 г. по 09.05.2007 г. между КУМИ администрацией города и гражданином был заключен договор коммерческого найма на жилое помещение. Аналогичные договоры заключались ежегодно. Последний - на срок с 21.03.2017 по 19.03.2018 г.
17.08.2018 КУМИ направило нанимателю уведомление об отсутствии намерения заключения договора найма (гражданину вручено).
27.05.2019 КУМИ направило гражданину уведомление о принятом решении о выселении в связи с отсутствием правовых оснований для проживания и предложено в 10-ый срок освободить жилое помещение.
28.10.2022 г. МКД признан аварийным и подлежащим сносу.
На данный момент гражданин квартиру не освободил, остается зарегистрированным по месту жительства, за жилищно-коммунальные услуги с сентября 2019 г. не платит, так как считает, что договор найма истек и он не является нанимателем.
Гражданин обращался в суд для понуждения Администрации города к заключении договора соц.найма на спорное помещение - отказано.
С иском о его выселении Администрация также до сих пор не обратилась в суд.
Вопрос: Кто должен оплатить задолженность за ЖКУ, образовавшуюся с сентября 2019 г.?
Собственники помещений уполномочили совет дома принимать решения о текущем ремонте общего имущества.
Совет дома принял решение о текущем ремонте с указанием вида работ, но без указания стоимости и сроков ремонта.
Вправе ли УК в такой ситуации выполнять текущий ремонт, определяя сроки и стоимость на свое усмотрение?
Несмотря на то, что нормы о необходимостипередачитехнической документации действуют уже много лет,на практике не теряют актуальности споры об обязании передатьразличную техническую документацию, как между новой и прежней УО, так и между УО и застройщиками. При этом при спорах поройиспользуется аргумент о том, что действующим законодательством РФ прямо не предусмотрена обязанность застройщика изготавливать технический паспорт, в этой связи застройщик не передает его УО, а УОпри завершенииуправления МКД не передает его новой УО.
МКД в управлении УК. В УК поступают различные обращения собственников помещений с просьбами спилить деревья на придомовой территории по самым различным причинам (близко к окнам, мешают обзору и пр.).
Существуют ли какие-либо действующие нормы расположения деревьев на придомовой территории (расстояние до фасада и пр.)? Примечание: местных норм нет, в ДУ условий на этот счет тоже нет.
МКД находится в управлении УО. В МКД расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение, которое входит в состав МКД. УО не является исполнителем коммунальных услуг
УО получено обращение от вышеуказанного нежилого помещения с требованием о подготовке и выдаче:
- Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности тепловых сетей;
- Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности внутридомовых сетей ХВС и ВО;
Данные акты необходимы нежилому помещению с целью заключения договоров с РСО теплоснабжения и поставку ГВС, ХВС и ВО. В выдаче таких актов нежилому помещению РСО отказано.
Обязана ли УО составлять и выдавать такие акты нежилому помещению?
Может ли УО составлять и выдавать такие акты нежилому помещению за дополнительную плату?
В многоквартирном доме, находящемся в управлении управляющей организации, управляющая организация в соответствии с ч.7 ст.45 ЖК РФ планирует инициировать внеочередное общее собрание собственников помещений с повесткой дня собрания, в том числе где поставлен вопрос:
- о предоставлении подрядной организации в бессрочное пользование части подвального помещения для использования под офис площадью 308,9 м2, а также части прилегающего к дому земельного участка, необходимого для обеспечения доступа персонала подрядной организации к передаваемому помещению при условии утверждения перечня обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, предусматривающего освобождение собственников и нанимателей жилых помещений от платы за обслуживание внутридомовых сетей тепло-, водоснабжения, канализации и электросетей, установленной на дату проведения настоящего общего собрания.
Возможно ли проведение и правомочно ли будет данное собрание собственников помещений в многоквартирном доме, с такой повесткой дня, и какие еще вопросы необходимо включить в повестку дня? И какие возникают риски?
Федеральным законом от 21.07.2023 № 389-ФЗ внесены изменения в статью 420 НК РФ о признании объектом обложения страховыми взносами вознаграждений, производимых на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в пользу членов совета многоквартирного дома, включая председателя совета многоквартирного дома, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (изменения в статью 420 НК РФ). Изменения вступают в силу с 1 января 2024 года.
Поскольку в ст.420 НК РФ имеется прямое указание о произведении таких выплат в рамках трудовых отношений, то отдельные управляющие организации заранее, оценивая последствия внесенных в Налоговый кодекс РФ изменений, задаются вопросами: во всех ли случаях выплаты вознаграждения членам (председателю) Совета МКД облагаются страховыми взносами, и возможно ли в целях экономии на налогах сделать получателей вознаграждений самозанятыми?
С 1 марта 2024 года вступают в силу новые национальные стандарты, входящие в систему национальных стандартов «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами».
1) Внесены изменения, направленные на непрерывность управления МКД при истечении срока действия лицензии
Федеральнымзаконом от 24.06.2023 № 273-ФЗ "О внесении изменений в статьи 199 и 200 Жилищного кодекса Российской Федерации", вступившим в силу 24.06.2023 года, предусмотрено новое основание прекращения действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирным домом - истечение срока действия лицензии, если такой срок не продлен в порядке, установленном частью 4 статьи 192ЖК РФ.
Сколько лет УК обязана хранить информацию по закрытым лицевым счетам потребителей, включая начисления и оплаты? Существуют ли сроки хранения такой информации? Например, лицевой счет потребителя закрыт 31.12.2019 г. Как долго УК обязана хранить историю по данному ЛС? Возможно ли УК привлечь к ответственности за удаление такой информации?
РСО осуществляет начислений платы за отопление по жилым и нежилым помещениям МКД. Общая площадь жилого помещения берется исходя из суммы площадей жилых и нежилых помещений, полученных из выписок Росреестра, а площадь МОП - исходя из данных техпаспорта (неактуализированных данных времен постройки МКД, например, 1978 года).
Позиция придерживаться приоритета сведений Россреестра над остальными продиктована Государственной жилищной инспекцией при рассмотрении жалобы потребителя на начисление платы за отопление по данным, отличным от сведений Росреестра (при подготовке материалов для проверки установлено, что техпаспорт МКД, Росреестр и ГИС ЖКХ содержат различные между собой сведения в части как жилых и нежилых помещений, так и площади МОП, так и общей площади МКД - с момента постройки собственниками помещений вносились изменения в конструктивные особенности помещений, увеличивая/уменьшая площадь). ГЖИ указал на необходимость применять сведения, содержащиеся в Росреестре, исходя из положений ч. 4 Правил, утвержденных ПП РФ от13.08.2006 № 491.
РСО подано исковое заявление о взыскании задолженности за отопление, поставленное в нежилое помещение, расчет которого осуществлялся из данных Росреестра, в том числе общая площадь взята как сумма площадей жилых и нежилых помещений, также взятая из Росреестра, а также площади МОП, взятая из техпаспорта (данные Росреестра не содержат сведений о площади МОП МКД).
При рассмотрении дела судом указано, что технический паспорт является документом, содержащим официальные сведения о государственном техническом учёте жилого фонда в установленном законом порядке, и при расчете количества потребленного коммунального ресурса следует исходить из данных, указанных в техническом паспорте дома (в том числе жилых, нежилых помещений и помещений общего пользования), ссылаясь на положения п. 24 ПП РФ от 13.08.2006 № 491, Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя № 37 от 04.08.1998, письмо Министерства регионального развития Российской Федерации № 29433-ВК/19 от 22.11.2012, постановление Правительства Российской Федерации от 13.10.1997 5 А24-4435/2022 № 1301.
Ввиду расхождения данных Росреестра, неактуализированного техпаспорта МКД, а также данных ГИС ЖКХ (все 3 источника содержат противоречивые друг другу сведения), в целях урегулирования данного вопроса, просим привести нормы законодательства (по возможности со ссылками на решения судов), согласно которым можно определить достоверный источник информации о площадях при расчете платы за коммунальные услуги.
Гражданин - собственник жилого помещения, имеющий задолженность по оплате ЖКУ, меняет место жительства (к примеру, переезжает в соседний МКД). Возможно ли (правомерно ли) перенести задолженность по оплате ЖКУ, образовавшуюся по его старому адресу проживания, в квитанцию по новому адресу жительства гражданина в раздел "Долг/аванс перед предыдущими исполнителями/услугами"?
В случае, если указанное возможно, по каким правилам осуществлять распределение поступивших платежей по квитанции по новому адресу жительства?
По квартире образовался долг за коммунальные услуги. Один из собственников - банкрот. Часть задолженности была заявлена кредитором в процедуре банкротства (была рассчитана по день принятия заявления судом), но требования не до сих пор не удовлетворены, процедура не завершена.
Кредитор- истец заявил аналогичное требование к остальным сосбственникам - солидарным должникам в суд общей юрисдикции в рамках искового производства.
Ответчики настаивают в отказе по части долга исковых требований, так как частично этот долг также заявлен в процедуре банкротства.
Просим дать разъяснение, законны ли требования истца. Просим привести примеры судебной практики по схожей ситуации, когда один из солидарных должников находился в процедуре банкротства.
Об исполнении требований Закона о защите прав потребителей при формировании условий договора управления (исключение недопустимых условий договора)
Форма договора – двухсторонний договор со стороной - собственники помещений, порядок заключения, начало исполнения договора, условия о прекращении договора
Предмет договора – виды работ, услуг, порядок их включения в условия договора, порядок изменения видов, работ, услуг. Условия об определении агентских отношений при оказании отдельных видов услуг
Особенности отнесения отдельных ВДИС и иного оборудования в состав общего имущества в МКД, идентификация установленных в МКД приборов учета , относящихся к ОДПУ
Границы эксплуатационной ответственности управляющей организации по содержанию внутридомовых инженерных систем с учетом установленных ОДПУ, условия и последствия изменения таких границ в отношениях с РСО
Условия договора о начале и окончании предоставления коммунальных услуг, соответствующие жилищному законодательству
Условия о цене договора и варианты определения стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества (примеры)
Условия о размере платы за содержание жилого помещения, и об изменении такой платы без решения общего собрания собственников
Условия об актах выполненных работ, о порядке их подписания, о порядке оформления актов в зависимости от условий договора о стоимости работ, услуг (примеры)
О взаимоотношениях с собственниками помещений. Условия о контроле собственниками за исполнением договора управления. Условия об отчетности управляющей организации (пример)
Согласно выписке из ЕГРН адрес МКД указан с литером "А" (ул. Инженерная, д. 25, литер "А"). Вместе с тем, данный адрес с литером "А" отсутствует в ФИАС. Какой из источников информации является приоритетным применительно к адресу МКД - ЕГРН или ФИАС?
Собственник оплатил квитанцию за ЖКХ, но оплату произвел на другой лицевой счет (Лицевой счет на который он оплатил принадлежит другому человеку). Как вернуть денежные средства. Управляющая компания должна возвращать данные денежные средства? Либо необходимо ему (ей) непосредственно обращаться к собственнику лицевого счета на который она оплатила денежные средства?
Решением общего собрания собственников помещений установлена плата за дополнительную услугу для собственников помещений «услуги дежурного (консьержа) подъезда» в размере 290.00 руб. (фиксированной суммой). Однако, один из собственников дома обратился с заявлением в суд о признании решения собрания недействительным в части установления платы за консьержа фиксированной суммой. Возможно ли установление оплаты дополнительной услуги консьержа не с квадратного метра, а фиксированной суммой?
В ТСЖ есть подземный паркинг, 17 машино-мест в собственности, является частью МКД, там проходят коммуникации. В нем необходимо оборудовать систему пожаротушения из-за автомобилей. Кто должен оплачивать установку и приобретение систем пожаротушения (СП)? Без паркинга СП не нужна, двое собственников не сдают деньги на СП. Как их обязать? Есть мнение, что за СП должны платить все собственники МКД, как за общедомовое имущество. В противовес собственник помещения несет ответственность за пожарную безопасность. А пожинспектор сказал, что ответственность за ПБ несет председатель ТСЖ.
В настоящее время между УО и энергоснабжающей организацией (ЭСО) действует договор об исполнении коммунальных услуг электроснабжения для нужд общего имущества МКД и компенсации потерь. К данному договору есть договор уступки права требования. ЭСО всегда начисляла плату за электрическую энергию гражданам (собственникам) жилых помещений сама, ведет все лицевые счета, собирает денежные средства с собственников. Договором управления, утвержденным собственниками, не предусмотрено предоставление коммунальных услуг УО. Кто в этом случае является исполнителем коммунальных услуг?
С 1 сентября 2022 года надо ли начислять плату за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества на площадь кладовок МКД (например, ХВС, ГВС), если такие ресурсы в таких помещениях не используются?
В МКД произошло повреждение трубы в подвале дома. Как в таком случае определяется объем воды, подлежащий оплате управляющей организацией в РСО и потребителями в УО для случая оборудования и необорудования МКД ОПУ холодной воды.
Добрый день! Помогите подобрать судебную практику к следующей ситуации: собственниками жилого помещения являются совершеннолетние г-н Иванов (2/5 доли) и г-н Петров(1/5 доли) и двое несовершеннолетних детей Петрова(по 1/5 доли у каждого). В жилом помещении зарегистрированы только 3 человека: Иванов, его жена и их ребенок. В суд, после отмены СП, заявлен иск о взыскании в солидарном порядке задолженности за КОМУНАЛЬНЫЕуслуги с г-на Иванова, его жены (как члена семьи), Петроваи его жены (как законного представителя несовершеннолетних собственников), а именно: водоснабжение и водоотведение с повышающим коэффициентом (т.к. отсутствуют счетчики на воду, при этом начисление производится только на зарегистрированных 3 человек), за услуги по обращению с ТКО (так же только на зарегистрированных 3 человек), отопление (соответственно начисление происходит из расчета отапливаемой площади). Т.е. в качестве ответчиков указаны все ответственные лица, без определения степени их участия в ситуации со сложившимся долгом. Правомерно ли требовать взыскание всей суммы задолженности с вышеуказанных ответчиков в солидарном порядке независимо от факта их регистрации и проживания (очень надеемся, что есть такая судебная практика) или задолженность должна быть рассчитана пропорционально долям в праве собственности с учетом каждого конкретного вида услуг.
Вопрос. Собственник умер (прописано в домовой поквартирной книге), как управляющей организации узнать кто вступил в наследство/как получить УК документы на умершего Собственника ( свидетельство о смерти, в какой контролирующий орган/организацию необходимо направить запрос, для получения ответа (ЗАГС информацию не предоставляет, нотариус в том числе). Такая же ситуация по сиротам (есть ребенок он сирота, но нет документа где указано/определено кто является его опекуном- где можно запросить документы
Добрый день! Ситуация: Квартира была предоставлена Физическому лицу К. в 2006 году на условиях заключения договора купли-продажи с рассрочкой платежа с муниципальным образованием Нижневартовский район. К. договор купли-продажи с муниципальным образованием Нижневартовский район не заключила. В 2016 году указанная квартира на основании договора безвозмездной передачи квартир передана от муниципального образования Нижневартовский район в муниципальное образование городское поселение Излучинск, МО г.п. Излучинск является собственником по настоящее время. По вопросу оформления документов на квартиру К. в адрес администрации поселения не обращалась. С 01.04.2017 года МКД перешел на «прямые договоры» с РСО, платежи за коммунальную услугу не поступали. 28.09.2022 вынесено заочное судебное решение о признании права собственности за К. и погашении запись в ЕГРН о праве на имущество МО г.п.Излучинск. Аппеляция не подавалась. Запись в ЕГРН о праве МО не погашена, регистрация на К. не оформлена. Вопрос: 1.Можно ли считать, что на основании вышеизложенного, К. занимает жилое помещение безосновательно? 2.Можно ли считать судебное решение моментом перехода права собственности? 3.Существует ли срок для регистрации права собственности на основании решения суда? 4.Какая из сторон несет бремя содержания имущества, при условии что собственник не внес изменения в ЕГРН?
Собственник оплатил квитанцию за ЖКХ, но оплату произвел на другой лицевой счет ( Лицевой счет на который он оплатил принадлежит другому человеку). Как вернуть денежные средства. Управляющая компания должна возвращать данные денежные средства? Либо необходимо ему (ей) непосредственно обращаться к собственнику лицевого счета на который она оплатила денежные средства?
Собственник помещения написал в УК заявление о том, что он просит не присылать ему платежные документы.
Видимо ему удобнее просматривать начисления и производить оплаты через личный кабинет на сайте УК.
Условиями ДУ такие случаи не предусмотрены.
Вправе ли УК на основании такого заявления собственника прекратить печать и доставку ему платежных документов?
Добрый день.
Подскажите пожалуйста, что делать тем УК, кто у моменту выхода ПП 480 уже провел корректировку по ПП 92 и выставил населению квитанции (которые некоторыми потребителями уже оплачены)?
Верно ли считать, что собственники, которые еще не произвели оплату по квитанциям вправе требовать рассрочки по ПП 480?
Верным ли будет такой вариант действий для УК: в ближайших квитанциях (апреля) УК аннулирует ранее произведенную корректировку и проводит ее заново (уже с учетом ПП 480), начисляя часть корректировки за 4 месяца (январь – апреля) в квитанциях апреля. Далее, в последующих квитанциях (май, июнь, июль и т.д. вплоть до декабря включительно) УК начисляет согласно ПП 480 ежемесячную часть корректировки.
Прошу сообщить ваше мнение.
Если размер платы в МКД за электрическую энергию за 2022 год составил отрицательную величину, можно ли в бухгалтерском акте выполненных работ (услуг), составленным с собственником нежилого помещения (юридическим лицом) в январе 2023 года, величину перерасчета (размер платы) за электрическую энергию на СОИ указывать без объема коммунального ресурса и тарифа?
Вопрос:
Управляющая организация заключила договор на выполнение работ по содержанию внутридомовых инженерных систем в многоквартирном доме (в котором свыше 30 квартир), в котором не выбран способ управления и не выбрана управляющая организация органом местного самоуправления. Договор от имени собственников помещений подписан представителем собственников по доверенностям от большинства собственников. По обращению одного из жильцов о проведении работ по заделке выбоины в лестничных ступенях в подъезде Управляющая организация отказала в выполнении таких работ, в результате чего гражданин обратился в прокуратуру. Прокуратура при проверке данного факта признала заключенный с собственниками договор договором управления на том основании, что Жилищный кодекс не предусматривает в многоквартирном доме, в котором более 30 квартир, заключение иных договоров, кроме как договора управления. Кроме того, по мнению Прокуратуры, управляющая организация имеет лицензию на управление многоквартирным домом и согласно уставу осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами, соответственно договоры на содержание общего имущества, заключаемые с собственниками помещений в МКД, признаются договорами управления МКД.
По результатам проверки прокуратура вынесла предписание об обязанности управляющей организации провести работы по ремонту лестничных ступеней в подъезде. Подлежит ли исполнению такое предписание прокуратуры?
Вопрос:
Внеочередное общее собрание собственников помещений в МКД проведено в
очно-заочной форме путем голосования с помощью реестра-решений для
голосования (таблица с указанием Ф.И.О. собственника порядкового номера
вопросов согласно повестки собрания, подпись и т.д.). Ранее голосование
собственников в очно-заочной форме проводилось на основании бюллетеней,
индивидуально для каждого собственника.
Просим дать разъяснение со ссылкой на нормативно-правовые акты, судебную практику о законности проведения общего собрания собственников (очна-заочная форма) путем голосования с помощью реестра в табличной форме. Является ли решение собрания собственников, проведенное с помощью реестров ничтожным (недействительным)?
Вопрос:
Если собственники приняли решение направить разницу между нормативным ОДН и фактическим на работы по текущему ремонту, как быть с перерасчетом? Решение общего собрания не оспорено.
Постановлением Правительства РФ от 30.12.2022 № 2554 внесены измененияв Правила предоставления доступа к минимальному набору функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности), утвержденные постановлением Правительства РФ от19 июня 2020 г. № 890 (далее – Правила № 890), в частности, Правила № 890 дополнены новым разделом, устанавливающим ответственность за непредоставление или ненадлежащее предоставление минимального набора функций интеллектуальных систем учета электрической энергии (мощности).
С 1 января 2023 года вступило в силу "Федеральное отраслевое тарифное соглашение в жилищно-коммунальном хозяйстве Российской Федерации на 2023 - 2025 годы" (утвержденное Общероссийским отраслевым объединением работодателей сферы жизнеобеспечения, Общероссийским профсоюзом работников жизнеобеспечения 12.05.2022,с учетом дополнительного соглашения от 05.12.2022).
Постановлением Правительства РФ от 29.12.2022 № 2499"О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг и нормативов потребления коммунальных ресурсов" внесены очередные изменения в постановления Правительства РФ от 17.12.2014 № 1380, от 14.02.2015 № 129,от 29.06.2016 № 603 о переносе срока на 1 января 2024г.в случаях:
Согласно ЖК РФ УК обязана вести актуальный реестр собственников помещений и предоставлять его по запросу собственника, желающего инициировать общее собрание собственников помещений. Равным образом УК сама может выступить инициатором собрания.
С учетом того, что с 1 марта 2023 года данные ЕГРН закрыты, УК не располагает достоверными сведениями о собственниках помещений (как минимум в отношении квартир, собственники в которых сменились после 1 марта 2023 года). Как УК проводить собрания и вести актуальный реестр собственников помещений? Согласно ЖК РФ для проведения ОСС необходимо направить всем собственникам заказными письмами уведомления о проведении ОСС. Как узнать кому отправлять (ФИО собственника каждой квартиры)?
Вопрос:
Управляющая организация признана ответчиком по иску о возмещении ущерба потребителю, причиненного заливом квартиры. Причиной аварии стал разрыв переходника, установленного потребителем другой квартиры перед отсекающим вентилем на ответвлении трубопровода ГВС в квартиру.
Просим сформулировать для суда ответы на следующие вопросы: Может ли собственник самостоятельно, без согласования с УО, смонтировать перед отсекающим устройством (которое является общедомовым имуществом и границей балансовой и эксплуатационной ответственности) на трубопроводе ГВС дополнительное устройство (переходник)? Учитывая, что это устройство смонтировано перед отсекающим краном, на общедомовом трубопроводе, может ли такое устройство быть отнесено к общедомовому имуществу, и несет ли УО ответственность за его поломку?
Вопрос:
За 2 месяца до прекращения действия договора управления УО уведомила об этом собственников. Совет многоквартирного дома, уполномоченный общим собранием на принятие решений о текущем ремонте общего имущества, потребовал от УО проведения работ по текущему ремонту крыши ввиду наличия протечек в отдельных местах. УО отказала собственникам в проведении текущего ремонта крыши ввиду полного использования полученных средств платы за содержание жилого помещения в части платы за текущий ремонт на ранее выполненные работы по текущему ремонту общего имущества.
Обязана ли в указанном случае УО выполнить работы по текущему ремонту крыши до прекращения договора управления и если обязана, то как обеспечивается финансирование таких работ? Если УО не выполнит требуемый собственниками ремонт она может быть привлечена к ответственности Госжилнадзором или Прокуратурой?
Вопрос:
В соответствии с подпунктом «а(1)» п.24 Правил № 491 документы на установленные в многоквартирном доме ОПУ должны включаться в техническую документацию на многоквартирный дом. Следовательно, если в многоквартирном доме под ОПУ признается совокупность нескольких приборов учета тепловой энергии, в т.ч. ИПУ тепловой энергии, установленного в нежилом помещении, то документы на все такие приборы учета должны храниться управляющей организацией в составе технической документации на МКД.
Однако собственник нежилого помещения отказывается передать УО оригинал паспорта на установленный им ИПУ в нежилое помещение, являющийся частью ОПУ, в т.ч. ввиду необходимости предоставления такого паспорта в РСО, с которой у собственника нежилого помещения заключен договор теплоснабжения.
У кого должен храниться оригинал паспорта теплосчетчика, который является не только ИПУ, но и частью ОПУ?
1) Продлены сроки действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД
Федеральный закон от 21.11.2022 № 463-ФЗ "О внесении изменений в статью 201 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 5 Федерального закона "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" переносит дату окончания срока действия ранее выданных лицензий на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с 11 января 2023 года на 1 июня 2023 года:
Добрый день, к дополнению вопроса № 16504 от 30.11.2022 г. хотим уточнить следующее:
Обязанность управляющей организации ежегодно отчитываться перед собственниками закреплена в п. 11 ст. 162 ЖК РФ. Это отчет по средствам, которые жители в течение всего года направляли на содержание и текущий ремонт жилья. По итогам года формируется отчет в разрезе каждого дома , по итогам которого фиксируется положительный , либо отрицательный баланс каждого дома в зависимости от выполненных работ управляющей компании и поступления средств от собственников. Общее поступление средств от собственников по всем домам по текущему ремонту за 2021 год 17 мил., а работ выполнено за 2021 год на 20 мил. Возможно ли перенести 3 мил. за 2021 г. в ежегодный отчет перед собственниками в следующем году в 2022 г. и если да то какой применять индекс стоимости в актах о приемке выполненных работ? Данные виды работ на 3 мил. были как по домам с положительным , так и с отрицательным балансом.
При закрытии отчетной документации (акты о приемке выполненных работ) по текущему ремонту в 2022 году проведены работы выполненные в 2021 году. При этом были применены индексы изменения сметной стоимости по состоянию на текущий период 2022 г., является ли это необоснованное превышение сметной стоимости выполненных работ? Данные виды работ не являются переходящими и сезонными видами работ.
Добрый день!
В МКД собственниками помещений способ управления не выбран или выбранный способ управления не реализован. Орган местного самоуправления определил управляющую организацию для управления данным МКД сроком действия на 1 год. Кому в таком случае мы (РСО) должны предъявлять ОДНы: потребителям или УК ? Спасибо.
Собственники помещений семи МКД, управляемых разными УК, провели каждый на своем доме общее собрание собственников по вопросу ограничения въезда на территорию путем установки откатных ворот в количестве 3 шт., блокирующие все три подъезда к данным домам с разных сторон.
Каждый МКД имеет свою придомовую территорию. При этом, фактически установка откатных ворот будет происходить на придомовой территории трех МКД. Однако, при этом проезд внутрь квартала, где находятся остальные 4 дома будет блокирован и доступ возможен только имея доступ к открыванию откатных ворот.
Все семь МКД хотят реализовать проект, набраны 2/3 голосов на каждом доме. Затраты собственники домов утвердили распределить на все 7 МКД пропорционально пощади. Протоколы ОСС не оспорены.
УК 1, которой на исполнение проступил один из протоколов, управляет МКД, на земельном участке которого не планируется устанавливать откатные ворота, при этом собственники помещений поручили УК 1 перечислить денежные средства, составляющие долю участия в проекте для этого дома, в пользу иной УК - УК 2, которая управляет МКД, на территории которого планируется установка откатных ворот (данной УК 2 поручено нанять подрядчика и оплачивает ему всю сумму за установку всех трех ворот).
Имеет ли право УК 1 исполнить протокол собрания и расходовать средства собственников (накопления дома по статье текущий ремонт) на установку ворот на территории иного дома, т.е. не являющегося их общедомовой собственностью?
Существуют ли какие-то нормативные акты или рекомендации, где указана рекомендуемая площадь помещений в МКД для осуществления деятельности управляющих организаций? Учитываются ли в таком случае в обслуживаемой площади поправочные коэффициенты, отражающие: год постройки МКД, износ, конструктивные элементы, придомовая территория?
Добрый день!
Жители МКД обратились к главе города с просьбой провести проверку деятельности нашей УО.
В результате проверки был выявлены несколько нарушений постановления 491, а также нарушения санитарных правил. Так прописано в акте проверки администрации.
После этого Глава города подписывает указ на основании части 1.1.ст.165 ЖК по которому инициирует ОСС на этом доме с вопросами о расторжении договора с нашей УО и выбором новой УО.
Вопрос:
Есть ли какие-то критерии, когда можно издавать такой указ? Или достаточно любого нарушения и компанию можно менять? Есть ли судебная практика, где обсуждается когда нарушения достаточно серьёзны и менять компанию можно, а когда нет?
Есть ли судебная практика про превышение полномочий в такой ситуации?
Согласно ст.147 ЖК РФ правление ТСЖ избирает из своего состава председателя товарищества (если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом ТСЖ). Член правления ТСЖ не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления ТСЖ.
1) Федеральным законом от 16 апреля 2022 г. № 106-ФЗ внесены изменения в ст.19 Федерального закона от 13.03.2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон о рекламе). Изменения вступили в силус 17.05.2022 г.
Статья 19 Закона о рекламе регулирует отношения по распространению наружной рекламы с использованием щитов, стендов, строительных сеток, перетяжек, электронных табло на любых поверхностях, рекламных конструкциях, монтируемых и располагаемых на внешних стенах, крышах и иных конструктивных элементах зданий, в т.ч. многоквартирных домов.
В соответствии с частью 5 ст.19 Закона о рекламе в случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.
С 1 сентября 2022 года вступили изменения, внесенные в Закон о персональных данных (далее – Закон № 152-ФЗ) Федеральным законом от 14.07.2022 г. № 266-ФЗ.
Отметим следующие важные изменения для организаций, осуществляющих деятельность в ЖКС:
1) Организации обязаны уведомить Роскомнадзор об обработке персональных данных:
-своих работников;
-потребителей, чьи персональные данные подлежат обработке в силу закона или договора;
-физических лиц, которые разрешили обработку их персональных данных.
Федеральным законом от 1.05.2022 г. № 135-ФЗ внесены изменения в ст.16 ЗаконаРоссийской Федерации от 7.02.1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее – Закон). Изменения вступили в силу с 1 сентября 2022 г.
Относительно деятельности по предоставлению потребителям жилищно-коммунальных услуг новая ст.16 Закона содержит положения:
-о недопустимых условиях договора на выполнение работ, оказание услуг потребителю (части 1, 2, 3);
-о порядке выполнения работ, оказания услуг с учетом устанавливаемых исполнителем условий о дополнительных работах, услугах (ч.3);
-об отношениях с потребителем по выполнению работ, оказанию услуг при отказе потребителя в предоставлении им персональных данных.
1) Изменения, касающиеся общих собраний собственников помещений
1.1. Федеральным законом от28.06.2022 № 217-ФЗ (вступил в силу 09.07.2022 года) внесены изменения и дополнения:
-в ст.45 ЖК РФ, согласно которой «Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, которые были включены в повестку дня ранее проведенного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и по которым были приняты решения, может быть созвано по истечении установленного частью 1 статьи 46 настоящего Кодекса срока размещения в системе или региональной информационной системе при условии обеспечения размещения в системе в автоматизированном режиме протокола и решений такого ранее проведенного общего собрания.» (ч.2.2. ст.45 ЖК РФ).
Добрый день, просим дать разъяснения по следующему вопросу.
22 июля Центробанк РФ снизил ключевую ставку с 9,5 до 8%.
Постановлением от 26.03.2022 №474 установлено, что до 1 января 2023 г.:
начисление и уплата пени в случае неполного и (или) несвоевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, взносов на капитальный ремонт, установленных жилищным законодательством Российской Федерации, а также начисление и взыскание неустойки (штрафа, пени) за несвоевременное и (или) не полностью исполненное юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями обязательство по оплате услуг, предоставляемых на основании договоров в соответствии с законодательством Российской Федерации о газоснабжении, об электроэнергетике, о теплоснабжении, о водоснабжении и водоотведении, об обращении с твердыми коммунальными отходами, осуществляются в порядке, предусмотренном указанным законодательством Российской Федерации, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей по состоянию на 27 февраля 2022 г.;
Подскажите, по какой ставке осуществлять начисление пени в июле ФЛ и ЮЛ в таком случае?
Нас интересует специфика взаимоотношений по помещениям, находящимся в муниципальной и государственной собственности. ОМС и органы государственной власти просят заключения отдельного муниципального или государственного контракта, тогда как Жилищный кодекс говорит о том, что договор управления заключается со всеми собственниками в совокупности и условия его должны быть одинаковыми для всех.
Хотим установить съемный пандус со 2-го этажа МКД до входа в подъезд, который крепится к перилам лестничных маршей. Нужно ли проводить общее собрание собственников помещений в МКД и кто должен быть инициатором ОСС?
Вопрос:
Несколько домов признаны аварийными и непригодными для проживания, дома не расселены до конца, осталось по несколько квартир, есть случаи, когда осталось по 1 – 2 квартиры в каждом доме. Администрация города прислала нам (управляющей организации) письмо о том, чтобы мы расторгли договоры управления МКД. Может ли управляющая организация прекратить управление такими домами на основании письма Администрации города?
Вопрос:
Собственники помещений при рассмотрении проекта договора управления потребовали от управляющей организации включения в договор управления дополнительных положений о порядке осуществления ими контроля за выполнением управляющей организацией её обязательств по договору. Просим рассмотреть включенные в проект договора управления условия о контроле за исполнением договора управления на предмет их достаточности, соответствия жилищному законодательству, и при необходимости – порекомендовать какие дополнения необходимо включить в договор управления в целях удовлетворения требований собственников.
Вопрос:
В соответствии с СанПиН 2.1.3684-21 площадка ТКО должна находиться на расстоянии не менее 20 метров от МКД (при наличии навеса – не менее 15 м.), но при раздельном сборе отходов допускается расположение площадки ТКО на расстоянии 8 метров от МКД.
МКД в управлении управляющей организации. На придомовой территории МКД с учетом границ земельного участка согласно кадастру имеется возможность организовать место накопления ТКО только на расстоянии 8 метров от дома. Иного места для размещения площадки ТКО на придомовой территории с соблюдением СанПиН не имеется. Размещать площадку на смежной муниципальной земле не разрешает администрация, не дает такого права. Вправе ли УО самостоятельно принять решение о размещении площадки в 8 метрах от дома и организации раздельного сбора отходов для этого дома? Либо такое решение могут принять только собственники помещений на общем собрании собственников, которые могут не хотеть сортировать отходы? Что делать, если собственники помещений проголосуют против раздельного сбора ТКО, а организовать площадку на расстоянии 15-20 метров от дома невозможно?
В 2022 году многие заказчики столкнулись с проблемами при исполнении уже заключенных контрактов, в том числе при выполнении работ по реконструкции, капитальному ремонту, в связи с введенными санкциями. В настоящей статье приведем введенные антикризисные меры, направленные на улучшение сложившейся ситуации, а также разъяснения федеральных органов исполнительной власти по этим мерам
В соответствии со ст.9 Федерального закона РФ от 14.03.2022 г. № 58-ФЗ Правительству РФ предоставлено право устанавливать особенности регулирования жилищных отношений, связанных с оплатой начисляемых потребителями ЖКУ платежей.
Добрый день! Уважаемые специалисты! Ситуация такова- несколько домовпризнаны аварийным и непригодным для проживания, дома не расселены до конца, осталось по несколько квартир (1,2 квартиры) в каждом доме.Администрация города прислали нам письмо, о том, чтобы мы как УО расторгли договора управления МКД (дома деревянного исполнения – непосредственный способ управления). Как быть и как правильно оформить документацию?
с уважением, ООО "ЖЭК-1" тел. 834938-22334, 27001.
В жилых домах в соответствии с техническим паспортом имеются помещения: диспетчерская, техническое помещение, помещение для ТСЖ. Договором управления предусмотрено использование этих помещений для обслуживания дома безвозмездно. Собственники собирают собрание о передаче этих помещений для устройства колясочных и помещения для проведения собрания членов Совета дома. Как быть? В настоящее время в этих помещениях располагаются сотрудники УО – плотники, уборщики, инженеры, слесари?
Ввод ИПУ в эксплуатацию произведен 15 числа, в акте указаны начальные показания. С каких показаний начинать расчет по ИПУ с 1 числа следующего месяца - если с указанных в акте, то получится задвоение платы?
На счете МКД, заверенном в УО, имеется накопление денежных средств. При расторжении договора управления УО должна произвести перечисление денежных средств в новую УО, если на это есть решение собственников?
Вопрос:
В квартире прописаны и проживают три члена семьи: отец, мать и их несовершеннолетний сын - школьник. Собственниками жилой площади в квартире в равных долях являются отец и сын. Возник вопрос о праве матери, как представителя несовершеннолетнего сына, действующей в его интересах по доверенности, заверенной директором образовательного учреждения - директором школы, где учится несовершеннолетний сын, на участие в общем собрании собственников и на вхождение в состав членов Совета дома? Если такие права возникают, то какие нужны документы подтверждающие право принимать участие в общих собраниях МКД?
Вопрос:
В договоре управления, заключенном с собственниками, управляющая организация включила пункт 13.7, в котором указано следующее: «Стороны пришли к соглашению, что утверждение общим собранием собственников условий настоящего Договора, является принятием по каждому пункту Договора решения в понимании статьи 45 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 44 "Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и потребителям в многоквартирных домах и жилых домов", утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 354 от 06.05.2011 г.».
Поскольку все условия договора управления утверждаются на общем собрании собственников (ч.1 ст.162 ЖК РФ), то просим уточнить: является ли указанное условие п.13.7 договора управления достаточным для признания принятыми на общем собрании собственников тех условий договора, по которым в соответствии со ст.44 ЖК РФ требуется принятие решений общим собранием собственников?
Вопрос:
Дом находится в управлении Управляющей организации. Истек срок поверки ОПУ, УО в течение 3 месяцев с даты истечения срока поверки поверила ОПУ и вновь ввела в эксплуатацию. ГЖИ оштрафовала Управляющую организацию за то, что Управляющая организация поверила ОПУ после истечения срока поверки, по мнению ГЖИ УО должны была это сделать не дожидаясь окончания срока поверки. Однако, при любом варианте для поверки ОПУ необходимо его снимать и затем ставить обратно, т.е. неизбежно возникает период, когда будет невозможно осуществлять расчеты с использованием показаний ОПУ. Кто прав? Чем регламентированы порядок и сроки поверки ОПУ в МКД?
В соответствии с ч. 2 ст. 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании: 1) платежных документов (в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива; 2) информации о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги, задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, размещенной в системе или в иных информационных системах, позволяющих внести плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Информацией о размере платы за жилое помещение и коммунальные услуги и задолженности по оплате жилых помещений и коммунальных услуг являются сведения о начислениях в системе, сведения, содержащиеся в представленном платежном документе по адресу электронной почты потребителя услуг или в полученном посредством информационных терминалов платежном документе. Согласно п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, в том числе платежных документов в электронной форме, размещенных в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (пункт 9 статьи 2, часть 2 статьи 155 ЖК РФ). На потребителя услуг не может быть возложена обязанность по получению платежного документа только на бумажном носителе или только в электронном виде.
Учитывая вышеизложенное, просим разъяснить: 1. Обязан ли исполнитель при выполнении обязанности по размещению информации о размере платы за ЖКУ в ГИС ЖКХ и иных информационных системах одновременно направлять потребителю платежный документ на бумажном носителе? 2. Относятся ли к иным информационным системам согласно п. 2 ч. 2 ст. 155 ЖК РФ информационные системы исполнителя (его агента), например, личный кабинет абонента? 3. Может ли плата за ЖКУ вноситься на основании платежного документа, направленного потребителю по адресу электронной почты, без направления платежного документа на бумажном носителе? В случае, если да, то при каких условиях (наличие/отсутствие согласия потребителя)?
Между собственниками помещений и УК возник спор о том, относятся ли те или иные виды работ к содержанию или к текущему ремонту. Это важно для определения статьи финансирования работ. Какими нормативными документами кроме Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 Приложение N 7 и МДК 2-04.2004 Приложение 2 регламентируется перечень (примерный перечень) работ по ТР?
Примечание: в ДУ перечня работ, относимого к ТР не закреплено.
1. О форме, содержании и порядке представления собственникам отчета об исполнении договора управления
2. Виды информации, включаемой в годовой отчет
3. Использование актов выполненных работ, услуг в зависимости от условий их оформления, в т.ч. случай оформления акта выполненных работ, услуг за отчетный год
4. Особенности формирования информации об объемах выполненных работ, оказанных услуг в зависимости от их видов
5. Особенности отчетности по стоимости оказанных услуг по управлению МКД с учетом выделения или невыделения отдельной платы за управление МКД
6. Особенности отчетности по стоимости оказанных услуг, выполненных работ по содержанию общего имущества в зависимости от условий формирования стоимости таких работ, услуг в договоре управления
7. Включение в годовой отчет информации о видах, объемах и стоимости выполненных работ по текущему ремонту общего имущества
8. Сравнение планируемого и фактического объема финансирования работ, услуг, а также определение по итогам отчетного года
9. Включение в отчет информации о расходах на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в МКД, в отчетном году
8. Включение в отчет информации о формировании и использовании фонда капитального ремонта управляющей организацией – владельцем специального счета
Общим собранием собственников (ОСС) принято решение об оплате КР на СОИ исходя из показаний ОПУ. Через несколько месяцев ОСС принимает другое решение – об оплате КР на СОИ исходя из норматива потребления. Будет ли такое решение ничтожным? Обязана ли УО его выполнять? Может ли ОСС принять решение об обратном переходе? Если ограничений нет, то получается, что собственники могут хоть каждый месяц переходить на распределение по ОПУ и обратно на норматив, так ли это?
Вопрос:
Обязана ли управляющая организация, ранее управляющая многоквартирным домом, изготовить новый техпаспорт на МКД в том случае, когда в период управления этим домом были изменены площади жилого помещения?
Если такая обязанность возникает, то каким образом истребовать с предыдущей управляющей организации актуализированный техпаспорт?
Вопрос:
Собственники помещений в МКД приняли решение на общем собрании собственников помещений о создании товарищества собственников жилья, на этом же собрании приняли решение о назначении одного из собственников помещений старшим по дому с выплатой вознаграждения в размере 50 руб. При этом отсутствует информация о том, какие полномочия осуществляет «старшая по дому». Законно ли включение в повестку дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вопроса об избрании «старшего по дому» и о назначении ему выплаты вознаграждения, а также являются ли законными такие выплаты без оформления актов об оказании услуг?
Вопрос:
Собственники помещений на общем собрании хотят принять решение об установке паркоматов на придомовой территории для того, чтобы взимать плату за парковку с самих же собственников помещений – владельцев автомобилей. Законно ли будет такое решение собственников помещений?
Вопрос:
Вправе ли РСО предоставлять (выдавать) информацию (справку) о наличии либо отсутствии задолженности за услуги лицам, зарегистрированным в жилом помещении, но не являющимся его собственниками?
Аппараты питьевой воды, водоматы или вендинговые автоматы по продаже питьевой воды в розницу (далее также - аппараты), устанавливаемые на городских улицах, в т.ч. на фасадах зданий и многоквартирных домов, – уже не редкость. Водомат имеет сменный фильтр, купюроприёмник и разливной механизм, предназначен для продажи питьевой воды, в т.ч. в тару покупателя. Для функционирования водомата необходимо подключение к сетям холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения.
Для размещения таких водоматов на фасадах многоквартирных домов управляющие организации, товарищества (далее – управляющая организация), имеющие соответствующие полномочия, заключают договор аренды 1 кв.м фасада МКД и осуществляют подключение такого аппарата к внутридомовым инженерным системам холодного водоснабжения, водоотведения и электроснабжения. Блок очистки воды устанавливается, как правило, в техническом помещении МКД (в подвале).
Представим разъяснение о порядке отражения в бухгалтерском учете управляющей организации стоимости работ, относящихся к текущему ремонту общего имущества, выполненных собственными силами управляющей организации, и в целях отражения такой стоимости в актах выполненных работ
В ч.18 ст.155 ЖК РФ содержится запрет на заключение договоров уступки права (требования) по возврату просроченной задолженности по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям или лицам, осуществляющим деятельность по возврату просроченной задолженности физических лиц.
С 1 марта 2022 утрачивают силу Правила пользования жилыми помещениями, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 (далее – Правила № 25).
С 1 марта 2022 года вступают в силу утвержденные постановлением Правительства РФ от 27.09.2021 № 1628:
• Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений
• Правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов.
Просим помочь разобраться и определить статус помещения.
В наш адрес исполнителями жилищно-коммунальных услуг представлены сведения, которые имеют разночтения в части статуса жилого дома: многоквартирный или индивидуальный.
По факту дом является одноэтажным блокированной застройки, в нем четыре квартиры с отдельными входами. В которой живут 4 семьи.
Согласно справкам о регистрации две семьи оформили право собственности, две живут по соц. найму.
От рег.оператора по ТКО представлена выписка из ЕГРН, о том что дом является жилым домом общей площадью 179,8 кв.м.
Выделены общие доли собственности на двух человек: 5/19 и 10/43 доли.
В связи с чем рег.оператор считает данный дом индивидуальным жилым домом, соответственно и начисления просит производить как на ИЖС.
От РСО нам представлены выписки из ЕГРН на каждое жилое помещение -квартиру, с указанием площади квартиры. РСО считает данный дом, многоквартирным жилым домом.
Для корректного расчета начисления платы за ЖКУ необходимо определить статус данного дома.
На территории МО была выявлена бесхозная квартира. в декабре 2019 года она была поставлена на учет в Росреесте как бесхозная вещь, в октябре 2021 было вынесено решение суда о признании права муниципальной собственности на данную квартиру. Вопрос: кто должен оплатить сложившийся до момента признания права собственности долг за ЖКУ?
МКД в управлении УК. Между собственниками помещений и водоснабжающей организацией действуют прямые договоры. Обязана ли УК осуществлять производственный контроль по программе производственного контроля качества питьевой и горячей воды на ВДИС согласно СанПиН или это обязанность имеется только у водоснабжающей организации?
На основании п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ 01.05.2019 между ТСЖ и УК был заключен договор управления МКД сроком до 31.12.2019.
На основании решения собственников помещений МКД (в сентябре 2019 года) был выбран способ управления данным МКД - управляющая организация, заключен договор управления от 01.10.2019, вступающий в силу со дня внесения МКД в реестр лицензий. ТСЖ ликвидировано не было, собственниками помещений МКД вопрос о ликвидации не решался.
Однако после заключения договора управления от 01.10.2019 УК обязанность по включению в реестр лицензий данного МКД не выполнила, денежные средства в свою пользу за услуги собирало.
Учитывая изложенное, просим разъяснить:
1. Возникает ли у УК обязанность включить в реестр лицензий МКД, в случае заключения договора управления с ТСЖ в порядке п. 2.2 ст. 161 ЖК РФ (при выбранном способе управления - ТСЖ)?
2. Каким образом УК может обосновать правомерность начислений и перечислений в ее пользу денежных средств потребителей при условии, если ОСС выбран способ управления - управляющая организация, но ТСЖ не ликвидировано и МКД в реестр лицензий не включен?
Дом в управлении УК. Собственник помещения неоднократно обращается в УК с одним и тем же вопросом относительно накопленных средств текущего ремонта. УК неоднократно давала собственнику мотивированный ответ, но он его не устраивает. Собственник ежедневно пишет идентичные по существу запросы вновь. Может ли УК прекратить переписку? На какие нормы права можно сослаться?
2. Условия признания в зданиях бывших общежитий жилых помещений по их видам (комната, квартира, коммунальная квартира) и отнесение соответствующих зданий к многоквартирным домам или жилым домам
3. Определение в домах бывших общежитий коридорного, секционного (блочного) и гостиничного типа количества квартир, помещений вспомогательного использования и общего имущества собственников помещений
4. Выбор способа управления в таких зданиях в зависимости от их признания многоквартирными домами или жилыми домами. Варианты участия управляющих организаций в предоставлении услуг, выполнении работ в таких зданиях
5. Несение расходов на содержание общего имущества в зданиях бывших общежитий по их видам, порядок определения доли собственников комнат в таких расходах и размера платы за содержание жилого помещения, сроки действия соответствующего размера платы
6. Объем обязательств управляющих организаций по содержанию общего имущества в зданиях бывших общежитий в зависимости от заключаемых договоров
7. Случаи расчетов за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества или за коммунальные услуги на ОДН, особенности применения нормативов потребления коммунальных услуг (КР) на СОИ
8. Условия предоставления коммунальных услуг в зданиях бывших общежитий, необходимость и условия определения количества коммунальных квартир для определения размера платы за коммунальные услуги
9. Особенности и порядок применения п.51 Правил № 354 при определении размера платы за коммунальные услуги для потребителей в зданиях бывших общежитий
10. Виды используемых приборов учета коммунальных ресурсов, случаи применения общедомовых, индивидуальных и комнатных приборов учета
11. О применяемых нормативах потребления коммунальных услуг, расчетных формулах для определения размера платы за коммунальные услуги и случаях применения повышающих коэффициентов
12. Особенности расчетов с потребителями за отопление, в т.ч. с учетом утвержденных нормативов потребления коммунальных услуг по отоплению в регионах
13. Общие варианты по организации управления многоквартирными домами и жилыми домами – бывшими общежитиями и условия их реализации
Лица, принимающие в управление многоквартирные дома-новостройки по окончании срока действия договоров управления, заключенных с застройщиком, как правило, встречаются с проблемами корректного формирования перечня работ по содержанию общего имущества в таких домах ввиду обнаружения недостатков в техническом состоянии общего имущества, допущенных при строительстве многоквартирного дома, расходы на устранение которых не могут включаться ни в расчет платы за содержание жилого помещения, ни в отчет о выполнении договора управления в таком доме.<br />
С учетом приведенной судебной практики рассмотрим вопросы о гарантийном сроке, в течение которого застройщик может быть привлечен к устранению допущенных им при строительстве МКД недостатков, и о возможности предъявления соответствующих требований к застройщику лицом, управляющим многоквартирным домом <br />
Лица, принимающие в управление многоквартирные дома-новостройки по окончании срока действия договоров управления, заключенных с застройщиком, как правило, встречаются с проблемами корректного формирования перечня работ по содержанию общего имущества в таких домах ввиду обнаружения недостатков в техническом состоянии общего имущества, допущенных при строительстве многоквартирного дома, расходы на устранение которых не могут включаться ни в расчет платы за содержание жилого помещения, ни в отчет о выполнении договора управления в таком доме.
С учетом приведенной судебной практики рассмотрим вопросы о гарантийном сроке, в течение которого застройщик может быть привлечен к устранению допущенных им при строительстве МКД недостатков, и о возможности предъявления соответствующих требований к застройщику лицом, управляющим многоквартирным домом
Когда у исполнителя услуг возникает обязанность выставления потребителям платежного документа на оплату ЖКУ, если последний день выставления платежного документа, определяемый в соответствии с п.1 ч.2 ст.155 ЖК РФ, выпадает на выходные или праздничные дни?
По какому тарифу должны оплачиваться услуги по содержанию общего имущества в доме-новостройке в период до проведения собрания собственников, если собственников еще нет, а муниципальный тариф для собственников не учитывает всех работ, предусмотренных не типовым проектом и инструкцией по содержанию МКД?
Об изменении прав граждан, проживающих в бывших «ведомственных» общежитиях, служебных жилых помещениях, здания которых не были переданы ОМС в результате приватизации предприятий (учреждений) либо их ликвидации
Об изменении круга лиц, в пользу которых исполнители коммунальных услуг уплачивают штрафы за необоснованное увеличение размера платы
Об уточнении положения об информационном взаимодействии в рамках ГИС ЖКХ
О расширении возможности единого портала государственных услуг (далее – портал госуслуг) при проведении общих собраний собственников помещений в заочной форме
В г.Москве установлены особенности включения в плату за содержание жилого помещения расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых в целях содержания общего имущества
О переносе срока изменения порядка предоставления гражданам субсидий и компенсаций на оплату за ЖКУ
П. 17 ПП 410 предусматривает, что от имени собственника (пользователя) помещения договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования может быть подписан:
1. управляющей организацией на основании протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором принято решение о том, что указанный договор о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного газового оборудования подписывается управляющей организацией в интересах каждого из собственников помещений в многоквартирном доме, проголосовавших за такое решение;
2. управляющей организацией, товариществом или кооперативом, действующими в качестве агентов собственников помещений в многоквартирном доме на основании агентского договора.
Означает ли изложенное, что в случае 1. УК вправе действовать только в интересах отдельных собственников (тех, кто проголосовал ЗА на собрании), а не всех собственников? Если на собрании не набрано более 50% голосов, может ли УК все-равно действовать в интересах тех, кто голосовал ЗА?
В случае 2. вправе ли УК действовать в интересах всех собственников? Или только как и в случае 1. УК вправе действовать только в интересах отдельных собственников (тех, кто проголосовал ЗА заключение агентского договора)? Как это можно обосновать нормативно? Может ли ОСС более 50% голосов решить заключить агентский договор, стороной которого будут выступать ВСЕ собственники помещений? Например, по аналогии с заключением ДУ. Смущает то, что в ст. 44 ЖК РФ не указаны какие-либо полномочия в отношении заключения договоров на обслуживание ВКГО применительно к компетенции ОСС (ст. 44 ЖК РФ). Если да, то вправе ли УК включить в платежный документ ВСЕМ собственникам строку "Обслуживание ВКГО"? Имеется ли на этом счет судебная практика или иные разъяснения?
Добрый день! Вопрос такого характера... Практически все дома в капитальном управлении нашей организации являются панельными. По заявкам от жителей, в зимнее время производится обследование тепловизором состояния межпанельных стыков квартиры, дома. При подаче заявления в наш адрес, собственник лично заполняет опросную анкету и нашу инструкцию с указанием того, что Управляющая компания может отремонтировать шов только с улицы, так панели стыкуются между собой системой соединения - выступ - впадина, а собственники должны самостоятельно производить ремонт межпанельных швов внутри квартиры.
Есть несколько квартир (один дом, один подъезд, одна площадка), где собственники отказываются производить ремонт внутри квартиры несмотря на имеющиеся места промерзаний ссылаясь на сделанный ремонт. Управляющая компания по этим квартирам имеет незакрытое предписание службы Государственного жилищного надзора на предмет устранения мест промерзаний...
Исходя из вышесказанного, вопрос:
- обязана ли Управляющая компания производить ремонт межпанельных швов внутри квартиры;
- если управляющая компания обязана ремонтировать швы внутри квартиры, то как быть - собственники не разрешают (хотя и жалуются на промерзание), служба Жилищного надзора знает что собственники не пускают но и предписание не снимает.
Надеемся на ваш компетентный ответ! Заранее спасибо!
1. Учет перерасчетов размера платы за коммунальные услуги в случаях.
2. Особенности перерасчетов при выявлении несанкционированного подключения или несанкционированного вмешательства в работу ИПУ
3. Особенности расчета и перерасчета размера платы за коммунальную услугу по отоплению
4. Учет перерасчетов размера платы за коммунальную услугу по отоплению и размера платы за содержание жилого помещения при предоставлении потребителем документов об изменении площади жилого помещения
5. Перерасчеты размера платы за коммунальные услуги при нарушении качества коммунальных услуг – алгоритм перерасчета, цифровые примеры
6. Случаи перерасчетов размера платы за коммунальные услуги при их непредоставлении, не относящиеся к нарушениям качества коммунальных услуг
7. Перерасчеты размера платы за содержание жилого помещения при нарушении качества выполнения отдельных видов работ, услуг
8. Перерасчеты размера платы за коммунальные ресурсы на СОИ при нарушении качества коммунальных услуг
9. Отражение перерасчетов платы за жилое помещение и коммунальные услуги в платежном документе
Является ли решение собрания о полном распределении СОИ по показаниям ОПУ, принятое на основании п. 2 ст. 9.2 ст. 156 ЖК РФ идентичным решению по п. 29 Правил 491 (полное распределение при выполнении перечня работ, выше минимального). Или это разные основания? Если так, то в чем различия? Являются ли данные основания взаимоисключающими?
В связи с ежегодным повышением МРОТ, у УО увеличиваются расходы, которые можно возместить за счет повышения тарифа на услуги по содержанию. Как можно это сделать, если собственники отказываются повышать тариф?
Может ли председатель дома составить протокол перехода на прямые договоры, если ранее было общее собрание собственников о предоставлении прав председателю дома заключать договор управления МКД?
Что делать в случае, если собственники не согласны с ценой какой-то работы (например, уборка или стоимость услуг управления) при расчете платы за содержание жилого помещения? Как управляющей организации в таком случае закрывать в актах выполненных работ стоимость данной услуги, цена которой не согласована с собственниками?
Вопрос:
В РСО обратился потребитель, являющийся собственником 1/3 доли в праве на жилое помещение (МКД на прямых договорах) по вопросу открытия на его имя лицевого счета соразмерно доли. Согласно выписке ЕГРН помещение находится в долевой собственности у 3 человек. РСО отказала потребителю, ссылаясь на необходимость предоставления соглашения от всех собственников по порядку владения и пользования долевым имуществом, а при его отсутствии – решения суда. Законно ли РСО отказала потребителю в открытии лицевого счета на его имя и если нет, то каким нормативно-правовым документом это регламентировано?
На практике встречаются случаи, когда орган ГЖН вносит изменения в реестр лицензий о многоквартирном доме, в котором управляющая организация должна приступить к управлению, не с 1-го числа календарного месяца, а на любую дату месяца, определяемую датой принятия органом ГЖН соответствующего решения.
Такие случаи вызывают проблемы для управляющих и ресурсоснабжающих организаций по определению размера обязательств потребителей по оплате оказанных им услуг и обязательств управляющих организаций по оплате поставленных ресурсов в многоквартирный дом ресурсоснабжающими организациями не с начала месяца.
С 20 декабря 2020 года внесены изменения в порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. В настоящей статье рассмотрим вправе ли орган ГЖН вносить изменения в реестр лицензий в настоящий период на любую дату месяца
При замене внутридомовых инженерных систем холодного и(или) горячего водоснабжения при проведении капитального ремонта в МКД отключается подача холодной и(или) горячей воды. В отдельных таких случаях потребители требуют от исполнителя соответствующих услуг перерасчета размера платы за коммунальные услуги по холодному водоснабжению и(или) горячему водоснабжению за период непредоставления коммунальных услуг в месяце проведения ремонтных работ по правилам перерасчета, установленным Правилами № 354 для случаев нарушения качества коммунальных услуг.
Соответствующие отношения мы уже рассматривали в нашем журнале, но пользователи Портала «Специалиста ЖКХ» попросили эту тему повторить.
В настоящей статье рассмотрим относится ли этот случай к нарушению качества предоставления коммунальных услуг, а также - кто и в каких случаях несет ответственность за нарушение сроков при проведении работ по замене ВДИС, в т.ч. при проведении работ по капитальному ремонту в МКД региональным оператором
Конституционный Суд РФ рассмотрел дело о проверке конституционности аб.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ и п.3 ст.213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и выработал позицию относительно случая обращения взыскания на жилое помещение принадлежащее должнику на праве собственности, и которое является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством; определение об исключении имущества гражданина из конкурсной массы или об отказе в таком исключении может быть обжаловано.
Федеральным законом от 22.12.2020 № 441-ФЗ внесены изменения в ч.17 статьи 161 ЖК РФ, которые вступили в силу со 2 января 2021 года.
Часть 17 статьи 161 ЖК РФ дополнена двумя существенными положениями:
1) установлен срок уведомления органом местного самоуправления собственников помещений многоквартирного дома о принятии решения об определении управляющей организации – орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.
На практике в управлении управляющих организаций находятся многоэтажные дома – бывшие общежития коридорного типа, комнаты в которых были приватизированы, в связи с чем такие здания были сняты с баланса муниципалитетов как общежития.
Такие дома передаются в управление управляющим организациям органами местного самоуправления (по конкурсу или по ч.17 ст.161 ЖК РФ) или принимаются в управление по решению управляющих организаций и собственников помещений в таких домах.
Принимая в управление дома бывших общежитий управляющая организация включает в перечень работ, услуг только те работы, услуги, которые исходят из Минимального перечня работ, услуг и относятся исключительно к содержанию таких помещений общего пользования в зданиях бывших общежитий, как: холлы, лестничные клетки, колясочные, подсобные и другие помещения, аналогичные помещениям, входящим в состав общего имущества в многоквартирных домах.
Однако, осуществляя деятельность по управлению жилыми домами – бывшими общежитиями коридорного типа, управляющие организации сталкиваются с проблемой, связанной с их понуждением органом ГЖН, органом муниципального жилищного контроля, а также в судебном порядке осуществлять надлежащее содержание всех помещений, относящихся к местам общего пользования всех собственников помещений в управляемых таких домах, а именно: коридоров, кухонь, душевых, туалетов, бельевых, гладильных, кладовых, постирочных, общих гардеробов, служебных комнат для обслуживающего персонала, которые признаются общим имуществом собственников помещений в жилом доме.
Исходя из общего начала жилищного законодательства об обязанности управляющих организаций обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое не предназначено для удовлетворения личных нужд проживающих граждан в многоквартирном доме, несомненно «странными» являются решения судов о возложении на управляющие организации обязанностей по надлежащему содержанию указанных помещений.
Проблема о возложении на управляющую организацию обязанностей по обеспечению надлежащего содержания всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников комнат в жилом доме, признаваемым ранее общежитием, рассмотрена в настоящей статье по примерам соответствующей судебной практики, анализ который позволит выявить причину такой позиции контролирующих органов и судов, а управляющим организациям принять решение, исключающее возложение на них таких обязанностей в дальнейшем.
В соответствии с ч.1.1. ст.161 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в т.ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, к которому с 1 марта 2021 года относится СанПиН 2.1.3684-21.
Рассмотрим возможные варианты реализации новых правил уборки помещений общего пользования в многоквартирных и жилых домах в условиях, когда размер платы за содержание жилого помещения, применяемый в расчетах за содержание общего имущества между лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, и потребителями, не учитывает расходы на дополнительные объемы работ, подлежащие выполнению после 1 марта 2021 года
На практике все большее распространение получают «зависимые» машино-места, которые бывают следующих видов:
1) многоуровневое машино-место, выехать с верхнего ряда которого можно только после того, как машина, стоящая ниже, освободит проезд. При этом верхний уровень располагается не на следующем этаже парковки, а над нижней машиной, т.е. как бы на «на кровле» нижнего машино-места;
2) машино-место с зависимым въездом и выездом (семейное машино-место), располагается на одном этаже, но для выезда дальней машины ближней машине необходимо освободить ей проезд.
В отдельных случаях возникают споры между управляющими организациями и собственниками таких машино-мест по определению количества голосов, которыми собственники «зависимых» машино-мест могут голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, во встроенном паркинге которого размещаются такие «зависимые» машино-места. Чаще такие собственники требуют увеличения количества их голосов в зависимости от количества уровней принадлежащего им машино-места.
Сразу отметим, что количество голосов, которыми обладает собственник для решения вопросов, связанных с управлением в многоквартирном доме и предоставлением услуг, определяется долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая пропорциональна площади принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме.
Напомним, что из ст.130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Понятие «машино-место» содержится в п.29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
При этом согласно ч.7 ст.1 Закона № 218-ФЗ сведения о машино-местах подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.
Росреестр в письме от 20.01.2020 № 14-00361-ГЕ/20 привел позицию Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России (письма от 03.06.2019 № 19961-ОД/08 и от 28.10.2019 № 40528-ОД/08) и Департамента недвижимости Минэкономразвития по вопросу учета и регистрации в отношении машино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, а также по участию таких объектов в гражданском обороте как самостоятельных объектов недвижимости (письмо от 20.12.2019 № Д23и-44592).
Приведем извлечения из вышеприведенных писем Минстроя России и Минэкономразвития России.
С 1 января 2021 вступили новые Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (далее – Правила № 1479). Аналогичное постановление Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 утратило силу с 1 января 2021 года.
Правила №1479 устанавливают требования пожарной безопасности, определяющие порядок поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты (далее - объекты защиты) в целях обеспечения пожарной безопасности.
С 1 марта 2021 года вступило в силу Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 "Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий" (далее – СанПиН 2.1.3684-21). Срок действия данного документа – 1 марта 2027 года. Кроме того, с 01.03.2021 признаны утратившими силу многие СанПиН прошлых лет.
Просим Вас дать разъяснение по следующему вопросу: Согласно п.8 Правил 491 «Внешней границей тепловых сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома (МКД), а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (ОДПУ) является место соединения ОДПУ с теплосетью, входящей в МКД. Теплоснабжающая организация готова принять в эксплуатацию часть теплосетей, находящихся в подвальном (полуподвальном) помещении МКД от внешней стены здания до ОДПУ в случае заключения дополнительного соглашения на эксплуатацию данного участка. С этими доводами не согласна Управляющая организация (УК), которая настаивает на безвозмездное условие эксплуатации данного участка. Правомерны ли требования УК в данном вопросе?
Статьей 15 Федерального закона от 31.07.2020 N 247-ФЗ "Об обязательных требованиях в Российской Федерации" предусмотрена "регуляторная гильотина" с 01.01.2021. В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона N 247-ФЗ Распоряжением Правительства РФ от 15 декабря 2020 г. № 3340-р утвержден перечень видов государственного контроля (надзора) на которые распространяется "регуляторная гильотина" (всего 132 вида, в том числе Федеральный государственный надзор в области промышленной безопасности на опасных производственных объектах и Федеральный государственный энергетический надзор в сфере теплоснабжения). Приказом Ростехнадзора от 16.12.2020 N 539 утвержден Перечень нормативных правовых актов, подпадающих под «регуляторную гильотину» и содержащий, в том числе, Правила техники безопасности при эксплуатации тепломеханического оборудования электростанций и тепловых сетей (РД 34.03.201-97), утв. Минтопэнерго России, 03.04.1997 и Правила оценки готовности к отопительному периоду, утв. приказ Минэнерго России от 12.03.2013 N 103 (далее – спорные Правила). Постановлением Правительства РФ от 06.08.2020 N 1192 (ред. от 30.12.2020) отменено действие некоторых документов, подпадающих под действие федерального государственного надзора в области промышленной безопасности, но спорные Правила в нем не упоминаются (не отменены). В соответствии с частью 4 статьи 15 Федерального закона N 247-ФЗ только Правительство РФ вправе установить исключения в части "регуляторной гильотины". Постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 N 2467 установлен перечень таких исключений, который также не содержит спорные Правила. Вопрос. Каков правовой статус в настоящее время у указанных выше спорных Правил.
Дом на непосредственном способе управления, по условиям договора размер платы ежегодно может пересматриваться по инициативе собственников либо Управляющей организации. Данный дом признан аварийным и непригодным для проживания. Вопрос: можно ли в аварийных и непригодных для проживания домах произвести индексацию размера платы за жилищные услуги (т.е повысить тариф)?
В настоящий период сложилась разная судебная практика при рассмотрении споров между потребителями и управляющей или ресурсоснабжающей организацией по вопросу перерасчета размеров платы, определенной исходя из уточненных сведений о площади помещения потребителя. Рассмотрим такую судебную практику, чтобы сделать следующие из нее выводы
В настоящий период сложилась разная судебная практика при рассмотрении споров между потребителями и управляющей или ресурсоснабжающей организацией по вопросу перерасчета размеров платы, определенной исходя из уточненных сведений о площади помещения потребителя. Рассмотрим такую судебную практику, чтобы сделать следующие из нее выводы
Может ли один из собственников нежилого помещения в нежилом здании расторгнуть договор с управляющей организацией, и вправе ли такой собственник требовать выставления ему оплаты только за коммунальные услуги?
УО планирует создание в 2021 году резервов на текущий ремонт по МКД, в которых договор управления продолжает действовать. На лицевом счете отдельных МКД есть остаток неиспользованных в прошедшем году средств платы за содержание жилого помещения. Как этот остаток средств перенести в резерв следующего года? Необходимо ли для этого решение собственников?
Случаи включения в платежный документ дополнительных платежей, относящихся к оплате расходов на содержание отдельных элементов общего имущества, помимо платы за содержание жилого помещения, часто вызывают внимание граждан и органов государственного жилищного надзора. По результатам соответствующих проверок деятельности управляющих организаций органами ГЖН, как правило, выносятся предписания об исключении из платежного документа дополнительных платежей и о возврате жителям излишне внесенных ими сумм по дополнительным платежам. Анализ проведенной судебной практики по таким спорам показал, что не во всех случаях суды признают указанные соответствующие предписания органов ГЖН законными
Случаи включения в платежный документ дополнительных платежей, относящихся к оплате расходов на содержание отдельных элементов общего имущества, помимо платы за содержание жилого помещения, часто вызывают внимание граждан и органов государственного жилищного надзора. По результатам соответствующих проверок деятельности управляющих организаций органами ГЖН, как правило, выносятся предписания об исключении из платежного документа дополнительных платежей и о возврате жителям излишне внесенных ими сумм по дополнительным платежам. Анализ проведенной судебной практики по таким спорам показал, что не во всех случаях суды признают указанные соответствующие предписания органов ГЖН законными
Вопрос:
Наниматель, с которым был заключен договор коммерческого найма выбыл из жилого помещения до срока истечения действия договора (заключался на 5 лет), в квартире остались проживать граждане, которые были указаны в договоре как вселяемые и проживающие с нанимателем члены его семьи. Никто из проживающих к наймодателю для заключения договора найма не обращался.
Образовался долг за ЖКУ, который был предъявлен к сонанимателям предыдущего нанимателя, так как они проживают в жилом помещении и пользуются всеми жилищно-коммунальными услугами. Но судом было отказано в удовлетворении указанных требований. По выводу суда, ответчики не являются сонанимателями жилого помещения, так как между ними и прежним нанимателем не был заключен договор о солидарной ответственности, что предусмотрено п.4 ст.677 ГК РФ.
Однако считаем, что в силу ч.2 ст.686 ГК РФ члены семьи бывшего нанимателя, выбывшего из спорного жилого помещения, постоянно проживающие в нем, стали сонанимателями и обладателями всех прав и обязанностей, которыми обладал прежний наниматель, в связи с чем должны оплачивать потребляемые услуги.
Существует ли по данному случаю судебная практика? Можно ли применить данную статью Гражданского кодекса РФ к иску о взыскании задолженности за ЖКУ или применяются нормы Жилищного кодекса РФ?
Вопрос:
Перечень информации, обязательной для размещения в платежных документах за коммунальные услуги, указан в п.69 Правил № 354, подпунктом «б» которого предусмотрено отображение в платежных документах на оплату коммунальных услуг информации об исполнителе коммунальных услуг. Собственниками многоквартирного дома выбран способ управления – управляющая организация и заключены прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией. Сведения о какой организации – исполнителе коммунальных услуг должны указываться в квитанции на оплату коммунальных услуг – УО или РСО?
Ранее (5 лет назад) собственниками МКД были установлены ОПУ холодной воды. На данный момент большинство ОПУ необходимо заменить (неисправны). Водоканал планирует осуществить замену данных ОПУ, как исполнитель коммунальных услуг и в качестве собственника ОПУ без предъявления оплаты собственникам МКД.
Согласно каких нормативных правовых актов, можно произвести данные расходы в Водоканале?
Вопросы налогообложения вознаграждения членов и(или) председателя совета многоквартирного дома мы не раз рассматривали на страницах нашего журнала*. При очередном обращении к этой теме мы обнаружили большое количество консультаций в сети Интернет по теме заключения договоров между управляющими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме для выплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома и единодушное мнение всех консультантов об обязанности управляющей организации начислить и перечислить в бюджет с суммы выплачиваемого ею вознаграждения страховые взносы и налог на доходы физических лиц. Такое мнение основано на позиции Минфина России по данному вопросу, которое постоянно представляется в многочисленных его разъяснительных письмах.
Напомним, что Минстрой России в одном из своих писем выразил мнение, что при поступлении в управляющую организацию денежных средств по отдельной плате (взносу) на вознаграждение председателю совета МКД такие средства не подлежат налогообложению.
С таким мнением Минстроя России не соглашается Минфин России, который в одном из своих последних писем указал, что согласно положению о Минстрое России, представление разъяснений порядка применения Налогового кодекса РФ не относится к компетенции Минстроя России.
Поскольку наше мнение совпадает с позицией Минстроя России, то в силу имеющих место двух разных мнений, данный вопрос рассматриваем в настоящей рубрике журнала. Начнем обсуждение этого вопроса с соответствующих писем Минстроя России, Минфина России и решений по данному вопросу судебных органов.
* см. журнал Жилкомаудит № 2-2014 стр.39; № 3-2015 стр.45; № 2-2016 стр.69; № 3-2017 стр.48.
Пункт 22 Правил № 416 предусматривает, что действующая УО обязана назначить дату передачи технической документации вновь избранной УО не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения об этом, при этом ч.10 ст.162 ЖК РФ требует передать техническую документацию в течение 3 рабочих дней с даты прекращения договора управления (ДУ). Как выполнить оба эти требования одновременно, в случае, когда действующая УО 14.10.2020 получила уведомление с приложением протокола о расторжении ДУ с ней (дата расторжения ни в протоколе, ни в уведомлении не обозначена, согласно протоколу просто принято решение расторгнуть ДУ; каких-либо условий о порядке расторжения ДУ в действующем ДУ тоже нет)?
При заполнении ежегодного отчета по исполнению договора управления должна ли УО учитывать и указать сумму расходов на коммунальные ресурсы на СОИ за 2020 год?
Как распределить авансовый платеж по единому платежному документу, если плательщик не указал за какие услуги он произвел авансовый платеж? Можно ли воспользоваться аналогией с распределением частичной оплаты?
Согласно Постановлению Правительства №424 от 02.04.2020 "Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"с 06.04.2020 по 01.01.2021 введен мораторий на применение штрафных санкций (начисление пеней) за несвоевременную оплату коммунальной услуги. Прошу дать пояснение по вопросу:
1)при отмене моратория на применение штрафных санкций (начисление пеней) за несвоевременную оплату коммунальной услуги за какой период должны быть рассчитаны пени должнику с 06.04.2020 или с 01.01.2021?
Подскажите, пожалуйста, возможно ли в условиях ограничения по коронавирусу сдвигать график проверки дымовентиляционных каналов в МКД (если да, то на какой период)?
Разъясните, пожалуйста, может ли УО обязать собственника нежилого помещения (весь 1 этаж МКД) мыть окна и подоконники с уличной стороны (дворовой фасад)?
Вопрос:
Если УО уведомила собственников об отказе от пролонгации ДУ и прекращении его действия по сроку, имеет ли УО право «бросить» дом и прекратить обслуживание по наступлении срока прекращения договора управления? Либо УО обязана продолжать управление согласно ст.200 ЖК РФ (полностью либо только в части содержания и ремонта, без предоставления коммунальных услуг)? Что делать, если нет желающих взять МКД в управление? Обязан ли ОМС провести открытый конкурс? Если никто не заявился?
Вопросы, связанные с регистрационным учетом граждан, мы неоднократно рассматривали на страницах нашего журнала*. Однако, как показывает практика, у отдельных управляющих организаций остается недопонимание по порядку организации исполнения правил участия управляющих организаций в обязательных регламентах, предусмотренных соответствующим законодательством, в т.ч. по порядку учета расходов, возникающих у управляющих организаций, связанных с работой паспортного стола, а также с выдачей справок гражданам, связанных с их регистрацией по месту жительства или с их владением жилыми помещениями.
На примере приведенного ниже случая организации управляющей организацией предоставления гражданам услуг, связанных с их регистрацией, а также с выдачей запрашиваемых гражданами справок о составе семьи, выписки из финансово-лицевого счета и других, рассмотрим к каким проблемам для управляющей организации может привести её недопонимание в организации предоставления гражданам соответствующих услуг.
* последние публикации – см.журнал Жилкомаудит № 2-2018 стр.15-16, стр.122-123
В настоящей статье рассмотрим в каком порядке орган государственного жилищного надзора может проводить внеплановые проверки в случаях поступления в его адрес двух и более протоколов общего собрания собственников, содержащих решения по аналогичным вопросам повестки дня, а также какие требования законодательства РФ установлены при организации, проведении и оформлении результатов общего собрания, поскольку именно соблюдение этих требований законодательства и проверяется органом ГЖН по ч. 1.1. ст. 46 ЖК РФ
Какой процент голосов на общем собрании собственников многоквартирного дома нужно для принятия решения по вопросу установки ограждающих устройств (шлагбаумов) на земельном участке придомовой территории многоквартирного дома?
Распространяется ли Приказ Минстроя России от 25.12.2015г. № 973/пр об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в МКД к оформлению протоколов общих собраний в коттеджных посёлках со статусом недвижимости ИЖС?
Как должны оформляться акты об установлении границ эксплуатационной ответственности между РСО и управляющей организацией при наличии в подвале многоквартирного дома транзитного трубопровода, учитывая то обстоятельство, что данный транзит не поставлен на баланс ни муниципального образования, ни РСО?
По решению ОСС утвержден тариф на содержание и ремонт общего имущества 18,15 руб. с кв.м. площади помещения собственника в месяц, из которых 5 руб. с кв.м. на содержание лифтов, при этом УК нашла подрядчика и заключила договор с ним по цене 3 руб. с кв.м. По итогам года образовалась существенная экономия. При этом услуги оказаны надлежащим образом. В ДУ отсутствуют условия о распределении экономии в таком случае. Имеет ли право УК в данном случае оставить экономию себе на основании п. 12 ст. 162 ЖК РФ? Многочисленная судебная практика говорит о том, что средства, вносимые собственниками на содержание и ремонт, являются целевыми и не поступают в собственность УК, должны числиться на счете дома и при смене УК передаваться новой УК в качестве накоплений дома. То есть, по сути, суды блокируют возможность применения п. 12 ст. 162 ЖК РФ. Как Вы полагаете, может ли в данном примере УК оставить экономию в своем распоряжении или должна зачислить неизрасходованные средства на счет дома?
Пункт 22 Правил 416 предусматривает, что действующая УК обязана назначить дату передачу тех. документации вновь избранной УК не ранее чем через 7 дней со дня направления сообщения об этом, при этом ч.10 ст. 162 ЖК РФ требует передать тех. документацию в течении 3 рабочих дней с даты прекращения ДУ. Как выполнить оба эти требования одновременно? Действующая УК 14.10.2020 получила уведомление с приложением протокола о расторжении ДУ с ней (дата расторжения ни в протоколе, ни в уведомлении не обозначена, согласно протоколу просто принято решение расторгнуть ДУ; каких-либо условий о порядке расторжения ДУ в действующем ДУ тоже нет). Дом еще в лицензии прежней УК, но вероятно с 01.11 либо с 01.12 (если будет приостановление рассмотрение заявление нового лицензиата) дом будет исключён. Как и когда должна быть передана тех. документация? 3 дня с даты получения уведомления или 3 дня с даты исключения дома из лицензии? Когда УК фактически должна прекратить обслуживать дом? Если ДУ прекратился с момента получения уведомления, то на каком основании (бездоговорное управление?) прежняя УК должна доуправлять домом до даты включения дома новой УК, ведь новая УК согласно п. 4 ст. 198 ЖК РФ не имеет права приступить к управлению до даты включения дома в лицензию?
Каким образом должно осуществляться внесение изменений в реестр лицензий (чем регламентируется) в ситуации, когда собственники помещений приняли решение о смене способа управления (вместо управления УК перешли на непосредственное управление), но УК не направляет в ГЖИ заявление на исключение дома из своей лицензии. С какого момента в таком случае должна прекратить управление УК и должен приступить к оказанию услуг по содержанию общего имущества подрядчик, привлеченный собственниками?
Между Управляющей организацией ООО «ЖЭК» и ЕРИЦ заключен агентский договор, по условиям договора ЕРИЦ ведет: 1)базу данных, начисления расчета размера платы за услуги, и поддержание в базах данных достоверных сведений отдельно за каждое жилое помещение, с учетом кодов/финансовых лицевых счетов абонентов; 2)прием платежей физических лиц, направленных на исполнение денежных обязательств перед Поставщиком по оплате за оказанные жилищные услуги; 3)оформление документов регистрационного учета граждан, проживающих в жилых помещениях многоквартирных домов, находящихся под управлением Принципала, и передач их в уполномоченный орган. С 01 ноября Управляющая организация расторгает договор по разным причинам, в связи, с чем на законодательном уровне уведомили ЕРИЦ. После получения уведомления, представитель ЕРИЦ информировала нас в устной форме о том, что паспортизацию не отдадут, ссылаясь на регламент о взаимодействии с МВД. На какие документы ссылаться УО для возврата паспортного стола? Или как вернуть для дальнейшей работы поквартирные карточки? В договоре управления МКД – по заданию собственников Управляющая организация осуществляет: П. 3.5.3. оформление документов регистрационного учета граждан ипередача их в уполномоченный орган в соответствии с приказом МВД России от 31.12.2017 N 984 "Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации".
При оформлении сделки на продажу квартиры собственник жилого помещения должен предоставить справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, выданную УО или РО. Каким нормативным документом регламентируется данная мера? И обязаны ли УО или РСО выдавать такие справки?
Возможно ли установить на предприятии сезонную оплату труда дворникам: в летний период, в связи с уменьшением объема работ, применять для расчета оплаты труда норматив убираемой площади, установленный на летний период, а в зимний период, в связи с увеличением объема работ, - норматив зимней уборки?
При проверке вентканалов в квартирах МКД, выявлена необходимость проведения очистки вентканалов и вентшахт в нескольких квартирах. Но вентканалы в МКД выведены для каждой квартиры отдельно. Являются ли такие вентканалы общедомовым имуществом в данном случае? Должен ли собственник квартиры оплачивать эту работу дополнительно, или оплата работ по восстановлению воздухообмена в квартире проводится как ремонт общедомового имущества за счет средств всех собственников?
Вопрос:
В договоре управления есть следующие пункты:
7.10 «Вся информация, которую управляющая компания доводит до сведения собственников (отчеты, объяснения, обращения) размещается на информационных стендах, расположенных в подъездах домов. Отдельные виды информации могут быть размещены на платежных документах, получаемых собственником и(или) потребителем»
и пункт 8.2 «При отсутствии письменного уведомления одной из сторон договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
Можно ли считать надлежащим уведомлением о прекращении срока действия договора управления и о том, что договор пролонгирован не будет, размещение информации на стендах в подъездах домов?
В первом полугодии 2020 Минстрой России выпустил несколько писем с разъяснением отдельных вопросов, связанных с проведением общего собрания собственников помещений в МКД.
Прокомментируем кратко предметы таких разъяснений, после чего представим извлечения из комментируемых соответствующих писем.
1) Отсутствие реестра собственников помещений в многоквартирном доме не препятствует проведению общего собрания
В письме Минстроя России от 11.02.2020 № 3747-ОГ/04 сообщается, что управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива должны предоставить лицу, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, реестр собственников помещений в многоквартирном доме с указанием документов, подтверждающих право собственности на помещения.
Федеральным законом от 31.07.2020 № 277-ФЗ «О внесении изменений в статьи 161.1 и 164 Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 277-ФЗ) внесены изменения в Жилищный кодекса РФ.
Согласно ранее действующей редакции ст.161.1 ЖК РФ:
Рассмотрим сложившуюся судебную практику по спорам, связанным с непредставлением реестра собственников помещений или предоставлением реестра, не содержащим всех сведений, перечисленных в Жилищном кодексе РФ, а также предоставлением в РСО сведений из реестра собственников в силу требований п.6.1. Правил № 354
Рассмотрим сложившуюся судебную практику по спорам, связанным с непредставлением реестра собственников помещений или предоставлением реестра, не содержащим всех сведений, перечисленных в Жилищном кодексе РФ, а также предоставлением в РСО сведений из реестра собственников в силу требований п.6.1. Правил № 354
МКД оборудован ОПУ. УО начисляет за СОИ по нормативу, а расчет с РСО ведет по ОПУ. Расход на СОИ по ОПУ больше норматива. УО предлагает собственникам для снижения расходов произвести капитальный ремонт инженерных сетей электроэнергии с выносом на лестничную клетку ИПУ. Собственники не принимают решение, так как им выгодно производить оплату по нормативу. Как быть УО?
Вопрос:
ГЖИ выдала УК предостережение о недопустимости выливать на газон придомовой территории грязную воду после помывки подъезда уборщицей (нарушение п.3.5.8. Постановления Госстроя РФ № 170). Права ли ГЖИ? Куда выливать грязную воду, если в МКД нет в местах общего пользования слива в центральную канализацию?
Вопрос:
В одной из квартир первого этажа МКД открыли бухгалтерское агентство.
Что должна предпринять УО? Обязателен ли в этом случае перевод жилого помещения в нежилое?
Федеральный закон от 25.05.2020 № 156-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 156-ФЗ) установил особенности выбора управляющей организации в многоквартирных домах, построенных по программе реновации в городе Москве.
В части 13 статьи 161 ЖК РФ установлено правило о проведении открытого конкурса органом местного самоуправления по отбору управляющей организации в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию на основании разрешения, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, т.е. в многоквартирных домах – новостройках.
Федеральный закон от 25.05.2020 № 156-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон № 156-ФЗ) установил особенности проведения годовых общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в 2020 году и внес дополнения в Жилищный кодекс РФ по правилам проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием ГИС ЖКХ. Новые положения и изменения, установленные указанным законом, вступили в силу с 25 мая 2020 года.
РСО осуществляет взыскание задолженности за коммунальную услугу(отопление) с физических лиц в судебном порядке. С целью корректного отражения данных в заявлениях на выдачу судебных приказов, ТСЖ и УК по запросу РСО, предоставляли справки с места жительства и поквартирные карточки.
С марта 2020 ТСЖ и УК перестали предоставлять, справки с места жительства и поквартирные карточки, ссылаясь на следующие изменения в законодательстве...
На основании протокола заседания правительственной комиссии по проведению административной реформы от 08.11.2016г. №143 внесены изменения в действующие нормативно-правовые акты Российской Федерации по исключению случаев истребования справок о составе семьи при предоставлении государственных и муниципальных услуг. С 17.04.2018 года вступил в силу приказ МВД России от 31 декабря 2017 г. № 984 «Об утверждении Административного регламента Министерства внутренних дел Российской Федерации по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации», в котором отменены поквартирные карточки и домовые (поквартирные) книги, отсутствует порядок их применения и ведения. В связи с отменой поквартирных карточек и домовых (поквартирных) книг, записи о зарегистрированных гражданах в поквартирных карточках и домовых (поквартирных) книгах теряют актуальность и не могут быть источником информации для выдачи справок о составе семьи и аналогичных документов (выписки из домовых книг, справки о составе семьи, справки с места жительства, сведения о зарегистрированных по конкретному адресу и др.). Кроме того, на сегодняшний день отсутствуют органы и организации (в т.ч. МФЦ, домоуправляющие компании, ТСЖ), имеющие право предоставлять гражданам такого рода документы. При обращении заявителя в орган государственной власти, орган местного самоуправления, государственную и муниципальную организацию, подведомственную органам государственной власти и органам местного самоуправления, иную организацию за услугами, в которых требуется предоставление информации о регистрации граждан РФ по месту пребывания и (или) по месту жительства в пределах РФ, информация о лицах, проживающих или зарегистрированных совместно с получателем услуги, а также о родственных связях заявителя с такими лицами, заявителем самостоятельно декларируется в заявлении на предоставление услуги, в случае если административным регламентом (или иным документом) утверждено наличие соответствующего раздела в заявлении. В иных случаях информация о зарегистрированных декларируется заявителем в свободной форме с указанием ФИО, даты, места рождения, адреса регистрации и данных документа, удостоверяющего личность заявителя и лиц, проживающих совместно с ним. При этом заявитель предоставляет согласия всех зарегистрированных по конкретному адресу лиц на обработку их персональных данных. Это согласие может быть отражено в самом заявлении в виде формулировки «даю согласие на обработку моих персональных данных» и заверено подписью. За предоставление ложных сведений заявитель несет ответственность, вплоть до уголовной (ст.159.2 УК РФ), о чем он может быть проинформирован при декларировании сведений о регистрации и родственных связях. За органами и организациями, ответственными за предоставление услуг, остается право проверки предоставленной заявителем информации в МВД России в порядке межведомственного взаимодействия. Таким образом, с 01.04.2019 выписки из домовых книг, справки о составе семьи, справки с места жительства, сведения о зарегистрированных по конкретному адресу МФЦ, домоуправляющими компаниями, ТСЖ не предоставляются.
Вопрос: 1. Какие организации, службы, учреждения на сегодняшний день могут предоставить данную информацию?
2. Обязаны эти организации, службы, учреждения предоставить вышеуказанные сведения по запросу РСО?
Прошу пояснить правильным ли является указание в платежном документе тарифа за КР на СОИ в расчете на 1 кв. м площади жилого (нежилого) помещения поскольку КР на СОИ в соответствии с ч.4 ст.154 ЖК являются частью платы за содержание жилого помещения, которая в сою очередь согласно ч.2 ст. 156 ЖК определяется исходя из занимаемой общей площади, т.е. с кв.м. Либо, как указывается в Приказе Минстроя о примерной форме платежного документа тариф КР на СОИ указывается в соответствии с тарифами РЭК за единицу КР: куб.м., кВТ? Как правильней? Будет ли нарушение, если УК сама выберет как указать в платежном документе ед. изм. - кв.м. или куб.м./кВт?
Разъясните, пожалуйста, поверка, ремонт и замена общедомовых приборов учёта относится к работам по содержанию общедомового имущества или по текущему ремонту?
В одном из прошлых номеров нашего журнала мы рассматривали судебную практику по возврату по требованию собственников экономии управляющей организации по договору управления как положительной разницы между доходами и расходами на содержание и ремонт общего имущества<br />
Поскольку понятие экономии, полученной управляющей организацией, и условия ее распределения, установленные частью 12 статьи 162 ЖК РФ, практически аналогичны условиям получения и распределения экономии подрядчика, для управляющих организаций представляет интерес подход судов к вопросу о праве подрядчика на оплату заказчиком полученной подрядчиком экономии по договору<br />
В одном из прошлых номеров нашего журнала мы рассматривали судебную практику по возврату по требованию собственников экономии управляющей организации по договору управления как положительной разницы между доходами и расходами на содержание и ремонт общего имущества
Поскольку понятие экономии, полученной управляющей организацией, и условия ее распределения, установленные частью 12 статьи 162 ЖК РФ, практически аналогичны условиям получения и распределения экономии подрядчика, для управляющих организаций представляет интерес подход судов к вопросу о праве подрядчика на оплату заказчиком полученной подрядчиком экономии по договору
Постановлением Правительства Российской Федерации от 02.04.2020 № 424 (далее – Постановление) Правительство РФ установило меры финансовой поддержки потребителей, связанных с оплатой ЖКУ, в период распространения коронавирусной инфекции. Постановление вступило в силу с 6 апреля 2020. Назовем такие меры и представим соответствующий комментарий.
Должна ли УО для внесения изменений в технический паспорт МКД обращаться в БТИ, или это может сделать сотрудник УО? Если УО имеет право вносить изменения в тех.паспорт МКД без привлечения БТИ, то каким образом правильно оформить такие изменения?
ГЖИ выдала УК предостережение о недопустимости выливать на газон придомовой территории грязную воду после помывки подъезда уборщицей (нарушение п. 3.5.8. Постановления Госстроя РФ №170). Права ли ГЖИ? Куда выливать грязную воду, если в МКД нет в местах общего пользования слива в центральную канализацию?
МКД в управлении УК. Исполнителем КУ по электроснабжению является Энергосбыт (прямые договоры). В УК обратился оператор связи, желающий установить на придомовой территории вышку сотовой связи и подключиться к электрическим сетям МКД (после ОПУ ЭЭ МКД). Оператор связи готов установить свой ПУ и оплачивать стоимость потребленной своим оборудованием электроэнергии. УК и собственники помещений не против. Вправе ли УК разрешить подключение оборудования оператора связи к ВДИС? Не будет ли здесь нарушение каких-либо норм?
Здравствуйте! Как поступить в след. ситуации: собственник квартиры умер, наследство получила его супруга в размере 1/2 доли от 08.02.2019. Оставшуюся часть разделили между родителями и детьми, по 1/8 от 20.09.2019. Платежный документ выставляется на основании лицевого счета, супруга хочет разделить лицевой счет и оплачивать ЖКУ отдельно от остальных собственников. Вопрос № 1-достаточно ли ее заявления или нужно согласие других собственников и как тогда его оформить? Вопрос № 2 - ее сын один из наследников с долей 1/8, переходит ли ему задолженность по квартире, образовавшаяся до его права собственности? И если да, то в каком размере, пропорционально долям?
Добрый день! Постановлением Администрации, до момента выбора собственниками нового способа управления или проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, в МКД определена временная управляющая организация . По итогам, между Администрацией и УО заключены договоры управления МКД. На официальном сайте ГИС ЖКХ размещена информация о включении МКД в реестр лицензий данной УО. РСО на основании вышеизложенного направила в адрес УО договор ресурсоснабжения в целях содержания общего имущества. УО отказывается заключать договор, ссылаясь на решение Арбитражного суда от 30.05.2019 №А75-8540/2018, согласно которому организация, осуществляющая только содержание и техническое обслуживание МКД, не обладает статусом УО и как следствие не обязана производить оплату коммунального ресурса, поставленного на СОИ. Прошу разъяснить правомерность отказа УО от заключения договора на содержание общего имущества МКД, и как следствие неисполнение обязанности по оплате поставленного коммунального ресурса на содержание общего имущества МКД и вправе ли РСО самостоятельно выставить платёжные документы гражданам, в т.ч. на СОИ?
Собственники помещений в отдельных МКД требуют от управляющей организации вести лицевой счет на МКД (в ряде случаев именуя его «балансом дома»). Существует ли у управляющей организации такая обязанность?
С 1 января 2020 года вступают в силу санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий муниципальных образований (СанПиН 2.1.7.3550-19), утвержденные Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 05.12.2019 № 20 (за исключением требований главы V СанПиН, которые вступают в силу с 1 марта 2020 года).
1) об обязанностях жилищных кооперативов и ТСЖ
2) о составе комиссии по приемке работ по капитальному ремонту
3) о введении требования проводить открытый конкурс по всем многоквартирным домам, перечисленным в ст. 163 ЖК РФ
Здравствуйте! Вопрос о мерах соц. поддержки отдельным категориям граждан. Квартира находится в г. Москве. В квартире зарегистрированы два человека, они не собственники, но являются отцом и матерью собственника, а также каждый из них ветеран труда. Они написали заявление на предоставление им льготы по оплате за ЖКУ. Собственник в квартире не зарегистрирован. Вопрос: льгота за СиР им (двум ветеранам) положена? И если да, то на какую площадь: - на 66 м2 (33 м2 каждому), либо на 42 м2 (муж и жена), либо 54 м2 (муж, жена, дочь-собственница).
Здравствуйте!
Скажите, пожалуйста, есть ли иные варианты частичной оплаты услуг по квитанции ЖКУ, помимо указания в назначении платежа перечня услуг, за которые производится оплата (целевая оплата).
Например, не имея возможности произвести безналичную оплату (где можно указать самому назначение платежа), потребитель может оплатить услуги по квитанции через банк или терминал, где не представляется возможным указать назначение платежа. Оператор в банке маловероятно будет тратить время на указание назначения платежа.
Четыре МКД находятся на одном земельном участке. Собственники трех МКД желают провести работы по благоустройству придомовой территории (асфальтирование) за счет средств текущего ремонта. Четвертый дом не хочет. Возможно ли в таком случае провести общее собрание долевых участников земельного участка, принимать участие в котором будут все собственники помещений всех 4-х домов, и оформить решение единым протоколом. Возможно ли обязать собственников четвертого дома участвовать в финансировании работ на основании такого протокола?
В случае, когда владельцем жилого помещения является несовершеннолетний ребенок, на кого должен быть открыт лицевой счет для начисления платы за коммунальные услуги?
Вправе ли РСО предоставлять (выдавать) информацию (справку) о наличии либо отсутствии задолженности за услуги лицам, зарегистрированным в жилом помещении, но не являющимися его собственниками?
В МКД имеются квартиры, принадлежащие ОМСУ (менее 50%). При проведении ОСС по вопросу выбора УК (на очной части собрания) уполномоченный представитель ОМСУ агитировал жильцов голосовать за конкретную УК. Вправе ли, с точки зрения антимонопольного законодательства, муниципальный служащий, представляющий интересы ОМСУ и имеющий доверенность на участие в ОСС от имени ОМСУ, открыто высказываться в пользу той или иной УК, голосовать за неё и призывать других собственников помещений голосовать так же? Является ли это нарушением конкуренции, т.к. отдается предпочтение конкретному хозяйствующему субъекту без конкурса?
В МКД имеются квартиры, принадлежащие ОМСУ (менее 50%). При проведении ОСС по вопросу выбора УК (на очной части собрания) уполномоченный представитель ОМСУ агитировал жильцов голосовать за конкретную УК. Вправе ли, с точки зрения антимонопольного законодательства, муниципальный служащий, представляющий интересы ОМСУ и имеющий доверенность на участие в ОСС от имени ОМСУ, открыто высказываться в пользу той или иной УК, голосовать за неё и призывать других собственников помещений голосовать так же? Является ли это нарушением конкуренции, т.к. отдается предпочтение конкретному хозяйствующему субъекту без конкурса?
Разъясните, пожалуйста, имеет ли право РСО предъявлять к оплате УО объём слитого при выполнении ремонтных работ на системе отопления МКД теплоносителя, если УО уже оплачивает РСО ГВС на ОДН?
Постановлением Правительства РФ от 7.11.2019 № 1417 внесены изменения в Правила пользования жилыми помещениями, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.01.2006г. № 25.
Постановлением устанавливается запрет:
на размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, а также осуществление миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона "О свободе совести и о религиозных объединениях";
1) Собственники помещений на общем собрании переизбрали Совет дома, включая председателя. Кроме того, данным протоколом установлено вознаграждение новому председателю СД. Протокол датирован 13.11.2019 г. При этом Совет дома как указано в протоколе выбран с 01.11.2019 г. Протокол представлен в УК.
Можно ли считать данный протокол в части выбора Совета дома "на прошлое" (т.е. с 01.11. до 13.11.2019) ничтожным? У какого председателя СД (старого или нового) УК должна подписать акт выполненных работ за ноябрь (или у обоих пропорционально дням)? Надлежит ли выплачивать вознаграждение новому председателю СД с 01.11 или только с 13.11.19 г.?
2) Может ли председатель СД выдать доверенность на осуществление полномочий председателя (включая подписание актов и получение вознаграждения) третьему лицу (варианты: жильцу дома, но не собственнику / члену своей семьи / постороннему лицу (председателю СД соседнего дома)) ?
В период управления МКД управляющей компанией, собственник-должник и его члены семьи были зарегистрированы по месту жительства в одной из квартир, позже данную квартиру собственник продал другому лицу, но с регистрации при отчуждении он и его семья не снялись. Имеющуюся просуженную задолженность за ЖКУ перед УК до сих пор не погасил.
Позже собственники МКД перешли на прямые отношения с ресурсоснабжающей организацией по предоставлению холодной воды и водоотведению. Договоры с поставщиком и УК в письменном виде бывшим собственником и новым не заключались, но договор управления содержит пункт о согласие собственников на обработку персональных данных.
УК и поставщик для начисления и приема платы, а также для взыскания просроченной задолженности привлек по соответствующим договорам агента – ЕРИЦ, который также осуществляет паспортный учет прописанных и выписанных граждан.
У нового собственника образовался долг, и агент обратился в суд для его взыскания, предоставив сведения о собственнике и зарегистрированных гражданах в жилом помещении, после чего бывший собственник обратился в ЕРИЦ и УК, с требованием прекратить незаконное использование, хранение, обработку его персональных данных и членов его семьи, так как ими такое согласие в УК и ЕРИЦ не давалось.
Вопросы:
1.Должны ли УК и ЕРИЦ выполнить требования заявителя, ввиду того, что он и его несовершеннолетние дети не являются собственниками жилого помещения, а лишь имеют регистрацию по месту жительства (не проживают)?
2. В случае отказа выполнения требования, в течение какого срока ЕРИЦ и УК должны дать мотивированный ответ?
Возможно ли принятие решения общим собранием собственников о возврате к расчетам с УО за коммунальные услуги, если ранее было принято решение о заключении «прямых» договоров с РСО?
Как производится учет голосов лиц, которым помещения в МКД переданы по актам приема-передачи, в случае, если спустя год после ввода МКД в эксплуатацию, в таком МКД имеются помещения, на которые не зарегистрировано право собственности. Площади соответствующих помещений принимают участие в голосовании, или же подлежат исключению в связи с отсутствием правообладателя на такое помещение?
На основании ПП РФ от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ» администрация городского округа «передает» многоквартирные дома в УК без проведения открытого конкурса и заключает договор управления, содержащий в том числе условие о содержании общего имущества в МКД, без условия предоставления коммунальных услуг гражданам. При этом, УК и администрация заявляют о необходимости заключения с собственниками жилых помещений этих МКД «прямых договоров» с РСО. В связи с чем, просим Вас разъяснить, имеются ли основания для заключения РСО прямых договоров по таким МКД и может ли в соответствии с ПП РФ № 1616 администрация передать дома, находящиеся в УК в состоянии банкротства, или собственниками которых выбран непосредственный способ управления?
В соответствии с п.1 ст.53.1. ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (п.3 ст.53 ГК РФ):
- обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу;
- несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
В соответствии с п.1 ст.53.1. ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (п.3 ст.53 ГК РФ): обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу; несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
На практике имеют место случаи взыскания вновь выбранными управляющими организациями в судебном порядке денежных средств с прежних управляющих организаций как неосновательного обогащения в виде собранных за определенных период с собственников помещений в МКД денежных средств и предназначенных на содержание и ремонт (как текущий, так и капитальный) общего имущества, а также доходов, полученных за использование общего имущества МКД. <br />
Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ. <br />
Часто собственники помещений в МКД не согласны с решениями общего собрания собственников. Считают, что собрание вообще не проводилось, а протокол поддельный. Логично предположить, что любой собственник имеет право получить надлежаще заверенную копию протокола общего собрания собственников, а также приложения к нему (в т.ч. и реестра собственников, участвовавших в голосовании). Вправе ли собственники обратиться в орган ГЖН для получения реестра участников голосования общего собрания собственников, хранящегося в органах ГЖН, без обращения в органы Суда?
В соответствии с п.1 ст.53.1. ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (п.3 ст.53 ГК РФ):
- обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу;
- несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
В соответствии с п.1 ст.53.1. ГК РФ лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени (п.3 ст.53 ГК РФ): обязано возместить по требованию юридического лица, его учредителей (участников), выступающих в интересах юридического лица, убытки, причиненные по его вине юридическому лицу; несет ответственность, если будет доказано, что при осуществлении своих прав и исполнении своих обязанностей оно действовало недобросовестно или неразумно, в том числе если его действия (бездействие) не соответствовали обычным условиям гражданского оборота или обычному предпринимательскому риску.
На практике имеют место случаи взыскания вновь выбранными управляющими организациями в судебном порядке денежных средств с прежних управляющих организаций как неосновательного обогащения в виде собранных за определенных период с собственников помещений в МКД денежных средств и предназначенных на содержание и ремонт (как текущий, так и капитальный) общего имущества, а также доходов, полученных за использование общего имущества МКД.
Пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Положения пп.2 ч.1 ст.193 ЖК РФ не указывают на сроки получения квалификационного аттестата в случае внеплановой смены руководителя юридического лица (например, в связи с невозможностью директора работать по состоянию здоровья, в связи с несчастным случаем). В связи с этим, просим разъяснить следующее:
1. Имеет ли право новый единоличный исполнительный орган вступать в должность без наличия данного аттестата и осуществлять руководство управляющей организацией до получения квалификационного аттестата в разумные сроки (в случае если квалификационный аттестат имеется у другого должностного лица), либо на должность директора должно быть принято лицо, у которого данный аттестат имеется?
2. Является ли это нарушением лицензионных требований, установленных пп.2 ч.1 ст.193 ЖК РФ?
3. Каким образом управляющая организация может осуществлять свою деятельность без руководства до момента вступления в должность единоличного исполнительного органа с соответствующим аттестатом?
1.07.2017 по результатам открытого конкурса с УО заключен договор управления МКД, в котором более 50% доли общего имущества находится у Администрации городского поселения (далее – Администрация) (срок договора 3 года).
1.10.2018 подписано соглашение о расторжении договора управления на основании решения, принятого Администрацией (большинством голосов собственников).
17.11.2018 Администрация объявила конкурс на управление этим домом.
12.12.2018 УО получила копию Решения ГЖН об отказе во внесении изменений в Реестр лицензий об исключении сведений об управлении данным домом УО.
23.12.2018 Администрация отменила открытый конкурс на управление данным домом, расценив отказ ГЖН в исключении сведений об этом доме из Реестра лицензий как обязательство УО продолжать управление данным домом.
Просим прокомментировать описанную ситуацию, в т.ч. в части права Администрации расторгнуть договор управления, в части обязанности УО продолжать управление МКД, в части права Администрации по объявлению конкурса на управление МКД, сведения о котором не исключены из Реестра лицензий.
О сложившейся практике определения неиспользованных управляющей организацией средств на содержание общего имущества
В настоящее время получила распространение практика признания неосновательным обогащением управляющей организации положительной разницы между начисленной суммой платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД и фактическими расходами на выполнение работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, подлежащей возврату при расторжении договора управления.
В связи с этим для управляющих организаций, обязанных по решению суда вернуть полученную плату за содержание и ремонт общего имущества в МКД новой управляющей компании, актуальным является вопрос об отражении в учете таких перечислений.
В предыдущем номере журнала «Жилкомаудит»* были подробно рассмотрены актуальные вопросы применения контрольно-кассовой техники (далее – ККТ) при приеме платы за ЖКУ. В соответствии с редакцией Закона № 54-ФЗ, действующей с 1 июля 2019г., организации, принимающие плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, обязаны применять ККТ не только при приеме платы непосредственно от потребителей в кассу организации, но и при всех формах безналичных расчетов.
Существует практика, при которой собственниками в порядке, предусмотренном ст.44 – 48 Жилищного кодекса Российской Федерации, принято решение о закрытии и неиспользовании мусоропровода. В таком случае, у управляющей организации возникает вопрос: сохраняется ли ее обязанность по надлежащему содержанию мусоропровода, как общего имущества в МКД, и по выполнению в отношении него комплекса работ, предусмотренного Минимальным перечнем услуг и работ.
В большинстве случаев УО считает, что неиспользование мусоропровода собственниками многоквартирного дома по причине его закрытия на основании решения общего собрания не является причиной для снижения размера начисленной платы за содержание и ремонт общего имущества в части обслуживания мусоропровода.
Представим наше мнение по данному вопросу
Минфин России в ответ на запрос Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству сообщил, что прием ежемесячных взносов на капитальный ремонт общего имущества в МКД не требует применения контрольно-кассовой техники (далее - ККТ).
Также в вышеупомянутом письме Минфин России пояснил, что ККТ может не применяться товариществами собственников недвижимости, кооперативами при приеме платы за ЖКУ от собственников помещений в МКД вне зависимости от членства в ТСЖ, кооперативе (за исключением наличных расчетов или электронными средствами платежа при непосредственном взаимодействии с плательщиком).
Федеральным законом от 26.07.2019 № 214-ФЗ «О внесении изменений в статьи 155 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и статью 1 Федерального закона «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности и о внесении изменений в Федеральный закон «О микрофинансовой деятельности и микрофинансовых организациях» внесены изменения в Жилищный кодекс РФ, согласно которым установлен прямой запрет на уступку права (требования) по взысканию просроченной задолженности граждан по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги третьим лицам, в том числе кредитным организациям и коллекторам, за исключением случаев уступки права (требования) профессиональным участникам рынка жилищно-коммунальных услуг, а именно управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо ресурсоснабжающей организации. Кроме того, внесены изменения в законодательство, регулирующее деятельность коллекторов по работе с дебиторской задолженностью за ЖКУ.
В случае, когда владельцем жилого помещения является несовершеннолетний ребенок. На кого должен быть открыт лицевой счет на коммунальную услугу (отопление)? Кто несет ответственность за данное жилое помещение? В случае обращения в суд на кого должен быть оформлен судебный приказ?
Может ли один из собственников в МКД инициировать и вынести на общее собрание собственников конкретные вопросы непосредственно через руководителя управляющей организации, предоставив ему доверенность? При этом вопрос и решение по общему собранию предлагается исключительно в интересах этой же управляющей организации.
Каким образом должна определяться общая площадь всех квартир в доме в случае, если данные технического паспорта дома в отношении некоторых квартир расходятся с данными Росреестра, а значит, расходится и сумма площадей всех квартир в доме. Данные об общей площади всех квартир берутся из технического паспорта дома. Или общая площадь всех квартир определяется как сумма площадей всех квартир по данным Росреестра?
В настоящее время действующее законодательство прямо не определяет порядок деятельности управляющих организаций в коттеджных (дачных) поселках. По мнению жителей таких поселков к таким правоотношениям должен применяться принцип аналогии закона (ч.1 ст.6 ГК РФ). В связи с вышеизложенным, просим разъяснить: требует ли лицензирования деятельность по управлению (обслуживанию и содержанию) объектов инфраструктуры и инженерных коммуникаций, а также деятельность по оказанию (предоставлению) коммунальных услуг гражданам (водоснабжение, канализация, электроснабжение, вывоз ТБО, уборка территорий общего пользования и пр.), осуществляемая юридическим лицом на основании индивидуальных возмездных договоров с собственниками жилых домов в коттеджных (дачных) поселках?
Просим пояснить требования к «Реестру собственников, подписавших договор», который должен быть обязательно размещен в системе ГИС ЖКХ в разделе «Договоры управления». Какие есть требования к этому реестру, в каком виде он должен быть загружен (обязательно в виде сканов с подписями, или же достаточно просто списка собственников в текстовом документе)?
Наступает ли административная ответственность за нарушение сроков допустимой продолжительности перерыва подачи горячей и холодной воды в случае если собственник не обеспечивает доступ в помещение для ликвидации аварийной ситуации на оборудовании, расположенном в помещении. Если наступает, то какой статьей КоАП РФ предусмотрена за это ответственность?
Как следует действовать в данных ситуациях, какие имеются права у управляющих организаций по обеспечению доступа, имеет ли управляющая организация (после получения информации о времени обеспечения доступа) право (с целью обеспечения исполнения требований п.1 и п.4 Правил № 416) осуществить доступ в жилое помещение принудительно (вскрыть) и в каком порядке данное действие управляющая организация должна осуществить?
Либо для обеспечения исполнения п.1 и п.4 Правил № 416 отключать воду для предотвращения вытекания воды в нижерасположенные помещения не допускается?
В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей.
Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др.
Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок?
1) С 9 июня 2019 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ, внесенные Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", согласно которому к процедуре перевода жилого помещения в нежилое добавлены новые требования, а также установлены особенности проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу перевода жилого помещения в нежилое.
Собственники помещений МКД провели общее собрание. При подведении итогов выяснилось, что часть листов голосования испорчены (например, человек поставил галочки одновременно и за и против по одному и тому же вопросу или не проставил никакой знак вообще и т.п.). Учитываются ли такие листы голосования для целей определения кворума на собрании? Может ли протокол общего собрания оформляться таким образом, чтобы по каждому вопросу указывалось сколько голосов за, сколько против, сколько воздержалось и дополнительная строка "признаны недействительными"? В последнем случае возникают проблему при наполнении ГИС ЖКХ, т.к. в нем нет возможности указывать, что часть голосов признана недействительными. Может быть эти голоса просто считать не включаемыми в кворум?
Организация предоставляет должникам рассрочку платежа по их заявлению.
Должны ли мы брать проценты за рассрочку? Если да, как указывать в квитанции и как оформлять?
Или можем не брать? Чем это регламентируется?
В соответствии с частью 6 статьи 157 ЖК РФ лицо, предоставляющее коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязано уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за коммунальные услуги над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами. При поступлении обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа лицо, предоставляющее коммунальные услуги, не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязано провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за коммунальные услуги и принять одно из следующих решений:
В соответствии с п.76 Правил № 75 участники конкурса предлагают установить размер платы за содержание жилого помещения меньший, чем размер платы, указанный в извещении о проведении конкурса, с пошаговым его снижением на 0,1 процента. Возможно ли участнику конкурса предложить размер платы за содержание жилого помещения на 10 процентов меньше, чем размер платы за содержание жилого помещения, указанный в извещении, сразу после троекратного объявления предложения?
Просим разъяснить означает ли условие о пролонгации договора управления многоквартирным домом, закрепленное в части 6 статьи 162 ЖК РФ, что договор каждый раз считается продленным на тот же срок, что был заключен первоначально, либо это условие означает однократное продление срока действия договора на тот же срок?
Нигде толком не говорится, как должны жить дома, выбравшие непосредственное управление. Кто в таких случаях ведёт паспортный стол? Каким образом жители могут заключить договор с обслуживающей организацией? Каждый житель должен заключить договор? Если кто-то не заключил договор, каким образом можно с него требовать оплату услуг за содержание и ремонт общего имущества? Имеет ли право обслуживающая организация печатать им квитанции для оплаты своих услуг и взыскивать через суд задолженность с неплательщиков?
Кем должен подписываться протокол общего собрания в случае, если собрание состоялось (имелся кворум, решения приняты собственниками), но при этом председательствующий на общем собрании, секретарь общего собрания, а также лица, проводившие подсчет голосов необоснованно отказываются подписывать протокол?
Почему АКЦ Жилкомаудит рекомендует повестку дня общего собрания о переходе на прямые договоры сформулировать иначе, чем предусмотрено п.4.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ, расширяя состав лиц, вступающих в договор с РСО, помимо собственников помещений?
В соответствии с частью 6 статьи 157 ЖК РФ лицо, предоставляющее коммунальные услуги, при нарушении порядка расчета платы за коммунальные услуги, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязано уплатить собственнику помещения в многоквартирном доме или нанимателю жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда штраф в размере пятидесяти процентов величины превышения начисленной платы за коммунальные услуги над размером платы, которую надлежало начислить, за исключением случаев, если такое нарушение произошло по вине собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда или было устранено до обращения и (или) до оплаты указанными лицами. При поступлении обращения собственника помещения в многоквартирном доме или нанимателя жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного либо муниципального жилищного фонда с заявлением в письменной форме о выплате штрафа лицо, предоставляющее коммунальные услуги, не позднее тридцати дней со дня поступления обращения обязано провести проверку правильности начисления предъявленного к оплате размера платы за коммунальные услуги и принять одно из следующих решений:
Собственники МКД приняли решение о наделении Совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Может ли в соответствии с п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ Совет дома при достаточности накопленных денежных средств в протоколе заседания Совета дома без проведения дополнительных голосований собственниками: определять конкретный вид работ по текущему ремонту, определять сроки проведения указанных работ, определять конкретного подрядчика, с которым управляющая организация должна заключить договор о текущем ремонте, определять стоимость работ по текущему ремонту, утверждать смету на конкретный вид работ по текущему ремонту?
Законно ли существование в многоквартирном доме со встроенной подземной автостоянкой одновременно товарищества собственников жилья, взимающего плату за жилищно-коммунальные услуги с собственников жилых помещений и нежилых (офисных) помещений первого этажа, и зарегистрированного по тому же адресу товарищества собственников недвижимости, взимающего плату за жилищно-коммунальные услуги с собственников машино-мест?
В многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, функции исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению и водоотведению исполняет с 2017 г. РСО в соответствии с пп. «а» п.30 Правил № 124, что не противоречит положениям ст.157.2 ЖК РФ.
Однако для поставки холодного водоснабжения, в том числе и для изготовления горячего водоснабжения надлежащего качества, необходимо провести дорогостоящий ремонт системы водоснабжения – установить ПНС, так как в помещениях собственников, в нарушение требований СНиП 2.04.01-85, отсутствует надлежащее давление воды в местах водоразбора.
Просим разъяснить, является ли данная обязанность зоной ответственности ресурсоснабжающей организации, получающей денежные средства и с собственников помещений за поставленную коммунальную услугу и с управляющей организации за коммунальный ресурс, потребляемый при содержании мест общего пользования.
Постановлением Правительства РФ от 13.02.2019 № 146 утверждены Правила организации и осуществления государственного контроля и надзора за обработкой персональных данных (далее – Правила № 146). Документ вступил в силу с 23 февраля 2019 года и устанавливает порядок организации и проведения проверок юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, являющихся операторами персональных данных, а также порядок организации и осуществления государственного контроля и надзора за обработкой персональных данных иными лицами, являющимися операторами персональных данных. Государственный контроль и надзор осуществляется Роскомнадзором и его территориальными органами.
С 5 марта 2019 вступил с силу приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор» (далее – Требования № 44/пр и Порядок направления подлинников № 44/пр). Признается утратившим силу Приказ Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр.
Должна ли управляющая организация, являющаяся исполнителем коммунальной услуги, отражать доход от применения повышающих коэффициентов в отчете по управлению многоквартирным домом?
Должна ли Управляющая организация, являющаяся исполнителем коммунальной услуги, отчитаться перед собственниками помещений многоквартирного дома о мероприятиях по энергосбережению, реализованных за счет доходов от применения повышающих коэффициентов?
Во избежание несанкционированного вмешательства потребителей в работу индивидуальных приборов учета (далее – ИПУ), управляющие организации самостоятельно проводят мероприятия по оснащению ИПУ магнитными индикаторами в квартирах МКД, находящихся на их обслуживании. В рамках прямых договоров между собственниками в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями, просим дать пояснения:
1. Может ли Водоканал принимать от управляющих организаций акты об установке магнитных индикаторов, составленные управляющими организациями без присутствия представителя Водоканала?
2. При выявлении управляющими организациями (плановый обход) несанкционированного вмешательства в работу ИПУ и составления соответствующего акта, может ли Водоканал принимать данные акты и производить начисление в соответствии с действующим законодательством?
Несет ли ответственность УО за изменение схемы подключения нежилого помещения по отоплению в соответствии с Правилами коммерческого учета тепловой энергии, если договор теплоснабжения между УО и РСО уже не действует при переходе собственников на прямые договоры с РСО в соответствии с п.1 ч.1 ст.157.2 ЖК РФ?
Заключение прямых договоров РСО с собственниками помещений в МКД влечет ли за собой какие либо изменения для отношений УО – РСО в части обязательств УО по эксплуатации ОДПУ тепловой энергии (ежемесячная передача отчетов о теплопотреблении, подача заявок на проверку готовности УУТЭ, участие в комиссиях по проверке УУТЭ, ответственность УО за непередачу отчетов в РСО?
Во исполнение ч. 17 ст.161 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 утверждены Правила определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в т.ч. ввиду признания несостоявшимся открытого конкурса (далее – Правила № 1616). Данные Правила начали действовать с 12.01.19 года и уже вызвали немало вопросов, связанных с их практическим применением. В связи с этим далее рассмотрим положения Правил № 1616, обращая внимание на спорные и не урегулированные моменты
В связи с переходом на цифровое телевидение и прекращением на территории РФ эфирной наземной аналоговой трансляции обязательных общедоступных каналов органы государственного жилищного надзора в ряде регионов РФ требуют от управляющих организаций принять срочные меры по восстановлению систем коллективного приема эфирного телевидения в многоквартирных и жилых домах.
Вопросы регистрации в соответствии с требованиями налогового законодательства обособленных подразделений организации по месту создания стационарных рабочих мест особенно актуальны для управляющих организаций, обязанных в соответствии с жилищным законодательством открыть представительства для обеспечения взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в МКД.
С 1 марта 2019 г. вступает в силу раздел VII Правил № 416 «Организация взаимодействия управляющей организации с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме при осуществлении управления многоквартирным домом».
В период с декабря 2018 года вступили в силу изменения в Жилищный кодекс РФ по следующим видам отношений:
по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и компенсации расходов по уплате взносов на капитальный ремонт;
по корректировке соотношения количества голосов собственников помещений в многоквартирном доме, необходимых для принятия решений о текущем ремонте общего имущества;
по предоставлению субсидий по оплате ЖКУ;
по созданию ТСЖ собственниками жилых домов;
по переустройству и перепланировке помещений в МКД.
Представим краткий комментарий к указанным изменениям.
В 2018 году Минфин России в письмах от 08.05.2018 № 03-15-05/30928, 07.05.2018 №03-15-06/30597, 07.05.2018 № 03-15-05/30592, 04.05.2018 № 03-15-06/30283, 25.04.2018 № 03-15-06/28204, 07.02.2018 № 03-05/7618 изложил свою позицию касательно отношений между УО и председателем совета МКД, которому управляющая организация выплачивает вознаграждение за счет средств, поступающих от собственников помещений в МКД. Ссылаясь на норму ст.16 ТК РФ, Минфин России приходит к выводу, что между УО и председателем совета МКД возникают трудовые отношения, т.к. трудовые отношения могут возникнуть в результате избрания на должность. В связи с этим УО, по мнению Минфина России, выступает в роли плательщика страховых взносов с выплат в пользу председателя совета дома.
В случае, если собственники находятся на прямых договорах с РСО по всем коммунальным услугам, и РСО по договору передала обязанности в УО по принятию показаний ИПУ, поверке ИПУ, составлению актов и т.д., следует ли УО уменьшать плату за содержание жилого помещения в связи с прекращением предоставления коммунальных услуг? РСО передает обязанности безвозмездно.
Вслучае заключения прямого договора с РСО по электроэнергии вправе ли УО ограничивать (приостанавливать) предоставление коммунальной услуги электроснабжения за долги по электрической энергии, сформировавшиеся до заключения прямого договора?
Возникает ли у управляющей организации, товарищества или кооператива обязанность по передаче протокола общего собрания в орган ГЖН, если он не соответствует требованиям (не подписан, отсутствуют обязательные реквизиты, отсутствуют обязательные приложения к протоколу и т.д.)?
В силу ч.3.1 ст.45 ЖК РФ управляющая организация обязана вести реестр собственников помещений в МКД, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном доме. В целях ведения таких реестров УО необходимо получить доступ к ЕГРН в целях получения выписок по каждой квартире МКД. Плата за получение таких выписок является для УО колоссальной и невозможной к аккумуляции в ближайшие годы. Просим разъяснить, каким образом возможно получить данные из ЕГРН, не неся соответствующие финансовые потери в целях исполнения ЖК РФ?
Просим дать разъяснения, сколько собственников должно подписать договор управления, для того чтобы Жилищная инспекция приняла его в качестве надлежащим образом оформленного документа для дальнейшего принятия решения о включении многоквартирного дома в реестр лицензий?
В 2018 году Минфин России в письмах от 08.05.2018 № 03-15-05/30928, 07.05.2018 №03-15-06/30597, 07.05.2018 № 03-15-05/30592, 04.05.2018 № 03-15-06/30283, 25.04.2018 № 03-15-06/28204, 07.02.2018 № 03-05/7618 изложил свою позицию касательно отношений между УО и председателем совета МКД, которому управляющая организация выплачивает вознаграждение за счет средств, поступающих от собственников помещений в МКД. Ссылаясь на норму ст.16 ТК РФ, Минфин России приходит к выводу, что между УО и председателем совета МКД возникают трудовые отношения, т.к. трудовые отношения могут возникнуть в результате избрания на должность. В связи с этим УО, по мнению Минфина России, выступает в роли плательщика страховых взносов с выплат в пользу председателя совета дома.
На территории города имеются зарегистрированные в установленном законом порядке ТСЖ, однако, по причине истечения полномочий правления и отсутствия решения о переизбрании правления ТСЖ, в ряде товариществ отсутствует орган правления, уполномоченный на надлежащее управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление или обслуживание им.
Просим разъяснить о необходимости проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении многоквартирного дома, где в отсутствие органа правления ТСЖ фактически способ управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья не реализуется?
Договор управления многоквартирным домом заключен управляющей организацией и действует с 2017 года. В данном доме изменилась площадь нежилых помещений, а соответственно и площадь в многоквартирном доме. Необходимо ли измененную площадь вносить в договор управления дополнительным соглашением, а также вносить изменения в технический паспорт? Каким образом изменить площадь на сайте ГИС ЖКХ?
Управляющая организация заключает договоры управления с собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме. Жилые помещения могут передаваться в пользование по договору найма или аренду, а нежилые помещения – по договору аренды. Наниматели и арендаторы не имеют договорных отношений с управляющей организацией. Почему управляющая организация обязана вести претензионную и исковую работу в отношении лиц, не исполнивших обязанность по внесению платы за ЖКУ, а именно в отношении нанимателей жилых помещений и арендаторов нежилых помещений, если такие лица не состоят с управляющей организацией в договорных отношениях?
В соответствии с пп. «а» п.69 Правил № 354 в платежном документе указываются почтовый адрес жилого (нежилого) помещения. Пункт 71 Правил № 354 отсылает к примерной форме платежного документа, согласно которой в платежном документе указывается адрес жилого помещения. В связи с наличием разных требований к составу информации, формирующей адрес и почтовый адрес потребителей, просим представить разъяснения какой адрес должен быть указан в едином платежном документе (почтовый адрес или адрес жилого (нежилого) помещения) и какие адресообразующие элементы он должен содержать.
В настоящей статье рассмотрим, правомерны ли требования органов ГПН об оснащении МКД автоматическими установками пожаротушения и автоматической сигнализации, предъявляемые к управляющим организациям и ТСЖ, а также кто и в какой мере несет:
- ответственность за несоответствие МКД или помещений в нем требованиям пожарной безопасности, в том числе, требованиям об оснащенности МКД указанными системами,
- бремя расходов, связанных с обеспечением соответствия МКД и помещений в нем требованиям пожарной безопасности, в том числе, с оснащением МКД такими системами
На практике в последнее время достаточно часто возникают вопросы, касающиеся передачи документов, содержащих информацию о выборе новой управляющей организации. При этом порой, по мнению лица, инициировавшего проведение общего собрания собственников помещений, соответствующие документы необходимо направлять вновь выбранной управляющей организации, а не той управляющей организации, решение о смене которой принято на общем собрании собственников помещений.
В настоящей статье рассмотрим, какой управляющей организации подлежат передаче подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора новой управляющей организации, также вопрос об исполнении требований п.18 Правил № 416 об уведомлении действующей управляющей организации о выборе новой.
В журнале Жилкомаудит №2 2018 года была приведена информация о том, что с 3 июня 2018 года начал действовать запрет на размещение рекламы на платежных документах для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе на оборотной стороне таких документов. Соответствующие изменения были внесены в ст. 5 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ "О рекламе".
С появлением соответствующей нормы стала очевидной недопустимость размещения рекламы на платежных документах за ЖКУ как с лицевой, так и с оборотной стороны, при этом оставался спорным вопрос о возможности распространения рекламы посредством вложения ее в конверт с платежным документом.
С 1 сентября 2018 г. постановлением Правительства РФ от 29.08.2018 №1023 внесены изменения в Правила представления уведомлений о начале осуществления отдельных видов предпринимательской деятельности и учета указанных уведомлений, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 584 (далее – Правила № 584).
В частности Правила № 584 дополнены п.5(10), в соответствии с которым организации, осуществляющие деятельность по монтажу, демонтажу лифтов, подъемных платформ для инвалидов, пассажирских контейнеров и эскалаторов, обязаны подавать уведомления о начале осуществления такой деятельности в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) за соблюдением требований технических регламентов Таможенного союза «Безопасность лифтов» и «О безопасности машин и оборудования».
Постановлением Правительства РФ от 13.09.2018г. № 1090 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам управления многоквартирными домами» внесены изменения в Правила содержания общего имущества (Правила № 491) и Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (Правила № 416) вступившие в силу с 26.09.2018г.
1) В обязанности лиц, осуществляющих управление многоквартирным домом и являющихся ответственными за ведение, хранение и передачу технической документации на многоквартирный дом в случаях, установленных жилищным законодательством, включены: приём, хранение и передача не только технической документации, но и:
У управляющей организации заканчивается пятилетний срок управления , но по условиям договора управления , такой договор продлевается. Тем не менее управляющая организация желает изменить редакцию договора управления в связи с различными изменениями в законодательстве. Каким образом это сделать : достаточно ли просто его разместить в публичном доступе , или необходимо всё-таки решение ОСС по утверждению новой редакции договора управления.
Между жителями и УО с 2015 г был заключен договор управления по результатам проведения открытого конкурса . договор управления имел срочный характер - 3 года + 3 месяца. далее, по результатам проведения ещё одного конкурса по выбору УО по управлению МКД определился победитель конкурса. Но жители выступают против победившей организации и желают самостоятельно определить способ управления и УО. В качестве доводов приводят: по истечении предыдущего договора управления с прежней УО жители не были уведомлены о необходимости проведения ОСС с целью определения способа управления, к тому же по по некоторым собственникам в этом же доме в предыдущем договоре управления было прописано условие , что договор пролонгируется. Вопрос . каким образом жителям реализовать своё право по определению способа управления МКД, если они не согласны с результатом конкурса и его проведением.
Собственники помещений провели ОСС на котором приняли решение выбрать председателем СД конкретное лицо с указанием ФИО. Управляющая компания установила что данное лицо не является собственником помещения в данном МКД. Однако собственники помещений отказываются переизбирать председателя СД и настаивают на том, чтобы полномочия председателя СД осуществляло именно выбранное ими лицо. Указанный протокол ОСС никем не обжалован, недействительным не признан.
Должна ли УК расценивать указанное в протоколе лицо как уполномоченное (для целей, например, подписания ежемесячных актов приемки выполненных работ по содержанию и ремонту) до момента пока такой протокол не будет оспорен, либо УК должна считать его ничтожным и не признавать полномочия указанного собственниками лица? Какое обоснование можно привести?
Исходя из положений пп. 1 п. 11 ст. 161 ЖК РФ УК обязана предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги. Данная норма предполагает необходимость передачи только данных по количеству проживающих и показаний ИПУ, что необходимо непосредственно для начислений платы, либо еще и персональные данные собственника помещения - ФИО, что не нужно для начисления платы, но необходимо для выставления квитанции? В случае передачи данных о собственнике помещения не будет ли УК нарушать 152-ФЗ?
Подскажите пожалуйста, в случае если собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании приняли решение "о прямых договорах с РСО", вправе ли управляющая организация в условиях договора управления многоквартирным домом не прописывать обязательства по предоставлению коммунальных услуг и как вследствие, не обременять себя статусом "Исполнителя коммунальных услуг"?
Допустимо ли в ДУ предусматривать, что цена договора - размер платы за содержание и ремонт составляет ХХ рублей ХХ копеек с кв.м. площади помещения собственника, из которых 20% - услуга по управлению, 80% - на содержание и текущий ремонт. Может ли УК более подробно не расписывать в ДУ стоимости по составляющим (отдельно выделять мытье лестничных клеток, обслуживание ОПУ и пр.) или УК обязана в ДУ отразить стоимости по каждой составляющей? Что нарушила УК, заключив с СП договор на вышеуказанных условиях (ограничившись разбивкой 20/80)?
Имеют ли право собственники МКД на ОСС избрать председателем совета МКД с наделением соответствующими полномочиями жителя, который не является собственником помещения МКД? Если да, то каким образом удостоверяются его полномочия в участии в ОСС? Если доверенность, то каким образом удостоверенная (возможно ли удостоверение в управляющей компании, а не у нотариуса)?
Влияет ли на ситуацию наличие прописки у указанного жителя - не собственника?
Согласно ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 153, п. 2 ч. 1, 2, 4 ст. 154, ст. 155, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п.28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязаны нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.<br />
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом, который обязаны выбрать собственники помещений в доме, является управление домом управляющей организацией. <br />
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом (ст. 46 ЖК РФ).<br />
В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику».
Согласно ст. 210, 249 ГК РФ, ст. 153, п. 2 ч. 1, 2, 4 ст. 154, ст. 155, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ, п.28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в многоквартирном доме в силу прямого указания закона обязаны нести расходы по содержанию общего имущества многоквартирного дома.
В соответствии со ст. 161 ЖК РФ одним из способов управления многоквартирным домом, который обязаны выбрать собственники помещений в доме, является управление домом управляющей организацией.
Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников или их представителей и оформляется протоколом (ст. 46 ЖК РФ).
В соответствии с частью 6 статьи 46 ЖК РФ «Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику».
В силу объективных причин, участником управляющей организации было принято решение о реорганизации Организации в форме выделения с созданием нового юридического лица, которому должны быть переданы права и обязанности, в том числе по договорам управления многоквартирными домами. При этом, приказ Минстроя и ЖКХ РФ от 25.12.2015г. № 938/пр не содержит положений предусматривающих внесение изменений в действующую лицензию лицензиата при реорганизации в форме выделения.
Будет ли законным осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, такой управляющей организацией, до предоставления ей, в установленном порядке, лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами? Не последует ли какая-либо ответственность (административная, уголовная) у такой организации за осуществление деятельности в отсутствие лицензии?
На практике не редко встречаются случаи, когда специализированные организации, осуществляющие обслуживание внутридомового газового оборудования, вынуждают лиц, управляющих многоквартирными домами, заключать договоры о техническом обслуживании внутриквартирного газового оборудования. В настоящей статье рассмотрим нормативное регулирование отношений по техническому обслуживанию внутриквартирного газового оборудования, о порядке оплаты таких работ и об участии в организации таких отношений лиц, управляющих многоквартирными домами
При вводе в эксплуатацию многоквартирного дома в последнее время на практике (обычно у застройщиков и заинтересованных управляющих организаций) часто возникает вопрос о том, каким образом с выбранной застройщиком для осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом управляющей организацией оформить отношения, избежав проведения органом местного самоуправления открытого конкурса на право заключения договора управления таким многоквартирным домом. При этом застройщики зачастую при передаче помещений во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме настаивают при подписании передаточного акта с лицами, принимающими помещения, и на подписании этими лицами договора управления с выбранной застройщиком управляющей организацией. В настоящей статье рассмотрим, позволяют ли такие действия застройщика избежать проведения ОМС открытого конкурса по выбору управляющей организации для управления домом-новостройкой, а также укажем на последствия заключения управляющей организацией договоров управления многоквартирным домом с лицами, которым помещения переданы по акту приема-передачи, без соблюдения процедуры, регулируемой Жилищным кодексом РФ
Дом в управлении УК. Собственники помещений на общем собрании приняли решение о выплате вознаграждения председателю СД за счет начислений по отдельной (дополнительной) строке в квитанциях "Вознаграждение председателю Совета дома", также на общем собрании собственники определили общую сумму вознаграждения в месяц и сумму начисления с кв.м. площади помещения каждого собственника. УК поручено производить такие начисления, собирать плату и выплачивать вознаграждение председателю СД (по сбору).
Вопрос: должна ли УК начислить и выставить строку "Вознаграждение председателю Совета дома" в квитанции самого председателя Совета дома? Собственники помещений в решении общего собрания этот момент не учли и утвердили общую сумму вознаграждения исходя из того, что 100% собственников помещений будет начислена плата по этой строке, в т.ч. и самому председателю. Но если так, то возникает вопрос с НДФЛ. Насколько корректно то, что председатель СД, платя самому себе, теряет при этом 13% НДФЛ, которые УК удерживает и перечисляет в бюджет? Верно ли это?
Статьей 133 ТК РФ установлено, что минимальный размер оплаты труда (далее – МРОТ) устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже величины прожиточного минимума трудоспособного населения. При этом ст.146,148 ТК РФ предусматривают оплату труда работников, занятых на работах с вредными и (или) опасными условиями труда, на работах в местностях с особыми климатическими условиями в повышенном размере. Отсюда должно следовать, что зарплата работников в северных и приравненных к ним районах должна отличаться от оплаты труда работников в регионах с благоприятным климатом.
Статьей 133 ТК РФ установлено, что минимальный размер оплаты труда (далее – МРОТ) устанавливается одновременно на всей территории Российской Федерации федеральным законом и не может быть ниже величины прожиточного минимума трудоспособного населения. При этом ст.146,148 ТК РФ предусматривают оплату труда работников, занятых на работах с вредными и (или) опасными условиями труда, на работах в местностях с особыми климатическими условиями в повышенном размере. Отсюда должно следовать, что зарплата работников в северных и приравненных к ним районах должна отличаться от оплаты труда работников в регионах с благоприятным климатом.
Согласно договору управления, заключенному по результатам открытого конкурса, проведенного ОМС в соответствие с Правилами № 75, УО не несет ответственности за техническое состояние домов до даты управления согласно подписанному акту между муниципалитетом и нашей управляющей организацией. При выездной проверке ГЖИ выписывает предписание об устранении всех нарушений, возникших за все 15 лет не обслуживания данных домов. Несет ли ответственность наша УО за бездействие муниципалитета в течение этих 15 лет, если договором предусмотрен пункт о несоответствии технического состояния домов на момент их передачи нашей УО?
Может ли быть инициатором общего собрания собственников помещений в МКД жилец квартиры в этом доме, если квартира оформлена в собственность его жены и сына, с которыми он совместно проживает? Квартира куплена в совместном с женой браке. Инициируя собрание, такой гражданин указал в протоколе, что является собственником помещения на основании ст.34 СК РФ
В каком нормативном акте содержится указание на выполнение при управлении многоквартирным домом функций по выдаче справок управляющей организацией обратившимся гражданам о месте проживания и составе семьи?
В нашей управляющей организации данный вид услуг не входит в состав платы за содержание жилого помещения. Плата за оказание услуг по изготовлению справки с указанием лиц, зарегистрированных в помещении заявителя установлена утвержденным приказом директора управляющей организации Прейскурантом цен от 01.09.2016 г. №5-УКНД/1 на услуги, не являющиеся предметом Договора управления многоквартирными домами, оказываемые физическим и юридическим лицам.
Собственник квартиры, находящейся на первом этаже, подал документы на перевод квартиры в нежилое помещение в Администрацию муниципального образования, которая перевела квартиру в нежилое помещение. Однако, поскольку для нежилого помещения требуется отдельный вход, собственник квартиры произвёл демонтаж части наружной ограждающей конструкции, которая в соответствии с п.1 ст.36 ЖК РФ является общей собственностью, расположил крыльцо и лестницу на земельной участке, принадлежащем на праве общей собственности всем собственникам многоквартирного дома.
Просим разъяснить законно ли Постановление Администрации о переводе жилого помещения в нежилое без получения разрешения собственников? Обязана ли Администрация выяснять есть ли разрешения собственников жилья на производство работ при изменении общего имущества МКД?
Возможно ли принять решение общим собранием собственников помещений в МКД о переходе на прямые договоры с региональным оператором по обращению с ТКО, который на момент принятия решения собственниками помещений еще не определен?
Неплатежи потребителей жилищно-коммунальных услуг являются причиной не только некомпенсируемых убытков у исполнителя в связи со списанием нереальных долгов, но и основанием для формирования резерва сомнительных долгов в размерах, доводящих величину чистых активов до отрицательного значения, что не позволяет продолжать хозяйственную деятельность исполнителя услуг исходя из норм корпоративного законодательства.
Виды расходов исполнителя коммунальных услуг, связанных с предоставлением коммунальных услуг
Жилищное законодательство содержит случаи, когда исполнителями коммунальных услуг в многоквартирных домах признаются лица, управляющие многоквартирными домами (далее – управляющие организации), или ресурсоснабжающие организации. При этом независимо от того, какая из организаций (управляющая или ресурсоснабжающая) предоставляет коммунальные услуги потребителям, виды расходов, которые возникают у таких организаций в связи с предоставлением ими коммунальных услуг потребителям, определяются исходя из обязанностей, установленных жилищным законодательством для исполнителя коммунальных услуг. Приведем примерный перечень таких обязанностей.
Представляем комментарий к разъяснениям Минстроя России по вопросам голосования на общем собрании собственников помещений, содержания и оформления решений собственников помещений, а также о требованиях к членам счетной комиссии, проводившим подсчет голосов
Приказом МВД России от 31.12.2017 № 984 (вступил в силу 17.04.2018) утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги по регистрационному учету граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (зарегистрировано в Минюсте России 05.04.2018 № 50635).
Согласно Регламенту регистрационным учетом граждан Российской Федерации занимаются подразделения по вопросам миграции территориальных органов МВД России на региональном и районном уровнях. Ранее данные функции выполняла ФМС России.
Согласно ч. 10.3 статьи 5 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее – Закон № 38-ФЗ, в редакции ФЗ № 61-ФЗ, вступил в силу с 03.06.2018) «не допускается размещение рекламы на платежных документах для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе на оборотной стороне таких документов. Положения настоящей части не распространяются на социальную рекламу и справочно-информационные сведения».
Таким образом, с 03 июня 2018 года действует запрет размещения рекламы на платежном документе для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе на его оборотной стороне.
Постановлением Правительства РФ от 24.03.2018 № 331 внесены изменения в Стандарт раскрытия информации № 731, в Правила содержания общего имущества (Правила № 491), в Правила № 354, в Правила № 290, в Правила № 416.
Изменения коснулись следующих отношений:
В Стандартах раскрытия информации № 731 исключены все положения об обязанностях управляющих организаций и ТСЖ размещать подлежащую раскрытию в соответствии с указанным Стандартом информацию путем:
3 апреля 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 03.04.2018 № 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", так называемый «закон о прямых договорах» (далее – Закон № 59-ФЗ).
Существенную часть указанного закона занимают положения, касающиеся внесения изменений в Жилищный кодекс РФ в части установления законных случаев наличия прямых договорных отношений между собственниками помещений и ресурсоснабжающими организациями и порядка перехода на соответствующие прямые договоры. Кроме того, Законом № 59-ФЗ внесены также и иные, не менее достойные внимания правоприменителей, изменения в жилищное законодательство.
как правильней формировать отчёт для жителей МКД: исходя из начисленных сумм и выполненных работ, или исходя из фактически поступивших средств на счет УО и выполненных работ.
В Россреестре РФ содержатся ошибочные данные в указании площади жилого помещения, что подтверждается техническим паспортом и документами на многоквартирный дом. Собственник отказывается вносить какие-либо изменения в ЕГРН.
Вопросы:
Какими данными необходимо руководствоваться при начислении жилищно-коммунальных услуг?
Какими данными необходимо руководствоваться при начислении жилищно-коммунальных услуг при такой ситуации, если технический паспорт отсутствует, а действительную площадь только подтверждают документы на МКД?
Как понудить собственника к внесению подобных изменений, либо кто может это сделать за него?
Налоговые споры о порядке налогообложения НДС операций по реализации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при применении управляющей организацией освобождения от налога на основании пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, продолжаются. Причем, как показывает судебная практика, судьи встали на сторону налоговых органов и поддерживают их мнение о необходимости начисления НДС с положительной разницы между доходами, полученными управляющей организацией от реализации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и расходами по приобретению указанных работ, услуг у подрядных организаций.
Налоговые споры о порядке налогообложения НДС операций по реализации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме при применении управляющей организацией освобождения от налога на основании пп.30 п.3 ст.149 НК РФ, продолжаются. Причем, как показывает судебная практика, судьи встали на сторону налоговых органов и поддерживают их мнение о необходимости начисления НДС с положительной разницы между доходами, полученными управляющей организацией от реализации работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и расходами по приобретению указанных работ, услуг у подрядных организаций.
Вправе ли исполнитель или действующее по его поручению лицо включать в представляемый потребителю платежный документ услуги, не являющиеся коммунальными и/или не предусмотренные заключенным между потребителем и исполнителем (управляющей организацией) договором, например – плату за оказание услуг по телетрансляции, доступа в Интернет, проводному радиовещанию и иные? Вправе ли потребитель оплачивать отдельные услуги, включенные в единый выставленный платежный документ? Обязан ли исполнитель или действующее по его поручению лицо исключить такие услуги по требованию потребителя из единого платежного документа?
Водоканал поставляет воду абонентам частного сектора по договорам холодного водоснабжения по государственному регулируемому тарифу. Водопроводные уличные сети построены на средства домовладельцев. В муниципальную собственность домовладельцами этот участок сетей не передан, соответственно такие сети не переданы в аренду Водоканалу. Затраты по обслуживанию уличных водопроводных сетей в тарифы Водоканала на питьевую воду не включены. На сегодняшний день водопроводные сети нуждаются в обслуживании и ремонте.
Правомерно ли заключение договора на техническое обслуживание данного участка сетей между Водоканалом и домовладельцами при отсутствии подтверждающих документов на право собственности уличных сетей домовладельцам? Правомерно ли взимание платы с домовладельцев за обслуживание этих сетей на основании договора?
Является ли данный участок сетей бесхозяйным имуществом, что дает право для включения затрат по их обслуживанию в тариф Водоканала на питьевую воду?
В связи с поступающими в АКЦ «Жилкомаудит» вопросами, касающимися ответственности управляющих организаций перед собственниками помещений, органами ГЖН за исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом в части выполнения косметических ремонтов подъездов, в настоящей статье рассмотрим, являются ли работы по косметическому ремонту подъездов в многоквартирном доме обязательными для управляющей организации, а также приведем порядок выполнения и оплаты данных работ в соответствии с требованиями жилищного законодательства
В настоящее время на практике достаточно часто возникают ситуации, когда управляющие организации, у которых истекает срок действия договора управления многоквартирным домом, фактически не могут прекратить отношения по управлению таким домом, поскольку, с одной стороны, собственники помещений не готовы расстаться с управляющей организацией и настаивают на том, что договор управления постоянно пролонгируется, а с другой стороны, орган государственного жилищного надзора фактически запрещает управляющей организации «уйти с дома» по окончании срока действия договора управления и заставляет ее дождаться появления нового лица, которое приступит к управлению многоквартирным домом.
Рассмотрим в данной статье условия, которые необходимо соблюсти управляющей организации для правомерного отказа от продления действия договора управления многоквартирным домом, порядок прекращения деятельности по управлению таким домом со дня истечения срока действия договора управления, а также правомерность позиции органа государственного жилищного надзора
Новая норма ч.12 ст.162 ЖК РФ дает возможность урегулировать споры между управляющими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах об обязанности управляющей организации отчитаться перед собственниками по фактическим затратам и вернуть собственникам сэкономленные УО средства. Такие споры ранее разрешались в судебном порядке, и зачастую не в пользу управляющих организаций
Минфин России в письме от 19.06.2017 № 24-04-08/38124 указывает на обязательность осуществления государственными, муниципальными унитарными предприятиями закупки товаров, работ, услуг, необходимых для исполнения предусмотренных заключенным в порядке Закона № 223-ФЗ контрактом обязательств, в порядке, предусмотренном Законом № 44-ФЗ.
В соответствии с п.3 ч.1 ст.1 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – «Закон № 44-ФЗ») указанный закон регулирует отношения, направленные на обеспечение государственных и муниципальных нужд в целях повышения эффективности, результативности осуществления закупок товаров, работ, услуг, обеспечения гласности и прозрачности осуществления таких закупок, предотвращения коррупции и других злоупотреблений в сфере таких закупок, в части, касающейся, в том числе, заключения гражданско-правового договора, предметом которого являются поставка товара, выполнение работы, оказание услуги (в том числе приобретение недвижимого имущества или аренда имущества)
Расширение предмета проверок органов ГЖН и оснований для их проведения
В качестве нового предмета проверок в ч.1 ст.20 ЖК РФ назван контроль за соблюдением следующих требований:
- требований правил содержания общего имущества в многоквартирном доме,
- требований правил изменения размера платы за содержание жилого помещения,
- требований правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах,
- требований к порядку размещения информации в системе органами местного самоуправления, ресурсоснабжающими организациями, лицами, осуществляющими деятельность по управлению многоквартирными домами.
04.05.2018 года получили в свой адрес письмо от другой управляющей компании с требованием передать техническую документацию на дом, на основании решения общего собрания собственников, оформленного протоколом. Протокол приложили не заверенный и без приложенных к нему приложений (реестр собственников и реестр лиц, принявших участие в голосовании, решения). Обязаны ли мы передать техническую документацию на дом на основании незаверенного протокола от другой управляющей компании? В какой срок мы обязаны передать техническую документацию на дом?
Вопрос : собственник обратился в УК с заявлением обшить ему балкон, так как обшивка была сорвана из-за сильного ветра. Напишите, пожалуйста, обязана ли УК за счет собственных средств обшить балкон собственнику, т.е. произвести ремонт балкона?
Вправе ли собственники многоквартирного дома принять решение на общем собрании о смене управляющей организации, которое будет оформлено протоколом от 30.04.2018 года, но в повестке дня будет прописано, что новая управляющая компания приступает к управлению многоквартирным домом лишь с 01.01.2019 года и соответственно договор управления будет подписан 01.01.2019 года.
Вправе ли УК в договор управления включить условие, согласно которому в случае кражи общедомового имущества или его порчи в результате актов вандализма, управляющая компания проводит восстановительные работы за счет средств текущего ремонта дома, а при их недостаточности – путем распределения расходов пропорционально площадям помещений собственников и выставления дополнительной строкой в квитанциях собственникам.
На общем собрании собственников мкд принят проект договора и тариф на содерж.общ.имущ. В собственности у Бюджетного учреждения находится нежилое помещение в мкд. При заключении договора управления с управл.компанией бюджетное учреждение присылает свой контракт со своими условиями, условия различаются с условиями договора управ-я, принятого на общем собрании собст.Бюджетники говорят, что они договор заключать не будут, а будут свой контракт предоставлять, и одним из условий является например, в контракте о начислении управляющей компании штрафов за неисполнение обязательств согласно Постановл.Правит.РФ № 1042 ОТ 30.08.2017Г.Правомерно ли бюджетное учреждение заключает с управл.компанией муниципальный контракт вместо договора управ-я на нежилое помещение, включая свои условия?
В случае, когда в МКД большинство квартир муниципальных, возможно ли участие и голосование в ОСС по выбору УО представителя местного органа власти по доверенности , или в таком МКД обязательно должен пройти конкурс по выбору УО. В случае, когда собственники МКД еще не выбрали способ управления и не определились с УО , имеет ли право местный орган власти назначить временно УО до проведения конкурса или до того момента, как собственники определятся.
В случае когда новая УО хочет организовать собрание по вопросу перевыбора УО как следует уведомлять собственников , достаточно общего объявления или нужны персональные уведомления каждого собственника?
В УО поступают заявления от собственников квартир на осуществление переадресации доставки счетов-квитанций на оплату жилищных услуг, в т.ч. в МКД, не обслуживаемые нашей УО. Должна ли УО осуществлять переадресацию доставки счетов-квитанций по заявлениям собственников?
На практике часто возникает вопрос о правомерности размещения на платежных документах, выставляемых гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг, рекламной информации.
В статье 3 Закона о рекламе предусмотрено, что реклама - это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке; объект рекламирования - товар, средства индивидуализации юридического лица и (или) товара, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама; товар - продукт деятельности (в том числе работа, услуга), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот; ненадлежащая реклама - реклама, не соответствующая требованиям законодательства Российской Федерации; рекламораспространитель - лицо, осуществляющее распространение рекламы любым способом, в любой форме и с использованием любых средств.
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ «В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс».
На практике часто возникает вопрос о правомерности размещения на платежных документах, выставляемых гражданам на оплату жилищно-коммунальных услуг, рекламной информации.
В статье 3 Закона о рекламе предусмотрено, что реклама - это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке; объект рекламирования - товар, средства индивидуализации юридического лица и (или) товара, изготовитель или продавец товара, результаты интеллектуальной деятельности либо мероприятие (в том числе спортивное соревнование, концерт, конкурс, фестиваль, основанные на риске игры, пари), на привлечение внимания к которым направлена реклама; товар - продукт деятельности (в том числе работа, услуга), предназначенный для продажи, обмена или иного введения в оборот; ненадлежащая реклама - реклама, не соответствующая требованиям законодательства Российской Федерации; рекламораспространитель - лицо, осуществляющее распространение рекламы любым способом, в любой форме и с использованием любых средств.
В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ «В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс».
Необходимо ли проводить общие собрания собственников по вопросу включения в плату за содержание жилого помещения платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества в домах, где собственником более 50% жилых помещений является Министерство обороны Российской Федерации?
Если на общем собрании собственников принято решение плату за коммунальные услуги вносить непосредственно ресурсоснабжающим организациям в соответствии с ч.7.1 ст.155 ЖК РФ, то кто должен производить начисления (расчет стоимости и изготовление квитанций на оплату) и сбор (со взысканием задолженности) платы с жильцов многоквартирного дома: управляющая организация или ресурсоснабжающая организация, в данном случае – плату за газ, который используется локальной котельной многоквартирного дома на отопление и горячее водоснабжение? Локальная котельная является общим имуществом собственников многоквартирного дома.
Случай, когда во вновь введенном в эксплуатацию многоквартирном доме застройщик не заключил в установленный срок договор управления с управляющей организацией, непосредственно касается ресурсоснабжающих организаций, поскольку в таком случае необходимо определить надлежащее лицо, с которым у ресурсоснабжающей организации возникают договорные отношения, связанные с предоставлением коммунальных услуг, и в отношении которого ресурсоснабжающая организация вправе требовать оплату за поставленные ею в многоквартирном доме коммунальные ресурсы. Кроме того, в таком случае не менее важным является вопрос об определении лица, признающегося исполнителем коммунальных услуг в целях установления обязанностей и ответственности в отношениях по предоставлению коммунальных услуг в соответствии с Правилами № 354.
Ввиду отсутствия сложившейся судебной практики по данному вопросу, приводим в настоящей статье мнение нашей организации по указанным отношениям
Какие документы нужно передать вновь избранной собственниками управляющей компании? Наша УК занималась выпиской и регистрацией жильцов имея отдел по паспортному столу. Нужно ли передавать карточки регистрации новой УК , обязательно ли передавать архив по регистрации или же достаточно действующих на момент передачи карточек?
При проведении общего собрания собственников ( одним из вопросов повестки ОСС является выбор способа управления) правильным ли будет вести подсчёт голосов таким образом: 1 голос равен 1 кв.м.
Вопрос по смене УК. Пишу от имени прежней УК. В приложении все, что предоставили прежней УК о решении собственниками сменить УК. В нашу управляющую компанию не поступало ни одного заявления от жильцов о некачественном обслуживании. Также мы были не в курсе что проводилось очно-заочное собрание собственников по вопросу смены УК, нас не ставили в известность. При общении с собственниками МКД выяснилось что многие не в курсе такого собрания. Такую выписку какую нам предоставили можно и нарисовать. Вопрос - что нам делать с 1 января 2018г.? Мы не согласны с данным решением(решение кто и какие квартиры голосовали нам не известно, проценты голосования с каких квартир тоже непонятно). Напишите, пожалуйста, процедуру, необходимую для обжалования .
В многоквартирном доме выбрана Управляющая компания, срок действия договора между УК и собственниками с 01.05.2015г. по 30.04.2018г. В ноябре 2017г. в данном МКД, новая УК собирает голоса собственников, для перехода в новую УК. При этом у собственников данного дома нет претензий к старой УК. Новая УК набирает 53% голосов, из которых 28 % голосов о выборе и заключение договора управления с новой УК. В декабре 2017г. старая УК проводит собрание в этом же доме, на котором собственники принимают решение работать со старой УК, утверждают перечень работ и услуг, а так же тариф. Старая УК набирает 70 % голосов, из которых 47 % голосов за то, чтобы работать со старой УК. Вопрос: Какая УК имеет право выставить квитанции собственниками данного многоквартирного дома в январе 2018г.?
В дополнение к запросу № 8486 от 12.12.17 уточняем следующее: ОСС обязывает УК заключить договора аренды цокольных помещений с третьими лицами, от их имени. Денежные средства от сдачи в аренду общедомового имущества ( цокольные помещения), (УК обязана собирать денежные средства, вести претензионную работу и т.д.) от сдачи в аренду, и перечислять на лицевые счета собственников денежные средства в счет погашения за содержание ОДИ. В договоре между собственниками и УК прописано право, а не обязанность УК заключать такие договора. УК считает, что это дополнительная услуга собственникам, и имеет право отказать ОСС в заключении договоров аренды общедомового имущества.
Договор УК с МКД действует с 01.04.2015г. срок действия договора три года. Жалоб на обслуживание не поступало. Появилась новая УК , провела собрание с жителями, путем заочного голосования говорят составили протокол о прекращение договора управлении с нами и заключение договора с ними. Нам уведомление и протокол о перевыборах еще не прислали, но думаем будет. Нам тоже можно идти и собирать собрания уже о их переизбрании в качестве УК. И так по кругу. Или есть определенный минимальный период времени на который избирается УК. И как защитить свои хорошие дома от посягательств иногородних временщиков? Пожалуйста подскажите?
Есть ли судебная практика по вопросу принятия решений общих собраний абсолютным большинством от числа принявших участие в собрании (по соответствующим вопросам), а не относительным? Нашли противоположную практику: Апелляционное определение Архангельского областного суда от 09.11.2015 №33-5708/15
Обязаны ли органы ГЖН проверять при получении копии решения и протокола общего собрания представленный протокол на соответствие требованиям к оформлению Протоколов, утвержденных Минстроем?
В доме проведено собрание собственников, при котором в одну повестку дня были включены вопросы с разными требуемыми кворумами. Допустимо ли объединение двух вопросов с разными кворумами в одну повестку дня? Если приняло участие в собрание 72% от общего числа собственников по вопросу порядка пользования подвальными помещениями, то считается ли оно легитимным?
Какие виды услуг, работ входят в состав управления МКД?
Входит ли в состав услуг, работ по управлению МКД аварийно-диспетчерское обслуживание или является самостоятельной услугой (работой)?
Входят ли в состав услуг, работ по управлению МКД услуги организаций по начислению и сбору платежей за жилищные и коммунальные услуги?
Входят ли в состав услуг, работ по управлению МКД общехозяйственные расходы управляющей организации и рентабельность?
Как аварийно-диспетчерское обслуживание, услуги по начислению и сбору платежей за жилищные и коммунальные услуги, общехозяйственные расходы управляющей организации и рентабельность включаются в плату за содержание жилого помещения?
Как такие расходы и доходы управляющей организации должны быть указаны в договоре управления МКД?
В МКД установлен ОДПУ. УК готовиться к проведению ОСС, как правильно поставить вопрос на голосование для граждан, по начислению платы за коммунальный ресурс в целях содержания общедомового имущества по факту, с учетом показаний ОДПУ. На голосование ставиться вопрос по всем коммунальным ресурсам ( электроэнергия, ХВС, ГВС в целях содержания МКД), или по каждому отдельно?
На практике одним из способов борьбы с неплательщиками за жилое помещение и коммунальные услуги было размещение на информационных стендах в подъездах информации о должниках, указании суммы долга и номера квартиры. Однако при этом возникают вопросы о том, нарушаются ли положения Федерального закона от 26.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее - Закон № 152-ФЗ)<br />
Складывающая судебная практика свидетельствует о том, что при размещении информации о должниках с указанием фамилии, имени, отчества, суммы задолженности, номера квартиры управляющие организации привлекаются к административной ответственности по ст. 13.11 КоАП РФ. <br />
На практике одним из способов борьбы с неплательщиками за жилое помещение и коммунальные услуги было размещение на информационных стендах в подъездах информации о должниках, указании суммы долга и номера квартиры. Однако при этом возникают вопросы о том, нарушаются ли положения Федерального закона от 26.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее - Закон № 152-ФЗ)
Складывающая судебная практика свидетельствует о том, что при размещении информации о должниках с указанием фамилии, имени, отчества, суммы задолженности, номера квартиры управляющие организации привлекаются к административной ответственности по ст. 13.11 КоАП РФ.
Рассматривается ли вопрос на законодательном уровне о возмещении затрат по сверхнормативному потреблению коммунальных услуг на общедомовые нужды за счет бюджетной поддержки муниципальных образований организациям, деятельность которых связана с управлением многоквартирными домами и оказанием услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда?
Вновь созданная в апреле 2017 года управляющая организация имеет намерение участвовать в открытых конкурсах по отбору управляющей корганизации по управлению МКД. В перечне документов, обязательных для предоставления к заявке на участие в открытом конкурсе, имеется бухгалтерский баланс. Вновь возданная в 2017 году организация баланс еще не сдавала. Какой документ вместо бухгалтерского баланса должна предоставить вновь созданная организация к заявке на участие в конкурсе, если он будет проходить в 2017 году?
Согласно условиям договора управления, заключенного в 2009 году, изменение тарифов на услуги, работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества производится один раз в год. Однако общим собранием собственников помещений данного дома принято решение оставить тарифы, действующие в 2016 году, на прежнем уровне. При этом в доме подошел срок ремонта подъезда. Дом 16-этажный, одноподъездный. Стоимость ремонта подъезда – 2100 тыс.руб. Годовой платеж по статьям техобслуживания и текущего ремонта в год составляет 551 тыс.руб. За счет этих средств выполняются и ежегодные регламентные работы.
Какие могут быть действия управляющей организации при проверках инспектирующих органов по поводу невыполнения в срок ремонтных работ?
В настоящей статье разъясним, кто обладает полномочиями по актуализации технического паспорта на многоквартирный дом, а также рассмотрим порядок внесения изменений в техническую документацию на многоквартирный дом в рамках осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
В целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего отношения по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности, а также учитывая возникающие у судов при рассмотрении данной категории дел вопросы, Пленум Верховного Суда Российской дал соответствующие разъяснения в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 22).
В перечне лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан по месту пребывания и по месту жительства среди прочих определены уполномоченные лица управляющей жилищным фондом организации (ПП РФ от 17.07.1995 г. № 713) и уполномоченные должностные лица МФЦ. Последние, в свою очередь, наделены полномочиями по внесению данных в на единый портал государственных и муниципальных услуг. Могут ли паспортисты УК быть наделены аналогичными полномочиями?
В соответствии с п.63 Правил № 354 плата за коммунальные услуги вносится потребителями исполнителю либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту.<br />
Согласно п. 65 Правил № 354 потребитель вправе по своему выбору:<br />
- оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов, открытых в том числе для этих целей в выбранных им банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через сеть Интернет и в иных формах, предусмотренных законодательством РФ, с обязательным сохранением документов, подтверждающих оплату, в течение не менее 3 лет со дня оплаты;<br />
...
Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ "Об электроэнергетике" технологическое присоединение к объектам электросетевого хозяйства энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам (далее также - технологическое присоединение), осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и носит однократный характер. Технологическое присоединение осуществляется на основании договора об осуществлении технологического присоединения к объектам электросетевого хозяйства, заключаемого между сетевой организацией и обратившимся к ней лицом.
В соответствии с п.63 Правил № 354 плата за коммунальные услуги вносится потребителями исполнителю либо действующему по его поручению платежному агенту или банковскому платежному агенту.
Согласно п. 65 Правил № 354 потребитель вправе по своему выбору:
- оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов, открытых в том числе для этих целей в выбранных им банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, почтовыми переводами, банковскими картами, через сеть Интернет и в иных формах, предусмотренных законодательством РФ, с обязательным сохранением документов, подтверждающих оплату, в течение не менее 3 лет со дня оплаты;
...
Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 26.03.2003 № 35-ФЗ "Об электроэнергетике" технологическое присоединение к объектам электросетевого хозяйства энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам (далее также - технологическое присоединение), осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, и носит однократный характер. Технологическое присоединение осуществляется на основании договора об осуществлении технологического присоединения к объектам электросетевого хозяйства, заключаемого между сетевой организацией и обратившимся к ней лицом.
Здравствуйте. Имеют ли право жилищная инспекция и прокуратура затребовать у управляющей компании экономическое обоснование повышения тарифа на содержание и ремонт общ.имущества если имеется решение собственников(более 51% за)? Может достаточно решения?
Заранее благодарна.
Управляющая организация не пользовалась льготой за период с 01.01.2009г. по 31.12.2016г. согласно п.3 пп.29, 30 НК РФ. За данные периоды обществом стоимость выполненных работ подрядными организациями, не являющимися плательщиками НДС, в подомовом учете была отражена управляющей организацией без НДС при фактической уплате управляющей организацией НДС в бюджет. В отчете по содержанию общего имущества за 2016 год общество вводит строку «НДС за предыдущие периоды».
Правомерно ли отражение расходов в отчетах за 2016 год (НДС и другие расходы), не учтенных в подомовых отчетах в предыдущих периодах при своевременном отражении в бухгалтерском и налоговом учете? Если правомерно, то возможно ли включить расходы 2012-2015 гг. в отчет 2016 г.?
Придомовая территория, на которой расположен многоквартирный дом, не имеет установленных границ, об этом написано в Договоре управления. Однако УО осуществляет содержание придомовой территории в описанных ею границах и измеренной ею площади самостоятельно.
На своем общем собрании собственники помещений дома приняли решение о несогласии оплачивать работы за содержание придомовой территории и протокол с результатами голосования представили в адрес Управляющей организации с объяснениями причины несогласия. Управляющая организация не приняла во внимание решение собственников и продолжает обслуживать придомовую территорию.
Обязана ли УО прекратить обслуживание придомовой территории в описанных ею границах, при указании такой информации в договоре управления?
Управляющая организация применяет упрощенную систему налогообложения. При изучении вопроса о формировании налоговой базы мы обратили внимание на информацию юриста Совета Федерации Российской Федерации Федорова Ю.Ф., находящуюся в разделе ответов на вопросы на сайте www.gkh.ru.
В данном ответе указано, что деятельность управляющей организации является посреднической (агентской) между собственниками жилья, ресурсоснабжающими организациями и иными организациями, фактически оказывающими соответствующие услуги (работы), в т.ч. по содержанию и ремонту общего имущества дома, и выручкой для управляющей организации может считаться только плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (агентское вознаграждение).
Учитывая вышеизложенное, просим разъяснить не будет ли противоречить действующему законодательству заключение нашей организацией с жильцами агентских договоров (с целью оптимизации налоговых выплат), или подписание соответствующего дополнительного соглашения к действующим договорам управления?
Администрация города передала гражданину квартиру по договору мены, по программе переселения из ветхого жилья и аварийного жилья. Гражданин зарегистрировал право собственности на данное жилое помещение. С какого момента гражданин обязан оплачивать коммунальные услуги: с даты заключения договора мены или с даты регистрации права собственности?
Жилищным кодексом Российской Федерации (ч.2 ст.163 и ч.4 ст.161 ЖК РФ) предусмотрена обязанность органа местного самоуправления отбирать на конкурсной основе управляющие организации для управления многоквартирными домами, в которых доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов, атакже для домов, собственники помещений которых самостоятельно не выбрали способ управления своим МКД.
В городе имеется около 300 домов, имеющих достаточно большую степень износа, в которых проживают граждане с невысоким уровнем достатка, а часто просто социально неблагополучные личности. В последние 3-5 лет частные управляющие организации, ранее управлявшие этими многоквартирными домами, массово отказываются от управления ими по причине значительных (бывает и многолетних) неплатежей граждан, опасения лишиться лицензии, а также того, что различные государственные надзорные органы предъявляют управляющей организации штрафные санкции, размеры которых не совместимы с размерами платежей граждан. То есть данные дома для управляющих организаций являются многозатратными в части содержания и ремонта и малодоходными (убыточными) в части прибыли. Принять меры к выселению злостных неплательщиков не представляется возможным, так как у них это единственное жилье и при выселении из него муниципалитет обязан предоставить жилье меньшей площади, но благоустроенное. Такого свободного жилья в городе практически нет.
Эти дома неоднократно выставлялись на конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, проводимых в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. Однако конкурсы признавались несостоявшимися из-за отсутствия претендентов – не подавалось ни одной заявки от частных управляющих организаций.
Учитывая то, что частные управляющие организации отказывались от участия в открытых конкурсах, администрация города была вынуждена создавать муниципальную управляющую организацию на базе существующего МУП путем внесения соответствующих изменений и дополнений в Устав этого предприятия. Большая часть «отказных» домов была передана в управление данному предприятию на основании конкурсных процедур, проведенных в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. По конкурсу плата за содержание и ремонт жилья для собственников помещений была установлена отдельно для каждого дома в зависимости от технического состояния его конструктивных элементов. Размер этой платы колебался от 11 до 45 руб. за кв.м. Для нанимателей жилья администрация городского округа установила фиксированную плату в размере 10,94 руб. за кв.м. в месяц. Разница между платой, установленной по конкурсу, которая должна вноситься управляющей организации собственниками, и платой, установленной для нанимателей, возмещалась управляющей организации из средств местного бюджета в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ.
Но этими мероприятиями данная проблема была решена лишь частично. Граждане, проживающие в этих домах, в большинстве своем не оплачивали услуги за содержание и ремонт жилья, что в конечном итоге привело муниципальное унитарное предприятие к банкротству. На текущий момент данные дома уже длительное время никем не управляются, а регулярно проводимые конкурсы по отбору управляющих организаций признаются несостоявшимися.
В настоящее время управление МКД в соответствии с действующим законодательством не относится к полномочиям органов местного самоуправления (бюджет городского округа более трех лет является дотационным, поэтому за счет средств местного бюджета можно нести затраты только на мероприятия, отнесенные к полномочиям ОМС в соответствии с Законом № 131-ФЗ).
Учитывая вышеизложенное, администрация городского округа не видит возможных действий, которые могут быть предприняты в целях выхода из создавшейся ситуации в рамках действующего правового поля и считает необходимым внести изменения в Жилищный кодекс РФ в части отнесения к полномочиям органов местного самоуправления возможности создания муниципальных управляющих организаций в форме учреждений, предусмотрев, что деятельность подобной УО должна осуществляться без лицензий и с минимальным набором предоставляемых услуг (так как она будет временно обслуживать те МКД, которые останутся без управления).
Просим дать разъяснения о порядке возврата денежных средств, ошибочно перечисленных собственником помещения в адрес ИКУ. АО «Нижневартовская ГРЭС» (далее Общество) является исполнителем коммунальной услуги (отопление) в части начисления платы за отопление МКД поселка. Часто плательщик ошибается при проведении платежа (указывает неверный л/с и прочее). Вопрос: в случае, если плательщик ошибочно произвел оплату (на другой/чужой лицевой счет; повторно оплатил; либо другое) кому должен быть произведен возврат ДС ( плательщику, либо тому ( физ.л/юр.лицу) кого он указал в своем заявлении (( для примера: перевести на л/с счет №№№№ в такую-то управляющую компанию)). По нашему мнению возврат должен быть произведен плательщику. Есть ли нормативная база, либо судебная практика по данному вопросу. Какой перечень документов для возврата платежа будет исчерпывающим?
Добрый день! Просим дать ответ по следующей сложившейся ситуации: В 2013 году управляющей компанией были проведены собрания собственников МКД и принято решение количеством 67%. о сдаче общего имущества в аренду. Составлен и оформлен протокол собрания. В последующих годах так же проводились собрания собственников и принимались решения по другим вопросам, в том числе и вопрос сдачи в аренду общего имущества. Но повторный процент проголосовавших составляет 52%. Необходимо ли каждым собранием и протоколом общего собрания собственников МКД подтверждать согласие собственников о сдаче общего имущества в аренду и могут ли надзорные органы признать протокол 2013г. с 67% отмененным, так в последующих голосованиях вопрос аренды ОИ не набрал необходимый кворум?
В случае, когда УО реализовала в соответствии с договором управления свою обязанность по предоставлению предложений по перечню и стоимости работ в целях содержания общего имущества МКД, но при этом , собственники, игнорируя предложение от ОУ, оформляют протокол о том, что устанавливают плату в размере утвержденного Советом Депутатов тарифа для нанимателей , который является значительно ниже предложенного и не отвечает экономически обоснованным затратам УО, при этом указывают виды дорогостоящих работ по текущему ремонту, имеет ли право УО не принимать подобный протокол, а использовать тариф , утверждённый за предыдущий год. Как должна поступать в данном случае УО.
Муниципальное унитарное предприятие является управляющей организацией. В случае присоединения такой УО в соответствии со ст. 31 ФЗ № 161 от 14.11.2002 г. к другому муниципальному предприятию,которое так же занимается управлением МКД, а так же учитывая, что меняется и само название предприятия, необходимо ли уведомлять жителей -собственников о прекращении деятельности УО, влечёт ли данное мероприятие за собой необходимость собрания ОСС с повесткой о выборе способа управления МКД, о выборе УО, переоформление договоров управления? Либо мероприятия по ст 31 ФЗ 161 не влекут необходимость переоформления договоров управления?
Управляющая организация управляет МКД . В случае, когда неким лицом украдено общее имущество собственников данного дома - элемент благоустройства земельного участка, кто должен обращаться в органы полиции с заявлением о пропаже? Если невозможно установить виновное лицо, за чей счет и кто должен восстановить украденное имущество?
В каком объеме подлежит раскрытию информация о проведенных общих собраниях собственников помещений МКД на сайте www.reformagkh.ru? Будет ли нарушением Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» публикация на указанном сайте протокола общего собрания собственников помещений МКД с приложениями, содержащими персональные данные собственников помещений – физических лиц?
Является ли отсутствие актов проверки технического состояния дымовых и вентиляционных каналов основанием для отказа в выдаче Паспорта готовности к отопительному периоду?
Может ли председатель совета многоквартирного дома передать по доверенности свои полномочия другому лицу, не являющемуся собственником жилья в этом многоквартирном доме, если «да», то какая это должна быть доверенность?
Просим разъяснить вопросы обследования и проверки технического состояния дымовых и вентиляционных каналов в МКД:
- о нормативных-правовых актах, на основании которых обязательно должны проводиться проверки дымовых и вентиляционных каналов в МКД, имеющих только печное оборудование;
- о необходимости наличия лицензии либо допуска на работу по проверке дымовых и вентиляционных каналов в МКД, имеющих только печное оборудование, у организаций, выполняющих такие работы;
- об органе, осуществляющем лицензирование либо выдающим допуск на работы по обследованию и проверке технического состояния дымовых и вентиляционных каналов в МКД с газовым оборудованием и МКД, имеющих только печное оборудование.
В нашем городе для отопления большей части многоквартирных домов используется открытая система отопления (горячего водоснабжения). При отключении отопления прекращается циркуляция горячей воды в системе горячего водоснабжения, горячая вода остывает ниже нормативной температуры, появляются многочисленные жалобы потребителей на низкую температуру горячей воды. Поскольку исполнителем коммунальных услуг по горячему водоснабжению являются управляющие организации, государственная жилищная инспекция и Управление Роспотребнадзора по области возбуждают в отношении управляющих организаций административное производство.
Судом принимаются решения о назначении административного наказания в отношении УО, но проблема горячего водоснабжения при этом не решается. Управляющие организации не имеют возможности решить данную проблему и оказать потребителям услугу надлежащего качества.
Просим совета – как решить эту проблему?
На страницах нашего журнала неоднократно освещалась тема оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов. В связи с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в Правила № 354 и в Правила № 124, необходимо вновь обратиться к указанной теме
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 перечень прав исполнителя коммунальных услуг, перечисленных в п. 32 Правил № 354, дополнен пп. "е(2)", в котором предусмотрено право исполнителя «осуществлять установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в многоквартирных домах, собственники помещений в которых имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению многоквартирных домов общедомовыми (коллективными) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и которые не оснащены такими приборами учета».
В связи с распространением на муниципальные унитарные предприятия с 1 января 2017 года положений Закона № 44-ФЗ о закупках товаров, работ, услуг, рассмотрим применяются ли положения Закона № 44-ФЗ к закупкам подрядных работ при проведении капитального ремонта МКД и к закупкам услуг по передаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме для управляющей организации, созданной в виде муниципального унитарного предприятия
В связи с поступающими запросами о том, относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам; имеется ли необходимость заключения собственниками договоров управления такими домами; как организуются отношения в таких домах по предоставлению коммунальных услуг потребителям, обязаны ли собственники платить взносы за капитальный ремонт, в настоящей статье рассмотрим нормы действующего законодательства, регулирующие статус домов блокированной застройки
Правила размещения информации в ГИС ЖКХ выявили случаи, когда один многоквартирный дом находится в управлении нескольких управляющих организаций, в том числе ТСЖ или ЖСК. Какая-либо возможность совместного внесения информации двумя управляющими организациями по одному многоквартирному дому в ГИС ЖКХ на сегодняшний день отсутствует. При этом собственники помещений не принимают решения о выборе единой по дому управляющей организации и отказываются изменить адрес части многоквартирного дома. Рассмотрим порядок разрешения данной ситуации, которая характерна для многих муниципальных образований. Данный вопрос является актуальным и для ресурсоснабжающих организаций в целях заключения договоров ресурсоснабжения с одной управляющей организацией на многоквартирном доме
Согласно п.6 ст.12 Закона № 261-ФЗ примерная форма перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома утверждается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Во исполнение данной нормы приказом Минрегиона РФ от 02.09.2010 № 394 была утверждена «Примерная форма перечня мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов".
Существует дом со статусом "общежитие" (общей площадью 826,7 м.кв.)состоящий из 8 квартир, 7 из которых принадлежат юридическому лицу,1 принадлежит физ. лицу.(общая площадь жилых помещений с учетом лоджий и балконов 343,4 м.кв., общая площадь нежилых помещений 215,2 м.кв., общих коридоров и лест. клеток 50,4 м.кв., помещений для обслуживания жома - 218,6 м.кв.). В квартирах проживают жильцы, со слов собственника - по договорам найма.
Один из жителей указанного дома (не собственник)обратился в УК с просьбой о принятии их дома в управление (собственники готовы собрать собрание и выбрать способ управления домом - управление УК).
Дом находится в плохом состоянии, отсутствуют ОПУ, что существенно осложнит предстоящую работу с РСО.
На каких основаниях УК может отказать жителям (собственникам)в просьбе о принятии в управление их домом? Какой способ управления может предложить УК жителям/собственникам (и имеет ли право предлагать), чтобы не понести убытки, связанные с управлением?
Дом по решению ОСС перешел из управления одной УК в другую.
Согласно протокола ОСС и договора управления с новой УК началом периода управления новой УК является 1 января 2017 г., но в лицензию новой УК дом включен только 1 февраля 2017 г.
Кто должен управлять домом в январе 2017 г. и почему?
Собственник принес документы о площади своего помещения и просит сделать перерасчет за 3 последних года по меньшей площади.
Обязана ли УК сделать перерасчет? Если да, то обязаны ли РСО по претензии УК вернуть переплату за КУ, рассчитанные исходя из значения неверной площади помещения (дом без ОПУ)?
Решением собственниками на общем собрании утвержден проект договора управления,где в п.41 было условие, что сверхнорм.ОДН распределяется между всеми собст. Проект утвержден большинством голосов. Там же в решении отдельно выносился пункт о распределении сверхнорматив.ОДН, он набрал менее 50%. Жилищная инспекция не принимает условие договора о полном распределении ОДН, мотивируя тем. что отдельным пунктом он не набрал больш. голосов и что мы не имели право включать это условие в догов. управл., что он должен приниматься собственниками отдельно. На наши возражения о том. что проект договора все-таки утвержден, жилищная не обращает внимание и по прежнему заставляет пересчитывать собст.-ам сверхнорм.ОДН. Договора закл.с собст-ми. никто из собств.не оспаривал этот пункт . Утверждение проекта договора и распредел.сверхнорм.ОДН были в одном решении. Может так нельзя было (в одном решении) или все-таки жилищная инспекция не права ?
В настоящей статье рассмотрим судебную практику с учетом позиции Верховного Суда РФ по вопросу о возможности ТСЖ, управляющих организаций отказать в доступе сотрудникам операторов связи к общему имуществу собственников помещений в МКД при наличии уже размещенного оборудования, используемого для оказания услуг жителям дома по заключенным с ними договорам об оказании услуг связи
В настоящей статье рассмотрим судебную практику с учетом позиции Верховного Суда РФ по вопросу о возможности ТСЖ, управляющих организаций отказать в доступе сотрудникам операторов связи к общему имуществу собственников помещений в МКД при наличии уже размещенного оборудования, используемого для оказания услуг жителям дома по заключенным с ними договорам об оказании услуг связи
Просим разъяснить должен ли заключаться договор управления с каждым собственником помещения МКД в виде отдельного документа, либо допускается заключение договора управления в виде одного документа для всех собственников помещений МКД без его подписания, но с приложением реестра собственников помещений подписавших договор, оформленного в виде приложения к договору управления МКД и содержащего подписи собственников помещений. Дополнительно просим разъяснить какие сведения о собственнике помещения МКД должны содержаться в договоре управления?
У УО закончился срок действия договора управления. Как правильно должно быть сформулировано решение ГЖН о внесении изменений в реестр лицензий, в целях недопущения указания в решении об исключении сведений об МКД из реестра лицензий?
Пунктом 19 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденных Приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, предусмотрено, что обязательным приложением к протоколу общего собрания является реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества …, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.
Рассмотрим регулируемый жилищным законодательством порядок формирования размера платы за содержание жилого помещения для управляющей организации, при управлении ею многоквартирным домом, в котором создано товарищество собственников жилья, а также соответствующие отношения, возникающие у управляющей организации с товариществом и с собственниками помещений в многоквартирном доме
Во втором номере журнала «Жилкомаудит» за 2016 год были рассмотрены вопросы начисления страховых взносов с вознаграждения, выплачиваемого управляющей организацией за счет средств собственников членам Совета многоквартирного дома, на основании протокола общего собрания собственников, содержащего решение о возложении на управляющую организацию обязанности по начислению и выставлению к оплате в платежных документах взноса на оплату такого вознаграждения, и затронута проблема налогообложения НДФЛ указанных выплат.
С 1 января 2017 года вступил в силу в полном объеме Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 315-ФЗ). Приведем его основные положения:
Ошибочно занесен тариф на содержание и ремонт общ.имущ.на приватизированные квартиры как тариф муниципального жилья(тариф ниже чем на приватизир.жилье). Допустим на муниц. тариф 16,26 руб/м2, на приватизирован.29,71 руб/м2. УК доначислила собственникам разницу за последние 3 года. Правомерно ли УК доначислила за три года или же нужно было с момента обнаружения ошибки? Собственники не согласны, собираются подавать в суд.Решение собственников о применении тарифов 29,71 руб/м2 имеется, просто была допущена ошибка экономистом при подаче списков с тарифами для начисления платы в РКЦ.
Второй вопрос - имеет ли право проверять муниципальный жилищный контроль по заявлению собственника( квартира в собственности жильца) решение собственников, тарифы на содержание и ремонт общего имущества и выносить предписание о недействительным решения собственников?
В 2001 г. гражданину организация на время трудовых отношений предоставила жилое помещение. Позже, организация перестала существовать, а жилое помещение перешло в муниципальную собственность. В 2012 г. гражданин выписался по запросу из данного жилого помещения, но ключи собственнику не сдал, оплачивать ЖКУ перестал, в связи с чем образовалась задолженность. УК составила акт, в котором описывается, что в жилом помещении на протяжении нескольких лет проживали неизвестные граждане, предположительно которым и было сдано это помещение в наем за плату прежним нанимателем.
Вопрос: Кто должен оплатить сложившийся долг за ЖКУ с 2012 г.? Возможно ли его взыскать с этого гражданина?
Собственник принес для перерасчета ком.услуг свидетельство о регистрации по месту пребывания на срок с 22.03.2013 по 22.03.2018г. с другого города. Справка датирована 22 марта 2013г.Сдает он ее в УК для перерасчета 26 октября 2016г. С какого периода и на какой срок УК должны пересчитать ком.услуги? Ранее собственник не заявлял что имеет временную регистрацию в другом городе. УК готова пересчитать с момента обращения собственника.
В решениях собственников об установлении тарифов на содержание и ремонт общ.имущ.не заполнены в связи с непредоставлением собственником данные паспорта собственника, данные свидетельства о праве собственности. Заполнены ФИО, площадь. Подпись собстсвенника на данном решении имеется.Является ли недействительным данное решение? Или же УК может заполнить самостоятельно данные свидетельства о праве собственности с сайта Росреестра?
В настоящей статье приведем судебную практику по реализации ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, согласно которой наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 ст.155 ЖК РФ. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
На практике многие управляющие организации (ТСЖ и пр. исполнители коммунальных услуг) сталкиваются с тем, что потребители, несмотря на направленные в их адрес требования, не обеспечивают доступ УО в принадлежащие им жилые помещения в целях проведения осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, а также снятия показаний приборов учета .
Рассмотрим нормы действующего законодательства РФ, регулирующие вопросы установки пандусов (как для инвалидов, так и для иных маломобильных групп населения, к которым относятся люди с детскими колясками):<br />
1) Нормы Градостроительного кодекса РФ (статья 2 и ч. 10 ст. 48) закрепляют требования доступности зданий и сооружений - объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения, в том числе заключающееся в оборудовании в указанных зданиях и сооружениях пандусов (на стадии проектирования зданий). <br />
В настоящей статье приведем судебную практику по реализации ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, согласно которой наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 ст.155 ЖК РФ. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.
На практике многие управляющие организации (ТСЖ и пр. исполнители коммунальных услуг) сталкиваются с тем, что потребители, несмотря на направленные в их адрес требования, не обеспечивают доступ УО в принадлежащие им жилые помещения в целях проведения осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг, а также снятия показаний приборов учета .
Рассмотрим нормы действующего законодательства РФ, регулирующие вопросы установки пандусов (как для инвалидов, так и для иных маломобильных групп населения, к которым относятся люди с детскими колясками):
1) Нормы Градостроительного кодекса РФ (статья 2 и ч. 10 ст. 48) закрепляют требования доступности зданий и сооружений - объектов социальной инфраструктуры для инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения, в том числе заключающееся в оборудовании в указанных зданиях и сооружениях пандусов (на стадии проектирования зданий).
К какой сети – общедомовому имуществу (то есть сети газопотребления) или к сети газораспределения относится первое запорное устройство, указанное в п.9 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме?
Просим разъяснить последствия несоблюдения установленных требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе относительно порядка действий управляющей организации в случае поступления ненадлежащее оформленных протоколов, а также критериев оценки оформления с учетом объема допущенных нарушений.
В доме, в котором доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более 50%, создано ТСЖ. Необходимо ли муниципалитету в рамках ст. 161, 163 ЖК РФ проводить конкурс на управление этим домом?
Идет нескончаемый спор в разных судах разных инстанций о жилищных правах граждан, возникших в результате приобретения в собственность квартир по договору долевого участия (ДДУ). Не оспаривается обязанность граждан, купивших квартиру по ДДУ нести бремя расходов по содержанию общего имущества. Однако, вытекающее из обязанностей право граждан управлять общим имуществом (выбирать способ управления, управляющую организацию) оспаривается, если эти граждане еще не получили свидетельства о праве. Жители хотят выбрать УО. Является ли факт возникновения права собственности основанием для реализации жилищных прав по управлению домом?
Должна ли проводиться проверка ГЖН в соответствии с ч.1.1 ст.46 ЖК РФ в отношении лиц, от которых поступили копии решений и протоколов общего собрания собственников помещений (управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива) или проверка должна проводиться в отношении лиц, инициировавших собрание, составивших и подписавших протокол (инициатор, председатель общего собрания и секретарь общего собрания, а также члены счетной комиссии)?
Вправе ли орган надзора провести внеплановые проверки в отношении всех управляющих организаций в случае поступления в течение трех месяцев подряд двух и более протоколов общих собраний о выборе управляющей организации и определении условий договора управления многоквартирным домом? Или проверка должна проводиться только в отношении 2-й и последующих управляющих организаций, которые были выбраны общим собранием согласно второму и последующему протоколам?
Пункт 12 Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах (далее – Требования), утвержденных приказом Минстроя России от 25.12.2015 № 937/пр, содержит требования о включении в протокол сведений о лицах, присутствующих на общем собрании.
Кроме этого согласно пп. «а» п.19 Требований данные сведения должны содержаться также в реестре собственников помещений, который является обязательным приложением к протоколу общего собрания. Не ясна целесообразность дублирования сведений о собственниках как минимум в двух документах, а также не понято, каким образом необходимо обеспечивать наличие в протоколе подписей присутствующих, когда как согласно п.2 Требований протокол общего собрания составляется не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания.
Каким может быть порядок получения подписей присутствующих в протоколе общего собрания собственников с учетом подготовки протокола в течение 10 дней после завершения собрания, в том числе проводимого в форме заочного голосования? Есть ли необходимость дублирования сведений о присутствующих, в том числе получение подписей непосредственно в протоколе общего собрания собственников, или достаточно указания соответствующих сведений в реестре собственников помещений, решениях собственников и получение подписи на листе регистрации собственников помещений и на бюллетенях?
Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, открытая система горячего водоснабжения. Особенностью приготовления теплоносителя является то, что на электрокотельную подается питьевая холодная вода, которая подогревается и подается через присоединенную сеть в многоквартирные дома для отопления и горячего водоснабжения. РСО требует проведения промывки внутридомовых тепло-водосетей, хотя сама не занимается промывкой магистральных сетей.
Учитывая такое качество теплоносителя, просим дать ответ: обязана ли управляющая организация проводить ежегодную промывку внутридомовой системы отопления? И должна ли соблюдаться очередность между проведением промывки магистральных сетей РСО и внутридомовых сетей многоквартирных домов, соединенных с данными магистральными сетями?
На основании пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 18 "Об утверждении Правил установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений и требований к правилам определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов" приказом Минстроя РФ от 06.06.2016 № 399/пр утверждены Правила определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов (далее – Правила № 399).
Должна ли управляющая организация оформлять приложения к договорам на предоставление коммунальных и эксплуатационных услуг для нежилых помещений, с указанием границ эксплуатационной ответственности по водопроводным и канализационным сетям и мест присоединений к общедомовым коммуникациям?
Допускается ли считать фактом подписания договора управления подписание собственником решения по вопросам, поставленным на голосование, в котором указано, что собственник помещения проголосовал «за» выбор управляющей организации, заключение договора управления и утверждение его условий и указал, что «Утверждение собственником помещения многоквартирного дома условий договора управления (голосование «за» по данному вопросу повестки дня) является акцептом (подписанием) договора со стороны собственника»? Можно ли считать в таком случае договор управления заключенным?
В случае если потребитель имеет задолженность и производит оплату не в полном объеме, то внесенная сумма распределяется пропорционально задолженности в разрезе услуг на начало месяца, в котором производится оплата, а не пропорционально текущим начислениям за месяц. Прошу указать, есть ли нарушения прав плательщика либо получателя денежных средств при таком порядке распределения платежа?
Вопрос:
Запрещают ли положения ч.4 ст.19 ЖК РФ коммерческой организации частной формы собственности выполнять работы (оказывать услуги) по технической инвентаризации жилищного фонда, в частности осуществлять подготовку технических паспортов и технических планов жилых зданий, помещений и многоквартирных домов? При этом, такая организация осуществляет не государственный учет как таковой, а выполняет работы по заданию заказчика на основании договора подряда.
Представляем вниманию читателей журнала сразу несколько проблемных ситуаций по теме отношений, связанных с проведением ОМС открытых конкурсов по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами
1. О случае, когда ни одной из организаций, признанных победителем конкурса, не представляется обеспечение исполнения обязательств организатору конкурса
29 апреля 2016 г. вступил в силу Порядок передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор, утвержденный Приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр, зарегистрирован в Минюсте России 14.04.2016 N 41802 (далее – Порядок № 937/пр). В настоящей статье прокомментируем Порядок № 937/пр, в том числе, представим пояснения по некоторым возникающим на практике вопросам по его применению
Федеральным законом от 30.03.2016 № 73-ФЗ внесены изменения в части 9, 10, 11 статьи 12 Федерального закона от 29.06.2015 № 176-ФЗ «О внесении изменений в жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
До 1 января 2017 года отложено включение в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной и горячей воды, электрической и тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Согласно п.12, 13 Приказа МинСтроя РФ №937/пр в списке присутствующих на ОС необходимы их подписи.
Если собрание проводиться в очно-заочной форме, возникают вопросы:
1. В списке присутствующих должны расписываться только присутствующие на очной части либо все собственники, принявшие участие в голосовании (в т.ч. в заочной части)?
2. Зачем собственник должен расписываться в списке присутствующих, если он заполняет решение в котором расписывается. Наличие заполненного решения с росписью автоматически означает что собственник принял участие в голосовании, разве не так?
Собственники, многоквартирного дома находящегося на управлении в Управляющей компании, приняли решение об утверждении выплаты единоразового вознаграждения председателю Совета дома из накопленных средств оплаты за аренду. Данные денежные средства с аккумулированы на счете Управляющей компании.
Просим пояснить, какими документами оформить данную выплату в Управляющей компании. Как отразить данную выплату в бухгалтерском и налоговом учете Управляющей компании. Выплата вознаграждения председателю совета дома признается доходом, облагаемым НДФЛ, является ли Управляющая компания налоговым агентом. Облагается ли данная сумма страховыми взносами.
Согласно письму Минстроя России от 29.09.2015 N 32395-ОГ/04
<О разъяснении положений жилищного законодательства> разъяснено, что выплата вознаграждения председателю Совета дома не облагается страховыми взносами. При этом НДФЛ обязан исчислять, декларировать и уплачивать сам председатель.
В то же время согласно Письму Минтруда России от 24.12.2015 N 17-4/В-639 выплата вознаграждения председателю Совета дома должна облагаться страховыми взносами.
Кто из ведомств прав: должна ли УК, через которую осуществляется сбор и выплата вознаграждения председателю, облагать выплату страховыми взносами и удерживать НДФЛ? Из средств, внесенных собственниками? Имеется ли убедительная судебная практика по данному вопросу?
Вправе ли расчетный центр или УК передать информацию, содержащую персональные данные собственников МКД председателю Совета данного МКД? Перечень каких данных о собственниках вправе предоставить?
Управляющая компания (далее - Исполнитель) заключила договор на размещения оборудования, с Организацией (далее - Заказчик), в соответствии с договором акты выполненных работ и счет-фактура Исполнитель должен выставлять последней датой календарного месяца. Договор заключен с января 2015г. – в течение этого периода и по 30.04.2016г. Исполнитель выставлял акты ежемесячно, но последним рабочим днем месяца (т.е. 29.04.2016г., а не 30.04.2016г.).
Заказчик написал письмо о замене документов за весь период с указанием даты последнего дня месяца.
Вопрос:
1.Есть ли правовое основание для отказа замены документов?
2.Какие нормативные документы регулирую правильность оформления ежемесячных актов выполненных работ и счет-фактур? (последний рабочий день, либо последний календарный день месяца)
Приказ Минстроя России от 26.10.2015 N 761/пр устанавливает необходимость указания а акте выполненных работ по содержанию "Единицы измерения работы (услуги)".
Если по условиям договора управления определено, что в составе размера платы за жилое помещение XX руб. с кв.м. общей площади помещений собственника средств направляется, например, на уборку придомовой территории. В таком случае допустимо ли указывать в акте в качестве единицы измерения "кв.м. общей площади помещения собственника". Если нет, то получается, что УК обязана определить стоимость на кв.м. уборочной площади и привести свои отношения с подрядчиком по уборке с пересчетом цены договора с кв.м. общей площади помещений собственника на кв.м. уборочной площади. Но в таком случае всегда будет образовываться небаланс, т.е. стоимость, собираемая с собственников (XX руб. с кв.м. общей площади помещений собственника) не будет в точности равняться стоимости выполненных работ на кв.м. уборочной площади. Что делать с экономией или перерасходом? Как правильно в этом свете заполонять форму акта и с какой периодичностью такие акты следует составлять?
В МКД имеются помещения, принадлежащие на праве хоз.ведения или оперативного управления МУП, ГУП, учреждениям, ведомствам и т.п. Кто должен голосовать на общем собрании собственников непосредственно собственник или субъект права хоз.ведения или оперативного управления?
Согласно ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ при проведении общего собрания в решении собственника должны быть указаны сведения о лице, участвующем в голосовании; сведения о документе, подтверждающем право собственности данного лица; решения по каждому вопросу повестки дня (то есть персональные данные).
В соответствии с ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ копии решений собственников помещений в многоквартирном доме направляются управляющими организациями в орган государственного жилищного надзора для хранения в течение трех лет.
При этом, эти же копии направляются инициаторами в управляющую организацию (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
То есть один и тот же объем сведений, в том числе содержащих персональные данные собственников, направляются и в управляющую организацию и в орган гос. жил. надзора, как лиц, обрабатывающих персональные данные.
Существуют ситуации, когда собственники целенаправленно не направляют копии решений о смене управляющей организации в такую организацию (направляют только протокол общего собрания).
Указанные решения данной управляющей организации необходимы для установления факта расторжения с ней договора управления, а также для направления информации в правоохранительные органы (при наличии признаков фальсификации).
Такие управляющие организации обращаются в орган гос. жил. надзора с просьбой предоставить копии решений собственников помещений в многоквартирном доме, поступившие в порядке ст. 46 ЖК РФ.
Согласно Указа Президиума ВС СССР от 04.08.1983 № 9779-X учреждения и организации могут выдавать копии имеющихся у них документов, исходящих от других учреждений и организаций, от которых получить непосредственно копии этих документов затруднительно или невозможно, если копии таких документов необходимы для решения вопросов, касающихся прав и законных интересов обратившихся к ним лиц.
Кроме того, одни и те же сведения, в том числе содержащие персональные данные собственников, направляются и в управляющую организацию и в орган гос. жил. надзора, то есть оба данных лица вправе обрабатывать персональные данные.
ВОПРОС:
Будет ли являться нарушением законодательства о защите персональных данных предоставление органом гос. жил. надзора по запросу управляющей организации в ее адрес копий решений всех собственников многоквартирного дома по конкретному общему собранию?
Собственники помещений на общем собрании выбрали другую УК. В прежнюю УК представлен протокол общего собрания, проведенного в очно-заочной форме без приложения решений (бланков голосования) собственников. Имеет ли право прежняя УК потребовать предоставления решений (бланков голосования)? Если инициатор не предоставляет решения (бланки голосования), что может предпринять УК? Обязана ли УК передать тех. документацию на дом новой УК только на основании протокола ОС без приложения решений? Как УК защищать свои права от рейдерских захватов МКД, если сомнительные компании-конкуренты уводят дома, представляя только протокол с 2 подписями (председатель и секретарь собрания)?
Управлением надзорной деятельности ГУ МЧС России проведены плановые проверки соблюдения управляющими организациями в регионе обязательных требований пожарной безопасности. По итогам проверок выявлено, что системы и средства противопожарной защиты многоквартирных домов повышенной этажности, находящихся в управлении УО, требуют капитального ремонта, и выданы предписания об устранении выявленных нарушений требований пожарной безопасности.
Имеет ли право управляющая организация производить работы по капитальному ремонту систем дымоудаления, противопожарного извещения и защиты в случае, если собственники помещений отказались от проведения этих работ. Ремонт указанных систем за счет взносов на капитальный ремонт не предусмотрен, в региональной программе по капитальному ремонту эти работы не предусмотрены.
За чей счет должны производиться указанные работы и есть ли правовые основания для взыскания платы за эти работы в случае их проведения без согласия собственников? Кто должен нести административную ответственность за надлежащее состояние систем противопожарной защиты в случае отказа собственников помещений выполнять такие работы: управляющие организации или сами собственники?
В соответствии с п.6.1.6 Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных приказом Минэнерго РФ от 24.03.03. № 115, «на вводах трубопроводов тепловых сетей в здания необходимо предусматривать устройства, предотвращающие проникновение воды и газа в здания».
При герметизации вводов трубопроводов изнутри подвалов в случае порывов теплотрасс теплоноситель (вода с температурой около 100оС) по лоткам доходит до нижестоящих зданий и смывает любую герметизацию. В связи с чем именно владельцев теплосетей Минэнерго обязало предусматривать устройства, предотвращающие проникновение теплоносителя в подвалы (герметизация вводов, глиняные замки, спускные колодцы и т.д.). Эти устройства должны быть снаружи здания, где работы может производить только владелец трубопроводов. Но некоторые суды не принимают разумных доводов и обязывают управляющие организации обходиться внутренней герметизацией.
Просим дать разъяснение о том, кто и каким образом должен предотвращать попадание теплоносителя при порывах трубопроводов к фундаментам зданий.
Инженерные сети обслуживают более одного многоквартирного дома в городе и проходят транзитом по подвалу нескольких многоквартирных домов. По мнению УО такие сети не могут быть отнесены к общему имуществу одного многоквартирного дома. Соответственно, согласно статьям 36, 39 Жилищного кодекса РФ, статье 210 Гражданского кодекса РФ, граждане – собственники помещений в многоквартирном доме – не обязаны и не могут содержать и нести расходы по содержанию вышеуказанного имущества (транзитных сетей).
Кто обязан содержать вышеуказанное имущество (транзитные сети) в случае, если титульный собственник данных сетей не известен, но при этом подача ресурса через них в близлежащие многоквартирные дома и учреждения осуществляется ресурсоснабжающими организациями?
Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015 № 1434 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (начало действия 07.01.2016) Правила осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами дополнены разделом VI, регулирующим порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами или ее аннулированием. В настоящей статье прокомментируем соответствующие изменения, которые касаются не только прекращения, но и начала осуществления деятельности по управлению МКД управляющей организацией
Исполнители коммунальных услуг в целях обеспечения своевременного внесения потребителями платы за коммунальные услуги всё чаще прибегают к случаям введения ограничений и приостановлений предоставления коммунальных услуг. При этом потребители, зная требования Правил № 354 о вручении им под расписку уведомлений об ограничении (приостановлении) предоставления коммунальных услуг, пытаются создать ситуации невозможности такого вручения, в т.ч. не получают уведомления, направленные почтой, отказываются ставить подпись о получении расписки, игнорируют представителей исполнителя, не выходят на связь, не открывают дверь и т.п.
В настоящей статье рассмотрим, как в указанных случаях определяется дата уведомления потребителя
Обязательность и периодичность составления актов приемки работ, услуг по договору управления
Форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр, вступившим в действие с 16.02.2016.
В соответствии с п.9 Правил оказания услуг и выполнения работ № 290 (далее – Правила № 290) сведения об оказании услуг и выполнении работ, подлежащие отражению в таких актах, являются составной частью технической документации многоквартирного дома. Следовательно, управляющая организация не вправе отказаться от их составления по своему усмотрению, вне зависимости от того, предусмотрено или нет договором управления составление актов приемки работ, услуг.
Постановлением Правительства РФ от 05.02.2016 № 72 "О внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации" внесены дополнения в Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня лиц, ответственных за прием и передачу в органы регистрационного учета документов для регистрации и снятия с регистрационного учета граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713 (далее – Правила № 713):
О внесении изменений в порядок прекращения деятельности по управлению МКД
Постановлением Правительства РФ от 25.12.2015г. № 1434 «О внесении изменений в некоторые акты правительства Российской Федерации» определен порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта РФ или прекращения действия лицензии субъекта предпринимательской деятельности.
В жилом помещении зарегистрирован и проживает гражданин. Соглашения между гражданином и собственником жилого помещения отсутствует. Собственник жилого помещения не определен. В реестре муниципальной собственности данных о собственнике жилого помещения нет.Вопрос: Имеет ли право управляющая компания выставлять плату за содержание общего имущества проживающему и зарегистрированному гражданину?
В нашем городе открытая система теплоснабжения. В соответствии с Федеральным законом РФ от 07.12.2011г. № 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» и Федеральным законом РФ от 27.07.2010г. № 190-ФЗ «О теплоснабжении» с 1 января 2022 года использование централизованных открытых систем теплоснабжения (горячего водоснабжения) для нужд горячего водоснабжения, осуществляемого путем отбора теплоносителя на нужды горячего водоснабжения, не допускается.
На основании вышеизложенного наше муниципальное образования обязывает управляющие организации города:
1. Обследовать существующие ИТП, составить дефектные ведомости по модернизации, ремонту и определению объемов работ по восстановлению их работоспособности.
2. Провести собрания с собственниками МКД по вопросу перевода их на закрытую систему теплоснабжения с устройством ИТП за счет собственников.
3. Разработать технические паспорта и исполнительную документацию на существующие тепловые установки в МКД.
4. Разработать мероприятия (проектные, строительно-монтажные работы) и источники финансирования по реконструкции, модернизации ИТП.
5. Разработать техническое задание на выполнение работ по реконструкции, модернизации ИТП, заключение энергосервисного договора.
6. Реализация всех этих мероприятий.
Кроме того в нашем городе более 90% домов не оборудованы ИТП. А администрация хочет все эти затраты переложить на собственников и управляющие организации. Мы считаем что выполнение всех этих мероприятий – это обязанность РСО и муниципалитета, с включением всех затрат в инвестиционную программу.
Просим нам разъяснить правомерность действий администрации МО.
Администрация города приняла выморочное имущество с долгами по ЖКУ и согласна погасить их только за последние три года без пени. Ранее, в отношении умерших собственников (наследодателей), направлялись иски в суд о взыскании задолженности. В удовлетворении данных исков было отказано по причине установления факта смерти ответчика. Долгое время УК не могла обратиться в суд повторно, ввиду того, что невозможно было установить надлежащего ответчика. Будет ли являться данное обстоятельство уважительной причиной для отказа в удовлетворении ходатайства о применении срока исковой давности в суде.
Вопрос по заполнению формы 2.8. отчета перед жителями.
Поля 23-26.
Если нет детализации выполненных работ по каждой работе (услуге), можем ли мы данный раздел заполнить примерно следующим образом:
п.23 - "Содержание конструктивных элементов зданий, внутридомовых инженерных систем жилищного фонда",
п.24 - "1 раз в год, 2 раза в год, по мере необходимости",
п.25 - "кв.м",
п.26 - определить расчетным путем: сумму п.22 / общая площадь жилых и нежилых помещений (в кв.м) / 12 месяцев?
И вопрос по текущему ремонту - можем ли мы его отразить одной общей цифрой, в наименовании работы прописав "Текущий ремонт", и прикрепить файл с расшифровкой работ?
Законно ли будет, если УК в целях минимизации управленческих расходов закроет собственную кассу и проинформирует жителей, что оплачивать ЖКУ следует через платежных агентов и банки, т.е. способами, при которых с жителей будет взиматься внешняя комиссия?
Что нарушит УК в таком случае?
Прим.: договором управления данный вопрос не урегулирован.
В соответствии с ч. 6 ст. 162 ЖК РФ при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Вопрос: для прекращения договора управления по указанной норме ЖК РФ управляющей организации достаточно направить заявление о прекращении договора управления части собственников многоквартирного дома (более 50 % голосов от общего числа голосов собственников дома) либо заявление должно быть направлено 100 % собственников?
В случае, если достаточно уведомить более 50 % собственников, это будут те собственники, с которыми заключен договор либо любые собственники помещений дома?
Каким способом должно быть направлено данное заявление?
Для того, чтобы действие договора управления считалось прекращенным по ч. 6 ст. 162 ЖК РФ необходимо только направить заявление о прекращении договора управления второй стороне (собственникам) либо вручить его?
Спасибо.
Верховным судом РФ принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее – Постановление Пленума № 50). <br />
В Постановлении Пленума № 50 представлены ответы на вопросы, возникающие в ходе исполнения исполнительного производства, в том числе: <br />
Верховным судом РФ принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" (далее – Постановление Пленума № 50).
В Постановлении Пленума № 50 представлены ответы на вопросы, возникающие в ходе исполнения исполнительного производства, в том числе:
Какие нормативные документы регламентируют направление средств, полученных ресурсоснабжающей организацией в виде разницы от расчета платы за отопление с применением "повышенных" нормативов (повышающих коэффициентов ), на мероприятия по энергосбережению, в том числе на установку приборов учета, если РСО не является исполнителем коммунальной услуги, а средства от этой разницы все равно аккумулируются в РСО?
Управляющая организация является победителем конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Однако, до настоящего времени прежняя управляющая организация передать техническую документацию на указанный многоквартирный дом и иные связанные с управлением этим домом документы отказывается, ссылаясь на оспаривание ею результатов конкурса в Арбитражном суде. Может ли наша управляющая организация до вынесения решения Арбитражного суда приступить к управлению указанным многоквартирным домом при отсутствии технической и иной документации?
Все говорят о ветхости инженерных сетей коммунальной инфраструктуры, но ни где не дается четкого определения понятия «ветхие сети». В соответствии с толковым словарем это «полуразрушенное состояние, изношенность, износ». Общепринятое понимание ветхие сети это сети с истёкшим сроком полезного использования по бухучету, т.е. если это сети водоснабжения – сталь – 30 лет. Однако на практике это не означает, что сеть пришла в негодность. Необходимость ремонта или замены можно определить только после проведения технического обследования и по показателям аварийности. Так что же такое «ветхие сети» с точки зрения нормативно-правовой базы?
Согласно п.6 и п.7 Постановления Правительства РФ № 1034 от 18.11.2013г. "О коммерческом учете тепловой энергии, теплоносителя" до 18.11.2016г. приборы учета тепловой энергии должны быть приведены в соответствие с требованиями раздела III постановления № 1034, что потребует, во многих случаях, замены общедомовых приборов учета тепловой энергии на новые модели с составлением новых проектов на узлы учета тепловой энергии. Просим пояснить, в каких случаях необходимо провести замену оборудования и за счет каких средств возможно проведение указанных работ.
ЖСК хранил деньги на расчетном счете в коммерческом банке. В июле банк был лишен лицензии. Деньги ЖСК (1 700 000) не возвращены до сих пор. В настоящее время ЖСК задолжал ресурсоснабжающим организациям, а также управляющей организации. УО дала отсрочку на погашение всех долгов до 10 сентября. ЖСК не хватает денег, чтобы сейчас полностью расплатиться с УО. Что делать сейчас ЖСК и каковы последствия задержки выплаты долга для ЖСК?
При проведении корректировки платы по отоплению за 2014г. у собственников по договору управления МКД образовалась переплата по этой услуге. С 01 января 2015г. собственники перешли на прямые расчеты с РСО. Собственник обратился в УО с заявлением о перечислении всей суммы переплаты на его личный счет в Сбербанке. Как в этом случае поступить управляющей организации и вернуть сумму переплаты собственнику при отсутствии в начислениях услуги «отопление»?
Жилищный кодекс РФ, наделяя собственников помещений в многоквартирном доме определенными правами и обязанностями, предусматривает возможность передать исполнение соответствующих прав и обязанностей иным лицам путем оформления такой передачи доверенностью или решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящей статье рассмотрим случаи и порядок оформления доверенностей от имени собственников помещений, в т.ч. путем принятия соответствующих решений общим собранием собственников помещений.
В третьем номере журнала Жилкомаудит в разделе «Официальное мнение» нами было приведено Письмо Минстроя России от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04, содержащее информацию о возможном порядке управления многоквартирными домами, в отношении которых возникает риск "остаться без управления", путем назначения органами местного самоуправления без проведения конкурсных процедур временной управляющей организации через предоставление ей муниципальной преференции, либо путем определения по решению комиссии муниципального образования по чрезвычайным ситуациям муниципальной организации, имеющей лицензию на управление многоквартирными домами, ответственной за выполнение услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Мы (управляющая Компания), имеем ли мы право требовать у собственников копию Свидетельства о гос регистрации права, копию паспорта РФ, согласие на обработку персональных данных.
С 2008 г. по условиям договора управления и согласно решения общего собрания собственников УК и собственники согласовали размер платы за содержание и ремонт, при этом, выделена доля денежных средств на текущий ремонт в конкретном размере, например, 2 руб. с кв.м. общей площади помещения собственника ежемесячно. Определено что средства на текущий ремонт носят накопительный характер. В отчетах перех собственниками УК из года в год отражает накопления (переходящие остатки) по текущему ремонту. Предположим, на сегодняшний день на доме имеются накопления по текущему ремонту 500 т.р.
При этом долг собственников по дому составляет 300 т.р.
Необходимости выполнения текущего ремонта для соблюдения ПиНТЭ нет, но собственники желают использовать накопления по текущему ремонту и благоустроить территорию для комфортности проживания и требуют выполнить благоустройство на сумму по начислению, т.е. на 500 т.р. Обязана ли УК выполнить благоустройство на 500 т.р. либо только на 300 т.р., мотивируя наличием задолженности ряда собственников перед УК? Как со ссылками на НПА обосновать ту или противоположную позицию? Кто прав? Имеет ли УК право сделать зачет на 300 т.р. и отразить в отчете перед собственниками переходящий остаток только на 200 т.р.?
Вправе ли индивидуальный предприниматель использовать принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение на первом этаже МКЖД под магазин розничной торговли верхней одеждой. Обязан ли он перевести данное жилое помещение в нежилое?
В настоящее время существенно увеличилось количество случаев регистрации граждан по месту жительства/пребывания посредством портала оказания Государственных услуг (www.gosuslugi.ru), т.е. без обращения к специалистам паспортного стола УК. Каким образом УК на законном основании может получать информацию о таких зарегистрированных гражданах, если сами граждане в УК такую информацию не предоставляют?
Также имеется потребность в ежемесячной сверке информации с отделами ЗАГС по умершим гражданам с целью своевременной остановки произведения начислений за коммунальные услуги. Каким образом УК на законном основании может получать такую информацию? Обязан ли ЗАГС ее предоставлять УК безвозмездно?
В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.<br />
Статьей 65 ЖК РФ определены обязанности наймодателя, в числе которых обязанности по участию в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома; осуществлению капитального ремонта жилого помещения; обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.<br />
Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснены некоторые положения раздела I части первой ГК РФ. Большая часть разъяснений касается принятых изменений в I часть ГК РФ, внесенных Законом № 100-ФЗ от 07.05.2013. <br />
Приведем кратко основные новеллы Закона № 100-ФЗ:<br />
В соответствии со ст. 60 Жилищного кодекса РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Статьей 65 ЖК РФ определены обязанности наймодателя, в числе которых обязанности по участию в надлежащем содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома; осуществлению капитального ремонта жилого помещения; обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.
Верховным Судом РФ в Постановлении Пленума от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснены некоторые положения раздела I части первой ГК РФ. Большая часть разъяснений касается принятых изменений в I часть ГК РФ, внесенных Законом № 100-ФЗ от 07.05.2013.
Приведем кратко основные новеллы Закона № 100-ФЗ:
Какой номер МКД указывается в электронном паспорте МКД в понятии уникальный номер? В нормативном документе Минстроя имеется неопределенность – говорится об уникальном номере (можно подумать, что это кадастровый номер) и в то же время говорится о том, что этот номер присваивается в муниципальном образовании (а кадастровый номер является общероссийским).
Продолжают иметь место случаи, когда между управляющей организацией и собственниками помещений многоквартирного дома заключается договор управления, условиями которого предусмотрена ежегодная индексация размера платы за содержание и ремонт общего имущества при неизменном наборе работ и услуг. Соответственно, нередкими, являются случаи, когда решением суда по заявлению прокурора указанный пункт договора управления признается недействительным.
Особенность описываемой ситуации заключается в том, что решение, принимаемое судом, как правило, ограничивается лишь признанием недействительным самого положения договора управления в части возможности применения индекса к размеру платы, но не содержит никаких указаний относительно действий сторон договора управления по исполнению указанного решения, а также не содержит указания на период, с которого соответствующее условие договора управления признается недействительным. Обращаем внимание, что в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 № 23 (ред. от 23.06.2015) "О судебном решении" прямо указано следующее: «Исходя из того, что решение является актом правосудия, окончательно разрешающим дело, его резолютивная часть должна содержать исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных в мотивировочной части фактических обстоятельств.
В связи с этим в ней должно быть четко сформулировано, что именно постановил суд как по первоначально заявленному иску, так и по встречному требованию, если оно было заявлено (статья 138 ГПК РФ), кто, какие конкретно действия и в чью пользу должен произвести, за какой из сторон признано оспариваемое право. Судом должны быть разрешены и другие вопросы, указанные в законе, с тем чтобы решение не вызывало затруднений при исполнении (часть 5 статьи 198, статьи 204 - 207 ГПК РФ)…». Однако, чаще всего,суд, рассмотрев исковое заявление, содержащее требование прокурора о признании недействительным условия договора управления об индексации размера платы, но не содержащее требования о применении последствий недействительности сделки, принимает решение о признании недействительным условия договора управления. Рассмотрим ситуацию, когда на основании такого судебного решения прокурор требует от управляющей организации произвести перерасчет и вернуть собственникам и иным потребителям в многоквартирном доме сумму «переплаты», полученную в связи с применением индекса к размеру платы, однако, управляющая организация считает требования прокурора неправомерными и не подлежащими исполнению.
В связи с многочисленными обращениями в АКЦ Жилкомуадит организаций, осуществляющих управление МКД на основании лицензии, в настоящей статье рассмотрим вопрос о порядке внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления в соответствии с ч.2 ст.198 ЖК РФ, а также о последствиях управления МКД, сведения о котором не включены в реестр лицензий субъекта РФ.
Обращаем внимание управляющих и ресурсоснабжающих организаций, что после 1.05.2015г. изменился порядок определения даты начала управления многоквартирными домами для управляющих организаций
Какими должны быть действия управляющих организаций при получении от собственников решения общего собрания в части не соответствующего законодательству, либо если указана дата начала действия решения «задним числом»?
Управляющая организация приняла новый дом от застройщика и заключила договор управления с собственниками. Несмотря на это, УЖКХ города проводит конкурс, в котором побеждает другая управляющая организация. На сегодняшний день победившая УО требует от нас передачи технической документации. Имеем ли мы право обжаловать решение конкурсной комиссии, так как конкурс был проведен с нарушениями сроков и условий, и в течение какого времени мы должны передать документацию победившей УО?
Деятельность по управлению многоквартирными домами связана с рисками управляющих организаций по возникновению дебиторской задолженности граждан, в т.ч. нереальной для взыскания. Поскольку такие безнадежные долги учитываются в составе прочих расходов в бухгалтерском учете управляющей организации, то, соответственно, возникает вопрос о возможности учета таких расходов в отчете управляющей организации перед собственниками, представляемом УО собственникам в соответствии с ч.11 ст.162 ЖК РФ. Приведем соответствующее разъяснение
В связи с многочисленными обращениями управляющих организаций с вопросами, связанными с введением лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами, Минстрой России выпустил письмо от 24.04.2015 № 12258-АЧ/04 "Об отдельных вопросах, возникающих в связи с введением лицензирования предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами", включающее в себя информацию об отдельных вопросах, возникающих в связи с рассмотрением заявлений соискателей лицензий на право осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами.
При подготовке внеочередного собрания собственников жилья, по инициативе жителей, собственник просит предоставить ПОЛНЫЙ отчет о расходах за период с 01 января 2015 года по 31 августа 2015 года, т.е. акты выполненных работ, договоры с подрядчиками, дефектные ведомости, сметные расчеты и т.д. Расходные документы как правило содержат информацию по нескольким МКД. Обязаны ли мы предоставлять копии запрашиваемых документов или будет достаточно информацию предоставить в виде реестра?
После проведения ремонта в квартире изменилась площадь, по БТИ которое было проведено во время сдачи МКД в эксплуатацию была 136,5 м2, а в свидетельстве которое нам предоставил собственник через два года после ввода МКД в эксплуатацию 134 м2. 1)Можем ли мы считать квартплату по новой площади и достаточно ли копии свидетельства и 2)Не получив от собственника других документов (нового БТИ или акта переобмера и тд.) считать по старой площади?
Будет ли являться основанием для снятия МКД с конкурса проводимым органами МСУ - протокола общего собрания собственников помещений, оформленного на основании решения единственного собственника (застройщика), который имеет зарегистрированное право собственности (свидетельство о регистрации) на объект незавершенного строительства.
МЫ Управляющая Компания, принимаем дом у Застройщика, но Застройщик не получил АКТ ВВОДА В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ввиду того . что теплосетевая компания затягивает подключение дома к теплоснабжению ( по своим каким то соображениям).
Застройщик в свою очередь заключил соглашение с участниками в строительстве о сдвиге даты передачи квартиры, на более поздний срок.
Из тех соображений, что бы не платить участникам компенсации о невыполнении условий договора в установленные сроки.
Как определить нужен текущий или капитальный ремонт крыши? Учитывая мнение УО, общее собрание может согласится, что нужен капитальный ремонт и , наверное , этого будет достаточно, - не привлекать же строительную экспертизу. Но согласно 491 Правил собственники принимают решение о финансировании как капитального, так и текущего ремонта. С этой точки зрения, что на капитальный ремонт, что на текущий деньги выделяют собственники помимо платы за жилое помещение. Вопрос в этом и заключается. Если собственники отказались от финансирования хоть текущего ремонта, хоть капитального и это подтверждается протоколом общего собрания, то какие могут быть претензии к УО у контролирующих органов?
Организациям рекомендуется обратить внимание на вопросы соблюдения экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства, при сборе, складировании, использовании, сжигании, переработке, обезвреживании, транспортировке, захоронении и ином обращении с отходами производства и потребления, установленных Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее - Закон № 7-ФЗ), Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" (далее - Закон № 89-ФЗ), Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон № 52-ФЗ).
В связи с отсутствием единообразия применения норм действующего законодательства в части начисления платы за жилищно-коммунальные услуги при использовании машиномест в подземных паркингах, расположенных в МКД, у владельцев парковочных мест, а также у собственников квартир в многоквартирном доме, в котором распложен паркинг, возникает множество вопросов. Обзор судебной практики по действующим видам отношений позволил сделать приведенные ниже выводы.
Действующее жилищное законодательство не содержит норм, регулирующих порядок возврата денежных средств, не потраченных управляющей организацией на текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, в случае смены управляющей организации или изменения способа управления МКД. В связи с этим на практике возникают спорные ситуации.<br />
<br />
Приводим позицию Арбитражного суда Республики Татарстан по делу А65-1886/2014, изложенную в постановлении от 05.11.2014.<br />
Организациям рекомендуется обратить внимание на вопросы соблюдения экологических и санитарно-эпидемиологических требований при обращении с отходами производства, при сборе, складировании, использовании, сжигании, переработке, обезвреживании, транспортировке, захоронении и ином обращении с отходами производства и потребления, установленных Федеральным законом от 10.01.2002 № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» (далее - Закон № 7-ФЗ), Федеральным законом от 24.06.1998 № 89-ФЗ "Об отходах производства и потребления" (далее - Закон № 89-ФЗ), Федеральным законом от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее - Закон № 52-ФЗ).
В связи с отсутствием единообразия применения норм действующего законодательства в части начисления платы за жилищно-коммунальные услуги при использовании машиномест в подземных паркингах, расположенных в МКД, у владельцев парковочных мест, а также у собственников квартир в многоквартирном доме, в котором распложен паркинг, возникает множество вопросов. Обзор судебной практики по действующим видам отношений позволил сделать приведенные ниже выводы.
Действующее жилищное законодательство не содержит норм, регулирующих порядок возврата денежных средств, не потраченных управляющей организацией на текущий и капитальный ремонт общего имущества в МКД, в случае смены управляющей организации или изменения способа управления МКД. В связи с этим на практике возникают спорные ситуации.
Приводим позицию Арбитражного суда Республики Татарстан по делу А65-1886/2014, изложенную в постановлении от 05.11.2014.
На основании данных с кадастровых паспортов на земельные участки под многоквартирными домами площадь земельного участка определена как: 1397 кв.м.(+-) 27 кв.м. Для определения стоимости уборки придомовой территории для собственников МКД исходя из какой площади нужно делать расчет, а именно: исходя из 1397 кв.м., исходя из 1397 + 27 кв.м., исходя из 1397-27 кв.м.?
Если в доме ведомственные квартиры (Минобороны), как должен выделяться представитель от Минобороны на собрание собственников этого многоквартирного дома? И какие последствия отсутствия такого представителя на общем собрании?
Управляющей организацией с 2014 года заключен договор оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД с ТСЖ, в составе которого 4 многоквартирных дома, стоящих на одном земельном участке.
Каким теперь должен быть договор между УО и ТСЖ в связи с последними изменениями законодательства и лицензированием УО.
В договоре управления вместо информации о составе и состоянии общего имущества МКД приведён общий перечень обязательств УО из Жилищного кодекса РФ. Таким образом, в договоре отсутствует информация об общем имуществе и о конкретном перечне работ.
Надо ли вносить изменения в такой договор управления и какие последствия возникают для УО при отсутствии в договоре сведений о составе и техническом состоянии общего имущества с указанием площадей помещений, перечнем инженерного оборудования (диаметр, материал, протяжённость труб, длина сетей электроснабжения, количество задвижек, вентилей и т.д.)?
Первый этап перехода в жилищных отношениях на прямые договоры по предоставлению коммунальных услуг потребителям в МКД ресурсоснабжающими организациями произошёл. Долгожданный многими управляющими организациями и энергоснабжающими организациями законопроект № 500410-6 принят Госдумой 9 июня 2015г. и передан в Совет Федерации. Однако принятые таким законом нормы о сохранении прямых договоров поставки коммунальных ресурсов РСО потребителям коммунальных услуг, сложившихся до даты вступления в силу закона, по нашему мнению приведут к новым судебным спорам. Рассмотрим условия и последствия применения новых норм жилищного законодательства о сохранении предоставления потребителям коммунальных услуг РСО после вступления закона в силу
Ранее в нашем журнале мы уже писали о порядке оплаты электрической энергии, расходуемой на работу оборудования, установленного в многоквартирных домах организациями связи . В настоящей публикации рассмотрим случай, когда потребление электрической энергии осуществляется домофонным оборудованием, установленным в многоквартирном доме
Выделение в платежном документе, содержащем информацию о начислении платы за содержание и ремонт жилого помещения и платы за коммунальные услуги, отдельной строкой платы, именуемой «коллективная антенна» или «за пользование коллективной телеантенной», не редко вызывает вопросы у потребителей «за какие конкретно услуги в указанном случае выставляется отдельная плата».
При ответах управляющих организаций на такие вопросы зачастую происходит подмена понятий: «пата за телеантенну», как за обслуживание телевизионной антенны и как «за услуги связи для целей телевизионного вещания».
В настоящей статье приведем разъяснение, может ли включаться в платежный документ плата за коллективную антенну
На практике РСО часто сталкиваются с проблемой ненадлежащего исполнения или неисполнения УО денежных обязательств по договорам ресурсоснабжения. Проблема взыскания задолженности с УО может усложниться возбуждением в отношении УО – должника дела о банкротстве. В настоящей статье рассмотрим возможные действия РСО в случае банкротства УО и последствия деятельности по управлению МКД в период процедуры банкротства УО и после завершения такого периода
В Правила проведения ОМС открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом внесены изменения в части включения в конкурсную документацию перечня дополнительных работ и услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Проведем порядок определения победителя конкурса с учетом внесенных изменений в указанные Правила и соответствующий ему порядок определения стоимости работ, услуг, включаемой в договор управления, заключаемый управляющей организацией по результатам конкурса
Федеральная антимонопольная служба (ФАС России) выпустила информационное письмо от 27.05.2015 №ИА/26126/15, в котором дала оценку обстоятельств, связанных с доступом операторов связи в многоквартирные дома (с целью размещения средств и линий связи, необходимых для организации технологического подключения абонентов), и выразила официальное мнение по данному вопросу.
Приводим указанное письмо, после чего представим свой комментарий.
В новых изменения Жилищного кодекса ввели новую форму голосования очно-заочная, можем ли мы (Управляющая компания) в сообщении о проведении собрания СРАЗУ УКАЗАТЬ ЧТО ФОРМА ОЧНО - ЗАОЧНАЯ, тем самым если мы не наберем голосов при очном сразу же начнем собирать их заочно.
Имеется ввиду не нужно ли будет вновь уведомлять всех собственников о проведении собрания но уже в заочной форме.
С 1 сентября 2014 года вступили в силу новые нормы Гражданского кодекса РФ, в соответствии с п.1 ст.123.12 ГК РФ ТСЖ отнесено к видам товариществ собственников недвижимости (далее – ТСН).
При этом в соответствии с п.2 ст.123.12 ГК РФ установлено, что устав ТСН должен содержать сведения о наименовании ТСН, включая слова «товарищество собственников недвижимости».
Постановлением Правительства РФ от 28 марта 2015г. № 289 утверждены «Правила информирования о возникновении отдельных оснований прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом» (далее Правила).
Утверждение указанных Правил Правительством РФ исходит из положений ст.197 ЖК РФ, в соответствии с которой предусматривается порядок информирования ОМС, собственников помещений и иных заинтересованных лиц о решениях лицензионной комиссии и органов ГЖН, касающихся случаев исключения сведений о многоквартирных домах из реестра лицензий субъекта РФ.
Федеральным агентством по техническому регулированию и метрологии разработаны и введены в действие с 1 июля 2015 г. национальные стандарты РФ в области услуг жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами:
ГОСТ Р 51617-2014 "Коммунальные услуги"
ГОСТ Р 51929-2014 "Термины и определения"
ГОСТ Р 56037-2014 "Услуги диспетчерского и аварийно-ремонтного обслуживания"
ГОСТ Р 56038-2014 "Услуги управления многоквартирными домами"
ГОСТ Р 56192-2014 "Услуги содержания общего имущества многоквартирных домов"
ГОСТ Р 56193-2014 "Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартир-ных домов"
ГОСТ Р 56194-2014 "Услуги проведения технических осмотров многоквартирных домов и определение на их основе плана работ, перечня работ"
ГОСТ Р 56195-2014 "Услуги содержания придомовой территории, сбора и вывоза бытовых отходов".
9 июня 2015 г. Госдума России приняла во втором и третьем чтении законопроект № 500410-6, который получил ранг закона и направлен в Совет Федерации. Надеемся, что приведенные ниже изменения сохранятся в редакции принятого закона. Отдельные из указанных изменений уже прокомментированы в настоящем номере журнала.
В МКД которым мы (УК) управляем, произошла авария на трубопроводе в месте где установлен водосчетчик, залито снизу 5 этажей.
Собственник просит создать комиссию, хотя нами уже составлен акт осмотра в котором мы прописываем, что прорвало трубу после первого вентиля, что соответственно устанавливает вину собственника.
В МКД часть подвала оформило в собственность физическое лицо, в свидетельстве написано нежилое помещение, мы должны с даты свидетельства выставлять на это нежилое помещение все услуги (сод. и рем., охрана. ком. услуги и т.д.)? И второй вопрос, измениться ли ставка на сод. и рем. в связи с тем, что площадь мест общего пользования уменьшиться?
К какому типу договора относится все-таки договору управления многоквартирным домом - смешанным, договором оказания услуг, публичным и т.п. А также может ли управляющая компания отказаться от заключения договора управления МКД, если собственники помещений в данном доме выбрали эту организацию в качестве своей управляющей компании...и предоставили документы с протоколом.
Еще интересует вопрос: существтует ли судебная практика по вопросу передачи МКД во вновь управляющую компанию. Ситуация: другая управляющая компания предоставила протокол о выборе ее в качестве новой управляющей организации. Инициатор проведения этого собрания также предоставил предоставил уведомление от имени совета многоквартирного дома с приложением протокола общего собрания.
Однако мы точно знаем, что протокол - подделка, тк собрания не проводилось. Документы, доказывающие факт проведения такого собрания не предоставлены. Подписи собирались на бланк для проведения общего собрания собственников в очной форме, хотя очная форма не состоялось, просто добирали подписи! Все это известно, но жители этого дома не хотят устраивать очную ставку с этой новой управляющей компанией, т.е. в суд от имени собственников мы не пойдем. Есть ли какие-либо рычаги воздействия на такие недобросовестные управляющие компании??? Проверка подлинности документов по выбору ук не в компетенции управляющих организаций, с полицией тоже не получается, дела заворачиваются. Как не отдавать дом недобросовестной УК??? Как повлиять на то, чтобы предоставили документы с подписями граждан? И если выход только суд - есть ли хорошие судебные решения на эту тему?
Какие изменения могут быть внесены в технический паспорт МКД непосредственно управляющей организацией , а в каких случаях необходимо заказывать проведение технической инвентаризации изменений характеристик объекта капитального строительства БТИ? Рекомендованная периодичность проведения инвентаризации жилфонда БТИ - 5 лет, обязана ли УО запрашивать у БТИ обновлённые технические паспорта зданий?
В МКД есть нежилое помещение, собственник которого физическое лицо, можно ли ему выставлять за ЖКУ квитанцию (единый платежный документ) вместо счета, акта и счет-фактуры? То есть как по аналогии с жилыми помещениями, там мы просто выставляем квитанции.
Между ТСЖ и УО заключен договор управления, согласно которому ТСЖ поручило, а УО приняла на себя обязательства совершать от имени и за счет ТСЖ все необходимые юридические и фактические действия, направленные на выполнение работ по управлению МКД,а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом. Необходимо ли в таком случае заключение договоров с не членами ТСЖ, если да - то от ТСЖ или от УО?
Договор на управление заключен с 01.01.2015г и подписан директором, работавшим по состоянию на тот момент. В марте должность руководителя занял новый директор. Нужно ли оформлять дополнительные соглашения к договору управления на предмет смены директора. Если да,то кто должен подписывать дополнительное соглашение к договору - все собственники МКД, или достаточно подписи председателя совета МКД?.
Поскольку в настоящее время деятельность агентов по сбору денежных средств с физических лиц в пользу поставщиков услуг регулируется Законом № 103-ФЗ для закрепления таких обязанностей за управляющей организацией либо расчетно-кассовым центром ОМС требуется заключить соответствующий договор. Распоряжение Администрации, иной муниципальный правовой акт не является достаточным основанием для признания за организациями, принимающими плату от населения за жилищно-коммунальные услуги, обязанности по сбору и перечислению в местный бюджет платы за наем. В отсутствие договора на оказание услуг платежного агента суд может не признать право ОМС на взыскание с таких организаций неосновательного обогащения в виде неправомерно полученных платежей населения за наем жилых помещений в муниципальном жилищном фонде.
Запланировали текущий ремонт по сметам на 200 тыс.рублей. УО нашла подрядчиков, которые сделали ремонт за 150 тыс.рублей. В годовом отчете нужно показывать экономию, или это доходы УО?
Поскольку в настоящее время деятельность агентов по сбору денежных средств с физических лиц в пользу поставщиков услуг регулируется Законом № 103-ФЗ для закрепления таких обязанностей за управляющей организацией либо расчетно-кассовым центром ОМС требуется заключить соответствующий договор. Распоряжение Администрации, иной муниципальный правовой акт не является достаточным основанием для признания за организациями, принимающими плату от населения за жилищно-коммунальные услуги, обязанности по сбору и перечислению в местный бюджет платы за наем. В отсутствие договора на оказание услуг платежного агента суд может не признать право ОМС на взыскание с таких организаций неосновательного обогащения в виде неправомерно полученных платежей населения за наем жилых помещений в муниципальном жилищном фонде.
Должностные лица госжилнадзора, рассматривая ситуацию смены управляющей организации на многоквартирном доме, по обращению к ним граждан, выдают предписание управляющей организации, расторгнувшей договор, передать денежные средства, собранные на лицевом счете многоквартирного дома, новой управляющей организации. Однако считаем, что поскольку четко прописанной процедуры передачи денежных средств, неизрасходованных на доме, в действующем законодательстве нет, управляющая организация, расторгнувшая договор, вправе не осуществлять какую-либо передачу денежных средств. Просим прокомментировать такую позицию УО. Если такие требования собственников и органа ГЖН правомерны, может быть, целесообразно урегулировать соответствующую процедуру нормами жилищного законодательства?
ОАО «РСО» является ресурсоснабжающей организацией.
Постановлением Администрации района от 29.08.2014 года № 1723 «Об определении гарантирующей организации для централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения», ОАО «РСО» определено гарантирующей организацией для централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения поселка городского типа Нижневартовского района.
Исполнителем коммунальных услуг являются ТСЖ и Управляющие компании. Из-за не своевременной оплаты за приобретенные коммунальные услуги ежемесячно растет дебиторская задолженность.
Вопрос: Может ли ресурсоснабжающая организация являться исполнителем коммунальных услуг. Какой существует порядок для того, чтобы начислять и собирать средства за предоставленные коммунальные услуги напрямую от ресурсоснабжающей организации.
Подскажите, пожалуйста, установленный Стандартом раскрытия информации 10-дневный срок ответа на запрос должен соблюдаться при рассмотрении любых заявлений или только касающихся раскрытия информации?
В случае смены собственника помещения должна ли УК, проводя корректировку по отоплению за прошлый год (или какие-либо перерасчеты, например, по некачественным КУ) , доначислить или вернуть денежные средства не просто по ЛС, а с разделением денежных средств к доначислению или возврату применительно к старому и новому собственнику? Если да, то как вернуть экономию или получить доначисленную плату с прежнего собственника, если его местонахождение не известно?
В управляющей многоквартирными домами компании введена процедура банкротства.
Кому, в какие сроки и в каком порядке должна произойти передача управления при принятии решения о ликвидации управляющей компании.
В каком объеме несет ответственность конкурсный управляющий и управляющая компания за ненадлежащее содержание домов после принятия решения о ликвидации.
Для заполнения электронного паспорта многоквартирного дома, в соответствии с формой, утвержденной приказом Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 8 апреля 2013г. № 113/ГС, помимо почтового адреса дома и адреса помещений, необходимо знать Уникальный номер дома, Уникальный номер помещения, Уникальный номер жилого помещения, Уникальный номер нежилого помещения (строки - 1, 11.1, 4.1.2, 4.2.2). Подскажите где можно узнать эти уникальные номера? Кто должен предоставить их РСО? Каков порядок получения РСО этой информации?
Собственником помещения в МКД является бюджетная организация, которая настаивает на внесении в договор управления изменений в соответствии с Федеральным законом от 05.04.2013г. № 44-ФЗ - введении штрафных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами договора своих обязательств (размер штрафа определяется в соответствии с ПП РФ от 25.11.2013г. № 1063), не смотря на то, что условия договора управления МКД устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в МКД(п.4 ст.162 ЖК РФ). Должна ли управляющая организация принимать требования собственника в данном случае?
Просим дать пояснение по Постановлению Правительства РФ от 23.09.2010г. № 731 « Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления МКД»:
является ли обязательной к раскрытию информация о доходах и расходах по каждому многоквартирному домуили, в соответствии с п.п. а) п.3 вышеуказанного Постановления, только в целом по всем МКД, находящимся в управлении?
в п.п.в) п.3 под площадью земельного участка, входящего в состав общего имущества в МКД подразумевается только площадь придомовой территории или и та площадь, на которой находится само строение МКД?
Согласно Постановлению Правительства РФ от 23.09.2010 N 731:
"6. Информация размещается управляющей организацией, товариществом или кооперативом на официальном сайте в сети Интернет, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также на сайте в сети Интернет, выбранном управляющей организацией, товариществом или кооперативом из числа сайтов, указанных в подпункте "а" пункта 5 и подпункте "а" пункта 5(1) настоящего Постановления. При этом информация должна быть доступна в течение 5 лет".
Обязывает ли данный пункт УК хранить на собственном сайте и сайте www.reformagkh.ru архивную информацию, которая раскрывалась за период с декабря 2010 г.?
Общее собрание собственников помещений в МКД(итог) оформляется Протоколом, каждый ли протокол общего собрания собственников, собственники (или Управляющая компания) должны представлять в орган местного самоуправления?
Нужно ли проводить общее собрание собственников помещений, чтобы включить в договор управления плату за капитальный ремонт? Оформлять новым договором или заключать дополнительные соглашения к договору управления с каждым собственником?
21.08.2014г. собственниками помещений МКД принято решение о выборе непосредственного способа управления и выборе управляющей организации в качестве обслуживающей организации с 01.10.2014г. Соответствует ли это нововведениям в законодательстве, с учетом того, что после 01.09.2014г. жители домов, количество квартир в которых более чем 12, не имеют право на выбор непосредственного способа управления?
Управляющая организация обслуживает жилые дома, ранее имевшие статус общежитий коридорного типа при непосредственном способе управления. Возможно ли сохранить непосредственный способ управления, т.к. в указанных домах комнаты, а не квартиры?
Об основаниях установления УО вознаграждения за оказание услуг по предоставлению в пользование общим имуществом отдельно от платы за управление МКД
На практике имеются случаи, когда проводятся проверки контролирующими органами по вопросу о неправомерном установлении вознаграждения УО за её услуги по заключению от имени собственников договоров об использовании общего имущества со ссылкой на то, что в п.4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (далее – Правила № 416), такие услуги УО входят в стандарты управления МКД.
Утвержден пакет документов для проведения процедуры лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами
Во исполнение ч.2 ст.193 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014г. № 1110 (далее – Постановление Правительства РФ № 1110) утверждены:
Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
20.07.2023
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал