Определение границ имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности в договорах ресурсоснабжения, заключаемых с лицами, управляющими многоквартирными домами

Целями управления многоквартирным домом в соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ является, в том числе, обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и решение вопросов пользования указанным имуществом, предоставление коммунальных услуг потребителям в данном многоквартирном доме.

В случае выбора таких способов управления многоквартирном домом, как управление управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, достижение указанных целей осуществляется в том числе, путем заключения указанными организациями договоров ресурсоснабжения с организациями, осуществляющими поставки коммунальных ресурсов.

В соответствии с ч.15 ст.161 ЖК РФ установлено, что организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома,если иное не установлено договором с такой организацией.

Договоры ресурсоснабжения между управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом и организациями, осуществляющими поставки коммунальных ресурсов, заключаются в соответствии с Правилами обязательными при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 № 124 (далее – Правила № 124).

В соответствии с пп. «а» п. 18 Правил № 124 в договоре ресурсоснабжения должно быть предусмотрено условие о разграничении ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунального ресурса. Если иное не установлено договором ресурсоснабжения, ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество поставляемого коммунального ресурса на границе раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, или общих сетей инженерно-технического обеспечения, которыми объединены жилые дома и которые подключены к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения, и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения, предназначенных для подачи коммунального ресурса к внутридомовым инженерным системам (отвода сточных вод из внутридомовых систем). Указанная граница раздела определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и актом эксплуатационной ответственности сторон, копии которых прилагаются к договору ресурсоснабжения.

Таким образом, определение границ раздела балансовой (имущественной) принадлежности и эксплуатационной ответственности имеет существенное значение для разграничения ответственности сторон за несоблюдение показателей качества коммунальных услуг, предоставляемых потребителям в многоквартирном доме.

Кроме того, вопрос установления границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности напрямую связан с вопросом компенсации УО, ТСЖ, ЖК организациям, осуществляющим поставки коммунальных ресурсов, потерь в сетях от места установки общедомового прибора учета до границы балансовой (имущественной) принадлежности сетей инженерно-технического обеспечения.

В настоящем издании рассмотрим как определяются границы имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности в многоквартирных домах, а также основания для определения объемов поставленного коммунального ресурса с учетом потерь на сетях от места установки ОПУ до границы имущественной (балансовой) принадлежности.

При подготовке настоящего издания использованы нормативные правовые акты и судебная практика по рассматриваемым отношениям по состоянию на 16.10.2017 года.

СОДЕРЖАНИЕ

Вводная часть

1. Граница имущественной (балансовой) принадлежности

1.1. О понятии «граница имущественной (балансовой) принадлежности»

1.2. Общее правило определения границы имущественной (балансовой) принадлежности

1.3. Случаи, когда граница имущественной (балансовой) принадлежности не может определяться по внешней стене многоквартирного дома

1.3.1. По сетям газоснабжения

1.3.2. По сетям электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения

1.3.3. По канализационным выпускам

1.3.4. По транзитным сетям, проходящим в границах многоквартирного дома

1.4. Об имущественной принадлежности сетей тепло-, водоснабжения, проходящих по земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому.

1.5. Об имущественной принадлежности бесхозяйных инженерно- технических сетей, присоединенных к многоквартирным домам

1.6. О применении СНиПов к отношениям по определению границы имущественной принадлежности

2. Границы эксплуатационной ответственности

2.1. Общее правило определения границы эксплуатационной ответственности в соответствии с жилищным законодательством.. 13

2.2. Определение границы эксплуатационной ответственности РСО в соответствии с законодательством в сфере тепло-, водоснабжения и водоотведения.

2.3. О случаях, когда границы имущественной (балансовой) принадлежности и эксплуатационной ответственности совпадают

2.4. Определение границы эксплуатационной ответственности по сетям тепло-, водоснабжения, водоотведения, проходящим по земельному участку, прилегающему к многоквартирному дому

2.5. Определение границы эксплуатационной ответственности при наличии бесхозяйных сетей, присоединенных к внутридомовым инженерным сетям

2.6. Определение границы эксплуатационной ответственности в многоквартирном доме с общедомовым прибором учета при недостижении согласия сторон договора ресурсоснабжения

3. Рекомендации о включении в договор ресурсоснабжения условий о разграничении эксплуатационной ответственности.

4. О корректировке объемов коммунального ресурса, поставленного в многоквартирный дом, на величину потерь коммунального ресурса на участке сетей, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме

4.1. При оборудовании многоквартирного дома общедомовым прибором учета