Проект договора управления многоквартирным домом ред 2017

---

Уважаемые коллеги!

Нами уточнен порядок применения ч.9.3 ст.156 ЖК РФ и сделан вывод об отсутствии необходимости проведения общего собрания собственников для голосования по вопросу включения в плату за содержание жилого помещения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов при отсутствии ОПУ. (подробное разъяснение представлено в журнале Жилкомаудит № 4-2017 в разделе «Реформа»)

Соответственно, нами внесены изменения в п.6.1.3 проекта договора, в следующем:

абзац третий излагается в следующей редакции:

- на дату заключения Договора – в соответствии с разделами 5.1 и 5.2 Приложения № 7 к Договору (продолжение текста этого абзаца исключено).

---

ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

к предлагаемому проекту договора управления

Предлагаемый проект договора управления многоквартирным домом разработан с учетом нормативной правовой базы жилищного и иного законодательства по её состоянию на 10 декабря 2017 года, а также сложившейся судебной практики по спорам, связанным с заключением, исполнением, расторжением, прекращением договора управления многоквартирным домом, и привлечением управляющих организаций к административной ответственности за нарушение прав потребителей.

Проект договора управления является полным и актуальным документом, который может быть применен для регулирования отношений сторон при управлении конкретным многоквартирным домом, в т.ч. путем выбора предложенных вариантов.

Проект договора управления может использоваться как практическое пособие для формирования Управляющей организацией конкретных положений договора управления под разные практические условия в необходимом и достаточном для Управляющей организации объеме.

Предлагаемый проект договора управления (Договора) разработан с учетом следующих основных условий:

1. Цель управления многоквартирным домом – его сохранение в существующем состоянии, отвечающем требованиям надлежащего содержания общего имущества (приводятся другие варианты).

2. Срок действия Договора – 5 лет.

3. Перечень работ, услуг утвержден на 5 лет с учетом включения в него непредвиденных работ и исключения случаев невыполнения работ, относящихся к минимальному перечню работ, услуг, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

4. Стоимость работ, услуг определена на каждый год действия Договора (в ценах на первый год действия Договора) с последующей ежегодной её индексацией.

5. Размер платы за содержание жилого помещения устанавливается на весь срок действия Договора от определяемого на каждый год размера планового финансирования работ, услуг с учетом индексации соответствующего объема финансирования и создания резервов на текущий ремонт и на непредвиденные работы. Размер платы за содержание жилого помещения определяется с включением расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества из расчета их стоимости, определяемой с учетом всех вариантов, допускаемых ч.9.2 и ч.9.3 ст.156 ЖК РФ. Размер платы за управление, содержание и текущий ремонт общего имущества не подлежит дополнительному ежегодному его утверждению общим собранием собственников. Учтено изменение размера такой платы с месяца начала предоставления коммунальных услуг по обращению с ТКО.

6. Порядок признания работ, услуг выполненными и оказанными установлен с учетом требований п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, а также особенностей и условий составления акта, форма которого утверждена Приказом Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр.

Экономия управляющей организации не уменьшает стоимость выполненных работ, оказанных услуг (приводятся другие варианты).

7. Работы по текущему ремонту общего имущества, а также непредвиденные работы, относящиеся к минимально-необходимым, выполняются за счет создаваемых Управляющей организацией резервов из средств, включаемых в плату за содержание жилого помещения, а также иных источников. Порядок формирования и использования резервов на текущий ремонт и непредвиденные работы, установлен Договором.

8. В Договор включены обязанности Управляющей организации по организации и проведению капитального ремонта общего имущества, в т.ч. по региональной программе, утвержденной в соответствии со ст.168 ЖК РФ, по взиманию взносов на капитальный ремонт, случаи и условия выполнения таких обязанностей.

9. Предусмотрены случаи возмещения Управляющей организации расходов, связанных с выполнением непредвиденных ремонтных работ, в т.ч. работ по капитальному ремонту общего имущества, если выполнение таких работ не обеспечивается другими решениями собственников.

10. Условия Договора о предоставлении коммунальных услуг приведены в 3-х вариантах: в условиях обязанности Управляющей организации предоставлять отдельные виды коммунальных услуг, а также в условиях возможности сохранения прямых договоров РСО с собственниками на предоставление коммунальных услуг, сложившихся в т.ч. до 30.06.2015 г. в соответствии с п.17 и п.18 ст.12 Закона № 176-ФЗ. Соответственно в Договоре приведена вариативность внесения платы за коммунальные услуги. Включены положения о случаях предоставления и непредоставления коммунальных услуг собственникам нежилых помещений.

11. Для описания отношений по предоставлению коммунальных услуг приняты следующие особенности: многоквартирный дом с индивидуальным тепловым пунктом; на дату заключения Договора не обеспечивается требуемое давление холодной воды для потребителей верхних этажей многоквартирного дома, в связи с чем – исключается ответственность Управляющей организации за качество предоставления коммунальных услуг холодного водоснабжения до срока окончания выполнения соответствующих необходимых работ, установленных Перечнем работ, услуг.

При определении размера платы за коммунальные услуги принято наличие общедомового прибора учета тепловой энергии, используемой на нужды отопления и горячего водоснабжения, и общедомового прибора учета холодной воды, используемой на нужды холодного водоснабжения и горячего водоснабжения.

12. В качестве иной деятельности, связанной с управлением многоквартирным домом, приведены отдельные работы, услуги, в т.ч. связанные с установкой и техническим обслуживанием приборов учета Представителем Управляющей организации по эксплуатации приборов учета.

13. В Договоре приводятся положения о выполнении Управляющей организацией иной деятельности, включая деятельность по передаче в пользование общего имущества, по начислению взносов на капитальный ремонт, по выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома и др. Представлены варианты включения соответствующего вознаграждения Управляющей организации в размер платы за содержание жилого помещения или путем определения дополнительной платы.

14. Работа с потребителями по начислениям платы по Договору и доставке платежных документов осуществляется Представителем Управляющей организации по расчетам с потребителями с условием соблюдения требований Закона № 152-ФЗ. Взимание комиссионного вознаграждения платежным агентом Управляющей организации предусматривает варианты (с соблюдением требований Закона № 103-ФЗ).

15. Внесение платы по Договору в Управляющую организацию допускается пользователями нежилых помещений за собственников нежилых помещений по соглашению. Приводится порядок предъявления к оплате платежных документов.

16. Деятельность по управлению многоквартирным домом обеспечивается установлением требований к собственникам помещений, иным потребителям и к Управляющей организации, а также путем установления порядка взаимоотношений с уполномоченными собственниками лицами.

17. Договор подписывается Сторонами в 2-х экземплярах, указываются случаи внесения изменений и дополнений в Договор, в т.ч. по соглашению между Управляющей организацией и уполномоченным лицом, а также без оформления дополнительного соглашения.

18. Договор расторгается по соглашению Сторон и в одностороннем порядке по решению собственников с описанием соответствующей процедуры. Управляющая организация не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке в соответствии с п.2 ст.310 ГК РФ (в редакции с 1.06.2015г.). При этом установлены случаи возмещения Управляющей организации убытков или стоимости выполненных работ, не учтенных Перечнем, при непринятии собственниками необходимых решений. Деятельность по управлению многоквартирным домом прекращается в т.ч. в порядке, установленном ч.3 ст.200 ЖК РФ.

Состав проекта договора управления

Учитывая необходимость урегулирования в Договоре управления всех указанных выше условий и требований Правил предоставления коммунальных услуг по отражению в Договоре обязательных положений, объем Договора составляет:

- текст самого Договора - 29 страниц с учетом пояснений и вариантов отдельных условий Договора,

- 14 Приложений к Договору, содержащие как положения, связанные с регулированием отдельных видов отношений, так и примерные формы оформляемых при осуществлении деятельности по Договору документов.

О составлении договора управления по конкретному многоквартирному дому

При составлении договора управления многоквартирным домом, заключаемого с собственниками помещений каждого конкретного многоквартирного дома, необходимо заполнить все приложения к договору с учетом особенностей и характеристик такого дома (в части состава общего имущества, определения границ эксплуатационной ответственности и т.д.). По усмотрению Управляющей организации отдельные положения проекта договора и приложения могут быть исключены.

Внимание! Во всех случаях, когда в пункте Договора приводится ссылка на протокол общего собрания собственников, каждый из соответствующих вопросов должен быть поставлен на голосование собственниками в соответствии с повесткой дня общего собрания и по каждому такому вопросу должно быть принято соответствующее решение.

О выделенном тексте

Обращаем внимание на те пункты проекта договора управления, которые выделены синим цветом, что означает возможность изменения приведенных в них дат, сроков, периодов, размеров, условий и т.д. (если действующими нормативными правовыми актами установлены какие-либо ограничения или пределы таких изменений – они указаны в сносках к соответствующим пунктам проекта договора), а также на те пункты проекта договора, в отношении которых курсивом указана возможность их формулирования в иных вариантах.

По тексту проекта договора управления желтым цветом выделены положения, которые регулируют отношения по организации и проведению капитального ремонта в многоквартирном доме в условиях принятия региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, принятия решений о выполнении иных работ по капитальному ремонту, а также по внесению взносов на капитальный ремонт, включая дополнительный взнос или сверхминимальный.

Мы были бы Вам благодарны за любой отзыв на разработанную нами форму проекта договора, который просим направить по электронному адресу

ООО «АКЦ Жилкомаудит»

___________________________________________________________________________________________________________

Дополнительная услуга (при необходимости): Подготовка специалистами ООО «АКЦ Жилкомаудит» Договора управления с использованием данного проекта, исходя из особенностей деятельности Управляющей организации и предоставленной в ООО «АКЦ Жилкомаудит» соответствующей информации. Стоимость услуги по адаптации проекта договора к конкретным условиям – от 14000 рублей в зависимости от объема работы по конкретной заявке. В случае необходимости данной услуги пришлите письмо с запросом на post@jilkom.ru, с указанием вопросов (видов отношений) для адаптации договора.

Для ранее купивших договор управления

Информация об обновлении редакции

Дата обновления – на 10 декабря 2017 г.

Основания для обновления:

- вступление в силу новых положений ч.7, ч.9.1, 9.2 и 9.3 ст.156 ЖК РФ, ст.154 ЖК РФ;

- изменения в Правила № 354, № 491, № 124, внесенные Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016 № 1498

1) В связи с изменениями в регулировании отношений по предоставлению коммунальных услуг на ОДН и в нежилые помещения, изменения внесены в следующие пункты Договора:

- в пункт 4.3.1, п.4.3.7, п.4.3.8

- исключен п.4.3.6

включены новые пункты – 4.3.7, 4.3.8

- в п.2.5 Приложения № 9 (ранее – Приложение № 15)

- в п.1.2 Приложения № 5 (ранее – Приложение № 7)

- п.6.2.5 изложен в новой редакции п.6.2.4

2) В связи с включением в плату за содержание жилого помещения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества, изменения внесены

в следующие пункты Договора:

- в пункт 4.1.2 – см. пп. «е», «ж»

- в пункт 5.1

- включен новый п.5.9 – с изменением нумерации последующих пунктов

- в п.5.12 (ранее 5.11) включен пп. «е»

- в п.6.1.1, 6.1.2, 6.1.3

- исключены п.6.2.5, п.6.2.7

- в Приложение № 7:

(ранее – Приложение № 9) - р.4,

- включены новые разделы 5.1, 5.2, 5.3, 5.4.

- в Приложение № 11 (ранее Приложение № 12) – включен новый п.2 в разделе II

3) В связи с изменениями в регулировании отношений, связанных с предоставлением и оплатой коммунальных услуг, в т.ч. по к/у по обращению с ТКО, изменения внесены

- в п.4.3.2, 4.3.9 Договора

- в Приложение № 9:

(ранее – Приложение № 15) • в п.2.4

• в пункты 3, 6, р. III

• в раздел IV

4) изменения связанные с отношениями по капитальному ремонту общего имущества внесены в Договор:

- в п.3.11, п.5.1, 5.2, 5.3

- в п.7.5

5) включены новые отношения по выплате вознаграждения членам совета МКД и в порядок выполнения иных работ, услуг

- в п.4.1.8, в р.4.4

- в п.5.2, п.5.11, р.6.3, п.7.8

- включен новый раздел 7 в Приложение № 7 (ранее № 9) к Договору

6) дополнительно внесены редакционные правки в отдельные пункты договора

п.2.4, 3.12, 3.13, 4.1.2, 4.1.3, 5.6, 5.12, 7.1, 7.2, 7.9, 7.11, 7.12, 8.9, 9.9

7) Изменения в Приложения:

Приложение № 1 – дополнено информацией о сайте управляющей организации и об официальном сайте портала "Реформа ЖКХ": www.reformagkh.ru, на котором управляющая организация до 1 января 2018 года должна раскрывать информацию в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 № 731.

Приложение № 2 – изменен состав информации, содержащейся в Реестре собственников помещений, составляемом для целей подписания Договора, для удобства его оформления и использования.

Приложение № 6 – дополнен перечень полномочий собственников помещений в многоквартирном доме

Исключены следующие приложения:

Приложение № 5 Порядок представления Управляющей организацией собственникам помещений и иным потребителям в многоквартирном доме информации об исполнении Договора	- заменено на дополнения по тексту Договора и включением новой редакции п.3.5 Договора
Приложение № 8 Порядок обработки персональных данных граждан для целей исполнения Договоров	- в связи с возможностью представления такой информации по обращению субъекта персональных данных, о чем указано в п.3.9 новой редакции Договора
Приложение № 16 Порядок предъявления платежных документов для внесения платы по Договору	- в связи с включением отдельных актуальных положений данного приложения в текст договора (см. п.7.5 – п.7.7 новой редакции Договора)
Приложение № 17 Отчет Управляющей организации	- ввиду утверждения Минстроем России примерной формы отчета управляющей организации, соответствующая ссылка включена в п.3.13 новой редакции Договора
Приложение № 18 Контроль за исполнением Договора Управляющей организацией	- в связи с включением отдельных актуальных положений данного приложения в текст договора (см. п.1.12 новой редакции Договора)
Приложение № 19 Перечень технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов	- включены изменения в п.3.4 Договора, поскольку перечень документов, включаемых в техническую документацию и иную, связанную с управлением многоквартирным домом, приведен в п.24, 26 Правил содержания общего имущества и определяется Стандартами управления многоквартирным домом

Вместо Приложения № 14 в новой редакции Договора представлено 2 Приложения: № 13 и № 14

Приложение № 8 (ранее – Приложение № 11) и Приложение № 10 изложены в новой редакции