Положения пп.2 ч.1 ст.193 ЖК РФ не указывают на сроки получения квалификационного аттестата в случае внеплановой смены руководителя юридического лица (например, в связи с невозможностью директора работать по состоянию здоровья, в связи с несчастным случаем). В связи с этим, просим разъяснить следующее:

1. Имеет ли право новый единоличный исполнительный орган вступать в должность без наличия данного аттестата и осуществлять руководство управляющей организацией до получения квалификационного аттестата в разумные сроки (в случае если квалификационный аттестат имеется у другого должностного лица), либо на должность директора должно быть принято лицо, у которого данный аттестат имеется?

2. Является ли это нарушением лицензионных требований, установленных пп.2 ч.1 ст.193 ЖК РФ?

3. Каким образом управляющая организация может осуществлять свою деятельность без руководства до момента вступления в должность единоличного исполнительного органа с соответствующим аттестатом?

---

Четвертым абзацем пп. «з» п.4 Правил № 416 определено, что управляющая организация при осуществлении деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе обязана осуществлять приём и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме.
Учитывая, что Правила не содержат развернутого определения понятия «пользователь помещений в многоквартирном доме», просим разъяснить:
1. В чем отличие понятий «потребитель» и «пользователь помещений» в многоквартирном доме?
2. Может ли Арендатор (лицо, принявшее помещение во временное пользование и владение по договору аренды) считаться «пользователем помещения в многоквартирном доме»?

---

Несовершеннолетнему ребенку принадлежит  жилое помещение на праве собственности. При этом ребенок не зарегистрирован в этом жилом помещении, а зарегистрирован по другому адресу, где и  потребляет коммунальные услуги. Правомерно ли управляющая организация начисляет плату не только за содержание, но и за коммунальные услуги несовершеннолетнему ребенку, ведь фактически ребенок потребляет услуги по другому адресу.

---

В МКД с ИТП в отдельные дни июня, июля и августа отсутствовало горячее водоснабжение в связи с проведением ремонтных работ по содержанию общего имущества, однако, в период проведения ремонтных работ из системы ГВС в МКД осуществлялся разбор холодной воды. ГЖИ требует выполнить перерасчет платы за горячую воду исходя из полной стоимости горячей воды. По мнению управляющей организации, перерасчет должен быть произведен только в части платы за тепловую энергию на подогрев, поскольку фактически из системы ГВС МКД потреблялась холодная вода.
Пункт 5 приложения № 1 к Правилам № 354 предусматривает условия и порядок изменения размера платы за предоставление коммунальной услуги по горячему водоснабжению ненадлежащего качества, который допускает взимание платы потребленной воды по тарифу за холодную воду за каждый час подачи горячей воды, температура которой в точке разбора ниже 40 оС, суммарно в течение расчетного периода, что, по мнению управляющей организации, соответствует рассматриваемой ситуации.
Таким образом, УО в месяце проведения ремонтных работ произвела начисление платы потребителям за услуги холодного водоснабжения и за предоставление холодной воды для целей ГВС, в т.ч. исходя из норматива потребления коммунальной услуги по ГВС. Суд признал такое начисление правомерным. Однако ГЖИ намерена оспорить такое решение суда.
Просим высказать экспертное мнение по данному спору.

---

Счетчик горячей воды с датчиком температуры фиксирует нарушения температуры горячей воды у потребителя, т.е. во внутридомовых инженерных системах, при этом исполнителем коммунальной услуги по горячему водоснабжению в многоквартирном доме является ресурсоснабжающая организация, которая не осуществляет обслуживание внутридомовых инженерных систем.
Обязана ли ресурсоснабжающая организация производить перерасчет в соответствии с показаниями данного счетчика горячей воды, при отсутствии выявленных нарушений качества коммунальной услуги и(или) перерывов в предоставлении коммунальной услуги, возникших до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения?
Имеются ли отдельные требования к счетчику горячей воды с датчиком температуры при тупиковой системе горячего водоснабжения в многоквартирном доме, при которой выстывание теплоносителя происходит во внутридомовых инженерных системах?
Каким образом корректировать показания температуры горячей воды коллективного (общедомового) узла учета и нарушения температуры горячей воды у потребителя в соответствии с показаниями счетчика горячей воды с датчиком температуры?

---

По договору горячего водоснабжения теплоснабжающая организация обязана подать горячую воду на вводе в МКД температурой 63 оС. По данным показаний общедомового прибора учета горячая вода подавалась со среднесуточной температурой 60,24 оС. Управляющая организация произвела снижение платы за весь объем горячей воды за весь период (за каждый час) поставки горячей воды с отклонением от установленной договором температуры до среднесуточной в порядке, указанном в п.5 приложения № 1 к Правилам № 354. Правомерно ли требование управляющей организации о снижении стоимости поставленной в МКД горячей воды с нарушением качества по выполненному ею расчету от среднесуточной температуры горячей воды, рассчитанной по данным ОПУ?

---

1.07.2017  по результатам открытого конкурса с УО заключен договор управления МКД, в котором более 50% доли общего имущества находится у Администрации городского поселения (далее – Администрация) (срок договора 3 года).
1.10.2018 подписано соглашение о расторжении договора управления на основании решения, принятого Администрацией (большинством голосов собственников).
17.11.2018 Администрация объявила конкурс на управление этим домом.
12.12.2018 УО получила копию Решения ГЖН об отказе во внесении изменений в Реестр лицензий об исключении сведений об управлении данным домом УО.
23.12.2018 Администрация отменила открытый конкурс на управление данным домом, расценив отказ ГЖН в исключении сведений об этом доме из Реестра лицензий как обязательство УО продолжать управление данным домом.
Просим прокомментировать описанную ситуацию, в т.ч. в части права Администрации расторгнуть договор управления, в части обязанности УО продолжать управление МКД, в части права Администрации по объявлению конкурса на управление МКД, сведения о котором не исключены из Реестра лицензий.

---

В соответствии со ст.11.2 ГрК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. При этом исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами (п.4 ч.3 ст.11.3 ГрК РФ).
Большинство земельных участков под многоквартирными домами на территории города поставлены на государственный учет в 2004 году без проведения межевания, т.е. имеют статус «ранее учтенные».
Считаются ли образованными такие земельные участки под многоквартирными домами для целей признания их входящими в состав общего имущества в многоквартирном доме?

---

В случаях, когда кредитная организация (далее – Банк) становится новым собственником жилого помещения, принятого в порядке реализации имущества должника по обеспеченному ипотекой кредитному обязательству в соответствии с ч.11-12 ст. 87 федерального Закона № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» УО и ЕИРЦ оформляют Банку, как новому собственнику, платежные документы с включением в них задолженности бывшего собственника. Банк отказывается от оплаты такой задолженности и требует открытия нового финансового лицевого счета.
Во избежание лишних судебных споров и для целей правильного и единообразного применения УО и ЕИРЦ норм действующего законодательства просим разъяснить:
Правомерен ли отказ УО и ЕИРЦ Банку, как новому собственнику, в исключении из платежных документов задолженности бывшего собственника, возникшей до момента государственной регистрации Банком права собственности на помещение?
Правомерен ли отказ УО и ЕИРЦ Банку, как новому собственнику, в открытии нового лицевого счета для внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги с момента государственной регистрации Банком права собственности на помещение?
Существует ли иной допустимый порядок урегулирования спорной ситуации с разделением задолженности на оплату содержания жилья и коммунальных услуг между бывшим и новым собственником?

---

Наступает ли административная ответственность за нарушение сроков допустимой продолжительности перерыва подачи горячей и холодной воды в случае если собственник не обеспечивает доступ в помещение для ликвидации аварийной ситуации на оборудовании, расположенном в помещении. Если наступает, то какой статьей КоАП РФ предусмотрена за это ответственность?
Как следует действовать в данных ситуациях, какие имеются права у управляющих организаций по обеспечению доступа, имеет ли управляющая организация (после получения информации о времени обеспечения доступа) право (с целью обеспечения исполнения требований п.1 и п.4 Правил № 416) осуществить доступ в жилое помещение принудительно (вскрыть) и в каком порядке данное действие управляющая организация должна осуществить?
Либо для обеспечения исполнения п.1 и п.4 Правил  № 416 отключать воду для предотвращения вытекания воды в нижерасположенные помещения не допускается?

---

В соответствии с положениями Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд, утвержденной Приказом Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр, управляющие организации обязаны не реже 1 раза в 10 рабочих дней проводить проверку загазованности подвалов, погребов, подполий и технических этажей.
Во всех многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, фасадная система газораспределения. Сети газопроводов в подвальных помещениях, технических этажах, подполий, погребов многоквартирных домов отсутствуют, что исключает возможность загазованности подвалов, технических этажей, подполий и др.
Имеется ли необходимость, при указанных обстоятельствах в проведении указанных проверок?

---

В настоящее время между теплоснабжающей организацией и управляющей организацией возник спорный вопрос по порядку (методике) замера температуры горячей воды на водоразборных кранах в квартирах жителей МКД, пользующихся системами централизованного горячего водоснабжения. В примечании 2 к пункту 5 Приложения № 1 к Правилам № 354 установлено, что перед определением температуры горячей воды в точке водоразбора производится слив воды в течение трех минут. Дальнейший алгоритм замера температуры ГВС не описан (каким прибором замерять, с каким классом точности, с какой шкалой, куда в какую посуду отбирать жидкость для замера…), поэтому произвести замер температуры ГВС согласно положениям Правил № 354 не представляется возможным.
Согласно каких правил и методик надо производить замер температуры горячей воды на водоразборных кранах в квартирных МКД, получающих горячую воду от централизованных систем ГВС.

---

Правительством Российской Федерации 28.12.2018г. внесены изменения в Правила № 354 в порядок расчета коммунальной услуги по отоплению, в том числе предусмотрены формулы для расчета стоимости тепловой энергии в случае наличия индивидуального отопления. Данные формулы подлежат применению при условии перехода на индивидуальное отопление в соответствии с требованиями закона.
По нашему мнению отказ от централизованного отопления влечет необходимость выполнения работ по замене и переносу инженерных сетей и оборудования, требующих внесения изменений не только в технический паспорт квартиры, но и получения проекта реконструкции, разрешения на реконструкцию, акта ввода в эксплуатацию и внесение изменений в технический паспорт всего многоквартирного дома.
В настоящий период, комплекты документов, предоставленные собственниками жилых помещений, перешедших на индивидуальное отопление, сильно разнятся.
Просим дать разъяснения, какие документы должны быть предоставлены собственником жилого помещения (квартиры) в многоквартирном доме в теплоснабжающую организацию в обоснование правомерности отключения от центральной системы отопления и необходимости применения соответствующих формул для определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению.

---

В ряде случаев, встроено-пристроенные нежилые помещения в многоквартирных домах помимо отопительных приборов, характеризующихся тепловой нагрузкой на отопление имеют оборудование (калориферы, фанкойлы), использующее тепловую нагрузку на вентиляцию. Вместе с тем, тепловая нагрузка на вентиляцию вносит существенный вклад в величину суммарного потребления тепловой энергии по коллективному (общедомовому) прибору учета тепловой энергии.
В адрес теплоснабжающей организации неоднократно поступали просьбы и жалобы потребителей тепловой энергии на исключение доли, приходящейся на тепловую нагрузку на вентиляцию, из величины тепловой энергии, распределяемой при определении размера платы за коммунальную услугу по отоплению. По их мнению, включение тепловой энергии, приходящейся на тепловую нагрузку на вентиляцию конкретного нежилого помещения, в размер платы за коммунальную услугу по отоплению других помещений является следствием несправедливого и ошибочного распределения, создающего для собственника такого нежилого помещения благоприятные условия для злоупотребления своим положением путем переложения значительной части своего потребления на остальных собственников помещений многоквартирного  дома.
На основании изложенного просим разъяснить следующие вопросы:
1) Имеет ли право собственник нежилого помещения, использующий вентиляционное оборудование, устанавливать отдельные коммерческие приборы учета тепловой энергии на тепловую нагрузку на вентиляцию?
2) Правомерно ли исключение величины потребления тепловой энергии, затраченной на работу вентиляционного оборудования, из показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии (для предотвращения её распределения на собственников, не использующих тепловую нагрузку на вентиляцию) с последующим предъявлением её собственнику такого оборудования?

---

При заключении договоров водоснабжения и водоотведения с Абонентами – бюджетными организациями возникают разногласия в части применения ответственности за несвоевременную оплату по договору. Абонентами предлагается определять размер ответственности сторон исходя из положений Постановления Правительства РФ от 30.08.2017 г. № 1042. При этом, согласно п.38 «Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 28.06.2017г.), при расчете неустойки, подлежащей взысканию с заказчика по государственному (муниципальному) контракту, заключенному в целях удовлетворения государственных (муниципальных) нужд в энергоснабжении, необходимо руководствоваться положениями Закона о газоснабжении, Закона об электроэнергетике, Закона о теплоснабжении и Закона о водоснабжении и водоотведении в редакции Федерального закона от 03.11.2015г. № 307-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с укреплением платежной дисциплины потребителей энергетических ресурсов».
В целях урегулирования возникших разногласий, просим дать разъяснения по следующим вопросам:
1. Какая норма права имеет приоритет при заключении договоров водоснабжения и водоотведения с Абонентами – бюджетными организациями?
2. В каких случаях у организации, осуществляющей водоснабжение и водоотведение, возникает обязанность подписания протокола разногласий к договору водоснабжения и водоотведения в предложенной Абонентом редакции?

---

По обращению ГЖИ в районный суд о признании протокола общего собрания собственников МКД о выборе управляющей организации недействительным районный суд признал такой протокол недействительным (решение от 24.11.2017).
18.01.2018г. информация об управлении многоквартирным домом такой управляющей организацией была исключена из реестра лицензий. При этом, с УО был заключен договор энергоснабжения на поставку электроэнергии в указанный МКД в декабре 2016 г. Задолженность по договору энергоснабжения не погашена и составляет более 1 млн. руб. (за период до 18.01.2018.) Ресурс получен и полностью освоен, однако РСО денежные средства от управляющей организации так и не получены. При этом в силу части 3 статьи 200 ЖК РФ УО продолжает управлять таким МКД и в настоящий период.
Имеет ли право ресурсоснабжающая организация в указанном случае выставлять задолженность за полученный ресурс непосредственно собственникам жилых помещений и получать денежные средства, минуя управляющую организацию, и будет ли это нарушением жилищного законодательства?

---

Собственники МКД приняли решение о наделении Совета МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме.
Может ли в соответствии с п.4.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ Совет дома при достаточности накопленных денежных средств в протоколе заседания Совета дома без проведения дополнительных голосований собственниками:  определять конкретный вид работ по текущему ремонту, определять сроки проведения указанных работ, определять конкретного подрядчика, с которым управляющая организация должна заключить договор о текущем ремонте, определять стоимость работ по текущему ремонту, утверждать смету на конкретный вид работ по текущему ремонту?

---

Пунктом 3.1.3 Приказа Минстроя России от 05.12.2017 № 1614/пр «Об утверждении Инструкции по безопасному использованию газа при удовлетворении коммунально-бытовых нужд» предусмотрено, что лицам, осуществляющим управление многоквартирными домами, оказывающим услуги и(или) выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, необходимо обеспечивать надлежащее содержание дымовых и вентиляционных каналов, в том числе самостоятельно(при наличии лицензии, выданной в порядке, предусмотренном Положением о лицензировании деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности зданий и сооружений, утвержденным постановлением Правительства РФ от 30 декабря 2011 г. № 1225, или по договору с организацией, имеющей Лицензию, своевременно и  качественно осуществлять проверку состояния и функционирования дымовых и вентиляционных каналов, наличие тяги, а также при необходимости очистку и(или) ремонт дымовых и вентиляционных каналов (в т.ч. оголовков каналов). Однако после 17.10.2017 г. данный вид деятельности был исключен из перечня лицензируемых работ и услуг.
Просим разъяснить, возможно ли силами управляющей организации  или силами привлеченной ею организации, при отсутствии у них соответствующей лицензии, производить работы по устройству (кладке, монтажу), ремонту, облицовке, теплоизоляции и очистке печей, каминов, других теплогенерирующих установок и дымоходов, и будут ли применяться меры административного воздействия со стороны контролирующих органов за выполнение таких работ при отсутствии соответствующей лицензии?

---

Расчет потребляемой тепловой энергии арендаторами и собственниками в нежилых помещениях в МКД производится отдельно по прямым договорам с ресурсоснабжающими организациями. Показатель количества потребляемой ими тепловой энергии не включен в графу «показания ОПУ» платежного документа, поскольку такой объем исключается из общего количества потребляемой тепловой энергии потребителями в жилых помещениях.
Разместить всю информацию на лицевой стороне платежного документа не представляется возможным, т.к. АИЕПД (адресно-именной платежный документ за жилищные и коммунальные услуги) должен содержать большое количество необходимой информации, установленной п.69 Правил № 354.
Просим разъяснить обязана ли УО указывать в графе «показания коллективного ОПУ» платежного документа суммарный объем тепловой энергии, предоставленный во все жилые и нежилые помещения МКД в соответствии с п.69(е) Правил № 354, а не расчетный объем тепловой энергии, предоставленный только в жилые помещения. Может ли УО быть привлечена к административной ответственности в указанном случае?

---

Приобретает ли управляющая организация, являющаяся исполнителем коммунальных услуг, право собственности на денежные средства, полученные от собственников и нанимателей жилых помещений, являющихся потребителями коммунальных услуг, в счет оплаты коммунальных услуг. Если средства потребителей за коммунальные услуги являются имуществом управляющей организации, правомерно ли Правительство РФ ограничивает права управляющей организации по распоряжению ею такими средствами, установив постановлением от 28.03.2012 № 253 требования к расчетам за коммунальные ресурсы? Какую ответственность несет УО за  несоблюдение таких требований?

---