Согласно условиям договора управления, заключенного в 2009 году, изменение тарифов на услуги, работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества производится один раз в год. Однако общим собранием собственников помещений данного дома принято решение оставить тарифы, действующие в 2016 году, на прежнем уровне. При этом в доме подошел срок ремонта подъезда. Дом 16-этажный, одноподъездный. Стоимость ремонта подъезда – 2100 тыс.руб. Годовой платеж по статьям техобслуживания и текущего ремонта в год составляет 551 тыс.руб. За счет этих средств выполняются и ежегодные регламентные работы.
Какие могут быть действия управляющей организации при проверках инспектирующих органов по поводу невыполнения в срок ремонтных работ?
Относятся ли вытяжные (вентиляционные) решетки и их крепления, находящиеся в жилом помещении (внутриквартирные), к системе вентиляции и дымоудаления, входящей в состав общего имущества в МКД? Обязана ли управляющая организация содержать и производить замену указанных внутриквартирных вытяжных (вентиляционных) решеток и их креплений?
В управлении УО находятся здания «бывших общежитий», в которых существуют некоторые проблемы, связанные с начислениями за холодное водоснабжение и водоотведение. Фактическое потребление в «бывших общежитиях» значительно превышает установленные нормативы потребления для населения, что влияет на объем общедомовых нужд, которые зачастую превышают индивидуальный объем в несколько раз. УО усматривает возможность применения нормативов потребления ХВС и ГВС, установленных для многоквартирных домов по причине того, что есть основания считать «бывшие общежития» не домами, используемыми в качестве общежитий, а обычными многоквартирными домами, а именно: - статус «общежития» у таких домов отсутствует и изначально не присваивался; - большая часть жилых помещений приватизирована и находится в собственности у граждан.
Возможно ли применение в «бывших общежитиях» нормативов потребления коммунальных услуг, установленных для многоквартирных домов?
Со стороны ГЖИ проводилась проверка деятельности Управляющей организации в 2016-2017 году по начислениям платы за отопление МКД, оборудованного ОПУ тепловой энергии. Часть помещений в МКД оборудованы индивидуальными источниками тепла. Плата по этим помещениям за отопление в 2016 году не начислялась. ГЖИ вынесла предписание: начислять им плату за отопление пропорционально площади, как и остальным собственникам до установки индивидуальных приборов учета тепла в квартирах.
Правомерно ли такое предписание и имеется ли перспектива оспаривания такого предписания в суде?
В многоквартирном доме (11 подъездов) имеются два ввода холодного водоснабжения от центральной линии. На каждом из них расположены приборы учета ХВС, а также теплообменники и приборы учета ГВС (2 шт.). Имеется акт об отсутствии технической возможности установки одного ОПУ, составленный в произвольной форме совместно с РСО.
Управляющая организация считает, что в данных ситуациях, имеющиеся приборы учета коммунальных ресурсов нельзя считать общедомовыми. Расчеты, за поставленные в такие дома коммунальные ресурсы, необходимо производить с учетом нормативов. Поэтому управляющая организация не принимает к оплате счета-фактуры от РСО за сверх нормативный объем коммунальных ресурсов, определенный по показаниям таких приборов учета.
Правомерны ли действия управляющей организации в данном случае? Имеют ли юридическую силу акты об отсутствии технической возможности, составленные в произвольной форме в ноябре 2016 г.?
Можно ли в платежном документе указывать отдельной строкой госпошлину и пени по решению суда? ГЖИ требует исключить такие платежи из платежного документа за ЖКУ.
В городе создан городской расчетный центр, куда поступают все платежи населения, и далее расщепляются и перечисляются поставщикам жилищно-коммунальных услуг, минуя расчетный счет управляющей организации. На счет управляющей организации поступают только платежи по услуге «управление жилфондом» без платежей за холодную, горячую воду и электрическую энергию, используемые при содержании общего имущества.
В то же время при начислении платежей за холодную воду, потребленную при содержании общего имущества МКД по утвержденным нормативам, ежемесячно образуется нераспределенный остаток. А при расчетах за электрическую энергию в определенный момент у ресурсоснабжающей организации может образоваться переплата по платежам за электроэнергию.
Имеет ли право управляющая организация направить переплату населения, полученную за электроэнергию, на погашение нераспределенного населению остатка расходов на холодную и горячую воду, потребленную при содержании общего имущества МКД, или на погашение задолженности перед теплоснабжающей организацией за тепловую энергию? Как правильно учитывать управляющей организации такие операции?
Ресурсоснабжающая организация выполнила монтаж коллективных (общедомовых) узлов учета тепловой энергии и теплоносителя (ОПУ) на внутридомовых инженерных сетях теплоснабжения, входящих в состав общедомового имущества многоквартирных домов, находящихся в управлении управляющей организации с 01.04.2015 года. Монтажные работы выполнялись в период 2013 – 2014 годов, до того момента как наша компания начала свою хозяйственную деятельность.
В соответствии с ч.12 ст.13 Закона № 261-ФЗ собственники жилых домов, если это потребовало от указанных организаций совершения действий по установке приборов учета используемых энергетических ресурсов, оплачивают равными долями в течение пяти лет с даты их установки расходы указанных организаций на установку этих приборов учета при условии, что ими не выражено намерение оплатить такие расходы единовременно или с меньшим периодом рассрочки.
Срок оплаты расходов на установку ОПУ в рассрочку заканчивается в 2018-2019 годах.
Правомочно ли взыскание ресурсоснабжающей организацией с управляющей организации оставшейся части расходов на установку ОПУ до окончания срока оплаты в рассрочку собственниками жилых и нежилых помещений многоквартирных домов?
В соответствии с п.81 Правил № 354 оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения. В соответствии с п.145 Основных положений функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 № 442 (ред. от 11.05.2017) обязанность по обеспечению эксплуатации установленного и допущенного в эксплуатацию прибора учета, сохранности и целостности прибора учета, а также пломб и (или) знаков визуального контроля, снятию и хранению его показаний, своевременной замене возлагается на собственника такого прибора учета. Каким постановлением руководствоваться и кто должен оплачивать замену электросчетчика вышедшего за межповерочный интервал в муниципальной квартире?
На практике часто встречаются случаи, когда общедомовые приборы учета тепловой энергии установлены не у стены дома, а смещены от стены дома в сторону участка сети, проходящего внутри помещения многоквартирного дома (например, в подвале дома). Следовательно, такие общедомовые приборы учета не фиксируют объем тепловой энергии, отдаваемый сетями теплоснабжения на участке от внешней границы стены дома до общедомового прибора учета тепловой энергии. В связи с этим теплоснабжающие организации при осуществлении расчетов за поставленную в многоквартирный дом тепловую энергию дополнительно к показаниям общедомового прибора учета тепловой энергии выставляют управляющим организациям плату за объем тепловой энергии, потребленный на участке сетей от внешней границы стены многоквартирного дома до общедомового прибора учета тепловой энергии.
По данному вопросу сложилась судебная практика, обзор которой был опубликован ранее в нашем журнале*, согласно которой суды признают правомерными действия ресурсоснабжающих организаций и взыскивают потери тепловой энергии с управляющих организаций. Такие решения мотивированы в частности тем, что в соответствии с п.16 Правил № 124 условия договора ресурсоснабжения определяются в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Правилами № 124, а в части, не урегулированной указанными нормативными правовыми актами, - нормативными правовыми актами в сфере ресурсоснабжения. Поскольку такая ситуация прямо не урегулирована Правилами № 124, то в отношении порядка возмещения потерь в тепловых сетях действуют нормативно-правовые акты в сфере теплоснабжения.
На практике возникают трудности с предъявлением к оплате стоимости потерь тепловой энергии собственникам помещений в многоквартирных домах, поскольку жилищным законодательством не урегулирован вопрос о том, куда относить указанные расходы – в плату за коммунальную услугу по отоплению или в плату за содержание жилого помещения.
Приведем мнение по данному вопросу жилищной инспекции одного из субъектов Российской Федерации.
С вступлением в силу п. 56(2) Правил № 354 в адрес нашей организации поступают вопросы как от управляющих организаций, так и от граждан – собственников помещений в многоквартирных домах с просьбой разъяснить порядок применения данной нормы. Зачастую управляющие организации начисляют плату за коммунальные услуги в жилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета, в которых отсутствуют зарегистрированные и фактически проживающие граждане, «автоматически» (по умолчанию). Собственники помещений, в которых никто не зарегистрирован и фактически не проживает, считают данный порядок незаконным, нарушающим их гражданские права, в связи с тем, что им приходится оплачивать коммунальные услуги, которые фактически не потреблялись.
В настоящей публикации представим разъяснение по данному вопросу с учетом особенностей, возникающих в зависимости от условий правоприменения п.56(2) Правил № 354
Мы уже обращались к теме корректировки объемов и стоимости коммунальных ресурсов, поставляемых в целях содержания общего имущества в многоквартирных домах, в расчетах между УО и РСО.
Между тем, остаются актуальными вопросы расчетов за коммунальные ресурсы, использованные на общедомовые нужды, в случаях, когда исполнителем коммунальных услуг является ресурсоснабжающая организация, при перерасчетах платы за коммунальные услуги потребителям в МКД, оборудованных общедомовыми приборами учета, за периоды до 2017г.
В настоящей статье разъясним, кто обладает полномочиями по актуализации технического паспорта на многоквартирный дом, а также рассмотрим порядок внесения изменений в техническую документацию на многоквартирный дом в рамках осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами
С 1 января 2017 года Правила № 124 действуют с учетом внесенных в них Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 существенных изменений, касающихся в том числе, закрепления возможности заключения договоров ресурсоснабжения не только в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, но и в целях содержании общего имущества в многоквартирном доме.
В целях обеспечения единства практики применения судами законодательства, регулирующего отношения по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности, а также учитывая возникающие у судов при рассмотрении данной категории дел вопросы, Пленум Верховного Суда Российской дал соответствующие разъяснения в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 22).
20 августа 2017 г. вступили в силу изменения в Порядок ведения кассовых операций юридическими лицами и упрощенный порядок ведения кассовых операций индивидуальными предпринимателями и субъектами малого предпринимательства, утвержденный Указанием Банка России от 11.03.2014 № 3210-У (далее – Порядок № 3210-У).
Данные изменения внесены Указанием Банка России от 19.06.2017 № 4416-У, и в основном касаются уточнения порядка оформления кассовых документов на бумажных носителях или в виде электронных документов.
В рамках данной статьи ответим на следующие вопросы:
- как правильно начислять и выплачивать вознаграждение председателям МКД?
- как эти начисления и выплаты отражать в бухгалтерском учете?
- каким образом перечислять денежные средства председателям МКД?
- как правильно такие платежи отражать в квитанциях на оплату ЖКУ?
Организация, получившая ошибочно перечисленный платеж, обязана его вернуть плательщику как неосновательное обогащение на основании п.1 ст.1102 ГК РФ. При этом «право на взыскание неосновательного обогащения имеет только то лицо, за счет которого ответчик без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрел имущество» (Определение Верховного Суда РФ от 02.06.2015 № 20-КГ15-5).
Управляющие и ресурсоснабжающие организации зачастую выступают получателями различного рода субсидий. В соответствии с п.1 ст. 78 БК РФ субсидии юридическим лицам предоставляются на безвозмездной и безвозвратной основе в целях возмещения недополученных доходов и (или) финансового обеспечения (возмещения) затрат в связи с производством (реализацией) товаров, выполнением работ, оказанием услуг.
В прошлом номере журнала мы рассматривали особенности документального оформления и отражения в бухгалтерском и налоговом учете управляющих и ресурсоснабжающих организаций корректировки стоимости коммунальных ресурсов, используемых на содержание общего имущества в многоквартирных домах, при перерасчетах платы потребителям за коммунальные услуги.
Настоящая статья посвящена вопросам документального оформления изменения объемов и стоимости всего объема отпущенных ресурсоснабжающими организациями коммунальных ресурсов в связи с перерасчетом платы за коммунальные услуги потребителям, применением повышающих коэффициентов, нарушением качества коммунальных ресурсов.
Открыть избранное
Открыть журнал