Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
В силу пункта 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт включен в плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме.
Проведенный анализ складывающейся судебной практики судов различных инстанций по спорам управляющих, ресурсоснабжающих организаций свидетельствует о том, что в большинстве случаев суды игнорируют положения частей 17-18 Закона № 176-ФЗ, предусматривающих возможность наличия договоров между ресурсоснабжающими организациями и собственниками, пользователями помещений в многоквартирном доме при наличии управляющей организации. Между тем, встречаются и «положительные» решения судов. В настоящей статье приведен краткий обзор судебной практики с выводами судов, которые, надеемся, помогут обосновать возможность сохранения договоров между РСО и потребителями в подобных спорах и доказать, что не всегда управляющая организация является исполнителем коммунальных услуг
Здравствуйте. Имеют ли право жилищная инспекция и прокуратура затребовать у управляющей компании экономическое обоснование повышения тарифа на содержание и ремонт общ.имущества если имеется решение собственников(более 51% за)? Может достаточно решения?
Заранее благодарна.
В управлении УО находится в настоящее время 202 многоквартирных дома. В сентябре нашей организацией было получено уведомление от другой УО о проведении общего собрания собственников по смене управляющей организации порядка в 60 МКД с приложением копий протоколов. В данных протоколах нашими юристами были выявлены явные несоответствия и нарушения Жилищного кодекса РФ. В свою очередь мы обратились в новую УО и в Службу строительного надзора за разъяснением ситуации.
До настоящего времени ответа от новой управляющей организации не получено, к обслуживанию они не приступили в течении 30 дней с даты подписания нового договора. Служба строительного надзора присылает нам письма с противоречивой информацией по конкретным адресам домов.
Просим совета в отношении данной ситуации, так как информация размещенная в сети изобилует примерами как отобрать у недобросовестной компании МКД.
Управляющая организация не пользовалась льготой за период с 01.01.2009г. по 31.12.2016г. согласно п.3 пп.29, 30 НК РФ. За данные периоды обществом стоимость выполненных работ подрядными организациями, не являющимися плательщиками НДС, в подомовом учете была отражена управляющей организацией без НДС при фактической уплате управляющей организацией НДС в бюджет. В отчете по содержанию общего имущества за 2016 год общество вводит строку «НДС за предыдущие периоды».
Правомерно ли отражение расходов в отчетах за 2016 год (НДС и другие расходы), не учтенных в подомовых отчетах в предыдущих периодах при своевременном отражении в бухгалтерском и налоговом учете? Если правомерно, то возможно ли включить расходы 2012-2015 гг. в отчет 2016 г.?
Придомовая территория, на которой расположен многоквартирный дом, не имеет установленных границ, об этом написано в Договоре управления. Однако УО осуществляет содержание придомовой территории в описанных ею границах и измеренной ею площади самостоятельно.
На своем общем собрании собственники помещений дома приняли решение о несогласии оплачивать работы за содержание придомовой территории и протокол с результатами голосования представили в адрес Управляющей организации с объяснениями причины несогласия. Управляющая организация не приняла во внимание решение собственников и продолжает обслуживать придомовую территорию.
Обязана ли УО прекратить обслуживание придомовой территории в описанных ею границах, при указании такой информации в договоре управления?
В жилых домах с лучевой разводкой систем отопления, в состав общего имущества собственников помещений включается внутренняя система отопления, состоящая из стояков и первых запорно-регулирующих устройств на стояках, отводов от стояков к квартирным приборам учета тепловой энергии, расположенных в местах общего пользования. Аналогичная позиция изложена в Решении Верховного суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725.
Однако после первых запорно-регулирующих устройств и приборов учета тепловой энергии от стояков тянутся трубы отопления, уложенные в бетонной стяжке пола в местах общего пользования (общий коридор), а далее по территории квартиры собственника к каждой батарее.
Просим пояснить в чьей зоне эксплуатационной ответственности находятся данные трубы: собственника или управляющей организации, и где находится граница балансового разграничения?
Управляющая организация применяет упрощенную систему налогообложения. При изучении вопроса о формировании налоговой базы мы обратили внимание на информацию юриста Совета Федерации Российской Федерации Федорова Ю.Ф., находящуюся в разделе ответов на вопросы на сайте www.gkh.ru.
В данном ответе указано, что деятельность управляющей организации является посреднической (агентской) между собственниками жилья, ресурсоснабжающими организациями и иными организациями, фактически оказывающими соответствующие услуги (работы), в т.ч. по содержанию и ремонту общего имущества дома, и выручкой для управляющей организации может считаться только плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом (агентское вознаграждение).
Учитывая вышеизложенное, просим разъяснить не будет ли противоречить действующему законодательству заключение нашей организацией с жильцами агентских договоров (с целью оптимизации налоговых выплат), или подписание соответствующего дополнительного соглашения к действующим договорам управления?
Будет ли являться нарушением законодательства РФ применение меры ответственности – приостановление холодного водоснабжения по отношению к потребителям-должникам (собственникам или пользователям) нежилых помещений МКД, учитывая, что права третьих лиц, пользующихся другими помещениями в этом МКД и полностью выполняющих обязательства по оплате холодного водоснабжения при осуществлении мероприятий по приостановлению холодного водоснабжения нарушаться не будут?
В городе находится технический водопровод с водозабором технической воды, предназначенный для подачи воды на технологические нужды промышленным предприятиям, противопожарные нужды объектов промышленной зоны и полива садово-огороднических участков населения в летнее время. Потребители технической воды оплачивают только за фактически потребленный объем, хотя предприятие несет постоянные расходы, связанные с сохранением и развитием систем коммунальной инфраструктуры (в части объектов обеспечивающих промышленные предприятия технической водой для нужд противопожарного тушения).
АО «Водоканал» обращалось в РСТ для установления двухставочного тарифа на техническое водоснабжение для всех потребителей, однако двухставочный тариф не был утвержден, так как частью потребителей является население.
Правомерно ли будет заключение договоров между нами и промышленными предприятиями на оказание услуг в одной из предложенных формулировок:
1. Поддержание давления в пожарных водоводах
2. Содержание систем технического водоснабжения
Не попадает ли данная услуга под регулируемый вид деятельности?
Администрация города передала гражданину квартиру по договору мены, по программе переселения из ветхого жилья и аварийного жилья. Гражданин зарегистрировал право собственности на данное жилое помещение. С какого момента гражданин обязан оплачивать коммунальные услуги: с даты заключения договора мены или с даты регистрации права собственности?
Просим дать разъяснения по начислению за ГВС в домах с открытой системой. Дома оборудованы ОПУ тепловой энергии типа КМ5-4. В техническом паспорте прибора указано, что он может использоваться как для определения объемов тепловой энергии, так и для объемов воды. Отдельно прибора на учет расхода горячей воды нет. В посуточных ведомостях учета показаний ОПУ указывается объем тепловой энергии, а также разница между подающим и обратным трубопроводом в тоннах (отдельного прибора учета в доме нет).
Как в данном случае рассчитывается объем в куб.м по ГВС для расчетов с РСО?
Вправе ли ресурсоснабжающая организация определить объем отпущенной тепловой энергии в многоквартирный дом, находящийся в управлении управляющей организации, расчетным путем в соответствии с Правилами коммерческого учета тепловой энергии, теплоносителя в случае, если приборы узла учета на МКД показывают отрицательные значения расхода тепловой энергии?
Между МУП «Тепловые сети» и жильцами многоквартирных домов заключены договоры снабжения тепловой энергией для бытового потребления с 2003 года. Управляющие организации приступили к своей деятельности с 2009 года, не заключив договоры на покупку тепловой энергии у МУП «Тепловые сети». В МУП «Тепловые сети» отсутствует программное обеспечение для снятия показаний с общедомовых приборов учета. Кроме того, затраты на съем данных приборов учета региональная служба по тарифам не принимает при расчете тарифа на тепловую энергию, т.к. бремя содержания общедомовых приборов учета возлагается на потребителей тепловой энергии.
Просим разъяснить ситуацию с ответственным за снятие показаний общедомовых приборов учета тепловой энергии. Есть ли вариант перезаключения публичного договора теплоснабжения таким образом, что бы ответственность за снятие показаний общедомовых приборов учета возложить на УО?
Просим дать разъяснения по правильному применению пункта 81 Правил № 354 в части расчетов размера платы за соответствующий вид коммунальной услуги по введенному в эксплуатацию индивидуальному прибору учета (ИПУ).
Жилищным кодексом Российской Федерации (ч.2 ст.163 и ч.4 ст.161 ЖК РФ) предусмотрена обязанность органа местного самоуправления отбирать на конкурсной основе управляющие организации для управления многоквартирными домами, в которых доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов, атакже для домов, собственники помещений которых самостоятельно не выбрали способ управления своим МКД.
В городе имеется около 300 домов, имеющих достаточно большую степень износа, в которых проживают граждане с невысоким уровнем достатка, а часто просто социально неблагополучные личности. В последние 3-5 лет частные управляющие организации, ранее управлявшие этими многоквартирными домами, массово отказываются от управления ими по причине значительных (бывает и многолетних) неплатежей граждан, опасения лишиться лицензии, а также того, что различные государственные надзорные органы предъявляют управляющей организации штрафные санкции, размеры которых не совместимы с размерами платежей граждан. То есть данные дома для управляющих организаций являются многозатратными в части содержания и ремонта и малодоходными (убыточными) в части прибыли. Принять меры к выселению злостных неплательщиков не представляется возможным, так как у них это единственное жилье и при выселении из него муниципалитет обязан предоставить жилье меньшей площади, но благоустроенное. Такого свободного жилья в городе практически нет.
Эти дома неоднократно выставлялись на конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, проводимых в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. Однако конкурсы признавались несостоявшимися из-за отсутствия претендентов – не подавалось ни одной заявки от частных управляющих организаций.
Учитывая то, что частные управляющие организации отказывались от участия в открытых конкурсах, администрация города была вынуждена создавать муниципальную управляющую организацию на базе существующего МУП путем внесения соответствующих изменений и дополнений в Устав этого предприятия. Большая часть «отказных» домов была передана в управление данному предприятию на основании конкурсных процедур, проведенных в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. По конкурсу плата за содержание и ремонт жилья для собственников помещений была установлена отдельно для каждого дома в зависимости от технического состояния его конструктивных элементов. Размер этой платы колебался от 11 до 45 руб. за кв.м. Для нанимателей жилья администрация городского округа установила фиксированную плату в размере 10,94 руб. за кв.м. в месяц. Разница между платой, установленной по конкурсу, которая должна вноситься управляющей организации собственниками, и платой, установленной для нанимателей, возмещалась управляющей организации из средств местного бюджета в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ.
Но этими мероприятиями данная проблема была решена лишь частично. Граждане, проживающие в этих домах, в большинстве своем не оплачивали услуги за содержание и ремонт жилья, что в конечном итоге привело муниципальное унитарное предприятие к банкротству. На текущий момент данные дома уже длительное время никем не управляются, а регулярно проводимые конкурсы по отбору управляющих организаций признаются несостоявшимися.
В настоящее время управление МКД в соответствии с действующим законодательством не относится к полномочиям органов местного самоуправления (бюджет городского округа более трех лет является дотационным, поэтому за счет средств местного бюджета можно нести затраты только на мероприятия, отнесенные к полномочиям ОМС в соответствии с Законом № 131-ФЗ).
Учитывая вышеизложенное, администрация городского округа не видит возможных действий, которые могут быть предприняты в целях выхода из создавшейся ситуации в рамках действующего правового поля и считает необходимым внести изменения в Жилищный кодекс РФ в части отнесения к полномочиям органов местного самоуправления возможности создания муниципальных управляющих организаций в форме учреждений, предусмотрев, что деятельность подобной УО должна осуществляться без лицензий и с минимальным набором предоставляемых услуг (так как она будет временно обслуживать те МКД, которые останутся без управления).
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в Правила № 354 были внесены изменения, которые в том числе, изменяют понятие нежилого помещения, предусматривают переход нежилых помещений на прямые договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями. В настоящей статье более подробно рассмотрим данные изменения
В связи с изменениями, внесенными в жилищное законодательство Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2016г. № 1498 с 1 января 2017г. в случаях, когда управляющая организация не является исполнителем коммунальных услуг, такая управляющая организация обязана заключить договор ресурсоснабжения на приобретение холодной воды, горячей воды, электрической энергии, используемой в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (или на общедомовые нужды), с ресурсоснабжающими организациями (далее – договор ресурсоснабжения на ОДН). Порядок заключения таких договоров и формирования их условий установлены в Правилах, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 14.02.2012 г. № 124 (далее – Правила № 124)
В данной статье рассмотрим ситуацию, когда при наличии заключенного договора управления с управляющей организацией (в реестре лицензий имеется информация о том, что данный дом находится в управлении конкретной управляющей организации) собственниками помещений принимается решение на общем собрании об изменении способа управления и создании ТСЖ.
В указанном случае для всех участников жилищных отношений (управляющей организации, ТСЖ, ресурсоснабжающих организаций и потребителей) главным является вопрос: приводит ли создание ТСЖ к автоматическому прекращению действия договора управления, заключенного управляющей организацией с собственниками помещений?
На страницах нашего журнала уже рассматривался вопрос, связанный с возможностью осуществления и порядком оформления уступки в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям коммунальных услуг от управляющей организации. Однако, как показывает практика, данная тема не теряет своей актуальности и продолжает вызывать вопросы, связанные с правомерным оформлением такой уступки, в том числе, с учетом изменений, касающихся включения в состав платы за содержание жилого помещения расходов на оплату холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, отведения сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал