В настоящей статье представим судебную практику, которая начала складываться по спорам между ГЖИ и УО по вопросу начисления платы за содержание жилого помещения, в частности, по вопросам расчета суммы расходов на оплату электрической энергии, потребляемой при содержании общего имущества – о том, какие площади мест общего пользования должны учитываться при определении такой платы. Кроме того, представим практику, в которой УО удалось оспорить приказ органа тарифного регулирования субъекта РФ, в котором в состав общей площади не попали площади чердаков и подвалов.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10 разрешен вопрос об обязанности собственника нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.
УО привлечена к административной ответственности за нарушение, выразившееся в складировании снега на придомовой территории без соблюдения порядка, установленного нормативными правовыми актами ОМС. Таким образом, на управляющую организацию была возложена обязанность - сверх договора управления вывозить снег с придомовой территории. Кто должен нести расходы за выполнение данных дополнительных услуг? Вправе ли УО начислять собственникам плату за вывоз снега сверх ставки, установленной договором управления?
В отличие от квартир апартаменты не относятся к жилым помещениям. Однако согласно техническому паспорту на многоквартирный дом апартаменты включены в общую площадь жилых помещений. Каким образом начислять плату собственникам апартаментов за коммунальные услуги, т.е. как за жилое помещение или нежилое помещение, и обязаны ли собственники нежилых помещений заключать договоры напрямую с ресурсоснабжающими организациями и соответственно оплачивать потребленные коммунальные услуги напрямую РСО, а не через управляющую организацию?
Необходимо ли по смыслу пунктов 56 - 57(1) Правил № 354 осуществлять предварительное уведомление потребителей (собственников) о планируемой дате и времени проведения проверки проживания в жилом помещении потребителей без регистрации?
В рамках программы энергосбережения, принятой и утвержденной ОМС, теплоснабжающей организацией были установлены в многоквартирном доме ИТП, в связи с чем многоквартирные дома были переведены на независимую схему теплоснабжения, предусматривающую приготовление горячей воды непосредственно в каждом многоквартирном доме. Установленные ИТП до настоящего времени находятся на балансе теплоснабжающей организации. Возможно ли в указанном случае применение п.54 Правил № 354 для определения размера платы за горячую воду?
Правомерен ли отказ в перерасчете размера платы за холодное водоснабжение и водоотведение потребителю в жилом помещении при предоставлении им документов в 2017 году об отсутствии по месту регистрации за период, охватывающий промежуток времени до 01.01.2017 г. и после указанной даты?
Пунктом 120 Правил № 354 предусмотрено, что предоставление коммунальных услуг возобновляется после введения ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг после оплаты потребителем, в т.ч. расходов исполнителя по введению ограничения, приостановлению и возобновлению предоставления коммунальных услуг. Какие расходы может включить исполнитель в определении такой платы?
Собственник предоставил БТИ и технический паспорт с новой площадью жилого помещения от 01.07.2017. На 17.05.2018 в Выписке из ЕГРП указана старая площадь. Собственник сейчас занимается переоформлением свидетельства на новую площадь. Вопрос, с какой даты мы имеем право считать по новой площади: - с даты нового свидетельства или с даты документов (БТИ и тех. паспорта)?
УО является исполнителем коммунальной услуги по водоотведению в МКД. Ресурсоснабжающая организация в настоящее время уведомила УО о том, что в данном МКД отсутствуют сети водоотведения в эксплуатации , в связи с этим производит перерасчёт платы за КУ по водоотведению в адрес УО за начисляемый ранее период. Известно что сети по водоотведению принадлежат муниципалитету . Вопрос: что делать в данном случае УО , а именно производить ли жителям перерасчёт , ведь фактически в МКД услуга по водоотведению предоставляется.
В многоквартирных домах с централизованным теплоснабжением некоторые собственники перешли на индивидуальные источники тепловой энергии, отключившись от централизованной сети теплоснабжения. В соответствии с Правилами № 354 ресурсоснабжающая организация выставляет плату всем собственникам пропорционально площади занимаемого помещения (независимо централизованное или индивидуальное отопление). Имеют ли право собственники на общем собрании принять решение о плате за централизованное теплоснабжение для собственников, перешедших на индивидуальные источники тепловой энергии, как доля (процент) от общей тепловой энергии в качестве платы за общедомовые нужды (к примеру 5% от общего количества Гкал.)?
Какими документами, регламентирующими показатели качества коммунальных ресурсов, подаваемых потребителям на границе ответственности ресурсоснабжающей и управляющей организации регламентируется располагаемый напор (перепад давления между подающим и циркуляционным трубопроводами) для систем горячего водоснабжения?
По Правилам № 491 граница эксплуатационной ответственности между РСО и УО по сетям ХВС определяется по внешней стене МКД. При установке ОПУ ХВС такая граница, как правило, сдвигается внутрь МКД. Имеется ли в такой ситуации возможность заключения договора, предусматривающего оплату УО расходов РСО на эксплуатацию участка сетей ХВС от внешней стены дома до ОПУ ХВС или есть иные способы решения вопроса о дополнительной нагрузке на РСО, расходы на которую не включены в тариф?
В договорах холодного водоснабжения и водоотведения с собственниками нежилых помещений в МКД границы ответственности от внешней стены МКД и до первого запорного устройства в нежилом помещении фактически не за кем не закреплены. Как законодательно обосновать абоненту и управляющей организации включение в договор 3-й стороны – управляющей организации, в части закрепления за ней границы эксплуатационной ответственности?
Управляющая организация в конце 2017 года уведомила собственников помещений в МКД о необходимости проведения капитального ремонта системы ГВС и ХВС в подвале дома и инициировала собрание собственников жилья по форме очно-заочного голосования по проведению капремонта ГВС и ХВС ниже отм.0.00 на сумму 1 млн. рублей. Собственники жилья отказываются оплачивать капремонт ГВС и ХВС подвального помещения, мотивируя это тем, что добросовестно оплачивают взнос в Фонд капремонта и согласны на проведение капремонта за счет Фонда. Управляющая организация настойчиво обязывает подписать протоколы собрания об утверждении решения о проведении капремонта за счет собственников жилья, предупреждая собственников о возможном отключении воды осенью 2018 года.
Если собственники не принимают такое решение, каковы действия УО – вправе ли она прекратить подачу воды в МКД по причине непринятия собственниками решения о проведении капитального ремонта?
Управляющая организация управляет многоквартирными домами, срок эксплуатации которых составляет уже более 30 лет. Прокуратура требует установить в мусороприемных камерах в таких домах поддоны, тележки, и приборы отопления, которые ранее были сняты в связи с тем, что зимой они все разморозились (морозы у нас до -40 оС), а также осуществлять помывку мусороприемной камеры, хотя проектом это не предусмотрено (нет слива воды). Законны ли такие требования прокуратуры?
Обязана ли УО согласовывать график вывоза отходов с Роспотребнадзором? Роспотребнадзор считает, а городской суд поддержал, что согласно ст.1.8 СанПиНа УО должна это делать.
УО осуществляет управление рядом многоквартирных домов, техническими паспортами на которые предусмотрено наличие машино-мест. Собственниками машино-мест указанных многоквартирных домов заключены договоры с гаражными кооперативами, основным видом деятельности которых является управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе, эксплуатация гаражей, стоянок для автотранспортных средств и т.п.
До внесения изменений в Правила № 354 собственниками машино-мест в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащих им помещений, в лице гаражных кооперативов, заключены договоры: - электроснабжения непосредственно с электроснабжающей организацией, посредством обеспечения учета используемой электрической энергии с применением приборов учета электрической энергии в этом помещении; - теплоснабжения непосредственно с теплоснабжающей организацией, посредством обеспечения учета с применением приборов учета тепловой энергии установленных после общедомового прибора учета. При этом в указанных помещениях отсутствует потребление таких коммунальных ресурсов, как горячая вода, холодная вода, водоотведение.
С 01.01.2017г. пунктом 2 Правил № 354 машино-места приравнены к нежилым помещениям. Пунктом 6 Правил № 354 установлено, что на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места, не распространяются требования о поставке коммунальных ресурсов на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
В случае наличия договоров ресурсоснабжения, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающими организациями до внесения изменений в пункт 6 Правил № 354, вправе ли Управляющая организация предъявлять собственникам машино-мест плату за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества многоквартирных домов, плату за отопление, горячую воду, холодную воду, водоотведение в машино-местах, в т.ч. определяемые в соответствии с пунктом 43 Правил № 354 исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме?
Ответ:
Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию как многоквартирного дома со встроенными административно-торговыми помещениями и пристроенной автостоянкой. На кадастровый учет пристроенная надземная автостоянка поставлена отдельным Литером, имеет одного собственника и при вводе в эксплуатацию не была передана в управление управляющей организации. В настоящее время собственнику автостоянки не начисляется плата за содержание, им не оплачиваются потребляемые коммунальные услуги (вода, электроэнергия), управляющая организация собственником не выбрана. На основании изложенного, просим разъяснить: является ли в данном случае пристроенная надземная автостоянка частью многоквартирного дома, обязана ли управляющая организация принять у застройщика данный объект и обслуживать его в дальнейшем (выставлять счета, осуществлять содержание имущества)?
Вправе ли исполнитель или действующее по его поручению лицо включать в представляемый потребителю платежный документ услуги, не являющиеся коммунальными и/или не предусмотренные заключенным между потребителем и исполнителем (управляющей организацией) договором, например – плату за оказание услуг по телетрансляции, доступа в Интернет, проводному радиовещанию и иные? Вправе ли потребитель оплачивать отдельные услуги, включенные в единый выставленный платежный документ? Обязан ли исполнитель или действующее по его поручению лицо исключить такие услуги по требованию потребителя из единого платежного документа?
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал