Администрацией муниципального образования проведен конкурс по выбору управляющей организации, в цене лотов нет ссылки на НДС. Мы хотим использовать льготу по освобождению от НДС. Вправе ли мы не уменьшать тариф на содержание и ремонт общего имущества МКД?
Согласно части 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (часть 2 статьи 39 ЖК РФ).
В силу пункта 2 части 2 статьи 154 ЖК РФ взнос на капитальный ремонт включен в плату за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме.
Придомовая территория, на которой расположен многоквартирный дом, не имеет установленных границ, об этом написано в Договоре управления. Однако УО осуществляет содержание придомовой территории в описанных ею границах и измеренной ею площади самостоятельно.
На своем общем собрании собственники помещений дома приняли решение о несогласии оплачивать работы за содержание придомовой территории и протокол с результатами голосования представили в адрес Управляющей организации с объяснениями причины несогласия. Управляющая организация не приняла во внимание решение собственников и продолжает обслуживать придомовую территорию.
Обязана ли УО прекратить обслуживание придомовой территории в описанных ею границах, при указании такой информации в договоре управления?
В жилых домах с лучевой разводкой систем отопления, в состав общего имущества собственников помещений включается внутренняя система отопления, состоящая из стояков и первых запорно-регулирующих устройств на стояках, отводов от стояков к квартирным приборам учета тепловой энергии, расположенных в местах общего пользования. Аналогичная позиция изложена в Решении Верховного суда РФ от 22.09.2009 № ГКПИ09-725.
Однако после первых запорно-регулирующих устройств и приборов учета тепловой энергии от стояков тянутся трубы отопления, уложенные в бетонной стяжке пола в местах общего пользования (общий коридор), а далее по территории квартиры собственника к каждой батарее.
Просим пояснить в чьей зоне эксплуатационной ответственности находятся данные трубы: собственника или управляющей организации, и где находится граница балансового разграничения?
Жилищным кодексом Российской Федерации (ч.2 ст.163 и ч.4 ст.161 ЖК РФ) предусмотрена обязанность органа местного самоуправления отбирать на конкурсной основе управляющие организации для управления многоквартирными домами, в которых доля муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в МКД составляет более чем пятьдесят процентов, атакже для домов, собственники помещений которых самостоятельно не выбрали способ управления своим МКД.
В городе имеется около 300 домов, имеющих достаточно большую степень износа, в которых проживают граждане с невысоким уровнем достатка, а часто просто социально неблагополучные личности. В последние 3-5 лет частные управляющие организации, ранее управлявшие этими многоквартирными домами, массово отказываются от управления ими по причине значительных (бывает и многолетних) неплатежей граждан, опасения лишиться лицензии, а также того, что различные государственные надзорные органы предъявляют управляющей организации штрафные санкции, размеры которых не совместимы с размерами платежей граждан. То есть данные дома для управляющих организаций являются многозатратными в части содержания и ремонта и малодоходными (убыточными) в части прибыли. Принять меры к выселению злостных неплательщиков не представляется возможным, так как у них это единственное жилье и при выселении из него муниципалитет обязан предоставить жилье меньшей площади, но благоустроенное. Такого свободного жилья в городе практически нет.
Эти дома неоднократно выставлялись на конкурсы по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами, проводимых в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. Однако конкурсы признавались несостоявшимися из-за отсутствия претендентов – не подавалось ни одной заявки от частных управляющих организаций.
Учитывая то, что частные управляющие организации отказывались от участия в открытых конкурсах, администрация города была вынуждена создавать муниципальную управляющую организацию на базе существующего МУП путем внесения соответствующих изменений и дополнений в Устав этого предприятия. Большая часть «отказных» домов была передана в управление данному предприятию на основании конкурсных процедур, проведенных в соответствии с требованиями постановления Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75. По конкурсу плата за содержание и ремонт жилья для собственников помещений была установлена отдельно для каждого дома в зависимости от технического состояния его конструктивных элементов. Размер этой платы колебался от 11 до 45 руб. за кв.м. Для нанимателей жилья администрация городского округа установила фиксированную плату в размере 10,94 руб. за кв.м. в месяц. Разница между платой, установленной по конкурсу, которая должна вноситься управляющей организации собственниками, и платой, установленной для нанимателей, возмещалась управляющей организации из средств местного бюджета в соответствии с п.4 ст.155 ЖК РФ.
Но этими мероприятиями данная проблема была решена лишь частично. Граждане, проживающие в этих домах, в большинстве своем не оплачивали услуги за содержание и ремонт жилья, что в конечном итоге привело муниципальное унитарное предприятие к банкротству. На текущий момент данные дома уже длительное время никем не управляются, а регулярно проводимые конкурсы по отбору управляющих организаций признаются несостоявшимися.
В настоящее время управление МКД в соответствии с действующим законодательством не относится к полномочиям органов местного самоуправления (бюджет городского округа более трех лет является дотационным, поэтому за счет средств местного бюджета можно нести затраты только на мероприятия, отнесенные к полномочиям ОМС в соответствии с Законом № 131-ФЗ).
Учитывая вышеизложенное, администрация городского округа не видит возможных действий, которые могут быть предприняты в целях выхода из создавшейся ситуации в рамках действующего правового поля и считает необходимым внести изменения в Жилищный кодекс РФ в части отнесения к полномочиям органов местного самоуправления возможности создания муниципальных управляющих организаций в форме учреждений, предусмотрев, что деятельность подобной УО должна осуществляться без лицензий и с минимальным набором предоставляемых услуг (так как она будет временно обслуживать те МКД, которые останутся без управления).
Порядок определения с 1 января 2017 года размера расходов на коммунальные ресурсы, используемые в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – коммунальные ресурсы) для целей их включения в плату за содержание жилого помещения, регулируется ч.10 ст.12 Закона № 176-ФЗ, в соответствии с которой при первоначальном включении таких расходов в плату за содержание жилого помещения (далее – первоначальное включение) их размер не должен превышать норматив потребления коммунальных услуг на общедомовые нужды (далее – норматив потребления коммунальных услуг на ОДН), установленный субъектом РФ по состоянию на 1 ноября 2016 года.
Постановлением Правительства РФ от 07.03.2017 № 275 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам установления первоочередных требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений" (далее – Постановление №275) внесены дополнения:
- в Правила установления требований энергетической эффективности для зданий, строений, сооружений, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 25 января 2011 г. № 18 (далее – Правила № 18);
Во исполнение ч.1 ст.50 Федерального закона "О концессионных соглашениях" Правительство Российской Федерации Постановлением Правительства РФ от 11.05.2017 № 558 утвердило Особенности проведения совместного конкурса на право заключения концессионного соглашения, объектом которого являются объекты теплоснабжения, централизованные системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, отдельные объекты таких систем (далее – Особенности).
Администрация МР требует от УО производить замеры образования ТКО в соответствии с правилами, утв. ПП РФ от 04.04.2016г. № 269.
На кого законодательно возложена обязанность по осуществлению замеров образования ТКО?
Является ли отсутствие актов проверки технического состояния дымовых и вентиляционных каналов основанием для отказа в выдаче Паспорта готовности к отопительному периоду?
Исполнителем коммунальных услуг является РСО. Каким образом с 01.01.2017г. производится начисление коммунальных ресурсов на содержание общего имущества собственникам нежилых помещений, имеющих прямые договоры с РСО?
Если орган местного самоуправления проведет конкурс по отбору УО для управления МКД с условием предоставления коммунальных услуг, могут ли собственники после заключения договора с УО по конкурсу, принять решение о прямых договорах на коммунальные услуги?
В собственности муниципального образования находятся жилые помещения, в которых отсутствуют постоянно или временно проживающие граждане. Объем потребляемых коммунальных услуг в таких жилых помещениях равен «0». Во исполнение п.56(2) Правил № 354 обязан ли исполнитель коммунальных услуг с 01.01.2017 рассчитывать размер платы за коммунальные услуги для пустующих муниципальных квартир с учетом количества собственников?
Просим дать разъяснения по применению п. 56(2) Правил № 354 при расчете платы за коммунальные услуги в отношении жилых помещений муниципальной собственности, незаселенных в установленном законодательством порядке (свободных по регистрации).
В ряде регионов РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, включая органы государственного жилищного надзора, запретили лицам, управляющим многоквартирными домами, включить расходы на холодную и горячую воду, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения при выставлении платежных документов начиная с января 2017 года в случаях отсутствия в многоквартирном доме водоразборных устройств в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирное доме.
Считаем, что такие решения контрольных (надзорных) органов не соответствуют нормам жилищного законодательства, вступивших в силу с 1 января 2017 года.
Надеемся, что приведенное нами разъяснение позволит управляющим организациям, товариществам, кооперативам принять правильные решения и довыставить за январь 2017 г. плату за содержание жилого помещения с учетом новых правил её определения в целях исключения необоснованных убытков
О случаях включения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения
На страницах нашего журнала неоднократно освещалась тема оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов. В связи с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в Правила № 354 и в Правила № 124, необходимо вновь обратиться к указанной теме
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 перечень прав исполнителя коммунальных услуг, перечисленных в п. 32 Правил № 354, дополнен пп. "е(2)", в котором предусмотрено право исполнителя «осуществлять установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в многоквартирных домах, собственники помещений в которых имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению многоквартирных домов общедомовыми (коллективными) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и которые не оснащены такими приборами учета».
В связи с поступающими запросами о том, относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам; имеется ли необходимость заключения собственниками договоров управления такими домами; как организуются отношения в таких домах по предоставлению коммунальных услуг потребителям, обязаны ли собственники платить взносы за капитальный ремонт, в настоящей статье рассмотрим нормы действующего законодательства, регулирующие статус домов блокированной застройки
Правила размещения информации в ГИС ЖКХ выявили случаи, когда один многоквартирный дом находится в управлении нескольких управляющих организаций, в том числе ТСЖ или ЖСК. Какая-либо возможность совместного внесения информации двумя управляющими организациями по одному многоквартирному дому в ГИС ЖКХ на сегодняшний день отсутствует. При этом собственники помещений не принимают решения о выборе единой по дому управляющей организации и отказываются изменить адрес части многоквартирного дома. Рассмотрим порядок разрешения данной ситуации, которая характерна для многих муниципальных образований. Данный вопрос является актуальным и для ресурсоснабжающих организаций в целях заключения договоров ресурсоснабжения с одной управляющей организацией на многоквартирном доме
В соответствии с п. 17.1 ст.12 ЖК РФ постановлением Правительства РФ от 26 декабря 2016 года № 1491 утверждены Правила осуществления общественного жилищного контроля (далее – «Правила»).
Правила устанавливают порядок проведения общественного жилищного контроля (далее – «ОЖК»), а также права субъектов ОЖК.
Пунктом 2 Правил установлено, что ОЖК осуществляется в целях обеспечения прав и законных интересов граждан, предусмотренных жилищным законодательством, и направлен на повышение прозрачности, открытости и эффективности деятельности органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и (или) муниципальных организаций, иных органов и организаций, осуществляющих в соответствии с федеральными законами отдельные публичные полномочия, предусмотренные жилищным законодательством (далее – «государственные (муниципальные) органы и организации, осуществляющие деятельность в жилищной сфере»).
Согласно п.6 ст.12 Закона № 261-ФЗ примерная форма перечня мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности многоквартирного дома утверждается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. Во исполнение данной нормы приказом Минрегиона РФ от 02.09.2010 № 394 была утверждена «Примерная форма перечня мероприятий для многоквартирного дома (группы многоквартирных домов) как в отношении общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, так и в отношении помещений в многоквартирном доме, проведение которых в большей степени способствует энергосбережению и повышению эффективности использования энергетических ресурсов".
Федеральным законом от 28.12.2016 № 469-ФЗ переносятся даты, с которых поставщики обязаны размещать информацию в информационной системе ЖКХ. На большинство поставщиков такая обязанность возлагается с 1 июля 2017 года. Поставщики информации, осуществляющие деятельность на территориях г.Москвы, г.Санкт-Петербурга и г.Севастополя, осуществляют предоставление информации с 1 июля 2019 года.
Также на 1 января 2018 года переносится срок, с которого платежный документ считается не представленным, в случае если в информационной системе ЖКХ не предоставлена информация о размере платы, подлежащей внесению потребителем, либо размещенная информация не соответствует сведениям, указанным в документе на бумажном носителе. Для поставщиков информации, осуществляющих деятельность на территории г.Москвы, г.Санкт-Петербурга и г. Севастополя, указанные последствия будут возникать в случае, если необходимая информация о размере платы не будет размещена в системе по истечении 6 месяцев с 1 июля 2019 года.
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал