Сложившаяся практика приватизации комнат в общежитиях, занимаемых по договору социального найма, привела к появлению нового объекта жилищного права – комната в здании, которое по мере приватизации утратило статус общежития в силу закона.
Собственники жилых помещений вне зависимости от того, в каком доме расположены данные жилые помещения (в многоквартирном доме, жилом доме или ином здании, в т. ч. здании бывшего общежития, домах блокированной застройки) признаются участниками жилищных отношений (п.3 ч.1 ст.16 ЖК РФ) и к ним применяются нормы жилищного законодательства.
Порядок разрешения споров, связанных с оплатой исполнителем за горячую воду, поставленную теплоснабжающей организацией при централизованной системе ГВС в МКД (т.е. при установлении двухкомпонентного тарифа на горячую воду), определен кассационной практикой Верховного Суда Российской Федерации (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).<br />
Что касается порядка определения объема тепловой энергии, поставленной в МКД с нецентрализованной системой ГВС для целей приготовления с помощью общего имущества в МКД горячей воды, то между РСО и управляющей организацией споры продолжаются.<br />
Порядок разрешения споров, связанных с оплатой исполнителем за горячую воду, поставленную теплоснабжающей организацией при централизованной системе ГВС в МКД (т.е. при установлении двухкомпонентного тарифа на горячую воду), определен кассационной практикой Верховного Суда Российской Федерации (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 5 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017).
Что касается порядка определения объема тепловой энергии, поставленной в МКД с нецентрализованной системой ГВС для целей приготовления с помощью общего имущества в МКД горячей воды, то между РСО и управляющей организацией споры продолжаются.
Исполнителем коммунальной услуги по ГВС является управляющая организация. Квартира не оборудована ИПУ горячей воды. В случае отсутствия горячей воды при перерыве в её подаче нужно ли выполнять перерасчет размера платы за коммунальную услугу по ГВС потребителю по компоненту «холодная вода»?
Наша УО обслуживает МКД, состоящий из четырех корпусов. Три корпуса состоят из жилых и нежилых помещений. Один из корпусов состоит из апартаментов и нежилых помещений. Часть апартаментов гостиница. Все они имеют счетчики по воде, но у части апартаментов истек срок поверки и поверку некоторые не провели. Вопрос, как в таком случает рассчитывать воду? По нормативу с собственника? (ХВС - 6,935 м3, ГВС - 4,745 м3) как в случае с жилыми помещениями?
В доме с ИТП установлены приборы учета тепловой энергии на отопление и ГВС. ТСЖ выставляет к оплате потребителям за услуги по ГВС расчетный тариф на ГВС, установленный на 1 куб м горячей воды (Q Гкал) /V м3). Это правомерно?
Открыт новый лицевой счет при смене собственника жилого помещения. В квартире есть ИПУ холодной и горячей воды. Новый собственник не передает показания ИПУ исполнителю. Как выполнить начисление платы: по средним показаниям (есть история показаний от предыдущего собственника) или по нормативу потребления?
Применяется ли п.56.2 Правил № 354 в случае расчета платы за ХВС при предоставлении услуги через уличные водоразборные колонки или применяется только при централизованном ХВС?
В МКД с ИТП в отдельные дни июня, июля и августа отсутствовало горячее водоснабжение в связи с проведением ремонтных работ по содержанию общего имущества, однако, в период проведения ремонтных работ из системы ГВС в МКД осуществлялся разбор холодной воды. ГЖИ требует выполнить перерасчет платы за горячую воду исходя из полной стоимости горячей воды. По мнению управляющей организации, перерасчет должен быть произведен только в части платы за тепловую энергию на подогрев, поскольку фактически из системы ГВС МКД потреблялась холодная вода.
Пункт 5 приложения № 1 к Правилам № 354 предусматривает условия и порядок изменения размера платы за предоставление коммунальной услуги по горячему водоснабжению ненадлежащего качества, который допускает взимание платы потребленной воды по тарифу за холодную воду за каждый час подачи горячей воды, температура которой в точке разбора ниже 40 оС, суммарно в течение расчетного периода, что, по мнению управляющей организации, соответствует рассматриваемой ситуации.
Таким образом, УО в месяце проведения ремонтных работ произвела начисление платы потребителям за услуги холодного водоснабжения и за предоставление холодной воды для целей ГВС, в т.ч. исходя из норматива потребления коммунальной услуги по ГВС. Суд признал такое начисление правомерным. Однако ГЖИ намерена оспорить такое решение суда.
Просим высказать экспертное мнение по данному спору.
По договору горячего водоснабжения теплоснабжающая организация обязана подать горячую воду на вводе в МКД температурой 63 оС. По данным показаний общедомового прибора учета горячая вода подавалась со среднесуточной температурой 60,24 оС. Управляющая организация произвела снижение платы за весь объем горячей воды за весь период (за каждый час) поставки горячей воды с отклонением от установленной договором температуры до среднесуточной в порядке, указанном в п.5 приложения № 1 к Правилам № 354. Правомерно ли требование управляющей организации о снижении стоимости поставленной в МКД горячей воды с нарушением качества по выполненному ею расчету от среднесуточной температуры горячей воды, рассчитанной по данным ОПУ?
В соответствии с Определением Верховного Суда РФ от 4 апреля 2019 г. N 306-ЭС19-3279 и Постановлением АС Поволжского округа от 5 декабря 2018 г. N Ф06-39864/18 площадь машинных отделений, лифтов, мусоросборников, теплоузлов (технического подполья) и пожарных выходов не относится к общедомовому имуществу при определении размера платы за холодную, горячую и сточную воду в целях содержания общего имущества. В ПП РФ от 23.05.2006 N 306 (ред. от 29.09.2017) говорится о том, что
общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, определяется как суммарная площадь следующих помещений, не являющихся частями квартир многоквартирного дома и предназначенных для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (согласно сведениям, указанным в паспорте многоквартирного дома): площади межквартирных лестничных площадок, лестниц, коридоров, тамбуров, холлов, вестибюлей, колясочных, помещений охраны (консьержа) в этом многоквартирном доме, не принадлежащих отдельным собственникам.
(п. 27 в ред. Постановления Правительства РФ от 16.04.2013 N 344)
Величина норматива потребления электрической энергии в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме (кВт·ч в месяц на 1 кв. м общей площади помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме) определяется по формуле, где Sои - общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах (кв. м). Прошу высказать Вашу позицию по включению следующих помещений МКД в площадь для расчета КРСОИ по ХВС,Э ГВС и водоотведению и электроэнергии: подвал, тамбур, балконы-переходы, подсобное диспетчерская, лифтовой холл, мусорокамера, мусоропровод, мусоросборник, лифт, электрощитовая,
коридор, колясочная, КУИ, лестничная клетка, чердак, тех этаж
О порядке расчетов за тепловую энергию в составе горячей воды между потребителями коммунальной услуги по ГВС, лицом, управляющим МКД, и теплоснабжающей организацией, при централизованной системе ГВС
О применении п.54 Правил № 354 к определению объема тепловой энергии, потребленной на ГВС в МКД с индивидуальным тепловым пунктом (ИТП)
Случаи и порядок использования и неиспользования показаний ОПУ, установленных на вводе в ИТП в расчетах за горячую воду или тепловую энергию, потребляемую на ГВС
О порядке передачи в теплоснабжающую организацию информации об объемах потребленной горячей воды для начисления платы за тепловую энергию на ГВС в случаях, когда исполнителями коммунальных услуг в МКД являются РСО
О порядке определения объемов тепловой энергии на ГВС для нежилых помещений, заключивших договоры теплоснабжения с теплоснабжающей организацией (ТСО)
Определение объемов тепловой энергии, потребляемой на ГВС, в отношениях между УО и ТСО, с применением соответствующих положений Правил № 124
Определение объемов реализации тепловой энергии у теплоснабжающей организации в отношениях с потребителями коммунальных услуг и с УО при неиспользовании показаний ОПУ тепловой энергии
Подтверждение нормами Гражданского кодекса ГК РФ порядка определения объемов реализации тепловой энергии без использования показаний ОПУ тепловой энергии
О балансе расчетов за тепловую энергию на ГВС в неотопительный период у лиц, управляющих МКД, и порядке учета разницы в объемах тепловой энергии у теплоснабжающей организации
В настоящее время между теплоснабжающей организацией и управляющей организацией возник спорный вопрос по порядку (методике) замера температуры горячей воды на водоразборных кранах в квартирах жителей МКД, пользующихся системами централизованного горячего водоснабжения. В примечании 2 к пункту 5 Приложения № 1 к Правилам № 354 установлено, что перед определением температуры горячей воды в точке водоразбора производится слив воды в течение трех минут. Дальнейший алгоритм замера температуры ГВС не описан (каким прибором замерять, с каким классом точности, с какой шкалой, куда в какую посуду отбирать жидкость для замера…), поэтому произвести замер температуры ГВС согласно положениям Правил № 354 не представляется возможным.
Согласно каких правил и методик надо производить замер температуры горячей воды на водоразборных кранах в квартирных МКД, получающих горячую воду от централизованных систем ГВС.
В очередной раз предлагаем рассмотреть вопросы, связанные с правилами оплаты тепловой энергии, потребляемой на горячее водоснабжение в многоквартирном доме с индивидуальным тепловым пунктом, относящимся к общему имуществу в многоквартирном доме. Причины очередного рассмотрения названных отношений исходят из двух обстоятельств: первое – связано с окончанием отопительного периода 2018 – 2019, а, следовательно, с продолжающимися спорами между теплоснабжающими организациями и лицами, управляющими многоквартирными домами, по определению объема тепловой энергии на ГВС в межотопительный период при наличии ОПУ тепловой энергии, второе – случаи перехода на прямые договоры ресурсоснабжающих организаций с потребителями коммунальных услуг в многоквартирных домах с нецентрализованной системой ГВС
ГЖИ Красноярского края выдала управляющей организации предписание с требованием устранить нарушение, выразившееся в доначислении собственникам помещений в многоквартирном доме платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению по компоненту тепловая энергия исходя из показаний ОПУ тепловой энергии в отсутствии норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды. По заявлению управляющей организации в арбитражный суд о признании указанного предписания несоответствующим действующему законодательству, суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что требования управляющей организации подлежат удовлетворению <br />
<br />
ГЖИ Красноярского края выдала управляющей организации предписание с требованием устранить нарушение, выразившееся в доначислении собственникам помещений в многоквартирном доме платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению по компоненту тепловая энергия исходя из показаний ОПУ тепловой энергии в отсутствии норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды. По заявлению управляющей организации в арбитражный суд о признании указанного предписания несоответствующим действующему законодательству, суд, исследовав материалы дела, пришел к выводу, что требования управляющей организации подлежат удовлетворению
В соответствии с п.п. 81(12), 81(13) Правил № 354 в случае истечения межповерочного интервала поверки прибор учета считается вышедшим из строя и подлежит поверке в течение 30 дней со дня выхода прибора учета из строя. При этом потребитель обязан перед проведением поверки приборов учета предварительно проинформировать исполнителя о планируемой дате снятия прибора учета для осуществления его поверки и дате установления прибора учета по итогам проведения его поверки. Кроме того, потребитель, в случае выхода прибора учета из строя (неисправности), обязан сообщить исполнителю показания прибора учета на момент его выхода из строя (п.81(13) Правил № 354).
Просим разъяснить имеются ли правовые основания у исполнителя коммунальных услуг для проведения перерасчета размера платы за услуги горячего водоснабжения и водоотведения в соответствии с п.61 Правил № 354 с нормативного метода расчета на расчет по показаниям индивидуальных приборов учета в период, когда срок поверки индивидуального прибора учета закончился и был пропущен собственником (пропущен 30 дневный срок, установленный п.п. 81(12), 81(13) Правил № 354)?
Вправе ли ресурсоснабжающая организация начислять плату за коммунальную услугу по горячему водоснабжению с учетом повышающего коэффициента в случае, если исполнителем этой коммунальной услуги является управляющая организация?
Как исполнитель должен ежемесячно производить начисление за потребление ГВС в жилом помещении, если квартира имеет два стояка ГВС, по одному стояку в ванной имеется водонагреватель, а в кухне горячее водоснабжение? Теплоснабжающая организация не начисляет за горячее водоснабжение в данной квартире, завышая тем самым объем горячей воды на ОДН, подлежащей оплате управляющей организацией.
Вопросы о порядке расчетов за тепловую энергию, использованную в целях приготовления горячей воды в многоквартирных домах, подключенных к централизованной системе теплоснабжения и не подключенных к централизованной системе горячего водоснабжения, неоднократно разъяснялись на страницах нашего журнала*. Однако, появившиеся в настоящий период судебные решения по спорам о порядке расчетов за тепловую энергию, использованную в т.ч. в целях приготовления горячей воды по договору теплоснабжения, заключенному между теплоснабжающей и управляющей организациями, а также в отдельных случаях – направляемые исполнителям коммунальных услуг разъяснения органов госжилнадзора по порядку определения размера платы за коммунальные услуги по горячему водоснабжению в МКД с индивидуальными тепловыми пунктами, вызвали необходимость в очередной раз рассмотреть указанные отношения в цепочке: потребитель – исполнитель коммунальных услуг – теплоснабжающая организация.
Если в настоящее время по вопросу неприменения показаний приборов учета тепловой энергии в расчетах между управляющими и теплоснабжающими организациями за горячую воду в многоквартирных домах с централизованным горячим водоснабжением судебная практика уже устоялась, и Верховный суд РФ выразил свое мнение об использовании в расчетах за горячую воду норматива расхода тепловой энергии на подогрев воды независимо от наличия ОПУ тепловой энергии, то по вопросам расчетов за горячую воду в МКД с нецентрализованной системой ГВС, оборудованных индивидуальными тепловыми пунктами (далее - ИТП), судебная практика только начинает складываться.
При рассмотрении таких споров суды руководствуются отнесением тепловой энергии, используемой в целях ГВС, к коммунальному ресурсу и применяют положения пп. «а» п.21 Правил № 124, а кроме того, судом несомненно принимаются во внимание условия договора теплоснабжения, предусматривающего расчет объемов поставленной в многоквартирные дома тепловой энергии исходя из показаний соответствующих приборов учета. В этом случае решение суда об обязанности управляющей организации оплатить весь объем тепловой энергии, поданной в МКД, исходя из показаний ОПУ исходит из признания судом урегулированным Правилами № 124 порядка определения объемов поставленного в МКД коммунального ресурса положениями пп. «а» п.21 Правил № 124.
Оказалось, что в отдельных регионах сформировалось и мнение органов Госжилнадзора об обязанностях исполнителя коммунальных услуг определять объем тепловой энергии для расчета размера платы за коммунальные услуги по ГВС в многоквартирном доме с индивидуальными тепловыми пунктами и оборудованных приборами учета тепловой энергии, использованной в целях отопления и ГВС, исходя из показаний приборов учета тепловой энергии в системе ГВС.
Несмотря на то, что ГЖИ не являются органами, уполномоченными представлять официальные разъяснения по применению и толкованию жилищного и иного законодательства, однако, излагаемая в письмах ГЖИ позиция относительно начисления платы за коммунальные услуги учитывается зональными жилищными инспекциями при осуществлении контроля за соблюдением требований жилищного законодательства к начислению платы за коммунальные услуги.
Понимая, что такая позиция ГЖИ и судов относительно порядка расчетов за тепловую энергию, использованную на ГВС в МКД с нецентрализованной системой ГВС, не соответствует требованиям жилищного законодательства, рассмотрим указанные отношения в формате обсуждения соответствующей проблемы.
* В 2018 году – см. журналы Жилкомаудит № 1-2018 стр.37; № 2-2018 стр. 123
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал