Прошу пояснить является ли почтовый ящик общедомовым имуществом?

---

Существует ТСЖ в которое объединились собственники 4-х МКД, в 2-х МКД около 80% квартир в собственности муниципалитета. Какие действия необходимо предпринять учитывая требования ст. 163 ЖК РФ.

---

Собственники дома выбрали непосредственный способ управления. Заключили договор на техническое обслуживание общего имущества. Обслуживающая организация не желает оказывать услугу  по техническому обслуживанию и эксплуатацию лифтов самостоятельно и отказывается заключать договор с другой организацией для обслуживания лифтов. Кто должен заключить договор со сторонней организацией для оказания услуги по обслуживанию лифтового хозяйства? Как данный вопрос должен решаться с 1 марта 2012 года когда собственники обязаны будут заключить договор управления при непосредственном способе управления домом?

---

Подскажите пожалуйста по такому вопросу. На многоквартирном доме находящемся в управлении управляющей организации одновременно создано и зарегистрировано ТСЖ, ТСЖ создано с нарушениями норм ЖК РФ, членов ТСЖ менее 50 %,ТСЖ обращалось в суд к УК с требованием передать техническую документацию на дом и управление домом, но ему во всех инстанциях отказано. Не смотря на это председатель ТСЖ собирает на расчетный счет ТСЖ денежные средства от ряда собственников, которые вступили в члены ТСЖ.....

---

Могут ли работы быть признанными выполненными качественно и в полном объеме? Действительны ли энергопаспорта без их утверждения СРО? Могут ли они использоваться в работе УК? Имеются ли на этот счет какие-либо законодательные требования? Какие последствия предусмотрены законодательством в том случае, если энергетические паспорта МКД, составленные по результатам добровольного энергетического обследования, не прошли утверждение в саморегулируемой организации в области энергетического обследования?

---

Может ли платежный агент производить перечисление денежных средств , собранных с населения за ком. услуги, со своего специального счета ( согласно договоров с поставщиками коммунальных услуг) напрямую поставщикам на их расчетные счета на основании ст.16п.4 в редакции Федерального закона  162-ФЗ, или обязан перечислять все собранные средства на специальный счет поставщика. Могут ли являться в данном случае " поставщиками " - все поставщики, представляющие ком.услуги населению и заключившие договора поставки услуг с УК.

---

Cогласно изменениям от 29.09.2011 в Закон № 103-ФЗ, в статью 4 введен пункт 18 следующей редакции:  «Поставщик при осуществлении расчетов с платежным агентом при приеме платежей обязан использовать специальный банковский счет. Поставщик не вправе получать денежные средства, принятые платежным агентом в качестве платежей, на банковские счета, не являющиеся специальными банковскими счетами».
В связи с этим просим пояснить, является ли необходимостью открытие специального расчетного счета управляющей компанией для получения денежных средств, оплаченных населением за жилищно-коммунальные услуги через операторов по приему денежных средств, банковских платежных агентов (субагентов), агентов, организаций федеральной почтовой связи, операторов платежных систем?

---

Должен ли несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет голосовать по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений самостоятельно, но с письменного согласия одного из родителей (как это реализовать?), или родители могут голосовать за него? Каким образом должно происходить голосование несовершеннолетних на практике в целях соблюдения законодательства?

---

Управляющая компания взимала плату за выдачу технических условий на подключение нежилых помещений, расположенных в управляемых многоквартирных домах, к сетям инженерно-технического обеспечения этих домов (водоснабжение, водоотведение, энергоснабжение) по заявкам от собственников нежилых помещений. Само подключение осуществлялось соответствующими ресурсоснабжающими организациями, управляющей компанией лишь осуществлялась выдача технических условий. Увеличения мощностей пропускных способностей сетей не происходило; фактически сети нежилых помещений уже были присоединены к общедомовым, но в связи с переводами помещений из жилых в нежилые, сменой собственников и т.п. собственники нежилых помещений обращались в УК для выдачи технических условий на подключение, далее – в РСО для осуществления ........

---

В настоящее время управляющая компания планирует заключать с собственниками помещений в многоквартирных домах, выбравших непосредственный способ управления, договоры на содержание и ремонт общего имущества, предусмотренного ч. 1.1 ст. 164 ЖК РФ. Просим сообщить о нюансах, особенностях таких договоров.

---

Организация и собственники помещений, выбравшие форму управления – управляющая организация, не смогли по разным причинам заключить договор управления и заключили договоры на содержание и ремонт общедомового имущества с 2006 года.
Все это время ресурсоснабжающая организация, заключив с каждым собственником помещения договор электроснабжения, самостоятельно осуществляла сбор денежных средств за оплату электроэнергии, потребленную в помещениях. Плату за потребленную электроэнергию, идущую на общедомовые нужды, ресурсоснабжающая организация выставляла обслуживающей организации, которая работает по договора на содержание и ремонт общего имущества.
В договорах на содержание и ремонт общего имущества естественно не была предусмотрена оплата потребителей за электроэнергию, идущую на общедомовые нужды. Согласно п. 40 Правил № 354 потребитель коммунальных услуг вне зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом платит за коммунальные услуги, в том числе, и за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды.
Значит ли это, что организация, исполняющая работы по договору на содержание и ремонт общего имуещства может отказаться от оплаты за коммунальный ресурс, идущий на общедомовые нужды? Или лучше изменить способ управления на непосредственное управление, а затем отказаться?

---

В связи с тем, что 29 сентября 2011 г. вступает в силу Федеральный Закон «О национальной платежной системе» №161-ФЗ, а также изменения в Федеральный закон от 03.06.2009 N 103-ФЗ "О деятельности по приему платежей физических лиц, осуществляемой платежными агентами" возникли вопросы о возможности продолжения договорных отношений с банками по приему платежей граждан за ЖКУ.
У управляющих компаний заключены договоры с Банками на оказание услуг по приему платежей физических лиц за коммунальные услуги. Согласно указанным договорам Банк принимает на себя обязательство совершать по поручению Управляющей компании прием платежей от населения за жилищно-коммунальные услуги  через кассы Банка и перечислять полученные суммы на счет Управляющей компании; комиссионное вознаграждение Банка за перевод денежных средств не удерживается Банком из суммы принятых средств, а выплачивается банку со счета УК по окончании каждого отчетного месяца.
В связи с тем, что законодательное регулирование данной деятельности с 29 сентября 2011 г. изменится возникает вопрос вправе ли управляющая компания продолжать договорные отношения с Банком на прием и перевод на счет УК платежей за ЖКУ.
Банки заняли три различные позиции. Первая - все договоры необходимо расторгнуть, т.к. Банком запрещено заниматься данной деятельностью в связи с ч.21 ст.4 103-ФЗ. Вторая - договоры с УК продолжают действовать, нет необходимости их расторгать, деятельность Банка в этой части не ограничивается, никакого специального регулирования либо запретов согласно ч. 3 ст. 11 161-ФЗ нет. Третья - договоры на оказание услуг по приему платежей физических лиц за коммунальные услуги необходимо перезаключить на "договоры о переводе денежных средств физических лиц без открытия банковского счета в оплату услуг получателей средств".
Прошу дать разъяснение:
1) Необходимо ли управляющим компаниям с 29 сентября 2011 г. расторгать либо перезаключать договоры с Банками на оказание услуг по приему платежей физических лиц за коммунальные услуги?
2) Какие риски есть у УК в том случае, если договоры не будет расторгнуты либо перезаключены?

---

Ранее (до ввода поправок в ЖК и в Правила 491) «ООО» заключило договор на содержание и ремонт общедомового имущества многоквартирного дома, находящегося на непосредственном управлении, сроком на 5 лет. При этом, в «Перечне работ по содержанию и ремонту» не было такого вида работ,  как «управление», такого вида работ,   как содержание лифтов  (этот договор с собственниками помещений заключило ООО «Обслуживание лифтового оборудования», содержание антенн коллективного пользования (этот договор с собственниками помещении заключило с другим ООО ), вывоз бытового мусора (этот договор с собственниками помещений заключило с ООО осуществляющий вывоз ТБО). Естественно, в договоре «ООО»  с собственниками помещений на содержание и ремонт в состав общедомомовго имущества не входили лифты с лифтовыми шахтами и площадки для сбора мусора с контейнерами, коллективные антенны. При принятии поправок в ЖК и в Правила 491  контролирующие органы требуют от «ООО» исполнения всех видов работ по содержанию и ремонту общедомового имущества согласно исправленным Правилам 491 в т.ч.  и содержание лифтов, антенн, сбор и вывозка бытовых отходов, организацию мест для накопления и накопление ртуть содержащих ламп, м еры пожарной безопасности и т.д.  Требуют ввести в договор вид работ – управление домом. Хотя дом выбрал форму управления – непосредственное управление. Ссылаются на ч.1.1. ст.164 ЖК РФ, так как договор заключается с управляющей организацией, то все работы по содержанию и ремонту будут спрашиваться с одной организации, а как быть с остальными организациями, сегодня уже работающими по своим договорам?

---

В условиях сложившегося дефицита денежных средств  водоканал не проводит асфальтирование дорог, находящихся в муниципальной собственности, вскрытых им  при устранении аварийных ситуаций. ОМС, ссылаясь на ст.31,31 Градостроительного кодекса и утвержденные им Правила проведения земляных работ, требует восстановления благоустройства после проведения аварийных работ на сетях. Обязан ли водоканал выполнить требование ОМС, или, принимая во внимание, что дороги принадлежат муниципалитету, не включены в договор аренды, заключенный между ОМС и водоканалом, выполнение работ по благоустройству (асфальтирование дорог после устранения аварийных ситуаций)не является обязанностью Водоканала, и данные работы должны проводиться за счет средств местного бюджета? Что для этого должен предпринять Водоканал?

---

В договор на управление МКД (ст.162ЖК) составной частью входит договор на содержание и ремонт общего имущества. Сейчас при непосредственном способе управления собственники помещений обязаны заключить договор на содержание и ремонт общедомового имущества только с управляющей организацией. Допускается ли какое-то различие в этом договоре от договора управления?

---

В последнее время особо остро стоит вопрос о начислении платы за потребленные коммунальные ресурсы лицам, чьи дома оснащены общедомовым прибором учета. Разница между суммарными показаниями индивидуальных приборов учета + "нормативщиков" (чьи жилые помещения не оборудованные индивидуальными приборами учета)по отношению к показаниям ОПУ в соответствии с 307 Постановлением от "23" мая 2006г., распределяется равномерно между зарегистрированными должным образом жителями.
Зарегистрированных граждан в многоквартирном жилом доме 26, по факту же проживает порядка 40. Насколько будет правомерным начисление платы за ЖКУ фактически проживающим гражданам. При условии наличия реестра проживающих (составленного собранием собственников в многоквартирном жилом доме). Представляется, что идеальный вариант, это составление заявлений о фактическом количестве проживающих лиц в жилом помещении, подписанных собственниками данных жилых помещений, однако не все и далеко не всегда готовы предоставить подобное заявление. Как выйти из ситуации?

---

Какие существуют нормативно правовые акты, которые обязывают застройщика оплачивать за жилищно-коммунальные услуги, если отсутствует договор управления между застройщиком и управляющей организацией?

---

В квартире на полотенцесушителе в ванной образовался свищ, залило квартиру и нижерасположенные. К чьей зоне ответственности принадлежит полотенцесушитель: собственника или управляющей компании? Прилагаю копию договора УО, схемы и акта по разграничению ответственности к договору нет. А также прорисовываю схему горячего водоснабжения, от которого работает полотненцесушитель.

---

ТСЖ заключило договоры на продажу коммунальных ресурсов с ресурсоснабжающими организациями сроком действия с 1.03.2011 г. по 31.12.2011 г. ТСЖ намерено провести экспертизу таких договоров. Можно ли по результатам экспертизы в заключенные договоры внести изменения?

---

Наша организация занимается установкой приборов учета тепла, уже есть положительный опыт установки в рассрочку. Но все это через собрания собственников. Можно ли разработать нормальный проект Энергосервисного контракта, чтобы без собрания собственников, а только по договору с другими УК?  

---