Синтаксис поискового запроса:
Логические операторы позволяют строить более сложные запросы, например:
Порядок внесудебного банкротства призван помочь социально незащищенным гражданам, имеющим небольшой долг, освободиться от долгов и вернуться к нормальной жизни, что в современных реалиях, безусловно, важно. Однако, в результате их применения затрагиваются права кредиторов, рассчитывавших на получение платы, в данном случае, за содержание общего имущества в многоквартирном доме и потребление коммунальных услуг.
Организация, осуществляющая управление многоквартирным домом обязана списать задолженность за предоставленные услуги гражданина, признанного банкротом. Но у неё в свою очередь, не прекращается обязанность выполнения работ по содержанию общего имущества и оплаты выставленных ресурсоснабжающей организацией счетов за фактически потребленный коммунальный ресурс, в т.ч. гражданином, признанным банкротом.
Рассмотрим соответствующие вопросы управляющих организаций, и их предложения по вариантам решения данной проблемы и расскажем о планируемом изменении действующего законодательства по частичному её решению
В практике взаимоотношений между управляющими и ресурсоснабжающими организациями появились спорные случаи, когда ресурсоснабжающая организация без каких-либо согласовательных мероприятий с управляющей организацией заключает договоры с подрядными организациями, оказывающими услуги по техническому обслуживанию ОДПУ тепловой энергии, установленных в многоквартирных домах, без уведомления управляющей организации организует выполнение таких работ подрядной организацией, и по результатам выполнения таких работ предъявляет соответствующие расходы к возмещению управляющей организации.
Странной в таких случаях является позиция судов, которые принимают решения о взыскании понесенных ресурсоснабжающими организациями расходов на эксплуатацию ОДПУ с управляющих организаций вне зависимости от видов мероприятий, выполняемых РСО, и применяемого РСО порядка организации выполнения таких мероприятий
В 2022 году мы уже рассматривали вопросы, связанные с отсутствием обязанности лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, производить оплату Водоканалу за отвод поверхностных сточных вод от земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме*. Как показала практика, продолжают иметь место проблемы организации обслуживания объектов ливневой канализации, расположенных в границах земельного участка, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, когда организации, осуществляющие водоотведение, отказываются от такого обслуживания по основанию непризнания ими таких объектов, как находящихся в их эксплуатационной ответственности.
Рассмотрим эту проблему и разъясним незаконность предъявляемых к лицу, осуществляющему управление многоквартирном домом, требований по обеспечению обслуживания объектов ливневой канализации, расположенных на придомовой территории
В 2020 году вступили в силу изменения в Закон № 103-ФЗ о поступлении вносимых гражданами взносов на капитальный ремонт через платежных агентов непосредственно на счета региональных операторов и на специальные счета, на которых формируются фонды капитального ремонта. Кроме того, взносы на капитальный ремонт не могут поступать ни на специальные счета, ни на банковские счета управляющих организаций. Однако на практике такие правила не соблюдаются.
Обсудим эту проблему на конкретном примере
В настоящий период появились первые судебные решения по спорам между ГЖИ и управляющими организациями, которые провели перерасчет платы за КР на СОИ в І квартале 2023 года за весь 2022 календарный год.
Несмотря на то, что есть решения судов, которые признали такой перерасчет несоответствующим закону, считаем, что проведенное нами обсуждение данного вопроса поможет решить возникшую для таких управляющих организаций проблему
В целях принятия решения лицензирующим органом - органом государственного жилищного надзора о продлении срока действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами лицензирующим органом (далее – орган ГЖН) проводится оценка соблюдения управляющей организацией (лицензиатом) лицензионных требований.
Имеют место случаи, когда органом ГЖН устанавливается нарушение управляющей организацией требований, предусмотренных п.6.1 ч.1 ст.193 ЖК РФ, заключающееся в том, что в ГИС ЖКХ в подразделе «Реестр объектов жилищного фонда» в отдельных многоквартирных домах указываемая управляющей организацией площадь жилых помещений не соответствует общей площади домов, сведения о которой автоматически выгружаются из Росреестра. Наличие такого несоответствия признается органом ГЖН основанием для вынесения решения об отказе в продлении срока действия лицензии.
Описание ситуации
Федеральным законом от 21.07.2023 № 389-ФЗ внесены изменения в статью 420 НК РФ о признании объектом обложения страховыми взносами вознаграждений, производимых на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в пользу членов совета многоквартирного дома, включая председателя совета многоквартирного дома, избранных собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ (изменения в статью 420 НК РФ). Изменения вступают в силу с 1 января 2024 года.
Поскольку в ст.420 НК РФ имеется прямое указание о произведении таких выплат в рамках трудовых отношений, то отдельные управляющие организации заранее, оценивая последствия внесенных в Налоговый кодекс РФ изменений, задаются вопросами: во всех ли случаях выплаты вознаграждения членам (председателю) Совета МКД облагаются страховыми взносами, и возможно ли в целях экономии на налогах сделать получателей вознаграждений самозанятыми?
Рассматриваемые в настоящей статье отношения связаны со случаями оплаты электрической энергии, потребляемой на СОИ в многоквартирных домах, оборудованных до 1 июля 2020 года многотарифными приборами учета электрической энергии. Случаи переоборудования отдельными потребителями принадлежащих им приборов учета на однотарифные повлекли невозможность использования управляющими организациями дифференцированных тарифов на электрическую энергию, потребляемую в МКД на СОИ, что соответственно вызвало недовольство граждан, имеющих многотарифные приборы учета. Требования граждан произвести исходя из дифференцированных тарифов перерасчет платы за электрическую энергию, потребляемую на СОИ, поддерживаются ГЖИ.
Рассмотрим, решается ли в таких случаях возникшая для граждан и управляющей организации проблема
Часть 9.2 ст.156 ЖК РФ и пункт 29(2) Правил № 491 предусматривают случаи определения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее – на СОИ), ежемесячно – исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов на СОИ или среднемесячных их объемов с последующим перерасчетом такой платы до объемов коммунальных ресурсов на СОИ, определенных исходя из показаний ОПУ. Такой порядок определения размера платы за КР на СОИ схож с порядком определения размера платы за коммунальную услугу по отоплению при равномерном способе её внесения – в течение календарного года с корректировкой 1 раз в году по истечении календарного года.
В предыдущем номере журнала мы рассмотрели отношения по учету результатов корректировки платы за коммунальную услугу по отоплению при равномерном способе её внесения при смене собственников помещений в многоквартирном доме*.
При подаче горячей воды (теплоносителя) в многоквартирные дома с централизованной открытой системой теплоснабжения и ГВС между теплоснабжающими и управляющими организациями всегда спорным был вопрос об использовании в расчетах за горячую воду прибора учета тепловой энергии, установленного на вводе в многоквартирный дом и измеряющего кроме объема тепловой энергии, поданной в многоквартирный дом, объем (массу) теплоносителя, подаваемого в многоквартирный дом, а также прибора учета, измеряющего объем (массу) теплоносителя на обратном трубопроводе.
В условиях отсутствия до 1.09.2022 г. установленного Правительством РФ порядка перерасчета размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества (на СОИ), и обязанности управляющих организаций принять на свои расходы (не покрываемые доходами от потребителей) стоимость коммунальных ресурсов, потребляемых в многоквартирных домах на СОИ, исходя из разницы, превышающей такую стоимость, определяемую исходя из начисляемой управляющей организацией потребителям платы за коммунальные ресурсы на СОИ по нормативам потребления коммунальной услуги, не редкими стали случаи преднамеренного вывода управляющими организациями из строя установленных в МКД общедомовых приборов учета холодной (горячей) воды.
В отдельных регионах РФ продолжает действовать порядок внесения платы за коммунальную услугу по отоплению равномерно в течение календарного года с применением до 1 января 2022 года нормативов потребления коммунальной услуги по отоплению, установленных органами местного самоуправления из расчета на 12 месяцев внесения платы.
В отношениях по расчетам за тепловую энергию между управляющими и теплоснабжающими организациями имеют место неурегулированные ими вопросы, связанные с порядком оформления актов поставки тепловой энергии, счетов фактур, содержащих сведения об объемах и стоимости тепловой энергии, поставленной в многоквартирные дома, оборудованные и не оборудованные ОПУ тепловой энергии, или в которых ОПУ вышел из строя и не восстановлена его работоспособность в период более 3х месяцев, а также с формированием размера обязательств (размера задолженности) управляющей организации перед теплоснабжающей организацией по оплате поставленной в многоквартирные дома тепловой энергии на отопление.
В качестве проблемы, возникающей из неурегулированных таких отношений, рассмотрим следующий встретившийся нам вариант определения сторонами договора теплоснабжения объемов тепловой энергии, поставляемой в целях отопления МКД. Такой объем по условиям договора теплоснабжения определяется:
- в МКД с ОПУ – исходя из показаний ОПУ
- в МКД без ОПУ – исходя из нормативов потребления коммунальной услуги по отоплению, установленных из расчета на 12 месяцев.
Такой учет объемов тепловой энергии приводит к тому, что тепловая энергия на отопление поставляется в дома с ОПУ и учитывается в объемах поставки только в отопительный период, а в дома без ОПУ – в отопительный и в неотопительный период.
По таким образом определенным объемам поставки тепловой энергии, отраженным в актах поставки, теплоснабжающая организация формирует счета-фактуры, по которым определяется размер обязательств управляющей организации перед теплоснабжающей организацией по оплате тепловой энергии.
В таком случае у управляющей организации возникает справедливый вопрос о правомерности со стороны теплоснабжающей организации формирования требований к управляющей организации по оплате тепловой энергии, не поставленной в многоквартирные дома в течение неотопительного периода.
Рассмотрим эту проблему с учетом позиции одной из управляющих организаций, по мнению которой теплоснабжающая организация не вправе формировать акты поставки тепловой энергии и счета-фактуры в месяцы неотопительного периода, и неполная оплата УО таких счетов не может формировать дебиторскую задолженность управляющей организации по оплате за тепловую энергию в теплоснабжающую организацию.
Несмотря на имеющуюся в настоящий период выраженную неоднократно позицию Верховного Суда об определении объемов тепловой энергии на подогрев воды в многоквартирных домах с централизованной и нецентрализованной системой горячего водоснабжения исходя из нормативов тепловой энергии на подогрев воды, в ряде регионов продолжается практика расчетов за тепловую энергию, поставленную в многоквартирные дома с индивидуальными тепловыми пунктами, исходя из фактических объемов тепловой энергии, измеренных ОПУ тепловой энергии.
При этом определение фактических объемов тепловой энергии производится как в расчетах за неё между управляющими и теплоснабжающими организациями, так и в расчетах за горячую воду между управляющими организациями и потребителями. По указанной причине возвращаемся к этой теме*.
Поскольку Институт управления ЖКХ привлекается судами в качестве экспертной организации для проверки (экспертизы) правильности расчета платы за коммунальные услуги, то в рамках проведения одной из таких экспертиз нам стала известна информация о том, что не только управляющие организации или теплоснабжающие организации (при прямых договорах с потребителями) считают правильными расчеты с потребителями за горячую воду с учетом фактически потребленной в целях производства горячей воды тепловой энергии, но такой позиции придерживаются и органы госжилнадзора в отдельных регионах.
В качестве основания соответствующей позиции управляющими организациями и органами госжилнадзора приводятся положения п.54 Правил № 354, в соответствии с которыми при определении размера платы за коммунальную услугу по горячему водоснабжению применяется формула 20, предусматривающая расчет удельного расхода коммунального ресурса, используемого в многоквартирном доме в целях производства горячей воды, по формуле 20.1.
Соответственно и управляющие организации, и специалисты ГЖИ применяют формулу 20.1 для определения по ней удельного расхода тепловой энергии на подогрев воды исходя из объемов тепловой энергии, измеренной ОПУ.
Рассмотрим соответствующую позицию управляющей организации и ГЖИ на конкретном примере расчетов за горячую воду в неотопительный период, который был сделан специалистами ГЖИ одного из регионов по запросу в ГЖИ одного из потребителей о правильности определения размера платы за горячую воду по его квартире, после чего, как всегда представим наш комментарий, и соответствующие разъяснения.
На практике в управлении управляющих организаций находятся многоэтажные дома – бывшие общежития коридорного типа, комнаты в которых были приватизированы, в связи с чем такие здания были сняты с баланса муниципалитетов как общежития.
Такие дома передаются в управление управляющим организациям органами местного самоуправления (по конкурсу или по ч.17 ст.161 ЖК РФ) или принимаются в управление по решению управляющих организаций и собственников помещений в таких домах.
Принимая в управление дома бывших общежитий управляющая организация включает в перечень работ, услуг только те работы, услуги, которые исходят из Минимального перечня работ, услуг и относятся исключительно к содержанию таких помещений общего пользования в зданиях бывших общежитий, как: холлы, лестничные клетки, колясочные, подсобные и другие помещения, аналогичные помещениям, входящим в состав общего имущества в многоквартирных домах.
Однако, осуществляя деятельность по управлению жилыми домами – бывшими общежитиями коридорного типа, управляющие организации сталкиваются с проблемой, связанной с их понуждением органом ГЖН, органом муниципального жилищного контроля, а также в судебном порядке осуществлять надлежащее содержание всех помещений, относящихся к местам общего пользования всех собственников помещений в управляемых таких домах, а именно: коридоров, кухонь, душевых, туалетов, бельевых, гладильных, кладовых, постирочных, общих гардеробов, служебных комнат для обслуживающего персонала, которые признаются общим имуществом собственников помещений в жилом доме.
Исходя из общего начала жилищного законодательства об обязанности управляющих организаций обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое не предназначено для удовлетворения личных нужд проживающих граждан в многоквартирном доме, несомненно «странными» являются решения судов о возложении на управляющие организации обязанностей по надлежащему содержанию указанных помещений.
Проблема о возложении на управляющую организацию обязанностей по обеспечению надлежащего содержания всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников комнат в жилом доме, признаваемым ранее общежитием, рассмотрена в настоящей статье по примерам соответствующей судебной практики, анализ который позволит выявить причину такой позиции контролирующих органов и судов, а управляющим организациям принять решение, исключающее возложение на них таких обязанностей в дальнейшем.
Вопросы налогообложения вознаграждения членов и(или) председателя совета многоквартирного дома мы не раз рассматривали на страницах нашего журнала*. При очередном обращении к этой теме мы обнаружили большое количество консультаций в сети Интернет по теме заключения договоров между управляющими организациями и собственниками помещений в многоквартирном доме для выплаты вознаграждения председателю совета многоквартирного дома и единодушное мнение всех консультантов об обязанности управляющей организации начислить и перечислить в бюджет с суммы выплачиваемого ею вознаграждения страховые взносы и налог на доходы физических лиц. Такое мнение основано на позиции Минфина России по данному вопросу, которое постоянно представляется в многочисленных его разъяснительных письмах.
Напомним, что Минстрой России в одном из своих писем выразил мнение, что при поступлении в управляющую организацию денежных средств по отдельной плате (взносу) на вознаграждение председателю совета МКД такие средства не подлежат налогообложению.
С таким мнением Минстроя России не соглашается Минфин России, который в одном из своих последних писем указал, что согласно положению о Минстрое России, представление разъяснений порядка применения Налогового кодекса РФ не относится к компетенции Минстроя России.
Поскольку наше мнение совпадает с позицией Минстроя России, то в силу имеющих место двух разных мнений, данный вопрос рассматриваем в настоящей рубрике журнала. Начнем обсуждение этого вопроса с соответствующих писем Минстроя России, Минфина России и решений по данному вопросу судебных органов.
Вопросы, связанные с регистрационным учетом граждан, мы неоднократно рассматривали на страницах нашего журнала*. Однако, как показывает практика, у отдельных управляющих организаций остается недопонимание по порядку организации исполнения правил участия управляющих организаций в обязательных регламентах, предусмотренных соответствующим законодательством, в т.ч. по порядку учета расходов, возникающих у управляющих организаций, связанных с работой паспортного стола, а также с выдачей справок гражданам, связанных с их регистрацией по месту жительства или с их владением жилыми помещениями.
На примере приведенного ниже случая организации управляющей организацией предоставления гражданам услуг, связанных с их регистрацией, а также с выдачей запрашиваемых гражданами справок о составе семьи, выписки из финансово-лицевого счета и других, рассмотрим к каким проблемам для управляющей организации может привести её недопонимание в организации предоставления гражданам соответствующих услуг.
Открыть избранное
Открыть журнал