Приведем позицию Верховного Суда РФ относительно пунктов Правил № 354, регулирующих момент начала предоставления управляющей организацией коммунальных услуг.
Так, Управляющая организация обратилась в Верховный Суд с заявлением о признании недействующими пунктов 14, 16, 17, 18 Правил № 354, ссылаясь на то, что оспариваемые положения нормативного правового акта не соответствуют нормам Жилищного кодекса РФ, нарушают права, свободы и законные интересы административного истца в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности по управлению многоквартирными домами, создают препятствия для осуществления такой деятельности. Не заключая договор энергоснабжения, энергоснабжающие организации противоправно оказывают давление на управляющую компанию, ставят под угрозу ее экономические интересы.
Подвальное помещение расположенное в МКД сдается в аренду. Помещение не оборудовано радиаторами, обогрев помещения происходит за счет коммуникаций расположенных в подвалах.Правомерно ли УК весь объем потребленной теплоэнергии распределят на весь дом, с учетом подвальных помещений и выставляет счет арендатору за тепло.
Может ли председатель совета многоквартирного дома передать по доверенности свои полномочия другому лицу, не являющемуся собственником жилья в этом многоквартирном доме, если «да», то какая это должна быть доверенность?
Просим разъяснить обязательность для исполнения указанной в ч.14 ст.155 ЖК РФ нормы об оплате пеней лицами, несвоевременно и (или) не полностью вносящими плату за жилое помещение и коммунальные услуги, и п.70 Правил № 354 об указании размера подлежащих уплате пеней в платежных документах: являются ли нормы жилищного законодательства о начислении названных пеней обязательными к исполнению для организаций, управляющих МКД?
Просим разъяснить вопросы обследования и проверки технического состояния дымовых и вентиляционных каналов в МКД:
- о нормативных-правовых актах, на основании которых обязательно должны проводиться проверки дымовых и вентиляционных каналов в МКД, имеющих только печное оборудование;
- о необходимости наличия лицензии либо допуска на работу по проверке дымовых и вентиляционных каналов в МКД, имеющих только печное оборудование, у организаций, выполняющих такие работы;
- об органе, осуществляющем лицензирование либо выдающим допуск на работы по обследованию и проверке технического состояния дымовых и вентиляционных каналов в МКД с газовым оборудованием и МКД, имеющих только печное оборудование.
В нашем городе для отопления большей части многоквартирных домов используется открытая система отопления (горячего водоснабжения). При отключении отопления прекращается циркуляция горячей воды в системе горячего водоснабжения, горячая вода остывает ниже нормативной температуры, появляются многочисленные жалобы потребителей на низкую температуру горячей воды. Поскольку исполнителем коммунальных услуг по горячему водоснабжению являются управляющие организации, государственная жилищная инспекция и Управление Роспотребнадзора по области возбуждают в отношении управляющих организаций административное производство.
Судом принимаются решения о назначении административного наказания в отношении УО, но проблема горячего водоснабжения при этом не решается. Управляющие организации не имеют возможности решить данную проблему и оказать потребителям услугу надлежащего качества.
Просим совета – как решить эту проблему?
Исполнителем коммунальных услуг является РСО. Каким образом с 01.01.2017г. производится начисление коммунальных ресурсов на содержание общего имущества собственникам нежилых помещений, имеющих прямые договоры с РСО?
Если орган местного самоуправления проведет конкурс по отбору УО для управления МКД с условием предоставления коммунальных услуг, могут ли собственники после заключения договора с УО по конкурсу, принять решение о прямых договорах на коммунальные услуги?
Просим дать ответ с разъяснениями на следующие вопросы:
В первом случае в МКД (11 подъездов) три электрических ввода в дом от комплексной трансформаторной подстанции (далее КТП). На каждом из них в ВРУ установлены в 2010г. ОПУ электрической энергии (3 шт.). Границей эксплуатационной ответственности является ВРУ дома.
Во втором случае в МКД (4 подъезда) два электрических ввода. На каждом из них установлены приборы учета (2 шт.), которые находятся в КТП за пределами дома. Границей эксплуатационной ответственности является стена дома.
В первом и во втором случаях РСО при расчете отпущенной электроэнергии на ОДН для каждого МКД учитывает показания этих приборов учета электрической энергии путем суммирования.
Правомерны ли действия РСО в данных случаях? Допускается ли в МКД наличие более одного ОПУ? Можно ли считать приборы учета, установленные за пределами границ эксплуатационной ответственности общедомовыми?
Вправе ли РСО при применении расчетной формулы определения объемов коммунальных ресурсов, приведенной в пп. «в» п.21 Правил № 124, и при расчете показателя объема применять формулу 4(1) Приложения № 2 к Правилам № 354 и начислять УО повышающий коэффициент по тем квартирам, собственники которых при наличии технической возможности не оборудовали помещение ИПУ?
Организация ВКХ является исполнителем коммунальных услуг холодного водоснабжения и водоотведения для потребителей в многоквартирных домах, которым управляет управляющая организация, не являющаяся исполнителем коммунальных услуг по основаниям, установленным ч.18 ст.12 Закона № 176-ФЗ.
Соответствуют ли требованиям Правил № 354 действия потребителя коммунальных услуг по направлению сообщений о выходе прибора учета из строя, о показаниях прибора учета на момент его выхода из строя, о проведении работ по устранению неисправности прибора учета исполнителю иной коммунальной услуги или лицу, осуществляющему управление многоквартирным домом, и не заключившему договор ресурсоснабжения в целях использования коммунальных ресурсов при предоставлении коммунальных услуг потребителям в жилых и нежилых помещениях МКД, а также правомерно ли выполнение демонтажа прибора учета в присутствии указанных лиц, как и действия указанных лиц по участию в демонтаже (монтаже) прибора учета и составлению соответствующего акта?
В соответствии с пп.«е» п.31 Правил № 354 сроки снятия показаний общедомового прибора учета – в период с 23-го по 25-е число текущего месяца.
В соответствии с отраслевым законодательством сроки снятия показаний приборов учета – последнее число расчетного периода (то есть месяца) (п.19 Типового договора холодного водоснабжения, Типового договора водоотведения, Единого типового договора холодного водоснабжения и водоотведения, утвержденных постановлением Правительства РФ от 29 июня 2013 г. № 645).
Какими нормами руководствоваться управляющим организациям, а также товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам, иным специализированным потребительским кооперативам, осуществляющим деятельность по управлению МКД, при снятии показаний ОПУ?
В сентябре 2016 г в теплоснабжающую организацию поступило обращение управляющей организации о расторжении договора ресурсоснабжения в отношении многоквартирного дома. При этом датой расторжения договора управляющая организация просит считать март 2016 г., как дату принятия решения о выборе иной управляющей организации решением собрания собственников помещений многоквартирного дома. В то же время, по информации лицензионного отдела ГЖИ сведения и спорном МКД исключены из лицензии данной управляющей организации лишь в сентябре 2016г.
Согласно п.32 Правил № 124 договор ресурсоснабжения прекращается одновременно с прекращением договора управления МКД в случае исключения сведений об МКД из реестра лицензий субъекта РФ, а также в случае, если действие лицензии прекращено или она аннулирована.
В связи с изложенным, просим дать пояснения: с какого момента ресурсоснабжающая организация прекращает договор ресурсоснабжения с управляющей организацией при смене управляющей организации – с момента прекращения договора управления МКД либо с момента внесения сведений в реестр лицензий – в том случае, если даты различны?
С 1 января 2017 года в постановлении Правительства РФ от 14.02.2012 № 124 в п.25(1) «а» упразднено положение о необходимости фиксации объема тепловой энергии, поставляемой в многоквартирный дом, двусторонними актами между исполнителем коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией исходя из текущих показаний приборов учета.
Принимая во внимание наличие решения субъекта РФ об осуществлении оплаты коммунальной услуги по отоплению равномерно в течение календарного года, а также возможные трудности в определении спорных сумм подлежащих оплате со стороны исполнителей коммунальных услуг, теплоснабжающая организация просит разъяснить возможность определения объемов фактического потребления при отказе его фиксации со стороны исполнителей коммунальных услуг.
В собственности муниципального образования находятся жилые помещения, в которых отсутствуют постоянно или временно проживающие граждане. Объем потребляемых коммунальных услуг в таких жилых помещениях равен «0». Во исполнение п.56(2) Правил № 354 обязан ли исполнитель коммунальных услуг с 01.01.2017 рассчитывать размер платы за коммунальные услуги для пустующих муниципальных квартир с учетом количества собственников?
Просим дать разъяснения по применению п. 56(2) Правил № 354 при расчете платы за коммунальные услуги в отношении жилых помещений муниципальной собственности, незаселенных в установленном законодательством порядке (свободных по регистрации).
В настоящий период в случаях, когда орган регулирования тарифов устанавливает двухкомпонентный тариф на горячую воду и норматив тепловой энергии на подогрев горячей воды, управляющие организации, товарищества, кооперативы предъявляют потребителям к оплате за горячую воду, подаваемую в многоквартирные дома, по компоненту «тепловая энергия» объем тепловой энергии, рассчитанный исходя из норматива потребления тепловой энергии на подогрев воды.
При этом теплоснабжающие организации определяют объем тепловой энергии в горячей воде для целей её оплаты управляющей организацией, товариществом, кооперативом из расчета показаний приборов учета тепловой энергии в горячей воде.
Образующаяся разница «ложится» убытками на управляющие организации. В результате судебных споров по соответствующим расчетам за горячую воду у судов нет в настоящий период единого подхода. В тех случаях, когда суды признают правомерными действия теплоснабжающих организаций по взысканию с управляющих организаций задолженности из расчета объемов тепловой энергии по показаниям приборов учета, управляющим организациям, чтобы «выжить» остается только надеяться на расторжение по инициативе теплоснабжающих организаций договоров горячего водоснабжения (поставки горячей воды) по основаниям, допускаемым пп. «а» п.30 Правил № 124.
Однако видение проблемы возникновения указанной разницы у теплоснабжающей организации при принятии ею на себя функции исполнителя коммунальных услуг, приводит к принятию ею решения о нецелесообразности расторжения договора ресурсоснабжения с исполнителем коммунальных услуг. В результате – растущий долг исполнителя коммунальных услуг не позволяет решить следующую за указанной проблему – обеспечения выполнения производственной программы теплоснабжающей организации ввиду недостаточности соответствующего финансирования от потребителей в жилищных отношениях.
Продолжим описание данной проблемы путем её изложения государственными органами регулирования и контроля разных субъектов РФ.
В ряде регионов РФ органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, включая органы государственного жилищного надзора, запретили лицам, управляющим многоквартирными домами, включить расходы на холодную и горячую воду, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения при выставлении платежных документов начиная с января 2017 года в случаях отсутствия в многоквартирном доме водоразборных устройств в помещениях, относящихся к общему имуществу в многоквартирное доме.
Считаем, что такие решения контрольных (надзорных) органов не соответствуют нормам жилищного законодательства, вступивших в силу с 1 января 2017 года.
Надеемся, что приведенное нами разъяснение позволит управляющим организациям, товариществам, кооперативам принять правильные решения и довыставить за январь 2017 г. плату за содержание жилого помещения с учетом новых правил её определения в целях исключения необоснованных убытков
О случаях включения расходов на коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, в плату за содержание жилого помещения
На страницах нашего журнала неоднократно освещалась тема оснащения многоквартирных домов общедомовыми приборами учета коммунальных ресурсов. В связи с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 в Правила № 354 и в Правила № 124, необходимо вновь обратиться к указанной теме
Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 № 1498 перечень прав исполнителя коммунальных услуг, перечисленных в п. 32 Правил № 354, дополнен пп. "е(2)", в котором предусмотрено право исполнителя «осуществлять установку и ввод в эксплуатацию коллективного (общедомового) прибора учета, соответствующего требованиям законодательства Российской Федерации об обеспечении единства измерений, в многоквартирных домах, собственники помещений в которых имеют установленную законодательством Российской Федерации обязанность по оснащению многоквартирных домов общедомовыми (коллективными) приборами учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и которые не оснащены такими приборами учета».
В связи с распространением на муниципальные унитарные предприятия с 1 января 2017 года положений Закона № 44-ФЗ о закупках товаров, работ, услуг, рассмотрим применяются ли положения Закона № 44-ФЗ к закупкам подрядных работ при проведении капитального ремонта МКД и к закупкам услуг по передаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме для управляющей организации, созданной в виде муниципального унитарного предприятия
В связи с поступающими запросами о том, относятся ли дома блокированной застройки к многоквартирным домам; имеется ли необходимость заключения собственниками договоров управления такими домами; как организуются отношения в таких домах по предоставлению коммунальных услуг потребителям, обязаны ли собственники платить взносы за капитальный ремонт, в настоящей статье рассмотрим нормы действующего законодательства, регулирующие статус домов блокированной застройки
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал