Согласно ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также предоставлять коммунальные услуги.
Перечень коммунальных услуг является существенным условием договора управления (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).
В соответствии с п. 67 Приказа Минстроя от 17 марта 2014 г. № 99/пр пересчет базового показателя тепловой нагрузки производится по фактической среднесуточной температуре наружного воздуха за отчетный период по данным метеорологических наблюдений ближайшей к объекту теплопотребления метеостанции территориального органа исполнительной власти, осуществляющего функции оказания государственных услуг в области гидрометеорологии.
Будет ли нарушением применение данных негосударственных организаций гидрометеорологии, или применение данных собственной сертифицированной, поверенной стационарной метеостанции?
На практике РСО часто сталкиваются с проблемой ненадлежащего исполнения или неисполнения УО денежных обязательств по договорам ресурсоснабжения. Проблема взыскания задолженности с УО может усложниться возбуждением в отношении УО – должника дела о банкротстве. В настоящей статье рассмотрим возможные действия РСО в случае банкротства УО и последствия деятельности по управлению МКД в период процедуры банкротства УО и после завершения такого периода
9 июня 2015 г. Госдума России приняла во втором и третьем чтении законопроект № 500410-6, который получил ранг закона и направлен в Совет Федерации. Надеемся, что приведенные ниже изменения сохранятся в редакции принятого закона. Отдельные из указанных изменений уже прокомментированы в настоящем номере журнала.
В МКД в январе 2014 г. установлен ОПУ тепловой энергии и введен в эксплуатацию с 1 февраля 2014 г. ОПУ учитывает Гкал на отопление и ГВС.
В период с 1 февраля 2014 г. по 1 февраля 2015 г. (12 полных месяцев) ОПУ часть времени работал, часть времени не работал - считалось среднее, затем норматив, часть времени учитывал только ГВС, т.к. был межотопительный сезон.
УК рассчитывалось с РСО соответственно за некоторые месяцы по показаниям ОПУ, за некоторые - по среднему, за некоторые - по нормативу.
Собственникам в период с 1 февраля 2014 г. по 1 февраля 2015 г. начислялся норматив. Должна ли УК сделать собственникам корректировку за этот период (12 полных месяцев), если да, то как? Если нет, то что делать с разницей между платой в РСО и платой, полученной от населения (по нормативу)?
При подготовке ответа прошу обратить внимание и возможно прокомментировать в качестве судебной практики Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.03.2015 N Ф04-14747/2014 по делу N А46-11251/2014. в котором суд пришел к выводу о том, что в подобном случае корректировка не производится.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. <br />
В соответствии с пунктом 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
РСО по энергоснабжению направила договор электроснабжения в УК, расчет с УК по потреблению электроэнергии, а не по ОДПУ. Расчет с населением по прямым договорам РСО-Население, при этом ОДН нормативный выставляют населению, а сверхнормативный предъявила к оплате УК.В МКД имеются жилые квартиры принадлежащие юридическим лицам ( используются не под офис, а под квартиру),также цокольное помещение сдаются в аренду.
1. Должна ли УК оплачивать РСО сверхнормативный ОДН?
2. РСО выставляет тариф на электроэнергию для населения по 1,58 руб., для юридических лиц и арендаторов 3,50руб, являются ли правомерными действия РСО при установленном ОДПУ в МКД?
3.Как должна рассчитываться УК с РСО по ОДПУ по одному тарифу на МКД или для арендаторов тариф 3,50руб, а для населения 1,58 руб?
4.В какие сроки должна проводиться оплата за потребляемую электроэнергию учитывая то обстоятельство, что РСО требует оплату частями: 10,18,25 числа, а УК имеет реальную возможность оплаты после 10 числа месяца, следующий за отчетным?
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 426 ГК РФ публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).
В настоящее время на рассмотрении в Арбитражном суде края находится спор между УО и РСО, в рамках которого РСО признает недействительным пункт договора поставки коммунальных ресурсов для целей горячего водоснабжения и отопления, согласно которому РСО приняла на себя обязательство обеспечить температуру горячей воды на вводе в МКД не менее 63 градусов. Просим прокомментировать в части возможной перспективности спора по вопросу - какую температуру принимать в расчет определения количества тепловой энергии на подогрев воды в отсутствии прибора учета тепловой энергии в горячей воде?
В соответствии с ч.5 ст.7 Закона № 255-ФЗ до 1 апреля 2015 года собственники помещений в многоквартирных домах, в которых в период до 1.09.2014г. был выбран непосредственный способ управления, обязаны провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления: или управление МКД управляющей организацией, или управление МКД ТСЖ (п.2, п.3 ч.2 ст.161 ЖК РФ).
Причина, по которой управляющие организации в период с 1.07.2011г. по 1.09.2014г. перезаключали с собственниками помещений в многоквартирных домах договоры управления на договоры на содержание и ремонт общего имущества в МКД (в соответствии с нормами ч.1.1. ст.164 и ч.9.1 ст.161 ЖК РФ)...
Управляющие организации, получающие лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, готовятся одновременно к приведению своих договорных отношений с потребителями и ресурсоснабжающими организациями в соответствие с требованиями жилищного законодательства. Одной из таких задач является приведение в соответствие с установленными Жилищным кодексом РФ требованиями порядка расчетов за коммунальные ресурсы. Рассмотрим случай возможности и порядка исключения направления платы потребителей за коммунальные услуги непосредственно в РСО (минуя счета УО) при отсутствии соответствующего решения собственников помещений в многоквартирном доме.
О целевом назначении коммунальных ресурсов, подаваемых в многоквартирный дом
В п.2 Правил № 354 приводятся следующие понятия:
«коммунальные ресурсы - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, используемые для предоставления коммунальных услуг. К коммунальным ресурсам приравниваются также сточные бытовые воды, отводимые по централизованным сетям инженерно-технического обеспечения»,
В соответствии с п. 67 Приказа Минстроя от 17 марта 2014 г. N 99/пр пересчет базового показателя тепловой нагрузки производится по фактической среднесуточной температуре наружного воздуха за отчетный период по данным метеорологических наблюдений ближайшей к объекту теплопотребления метеостанции территориального органа исполнительной власти, осуществляющего функции оказания государственных услуг в области гидрометеорологии.
Будет ли нарушением применение данных негосударственных организаций гидрометеорологии, или применение данных собственной сертифицированной, поверенной стационарной метеостанции?
РСО расторгла договор электроснабжения с УК в соответствии с п.53 ПП РФ 442 (за наличие задолженности по оплате поставленной электроэнергии) и приняла население на прямые расчеты. Полагаем, что в таком случае РСО приобретает права и обязанности исполнителя коммунальной услуги по электроснабжению, в том числе на ОДН и в данном случае весь объем на ОДН должен быть распределен между гражданами. Т.е. не возникает "сверхнормативных ОДН", предъявляемых к оплате УК.
При этом РСО предъявила плату гражданам за электроснабжение в квитанциях от своего имени, отказалась начислять плату гражданам на ОДН и счет на оплату ОДН "как нормативных...так и сверхнормативных) предъявила к оплате УК.
1. Верна ли наша позиция в части отсутствия обязанности по оплате ОДН?
Согласно п. 43 Постановления № 34 при отсутствии индивидуального прибора учета размер платы за коммунальную услугу, поставленную потребителю в нежилом помещении, рассчитывается исходя из расчетного объема коммунального ресурса, Объем коммунального ресурса для отопления определяется по нормативу потребления коммунальной услуги по отоплению.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006г. № 306 «Об утверждении правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» в г. Челябинскев 2006г. установлены нормативы по отоплению, при расчете которых не учитывались нежилые помещения. Нормативы действуют по настоящее время, не пересматривались.
Просим дать правовое заключение: обоснованно ли применение нормативов по отоплению, установленных в соответствии с Постановлением № 306, при расчетах за услуги отопления с собственниками нежилых помещений применять нормативы для жилых помещений?
Дом находится в управлении ТСЖ. По решению собрания собственники находятся на прямых расчетах с теплоснабжающей организацией. В соответствии с п. 18 Постановления № 354 ряд собственников нежилых помещений заключили прямые договоры. Другие собственники нежилых не пришли ни к кому: ни в ТСЖ, не в теплоснабжающую организацию. ТСЖ не может их заставить заключить договор, содержащий условия предоставления коммунальных услуг и, в свою очередь, отказывается от заключения договора с теплоснабжающей организацией. ТСО не может понудить собственников нежилых к заключению договора. Просим дать пояснения: какие меры может предпринять ТСО и с кого выйти на взыскание.
На дату написания настоящей статьи еще не известна судьба законопроекта № 500410-6, которым планировалось изменить отношения по предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирных домах, в т.ч. путем введения вариативности таких договорных отношений и расширения случаев предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями по прямым договорам с потребителями.
Независимо от соответствующего решения Госдумы нам кажется, что наша позиция по данному вопросу будет интересна читателям журнала.
Представляем разъяснение с анализом норм жилищного законодательства и норм законодательства в сфере холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и поставки горячей воды по вопросу: почему ресурсоснабжающие организации выражают эксплуатационную ответственность за обслуживание инженерных сетей тепло-, водоснабжения, водоотведения, проходящих по земельному участку, включенному в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В прошлом номере журнала мы рассмотрели проблему, связанную с выставлением потребителям к оплате за коммунальные услуги горячего водоснабжения стоимости горячей воды, отбираемой потребителями в виде теплоносителя из системы отопления многоквартирного дома.
Выражаем благодарность за справедливое замечание читателей относительно ссылки на недействующий СанПин 4723-88.
В то же время позиция ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» относительно недопустимости разбора теплоносителя из систем отопления остается прежней, поскольку разбор теплоносителя (горячей воды) напрямую из системы отопления является нарушением как технических, так и санитарных норм.
Представляем дополнительное разъяснение по соответствующим отношениям.
Действующим законодательством (ст. 9 Закона "О теплоснабжении" п. 23 "Правил организации теплоснабжения" и далее) предусмотрено применение повышающего коэффициента К=1,01 к тарифам на тепловую энергию при нарушении режима потребления тепловой энергии.
Допустимо ли включение в договор в дополнение к повышающему коэффициенту применение неустойки за такие нарушения режима потребления тепловой энергии как превышение температуры в обратном трубопроводе, за превышение договорных тепловых нагрузок, за загрязнение сетевой воды, за аэрирование сетевой воды?
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал