Вопрос:

На общем собрании собственниками многоквартирного дома принято решение о сдаче в аренду нежилых помещений в МКД, являющихся общедомовым имуществом, и согласно проекту имеющих назначение диспетчерской, консъержной и т.п. Собранные денежные средства перечисляются на личный счет председателя совета МКД.

Внутри нежилых помещений, которые совет МКД и председатель совета МКД сдают в аренду, находится оборудование пожарной сигнализации, проходят инженерные сети, предназначенные для обслуживания более одного помещения, и также являющиеся общедомовым имуществом.

Соответственно, управляющая компания несет ответственность за сохранность внутридомовых коммуникаций, обязана своевременно их обслуживать, а в случае возникновения аварийной ситуации – своевременно её устранять.

Однако, условия договора аренды содержат условия о недопуске третьих лиц в помещения, а также об установке замков в соответствующие помещения.

Насколько правомерным является лишение управляющей организации допуска к нежилым помещениям, расположенным в МКД и являющихся общедолевой собственностью всех жильцов, при условии наличия в таких помещениях инженерных коммуникаций и общедомового имущества?

Считается ли перечисление денежных средств от сдачи в аренду нежилых помещений и общедомового имущества на личный счет председателя совета МКД коммерческой (предпринимательской) деятельностью, которая должна быть налогооблагаемой, и которая не предусмотрена ЖК РФ?

Вопрос:

В адрес ГЖИ поступают жалобы граждан на использование мелкого шрифта при формировании единого платежного документа по оплате жилищных коммунальных услуг (далее – платежный документ), что крайне затрудняет визуальное восприятие текста, не позволяет потребителю получить полную информацию, поскольку потребитель фактически не может ознакомиться с представленными расчетами для оплаты услуг. В том числе мелкий кегль прописных букв и цифр приводит к зрительной нагрузке при чтении и общему утомлению, что не позволяет потребителю ознакомиться доступным способом с информацией в платежном документе.

При обращении в организации, формирующие платежные документы ЖКУ, с просьбой увеличить размер шрифта в ответ поступают отказы со ссылкой на пункты 69, 69(1) Правил № 354.

При формировании платежных документов на сегодняшний день используется примерная форма, утвержденная Приказом Минстроя России от 26.01.2018 № 43/пр, которым требования к размеру шрифта при формировании платежного документа не установлены.

Прошу высказать мнение о возможности комплексной модернизации формы квитанции, предусмотренной для оплаты ЖКУ, с указанием размера шрифта путем внесения соответствующих дополнений в Правила № 354.

Вопрос:

По своему смыслу пп. «е» п.69 Правил № 354 требует указывать в платежном документе сведения по фактически потребленным в МКД суммарным объемам коммунальных ресурсов (количестве), основанных на показаниях ОПУ и ИПУ: в целом за МКД, во всех помещениях МКД (индивидуальное потребление по ИПУ и нормативу) и использованных на СОИ (разница 2-х предыдущих).

Вправе ли управляющая (ресурсоснабжающая) организация не указывать в платежном документе сведения о суммарном объеме коммунального ресурса, предоставленном во всех жилых и нежилых помещениях в МКД, а также об общем объеме коммунального ресурса, предоставленного на общедомовые нужды в МКД за расчетный период, ссылаясь на выбранный собственниками МКД способ расчета платы за коммунальные ресурсы, потребленные при использовании и содержании общего имущества (в частности, если выбран способ расчета, исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунального ресурса с последующим проведением перерасчета, исходя из показаний ОДПУ)?

Вопрос:

С 01.09.2023 собственниками заключены прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями (далее – РСО) на предоставление коммунальных услуг горячего водоснабжения и отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

Сведения об объемах индивидуального и общедомового потребления коммунальных ресурсов передаются в РСО ежемесячно на 25 число. По итогам обработки расчетным центром данных по объему индивидуального потребления с учетом поступивших данных по объемам общедомового потребления РСО направляет ТСЖ в период 10-15 числа месяца следующего за расчетным сведения об объеме потребления коммунального ресурса на содержание общего имущества (КР на СОИ) для оплаты, ТСЖ квитанции собственникам для оплаты жилищных услуг, в т.ч. платы за КР на СОИ, выдает до 10 числа расчетного месяца.

Таким образом, данные по объемам коммунального ресурса на СОИ поступают ТСЖ позднее, чем выставляются собственникам квитанции за расчетный период, ввиду чего плату собственникам за коммунальный ресурс, потребленный на СОИ, невозможно отразить в квитанции за расчетный период.

Риск более позднего выставления собственникам платы за потребленный коммунальный ресурс находится в зоне ответственности ТСЖ, прав собственников не нарушает.

С учетом сложившейся ситуации просим разъяснить возможность включения платы за потребленный коммунальный ресурс на содержание общего имущества в квитанцию позднее, чем за расчетный период.

Вопрос:

Потребителям, проживающим в многоквартирных домах, находящихся в управлении управляющей организации, коммунальную услугу горячего водоснабжения оказывает ресурсоснабжающая организация на основании прямых договоров, заключенных непосредственно с потребителями.

Потребители передают показания индивидуальных приборов учета горячей воды (далее – ИПУ ГВ) в том числе и в управляющую организацию по 25 число текущего месяца в соответствии с подпунктом «к(1)» пункта 33 Правил № 354, которые УО до 26 числа текущего месяца передает в ресурсоснабжающую организацию через ГИС ЖКХ.

В ноябре 2023 г. 26 число пришлось на воскресенье, поэтому УО передала полученные от потребителей показания ИПУ ГВ в РСО сообщением через ГИС ЖКХ в понедельник 27 ноября 2023 г., в соответствии с положениями статьи 193 ГК РФ, которая определяет, что если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

РСО отказалась принимать для расчета платы за потребленную горячую воду в ноябре 2023 г. показания ИПУ ГВ потребителей, переданные 27.11.2023 г., обвинив УО в том, что показания ИПУ ГВ за ноябрь 2023 г. были переданы с нарушением сроков, предусмотренных Правилами № 354.

ГЖИ согласилась с позицией РСО и направила в УО требование о недопустимости нарушения сроков направления в РСО информации о показаниях ИПУ ГВ, поступивших от собственников помещений в многоквартирных домах.

Правомерно ли применение управляющей организацией положений статьи 193 ГК РФ для изменения окончания срока передачи показаний ИПУ ГВ, предусмотренного подпунктом «е» пункта 31(1) Правил № 354, при условии, что 26 число текущего месяца приходится на выходной день.

Обязана ли РСО использовать при расчете платы за коммунальные услуги в текущем месяце показания ИПУ ГВ потребителей, полученные от управляющей организации позже сроков, предусмотренных подпунктом «е» пункта 31(1) Правил № 354, но с соблюдением положений статьи 193 ГК РФ при условии, что 26 число текущего месяца приходится на выходной день?

Вопрос:

Просим разъяснить применение абзаца 6 пункта 81(11) Правил № 354 на следующем примере.

При контрольной проверке в жилом помещении было выявлено несанкционированное вмешательство в ИПУ ХВС, ГВС путем применения магнитов. Контролерами незамедлительно был составлен акт о несанкционированном вмешательстве в работу ИПУ, далее акт был направлен в расчетно-кассовый центр для начисления платы согласно пункту 81(11) Правил № 354. До настоящего момента ИПУ не поверены и не заменены, начисление в 10-кратном размере продолжается.

До какого срока необходимо начислять плату за ресурс по повышающему коэффициенту в 10-кратном размере? Как определяется дата устранения такого вмешательства: повторная поверка ИПУ? Замена ИПУ? Или иные мероприятия?

Вопрос:

Установлены ли на законодательном уровне требования к качеству коммунальных ресурсов, используемых при содержании общего имущества в МКД, а также порядок изменения размера платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества? Влияет ли качество коммунального ресурса и перерывы в их поставке на оценку качества услуг по содержанию общего имущества?

Вопрос:

В регионе установлена социальная норма потребления электрической энергии, позволяющая применять в расчетах за потребленную энергию в пределах социальной нормы пониженные тарифы. Тарифы на электрическую энергию зависят от факта превышения (непревышения) размера социальной нормы электроэнергии.

Понятие «социальной нормы» применяется только к коммунальной услуге. Плата за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, относится к жилищным услугам.

Учитывая вышеизложенное, просим разъяснить, по каким тарифам следует осуществлять расчет платы за электрическую энергию, потребленную в целях содержания общего имущества дома, как в отношениях с конечными потребителями, так и при расчетах между ресурсоснабжающими организациями и исполнителями коммунальных услуг.

Вопрос:

Согласно данным мониторинга на территории отдельных муниципальных образований, в отношении коммунальной услуги по горячему водоснабжению при использовании земельного участка выявлено 268 надворных построек (бани, гаражи, летние кухни, иные надворные постройки, а также закрытые бассейны), подключенных к сетям горячего водоснабжения.

При этом Правилами № 306 порядок установления и определения нормативов потребления коммунальной услуги по горячему водоснабжению при использовании земельного участка и надворных построек не определен. Таким образом. значения нормативов потребления по горячему водоснабжению при использовании земельного участка и надворных построек нормативным правовым актом субъектом РФ не установлены.

Теплоснабжающая организация готова помочь субъекту РФ произвести расчет таких нормативов, но субъект РФ отказывается, поскольку считает, что у него нет полномочий устанавливать нормативы потребления, не указанные в Правилах № 306.

Теплоснабжающая организация просит высказать мнение о праве субъекта РФ установить нормативы потребления в отсутствии установленного Правилами № 306 порядка определения таких нормативов.

Вопрос:

К системе теплоснабжения АО «Теплосеть» подключено 10-ти этажное нежилое здание (наименование согласно выписке из ЕГРН – административное с торговыми помещениями). На 10 этаже указанного здания расположено два жилых помещения.

Между АО «Теплосеть» и управляющей организацией, действующей по поручению каждого из собственников, заключен договор теплоснабжения с 2021 года. В декабре 2023 года создано ТСЖ.

Управляющая компания от расторжения договора отказывается, полагая, что указанные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса РФ и Правил № 808, ТСЖ настаивает на требованиях расторжения договора ТСО с УО и заключения такого договора с ТСЖ, полагая, что правоотношения регулируются нормами Жилищного кодекса РФ.

Правомерно ли в сложившейся ситуации заключение двух договоров: с ТСЖ – в  части предоставления тепловой энергии для жилых помещений и с управляющей организацией – в части снабжения тепловой энергией для нежилых помещений? Или должно быть другое решение по данной ситуации?

Вопрос:

Многоквартирные дома, находящиеся в управлении УО оборудованы индивидуальными тепловыми пунктами (далее – ИТП) и коллективными (общедомовыми) приборами учета холодной воды.

В ИТП поступают ресурсы – тепловая энергия, поставляемая теплоснабжающей организацией, и холодная вода, поставляемая Водоканалом, которые используются УО для подогрева закупленной холодной воды до необходимых температурных параметров.

На территории субъекта не утвержден норматив на ГВС на СОИ и норматив расхода тепловой энергии на подогрев воды для МКД с индивидуальными тепловыми пунктами (внутридомовой водоподогреватель), соответственно, управляющая организация не может отдельно рассчитать составляющие коммунальные ресурсы на СОИ по ГВС в составе платы за содержание жилого помещения.

Договор между теплоснабжающей организацией и УО на поставку тепловой энергии для подогрева воды в целях содержания общего имущества многоквартирного дома не заключен.

С учетом изложенного, просим ответить на вопросы:

- правомерно ли начисление тепловой энергии в целях содержания общего имущества в составе платы за содержание жилого помещения в МКД, в котором отсутствует централизованное горячее водоснабжение и горячее водоснабжение потребителей?

- если правомерно, то по какой формуле считать поставку тепловой энергии для подогрева воды при оборудовании многоквартирного дома ОДПУ холодной воды и при отсутствии договорных отношений с теплоснабжающей организацией?

Вопрос:

При проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по инициативе управляющей организации управляющая организация включает в бланк решения собственника для голосования по вопросам повестки дня общего собрания следующее решение «Определить место хранения документации в Государственной жилищной инспекции». Просим прокомментировать правомерность принятия собственниками такого решения.

Вопрос:

В Жилищную инспекцию обращаются граждане с жалобами на действия газораспределительной организации в части неправильного установления сроков службы газоиспользующего оборудования в целях его последующего диагностирования.

Исходя из обращений заявителей, заводы-изготовители банных газовых печей в паспорте на соответствующее газоиспользующее оборудование указывают срок службы печей в рабочих часах. При этом, расчет времени в календарных днях заводом-изготовителем по запросу заявителей был осуществлен с учетом предполагаемой эксплуатации банной газовой печи 1 раз в неделю в течение 2 часов на нагрев парильного помещения.

Вместе с тем, газораспределительная организация полагает, что срок службы банной газовой печи должен рассчитываться исходя из установленного заводом-изготовителем срока службы газогорелочного устройства, который эксплуатируется в комплексе с банной печью – 10 лет.

В связи с изложенным, с учетом того, что каждое газоиспользующее оборудование – и банная печь, и газогорелочное устройство имеют отдельные паспорта заводов-изготовителей, просим высказать мнение по вопросу – допускается ли использовать установленный срок службы газогорелочного оборудования для определения срока службы совместно используемой газовой печью.

Вопрос:

Между управляющей компанией и газоснабжающей организацией имеются разногласия по вопросу определения объемов потребляемого газа (исходя из среднесуточного потребления) в период отсутствия демонтированного прибора учета на крышной газовой котельной, которая является общедомовым имуществом и используется для оказания услуг по теплоснабжению и горячему водоснабжению.

Управляющая компания ссылается на позицию, указанную в постановлении Двенадцатого арбитражного суда от 25.01.2022 по делу № А12-3391/2021, согласно которой правоотношения, связанные с определением объемов потребляемого газа, где объектом газопотребления выступает блочно-модульная котельная для обеспечения коммунально-бытовых нужд (отопление и горячее водоснабжение), должны регулироваться Правилами поставки газа для обеспечения коммунально-бытовых нужд граждан, утвержденными постановлением Правительства от 21.07.2008 № 549 (далее – Правила № 549).

По мнению газоснабжающей организации, данные правоотношения регулируются Правилами поставки газа в Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства от 05.02.1998 № 162 (далее – Правила № 162), что подтверждается выводами, указанными в постановлении Двенадцатого арбитражного суда от 11.10.2021 по делу № А12-4977/2021.

Также в обосновании своей позиции газоснабжающая организация ссылается на письмо Министерства регионального развития от 18.06.2009 № 18624-СК/14, согласно которому на договорные отношения по приобретению управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным кооперативом газа для предоставления иной коммунальной услуги, нежели услуги газоснабжения (например, теплоснабжения), действие Правил № 549 не распространяется. В таком случае подлежат применению Правила № 162.

Ввиду противоречивой судебной практики, прошу высказать позицию о том, какие Правила поставки газа должны применяться к отношениям по определению объемов потребляемого газа для объекта: крышная газовая котельная, используемая для обеспечения коммунально-бытовых нужд (отопление и горячее водоснабжение).

Вопрос:

На территории городского поселения большая часть домов – это (частный сектор) жилые дома. Незначительная часть жилых домов подключена (технологически присоединена) к централизованной системе теплоснабжения. При технологическом присоединении потребителем установлены приборы учета тепловой энергии для определения объемов (количества) потребления коммунального ресурса.

Во время очередной проверки приборов учета сотрудники теплоснабжающей организации обнаружили, что некоторые потребители тепловой энергии самостоятельно установили в своих жилых домах еще дополнительный источник теплоснабжения (твердотопливный котел). При закрытии запорной арматуры потребитель переходит на незаконно подключенное оборудование (котел), тем самым у потребителя тепловой энергии происходит циркуляция теплоносителя по байпасу (перемычке) по закрытому контуру, в связи с чем счет тепловой энергии на приборе учета прекращается, а теплоноситель в жилой дом не поступает.

Так как у потребителя установлен твердотопливный котел (печи) он нарушает п.20 постановления № 808, так как не потребляет поставленную ему тепловую энергию (мощность) и(или) теплоноситель и соответственно за неё не платит, так как она не была зафиксирована прибором учета. В связи с этим Теплоснабжающая организация несет убытки, так как в тарифах на тепловую энергию закладываются расходы на производство, поставку тепловой энергии, которая потребителями не приобретается.

Просим озвучить свое мнение по данному вопросу о соблюдении в указанном случае действующего законодательства.

Вопрос:

Согласно п.4 Правил № 354 потребителю могут быть предоставлены коммунальные услуги, в т.ч. водоотведение, то есть отвод бытовых стоков из жилого дома (домовладения), по централизованным сетям водоотведения и внутридомовым инженерным системам.

Согласно п.п. 3, 4 Правил организации коммерческого учета воды, сточных вод, утвержденных постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2013 года № 776 коммерческий учет воды, сточных вод осуществляется путем изменения количества воды и сточных вод приборами учета (средствами измерения) воды, сточных вод в узлах учета или расчетным способом в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О водоснабжении и водоотведении».

Согласно п.42 Правил № 354 потребители оплачивают за водоотведение весь объем холодной воды, зафиксированный индивидуальным прибором учета холодной (горячей) воды, либо объем холодной (горячей) воды, определенный по нормативам потребления.

В связи с многочисленными обращениями граждан, проживающих в индивидуальных жилых домах, просим разъяснить, возможна ли установка дополнительного прибора учета холодной воды для фиксирования объемов холодной воды, использованной для полива зеленых насаждений, в целях исключения данных объемов из оплаты за водоотведение.

Вопрос:

В многоквартирном доме есть этаж, отведенный под встроенную парковку с разделением машино-мест. Часть машино-мест выкуплена физическими лицами, большая часть - в собственности застройщика - юридического лица. Согласно Правил № 354 собственникам нежилых помещений положено заключать прямые договоры с РСО.

Какой тариф следует применять для расчета размера платы за коммунальные услуги – электро-, теплоснабжения, горячего водоснабжения: тариф как для жилого помещения или экономически обоснованный для нежилого помещения, как для юридического лица? И влияет ли статус собственника (физическое лицо или юридическое лицо) для определения величины применяемого тарифа?

Вопрос:

УО осуществляет деятельность по управлению многоквартирными домами. Приказом Минстроя России от 30.12.2020 года № 921/пр утвержден СП 60.13330.2020 «СНиП 41-01-2003 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха». Согласно п.6.4.11 у отопительных приборов следует устанавливать регулирующую арматуру.

Просим дать разъяснения:

- распространяется ли данное положение в отношении вновь устанавливаемых приборов отопления при замене аварийных приборов отопления в многоквартирных домах?

- данное требование является рекомендуемым или обязательным для исполнения?

- в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме препятствуют установке регулирующей арматуры, вправе ли управляющая организация обратиться в суд с иском о возложении соответствующих обязанностей на собственников?

Вопрос:

Техническим паспортом на прибор учета коммунального ресурса предусмотрен срок эксплуатации (службы) прибора учета. Имеется ли законодательный запрет проведения повторной поверки прибора учета, выходящей за сроки эксплуатации (службы) прибора учета? Можно ли использовать показания поверенного, введенного в эксплуатацию прибора учета, срок службы которого истек?

Вопрос:

Между управляющей компанией и энергоснабжающей организацией заключен договор поставки электроэнергии в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме (далее – потребители) коммунальной услуги соответствующего вида и приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Размер платы собственникам помещений за коммунальные услуги производится в порядке, установленном Правилами № 354. Принимая во внимание, что не во всех квартирах установлены приборы учета электрической энергии, способные определять объем дифференцированно по времени суток, то управляющая компания начисляет размер платы за объем коммунальной услуги, предоставленной жильцам на общедомовые нужды без учета дифференциации этого объема по времени суток, как это предусмотрено п.44 Правил № 354.

На основании решения общего собрания расчет осуществляется по факту потребления электроэнергии (по показаниям прибора учета).

При расчетах с ресурсоснабжающей организацией по показаниям приборов учета образуется экономия между суммой начислений собственникам МКД за электроэнергию по действующим тарифам для индивидуальных приборов учета (квартирных счетчиков) и счетами, выставленными ресурсоснабжающей организацией по тарифу, дифференцированному по двум зонам суток (день – ночь).

За счет средств образующейся экономии управляющая организация создает резервы по сомнительной дебиторской задолженности.

Просим разъяснить является ли экономия, образовавшаяся между суммой начислений собственникам МКД за электроэнергию по действующим тарифам для индивидуальных приборов учета (квартирных счетчиков) и счетами, выставленными ресурсоснабжающей организацией по тарифу, дифференцированному по двум зонам суток (день – ночь), денежными средствами, относящимися к расходам управляющей организации на управление.

Может ли такая экономия в денежном эквиваленте использоваться управляющей организацией на свое усмотрение. Если нет, то на какие нужды МКД данные денежные средства должны расходоваться?