Вопрос:
В РСО обратился потребитель, являющийся собственником 1/3 доли в праве на жилое помещение (МКД на прямых договорах) по вопросу открытия на его имя лицевого счета соразмерно доли. Согласно выписке ЕГРН помещение находится в долевой собственности у 3 человек. РСО отказала потребителю, ссылаясь на необходимость предоставления соглашения от всех собственников по порядку владения и пользования долевым имуществом, а при его отсутствии – решения суда. Законно ли РСО отказала потребителю в открытии лицевого счета на его имя и если нет, то каким нормативно-правовым документом это регламентировано?
На практике встречаются случаи, когда орган ГЖН вносит изменения в реестр лицензий о многоквартирном доме, в котором управляющая организация должна приступить к управлению, не с 1-го числа календарного месяца, а на любую дату месяца, определяемую датой принятия органом ГЖН соответствующего решения.
Такие случаи вызывают проблемы для управляющих и ресурсоснабжающих организаций по определению размера обязательств потребителей по оплате оказанных им услуг и обязательств управляющих организаций по оплате поставленных ресурсов в многоквартирный дом ресурсоснабжающими организациями не с начала месяца.
С 20 декабря 2020 года внесены изменения в порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ. В настоящей статье рассмотрим вправе ли орган ГЖН вносить изменения в реестр лицензий в настоящий период на любую дату месяца
При замене внутридомовых инженерных систем холодного и(или) горячего водоснабжения при проведении капитального ремонта в МКД отключается подача холодной и(или) горячей воды. В отдельных таких случаях потребители требуют от исполнителя соответствующих услуг перерасчета размера платы за коммунальные услуги по холодному водоснабжению и(или) горячему водоснабжению за период непредоставления коммунальных услуг в месяце проведения ремонтных работ по правилам перерасчета, установленным Правилами № 354 для случаев нарушения качества коммунальных услуг.
Соответствующие отношения мы уже рассматривали в нашем журнале, но пользователи Портала «Специалиста ЖКХ» попросили эту тему повторить.
В настоящей статье рассмотрим относится ли этот случай к нарушению качества предоставления коммунальных услуг, а также - кто и в каких случаях несет ответственность за нарушение сроков при проведении работ по замене ВДИС, в т.ч. при проведении работ по капитальному ремонту в МКД региональным оператором
Конституционный Суд РФ рассмотрел дело о проверке конституционности аб.2 ч.1 ст.446 ГПК РФ и п.3 ст.213.25 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и выработал позицию относительно случая обращения взыскания на жилое помещение принадлежащее должнику на праве собственности, и которое является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.
Согласно пункту 3 статьи 213.25 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" из конкурсной массы исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским процессуальным законодательством; определение об исключении имущества гражданина из конкурсной массы или об отказе в таком исключении может быть обжаловано.
Федеральным законом от 22.12.2020 № 441-ФЗ внесены изменения в ч.17 статьи 161 ЖК РФ, которые вступили в силу со 2 января 2021 года.
Часть 17 статьи 161 ЖК РФ дополнена двумя существенными положениями:
1) установлен срок уведомления органом местного самоуправления собственников помещений многоквартирного дома о принятии решения об определении управляющей организации – орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.
На практике в управлении управляющих организаций находятся многоэтажные дома – бывшие общежития коридорного типа, комнаты в которых были приватизированы, в связи с чем такие здания были сняты с баланса муниципалитетов как общежития.
Такие дома передаются в управление управляющим организациям органами местного самоуправления (по конкурсу или по ч.17 ст.161 ЖК РФ) или принимаются в управление по решению управляющих организаций и собственников помещений в таких домах.
Принимая в управление дома бывших общежитий управляющая организация включает в перечень работ, услуг только те работы, услуги, которые исходят из Минимального перечня работ, услуг и относятся исключительно к содержанию таких помещений общего пользования в зданиях бывших общежитий, как: холлы, лестничные клетки, колясочные, подсобные и другие помещения, аналогичные помещениям, входящим в состав общего имущества в многоквартирных домах.
Однако, осуществляя деятельность по управлению жилыми домами – бывшими общежитиями коридорного типа, управляющие организации сталкиваются с проблемой, связанной с их понуждением органом ГЖН, органом муниципального жилищного контроля, а также в судебном порядке осуществлять надлежащее содержание всех помещений, относящихся к местам общего пользования всех собственников помещений в управляемых таких домах, а именно: коридоров, кухонь, душевых, туалетов, бельевых, гладильных, кладовых, постирочных, общих гардеробов, служебных комнат для обслуживающего персонала, которые признаются общим имуществом собственников помещений в жилом доме.
Исходя из общего начала жилищного законодательства об обязанности управляющих организаций обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, которое не предназначено для удовлетворения личных нужд проживающих граждан в многоквартирном доме, несомненно «странными» являются решения судов о возложении на управляющие организации обязанностей по надлежащему содержанию указанных помещений.
Проблема о возложении на управляющую организацию обязанностей по обеспечению надлежащего содержания всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников комнат в жилом доме, признаваемым ранее общежитием, рассмотрена в настоящей статье по примерам соответствующей судебной практики, анализ который позволит выявить причину такой позиции контролирующих органов и судов, а управляющим организациям принять решение, исключающее возложение на них таких обязанностей в дальнейшем.
В соответствии с ч.1.1. ст.161 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в т.ч. о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, к которому с 1 марта 2021 года относится СанПиН 2.1.3684-21.
Рассмотрим возможные варианты реализации новых правил уборки помещений общего пользования в многоквартирных и жилых домах в условиях, когда размер платы за содержание жилого помещения, применяемый в расчетах за содержание общего имущества между лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, и потребителями, не учитывает расходы на дополнительные объемы работ, подлежащие выполнению после 1 марта 2021 года
На практике все большее распространение получают «зависимые» машино-места, которые бывают следующих видов:
1) многоуровневое машино-место, выехать с верхнего ряда которого можно только после того, как машина, стоящая ниже, освободит проезд. При этом верхний уровень располагается не на следующем этаже парковки, а над нижней машиной, т.е. как бы на «на кровле» нижнего машино-места;
2) машино-место с зависимым въездом и выездом (семейное машино-место), располагается на одном этаже, но для выезда дальней машины ближней машине необходимо освободить ей проезд.
В отдельных случаях возникают споры между управляющими организациями и собственниками таких машино-мест по определению количества голосов, которыми собственники «зависимых» машино-мест могут голосовать на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, во встроенном паркинге которого размещаются такие «зависимые» машино-места. Чаще такие собственники требуют увеличения количества их голосов в зависимости от количества уровней принадлежащего им машино-места.
Сразу отметим, что количество голосов, которыми обладает собственник для решения вопросов, связанных с управлением в многоквартирном доме и предоставлением услуг, определяется долей в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая пропорциональна площади принадлежащего собственнику помещения в многоквартирном доме.
Напомним, что из ст.130 ГК РФ следует, что к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Понятие «машино-место» содержится в п.29 ст.1 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
При этом согласно ч.7 ст.1 Закона № 218-ФЗ сведения о машино-местах подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, что подтверждает существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования.
Росреестр в письме от 20.01.2020 № 14-00361-ГЕ/20 привел позицию Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России (письма от 03.06.2019 № 19961-ОД/08 и от 28.10.2019 № 40528-ОД/08) и Департамента недвижимости Минэкономразвития по вопросу учета и регистрации в отношении машино-мест, доступ к которым осуществляется через смежные с ними машино-места, а также по участию таких объектов в гражданском обороте как самостоятельных объектов недвижимости (письмо от 20.12.2019 № Д23и-44592).
Приведем извлечения из вышеприведенных писем Минстроя России и Минэкономразвития России.
С 1 января 2021 вступили новые Правила противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479 (далее – Правила № 1479). Аналогичное постановление Правительства РФ от 25.04.2012 № 390 утратило силу с 1 января 2021 года.
Правила №1479 устанавливают требования пожарной безопасности, определяющие порядок поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов защиты (далее - объекты защиты) в целях обеспечения пожарной безопасности.
С 1 марта 2021 года вступило в силу Постановление Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3 "Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий" (далее – СанПиН 2.1.3684-21). Срок действия данного документа – 1 марта 2027 года. Кроме того, с 01.03.2021 признаны утратившими силу многие СанПиН прошлых лет.
Просим Вас дать разъяснение по следующему вопросу: Согласно п.8 Правил 491 «Внешней границей тепловых сетей, входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома (МКД), а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (ОДПУ) является место соединения ОДПУ с теплосетью, входящей в МКД. Теплоснабжающая организация готова принять в эксплуатацию часть теплосетей, находящихся в подвальном (полуподвальном) помещении МКД от внешней стены здания до ОДПУ в случае заключения дополнительного соглашения на эксплуатацию данного участка. С этими доводами не согласна Управляющая организация (УК), которая настаивает на безвозмездное условие эксплуатации данного участка. Правомерны ли требования УК в данном вопросе?
Статьей 15 Федерального закона от 31.07.2020 N 247-ФЗ "Об обязательных требованиях в Российской Федерации" предусмотрена "регуляторная гильотина" с 01.01.2021. В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона N 247-ФЗ Распоряжением Правительства РФ от 15 декабря 2020 г. № 3340-р утвержден перечень видов государственного контроля (надзора) на которые распространяется "регуляторная гильотина" (всего 132 вида, в том числе Федеральный государственный надзор в области промышленной безопасности на опасных производственных объектах и Федеральный государственный энергетический надзор в сфере теплоснабжения). Приказом Ростехнадзора от 16.12.2020 N 539 утвержден Перечень нормативных правовых актов, подпадающих под «регуляторную гильотину» и содержащий, в том числе, Правила техники безопасности при эксплуатации тепломеханического оборудования электростанций и тепловых сетей (РД 34.03.201-97), утв. Минтопэнерго России, 03.04.1997 и Правила оценки готовности к отопительному периоду, утв. приказ Минэнерго России от 12.03.2013 N 103 (далее – спорные Правила). Постановлением Правительства РФ от 06.08.2020 N 1192 (ред. от 30.12.2020) отменено действие некоторых документов, подпадающих под действие федерального государственного надзора в области промышленной безопасности, но спорные Правила в нем не упоминаются (не отменены). В соответствии с частью 4 статьи 15 Федерального закона N 247-ФЗ только Правительство РФ вправе установить исключения в части "регуляторной гильотины". Постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 N 2467 установлен перечень таких исключений, который также не содержит спорные Правила. Вопрос. Каков правовой статус в настоящее время у указанных выше спорных Правил.
Дом на непосредственном способе управления, по условиям договора размер платы ежегодно может пересматриваться по инициативе собственников либо Управляющей организации. Данный дом признан аварийным и непригодным для проживания. Вопрос: можно ли в аварийных и непригодных для проживания домах произвести индексацию размера платы за жилищные услуги (т.е повысить тариф)?
В настоящий период сложилась разная судебная практика при рассмотрении споров между потребителями и управляющей или ресурсоснабжающей организацией по вопросу перерасчета размеров платы, определенной исходя из уточненных сведений о площади помещения потребителя. Рассмотрим такую судебную практику, чтобы сделать следующие из нее выводы
В настоящий период сложилась разная судебная практика при рассмотрении споров между потребителями и управляющей или ресурсоснабжающей организацией по вопросу перерасчета размеров платы, определенной исходя из уточненных сведений о площади помещения потребителя. Рассмотрим такую судебную практику, чтобы сделать следующие из нее выводы
Может ли один из собственников нежилого помещения в нежилом здании расторгнуть договор с управляющей организацией, и вправе ли такой собственник требовать выставления ему оплаты только за коммунальные услуги?
УО планирует создание в 2021 году резервов на текущий ремонт по МКД, в которых договор управления продолжает действовать. На лицевом счете отдельных МКД есть остаток неиспользованных в прошедшем году средств платы за содержание жилого помещения. Как этот остаток средств перенести в резерв следующего года? Необходимо ли для этого решение собственников?
Случаи включения в платежный документ дополнительных платежей, относящихся к оплате расходов на содержание отдельных элементов общего имущества, помимо платы за содержание жилого помещения, часто вызывают внимание граждан и органов государственного жилищного надзора. По результатам соответствующих проверок деятельности управляющих организаций органами ГЖН, как правило, выносятся предписания об исключении из платежного документа дополнительных платежей и о возврате жителям излишне внесенных ими сумм по дополнительным платежам. Анализ проведенной судебной практики по таким спорам показал, что не во всех случаях суды признают указанные соответствующие предписания органов ГЖН законными
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал