Управляющая организация управляет многоквартирными домами, срок эксплуатации которых составляет уже более 30 лет. Прокуратура требует установить в мусороприемных камерах в таких домах поддоны, тележки, и приборы отопления, которые ранее были сняты в связи с тем, что зимой они все разморозились (морозы у нас до -40 оС), а также осуществлять помывку мусороприемной камеры, хотя проектом это не предусмотрено (нет слива воды). Законны ли такие требования прокуратуры?
Обязана ли УО согласовывать график вывоза отходов с Роспотребнадзором? Роспотребнадзор считает, а городской суд поддержал, что согласно ст.1.8 СанПиНа УО должна это делать.
УО осуществляет управление рядом многоквартирных домов, техническими паспортами на которые предусмотрено наличие машино-мест. Собственниками машино-мест указанных многоквартирных домов заключены договоры с гаражными кооперативами, основным видом деятельности которых является управление эксплуатацией нежилого фонда за вознаграждение или на договорной основе, эксплуатация гаражей, стоянок для автотранспортных средств и т.п.
До внесения изменений в Правила № 354 собственниками машино-мест в целях обеспечения коммунальными ресурсами принадлежащих им помещений, в лице гаражных кооперативов, заключены договоры: - электроснабжения непосредственно с электроснабжающей организацией, посредством обеспечения учета используемой электрической энергии с применением приборов учета электрической энергии в этом помещении; - теплоснабжения непосредственно с теплоснабжающей организацией, посредством обеспечения учета с применением приборов учета тепловой энергии установленных после общедомового прибора учета. При этом в указанных помещениях отсутствует потребление таких коммунальных ресурсов, как горячая вода, холодная вода, водоотведение.
С 01.01.2017г. пунктом 2 Правил № 354 машино-места приравнены к нежилым помещениям. Пунктом 6 Правил № 354 установлено, что на лиц, являющихся собственниками площадей, отведенных в многоквартирном доме под машино-места, не распространяются требования о поставке коммунальных ресурсов на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.
В случае наличия договоров ресурсоснабжения, заключенных непосредственно с ресурсоснабжающими организациями до внесения изменений в пункт 6 Правил № 354, вправе ли Управляющая организация предъявлять собственникам машино-мест плату за коммунальные ресурсы, потребленные в целях содержания общего имущества многоквартирных домов, плату за отопление, горячую воду, холодную воду, водоотведение в машино-местах, в т.ч. определяемые в соответствии с пунктом 43 Правил № 354 исходя из нормативов потребления коммунальных ресурсов в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме?
Ответ:
Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию разрешением на ввод объекта в эксплуатацию как многоквартирного дома со встроенными административно-торговыми помещениями и пристроенной автостоянкой. На кадастровый учет пристроенная надземная автостоянка поставлена отдельным Литером, имеет одного собственника и при вводе в эксплуатацию не была передана в управление управляющей организации. В настоящее время собственнику автостоянки не начисляется плата за содержание, им не оплачиваются потребляемые коммунальные услуги (вода, электроэнергия), управляющая организация собственником не выбрана. На основании изложенного, просим разъяснить: является ли в данном случае пристроенная надземная автостоянка частью многоквартирного дома, обязана ли управляющая организация принять у застройщика данный объект и обслуживать его в дальнейшем (выставлять счета, осуществлять содержание имущества)?
Вправе ли исполнитель или действующее по его поручению лицо включать в представляемый потребителю платежный документ услуги, не являющиеся коммунальными и/или не предусмотренные заключенным между потребителем и исполнителем (управляющей организацией) договором, например – плату за оказание услуг по телетрансляции, доступа в Интернет, проводному радиовещанию и иные? Вправе ли потребитель оплачивать отдельные услуги, включенные в единый выставленный платежный документ? Обязан ли исполнитель или действующее по его поручению лицо исключить такие услуги по требованию потребителя из единого платежного документа?
В многоквартирном доме установлен общедомовый прибор учета горячей воды и тепловой энергии, который один раз в четыре года должен проходить периодическую поверку. Прошу разъяснить из какого источника управляющая организация должна списывать деньги для оплаты услуги по поверке указанного средства измерения% из статьи «содержание общего имущества многоквартирного дома» или из статьи «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома»? Также прошу разъяснить этот же самый вопрос в отношении оплаты услуги по калибровке общедомовых узлов учета коммунальных ресурсов.?
Во время отопительного сезона потребитель коммунальной услуги по отоплению пожаловался в управляющую организацию на неравномерный нагрев батарей в его квартире. Управляющая организация на осмотр в квартире собственника пригласила представителя ресурсоснабжающей организации (далее РСО), который отказался от проверки качества коммунальных услуг в жилом помещении и проводил замеры качества подачи тепловой энергии на вводе в МКД. В акте о нарушении качества коммунальной услуги по отоплению УО указала на равномерность прогрева отопительных приборов в квартире. Однако представитель РСО такой акт не подписал ввиду отсутствия в акте информации об использовании представителем УО каких либо измерительных приборов. Правомерны ли такие действия представителя РСО?
Какую формулу необходимо применять при расчете размера платы за отопление, в случае если в жилом или нежилом помещении не все радиаторы оборудованы распределителями?
Правомерно ли начисление платы за отопление по распределителям тепловой энергии, если жилые и нежилые помещения многоквартирного дома оборудованы распределителями различных марок и моделей и какую формулу Правил № 354 необходимо применить в этом случае?
В многоквартирных домах, оборудованных ОПУ, РСО является исполнителем коммунальных услуг, в связи с чем между УО и РСО заключен договор ресурсоснабжения на содержание общего имущества (расчет объемов по п.21(1) Правил № 124).
Учитывая, что не все собственники и потребители помещений в многоквартирном доме ежемесячно сдают показания индивидуальных (квартирных) приборов учета электроэнергии и начисление ресурсоснабжающей организацией по данным помещениям производятся по среднему расходу за последние 6 месяцев и не сходятся с фактическим потреблением электроэнергии, складывается ситуация, что в одном расчетном месяце получается отрицательное значение коммунального ресурса, подлежащего к оплате, и в этом случае ресурсоснабжающая организация выставляет ноль, а в следующем расчетном периоде предъявляет весь объем, исчисленный по формуле к оплате, не учитывая отрицательного значения коммунального ресурса за прошлый период.
Просим дать разъяснение должен ли отрицательный объем коммунального ресурса учитываться в последующих расчетных периодах? Если в последующих расчетах с ресурсоснабжающей организацией не учитывать отрицательное значение коммунального ресурса, подлежащего к оплате в прошлом периоде, то у ресурсоснабжающей организации получаются необоснованно сбереженные средства по оплаченной, но не оказанной услуге, т.к. данный расход коммунального ресурса будет предъявлен к оплате как потребителям, так и управляющей организации.
Водоканал поставляет воду абонентам частного сектора по договорам холодного водоснабжения по государственному регулируемому тарифу. Водопроводные уличные сети построены на средства домовладельцев. В муниципальную собственность домовладельцами этот участок сетей не передан, соответственно такие сети не переданы в аренду Водоканалу. Затраты по обслуживанию уличных водопроводных сетей в тарифы Водоканала на питьевую воду не включены. На сегодняшний день водопроводные сети нуждаются в обслуживании и ремонте.
Правомерно ли заключение договора на техническое обслуживание данного участка сетей между Водоканалом и домовладельцами при отсутствии подтверждающих документов на право собственности уличных сетей домовладельцам? Правомерно ли взимание платы с домовладельцев за обслуживание этих сетей на основании договора?
Является ли данный участок сетей бесхозяйным имуществом, что дает право для включения затрат по их обслуживанию в тариф Водоканала на питьевую воду?
Теплоснабжающая организация 11.09.2017 года заключила договор аренды котельной с организацией, в отношении которой введена процедура конкурсного производства. С даты заключения договора аренды ТСО осуществляла подготовку котельной к отопительному сезону, неся затраты на эти цели. В связи с тем, что организация является вновь созданной, ее деятельность ранее не подлежала государственному регулированию. Тариф на тепловую энергию утвержден с 01.11.2017 года. Начисление платы за тепловую энергию потребителям категории «население» осуществляется с применением коэффициента периодичности платежа, т.е. равномерно в течение календарного года.
В связи с несением расходов на эксплуатацию котельной, имеет ли право вновь созданная теплоснабжающая организация осуществить начисление платы за тепловую энергию за период до 01 ноября 2017 года по тарифам, установленным для теплоснабжающей организации, ранее предоставляющей услуги теплоснабжения в данной системе теплоснабжения?
Расчетный центр осуществляет расчеты платы за жилое помещение и коммунальные услуги по поручению управляющих организаций города. Начиная с августа 2017 г. после вступления в силу изменений в ч.7 и ч.9.2 ст.162 ЖК РФ в наш адрес поступают указания управляющих организаций о проведении расчетов размера расходов на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (далее по тексту – КР на СОИ) исходя из объема их потребления, определяемого по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета на основании соответствующих решений собственников помещений многоквартирных домов.
Расчетный центр не может приступить к выполнению указанных поручений, поскольку до настоящего времени действующим законодательством не установлен порядок выполнения расчетов платы за содержание жилого помещения в части определения размера расходов собственников помещений на оплату КР на СОИ в случае принятия собственниками помещений решения, предусмотренного пунктом 2 части 9.2 ст.162 ЖК РФ (в Правилах № 491 отсутствуют расчетные формулы). Кроме того, действующей в настоящее время редакцией Правил № 491 (ред. от 09.09.2017г.) установлен иной порядок расчета платы за КР на СОИ в рассматриваемом случае: только если перечень работ по содержанию общего имущества превышает минимальный перечень.
Правомерен ли отказ расчетного центра в проведении расчета платы за КР на СОИ исходя из показаний ОПУ коммунальных ресурсов?
В тех случаях, когда при управлении многоквартирным домом управляющей организацией, являющейся исполнителем коммунальных услуг, собственники помещений принимают решение о внесении платы за коммунальные услуги в ресурсоснабжающую организацию в соответствии с ч.7.1 ст.155 ЖК РФ, в период составления актов сверки расчетов между УО и РСО возникают разногласия по размеру задолженности УО перед РСО по размеру оплаты коммунального ресурса соответственно периодам его поставки. По мнению УО платежами потребителей коммунальных услуг при прямых расчетах за коммунальные услуги должна покрываться дебиторская задолженность УО перед РСО за расчетный период, оплаченный потребителем, в то время, как РСО относит платежи потребителей в погашение ранее возникшей задолженности УО перед РСО без относительно расчетного периода, оплачиваемого потребителем.
Соответствующий конфликт по указанным разногласиям разрешается, как правило, только при взыскании РСО задолженности УО в судебном порядке.
Рассмотрим описанную проблему на примере конкретного случая, когда прямые расчеты за коммунальные услуги осуществляются с участием РКЦ, и предложим вариант решения такой проблемы в оперативном порядке, не доводя соответствующую конфликтную ситуацию до судебного разбирательства.
Постановление Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П "По делу о проверке конституционности положений статей 181.4 и 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 158 ЖК РФ в связи с жалобой гражданина С.А. Логинова" (далее – Постановление № 5-П), в котором констатировано право изменения размера долей участия собственников помещений в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, вызвало на сегодняшний день немало удивлений и недоумений, в том числе, у авторов действующего Жилищного кодекса РФ, а в скором времени, по нашему мнению, породит и немало споров, касающихся вопроса утверждения в различной величине размеров платы для собственников разных категорий. Попробуем разобраться в случившемся
В период до 11 июля 2018 года управляющие организации обязаны принять решения о необходимости изменения своих фирменных наименований или об отсутствии такой необходимости в связи с дополнением части 1 ст.193 ЖК РФ новым лицензионным требованием об отсутствии тождественности или схожести до степени смешения фирменного наименования соискателя лицензии или лицензиата с фирменным наименованием лицензиата, право которого на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами возникло ранее.
В настоящей статье рассмотрим общие подходы к вопросу об определении тождественности и сходства фирменных наименований, которые сложились на сегодняшний день при применении норм гражданского законодательства, регулирующих вопросы прав на фирменные наименования, а также сформировавшуюся судебную практику по соответствующим судебным спорам
В связи с поступающими в АКЦ «Жилкомаудит» вопросами, касающимися ответственности управляющих организаций перед собственниками помещений, органами ГЖН за исполнение обязательств по договору управления многоквартирным домом в части выполнения косметических ремонтов подъездов, в настоящей статье рассмотрим, являются ли работы по косметическому ремонту подъездов в многоквартирном доме обязательными для управляющей организации, а также приведем порядок выполнения и оплаты данных работ в соответствии с требованиями жилищного законодательства
Принятие собственниками помещений в многоквартирном доме, коммунальные услуги в котором предоставляются управляющей организацией, решений о внесении платы за коммунальные услуги в ресурсоснабжающие организации прямо отнесено к полномочиям общего собрания собственников в соответствии с п.5 ч.2 ст.44 и ч.7.1 ст.155 ЖК РФ. Однако вправе ли собственники помещений принять на общем собрании обратное решение, а именно, о прекращении внесения платы за коммунальные услуги в РСО и её внесении в управляющую организацию, прямого ответа на данный вопрос Жилищный кодекс РФ не содержит.
Поскольку, исходя из сложившейся практики, такой вопрос интересует управляющие организации, и его решение не безразлично для ресурсоснабжающих организаций, рассмотрим в настоящей статье основания и порядок прекращения отношений по внесению потребителями платы за коммунальные услуги в РСО
В настоящее время на практике достаточно часто возникают ситуации, когда управляющие организации, у которых истекает срок действия договора управления многоквартирным домом, фактически не могут прекратить отношения по управлению таким домом, поскольку, с одной стороны, собственники помещений не готовы расстаться с управляющей организацией и настаивают на том, что договор управления постоянно пролонгируется, а с другой стороны, орган государственного жилищного надзора фактически запрещает управляющей организации «уйти с дома» по окончании срока действия договора управления и заставляет ее дождаться появления нового лица, которое приступит к управлению многоквартирным домом.
Рассмотрим в данной статье условия, которые необходимо соблюсти управляющей организации для правомерного отказа от продления действия договора управления многоквартирным домом, порядок прекращения деятельности по управлению таким домом со дня истечения срока действия договора управления, а также правомерность позиции органа государственного жилищного надзора
Основания передачи исполнителем коммунальных услуг прав требования к потребителям ресурсоснабжающей организации
Возможность включения в договор ресурсоснабжения условия, согласно которому выполнение исполнителем (лицом, управляющим многоквартирным домом) обязательств по оплате поставленного коммунального ресурса осуществляется путем уступки в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате коммунальной услуги, предусмотрена п.26 Правил № 124.
Новая норма ч.12 ст.162 ЖК РФ дает возможность урегулировать споры между управляющими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах об обязанности управляющей организации отчитаться перед собственниками по фактическим затратам и вернуть собственникам сэкономленные УО средства. Такие споры ранее разрешались в судебном порядке, и зачастую не в пользу управляющих организаций
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал