На дату написания настоящей статьи еще не известна судьба законопроекта № 500410-6, которым планировалось изменить отношения по предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирных домах, в т.ч. путем введения вариативности таких договорных отношений и расширения случаев предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями по прямым договорам с потребителями.
Независимо от соответствующего решения Госдумы нам кажется, что наша позиция по данному вопросу будет интересна читателям журнала.
В данной статье ответим на вопросы управляющих организаций о возникновении у них ответственности за соблюдение норм освещенности придомовых территорий в случаях, когда придомовая территория передана в общедолевую собственность собственников в многоквартирном доме и в случае, когда такая передача прав на земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому, еще не состоялась. При этом обращаем внимание, что действующее законодательство содержит случай, когда лица, ответственные за содержание общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность за обеспечение освещенности придомовых территорий безотносительно к условию отнесения такой территории к общему имуществу в многоквартирном доме.
Представляем разъяснение с анализом норм жилищного законодательства и норм законодательства в сфере холодного, горячего водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и поставки горячей воды по вопросу: почему ресурсоснабжающие организации выражают эксплуатационную ответственность за обслуживание инженерных сетей тепло-, водоснабжения, водоотведения, проходящих по земельному участку, включенному в состав общего имущества в многоквартирном доме.
В прошлом номере журнала мы рассмотрели проблему, связанную с выставлением потребителям к оплате за коммунальные услуги горячего водоснабжения стоимости горячей воды, отбираемой потребителями в виде теплоносителя из системы отопления многоквартирного дома.
Выражаем благодарность за справедливое замечание читателей относительно ссылки на недействующий СанПин 4723-88.
В то же время позиция ЗАО «АКЦ Жилкомаудит» относительно недопустимости разбора теплоносителя из систем отопления остается прежней, поскольку разбор теплоносителя (горячей воды) напрямую из системы отопления является нарушением как технических, так и санитарных норм.
Представляем дополнительное разъяснение по соответствующим отношениям.
Тема организации приема платежей граждан за ЖКУ активно обсуждалась на страницах нашего журнала. Однако, до настоящего времени мы получаем вопросы от управляющих и ресурсоснабжающих организаций о необходимости открытия спецсчетов при приеме платежей граждан, в том числе когда управляющие и ресурсоснабжающие организации принимают собственные платежи. Особенно частыми являются вопросы об открытии спецсчетов при приеме платежей отделениями Почты России. Кроме того, новыми в отношениях по приему платежей являются в настоящее время случаи приема управляющими организациями взносов на капитальный ремонт в целях их перечисления Региональному оператору или владельцу спецсчета – ТСЖ.
Учитывая, что всю нормативную базу и вопросы организации приема платы за ЖКУ с участием платежных агентов, в т.ч. судебную практику по таким отношениям мы уже подробно описали ранее, в настоящей статье приведем итоговые варианты по условиям открытия спецсчетов УО и РСО для приема платы за ЖКУ.
Изменения, внесенные в Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее – Закон о лизинге) Федеральным законом от 04.11.2014 N 344-ФЗ (далее – Закон № 344-ФЗ), повлекли за собой существенные изменения в правила учета предмета лизинга.
С 16 ноября 2014 г. признана утратившей силу статья 31 Закона о лизинге, которая была посвящена применению сторонами договора лизинга механизма ускоренной амортизации предмета лизинга. Отмененная норма гласила:
Расчетно-кассовые центры, которые заключают агентские договоры с управляющими организациями, фактически принимая на себя все денежные потоки от потребителей и предоставляя управляющим организациям информацию о начислениях, состоянии расчетов с потребителями услуг, проявляют заинтересованность в снижении налоговой нагрузки на свою деятельность, в связи с чем обращают внимание на льготу по НДС, установленную пп.4 п.3 ст.149 НК РФ.
Проблема неплатежей населения за жилищно-коммунальные услуги является общероссийской, в связи с чем в настоящее время в Правительстве РФ обсуждаются дополнительные меры, принятие которых может позволить повысить ответственность собственников помещений в МКД, а также уравновесить обязательства управляющих организаций и обязательства заказчиков услуг управления МКД.
Судебная практика, сложившаяся по налоговым спорам, свидетельствует, что во многих случаях существенное значение для отстаивания позиций налогоплательщика имеет его учетная политика.
Особое внимание учетной политике следует уделить управляющим организациям в связи с применением освобождения от НДС в отношении операций по реализации коммунальных услуг, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме по пп.29 и п.30 п.3 ст.149 НК РФ. Конкретный порядок раздельного учета НДС, в рамках общих требований п.4. ст.170 НК РФ, каждая из организаций устанавливает по-своему. Наша организация, обобщив различные положения по организации раздельного учета, в т.ч. оцененные судами при рассмотрении налоговых споров, предложила два варианта, с нашей точки зрения, наиболее приемлемых для реализации освобождения по НДС
Об основаниях установления УО вознаграждения за оказание услуг по предоставлению в пользование общим имуществом отдельно от платы за управление МКД
На практике имеются случаи, когда проводятся проверки контролирующими органами по вопросу о неправомерном установлении вознаграждения УО за её услуги по заключению от имени собственников договоров об использовании общего имущества со ссылкой на то, что в п.4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом (далее – Правила № 416), такие услуги УО входят в стандарты управления МКД.
О случаях применения нового порядка определения размера платы за коммунальные услуги
С 1 января 2015 года вступают в силу изменения в Правила № 354 в части действия в новой редакции п.60 и начала действия новых п.60.1 и п.60.2 Правил № 354.
Указанными пунктами Правил № 354 предусмотрен порядок определения размера платы за коммунальные услуги с учетом нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных субъектом РФ с учетом повышающих коэффициентов, предусмотренных Правилами № 306, в случаях, когда при наличии технической возможности установки приборов учета:
Правительством РФ установлены индексы изменения размера платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам РФ на 2015 год
Распоряжением Правительства РФ от 01.11.2014 № 2222-р утверждены индексы изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги в среднем по субъектам Российской Федерации и предельно допустимые отклонения по отдельным муниципальным образованиям от величины указанных индексов.
Утвержден пакет документов для проведения процедуры лицензирования деятельности по управлению многоквартирными домами
Во исполнение ч.2 ст.193 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014г. № 1110 (далее – Постановление Правительства РФ № 1110) утверждены:
Положение о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами;
Во время процедуры банкротства внешнее управление избран представитель трудового коллектива. Об этом уведомлен внешний управляющий, находящийся в другом населенном пункте. На следующий день представителю трудового коллектива приходит сообщение. что он переизбран. Сообщение подписано новым представителем трудового коллектива. Новый протокол подписан им, и еще секретарем собрания трудового коллектива. Обе эти личности приняты на работу по плану внешнего управления. первый исполнительным директором, вторая специалистом ОК. Никогда никаких действий по работе не выполняли, в населенном пункте, где происходила производственная деятельность банкротящейся организации не появлялись, но зарплату получали исправно, первый 120 тыс, вторая 55. После даты протокола об избрании первый через несколько дней уволился по собственному. вторая продолжает числится.
Первый представитель избран двумя другими членами трудового коллектива,которые работали в организации по нескольку лет. Фамилия одной из них включена во второй протокол, но она категорически против использования ее фамилии в таких целях и готова дать показания, что второй протокол фальсифицирован.
Вопрос: куда обжаловать переизбрание представителя ТК? Внешний управляющий как бы не причем. Арбитражный суд принял позицию второго протокола, посчитал лицом участвующем в арбитражном процессе второго представителя ТК, хотя первый протокол был направлен одновременно как в суд, так и внешнему управляющему.
Решением Красноярского городского Совета от 28.12.2005 N В-160 "Об утверждении размера платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма и договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в городе Красноярске" установлен размер платы нанимателей в зависимости от этажности дома и степени благоустройства (наличие лифтов, мусоропроводов, автоматических противопожарных систем и т.д.).
Постановлением Правительства Красноярского края от 13.12.2013 N 656-п "Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Красноярского края, на 2014 - 2016 годы" установлен размер взноса на капитальный ремонт в зависимости от этажности дома и степени благоустройства (наличие лифтов).
В управлении УК имеются дома разной этажности (например, четыре подъезда дома четырехэтажные, а один подъезд девятиэтажный), соответственно и степень благоустройства применительно к различным подъездам дома разная (например, один подъезд может быть оборудован лифтом и автоматической противопожарной системой, а другие нет).
Каким образом УК следует производить начисления в указанных домах? Какой размер платы (взноса) применять (по большим значениям этажности и благоустройства или меньшим)? Возможно ли применение различных величин размера платы (взноса) по подъездам?
Между Управляющей компанией и Управлением социальной защиты населения заключаем договор об обмене информации, необходимой для расчета компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, и о возмещении расходов, связанных с определением размера компенсации расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.
Управление социальной защиты настаивает на том, что бы мы (Управляющая организация) ежемесячно производили расчет компенсации за текущий месяц и (или) предыдущий период для каждого гражданина в порядке, утвержденном постановлением правительства Челябинской области № 6604 от 08,08,2011г. , а они в свою очередь будут нам ежемесячно возмещать расходы, связанные с определением размера компенсации. в размере 2% от суммы рассчитанных компенсаций для категорий граждан. которым меры социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются за счет средств областного бюджета.
Мы (Управляющая организация) в свою очередь настаиваем, об исключении этого пункта в договоре т.к. объем работы большой а размер компенсации за такой объем минимальный.
Можно ли избежать этот пункт договора и чем можно это мотивировать?
2.В соответствии со Статьей 157.1. ЖК РФ не допускается повышение размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги выше предельных (максимальных) индексов изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги.
Распоряжением Правительства РФ от 01.11.2014 № 2222-р индекс изменения размера вносимой гражданами платы за коммунальные услуги по ЯНАО на 1 полугодие утвержден со значением «0», а на второе полугодие максимальный – 11,5%, средний– 9,3%.
Применение при начислении платы за коммунальные услуги нормативов, определенных с учетом повышающих коэффициентов однозначно приведет к превышению допустимого индекса изменения платы и соответственно нарушению норм жилищного законодательства (статья 157.1).
При этом планируемые поправки к проекту ФЗ № 500410-6 «О внесении изменений в ЖК РФ», в соответствии с которыми предполагается статью 157.1 дополнить частью 1.1. содержащей норму «1.1. Приложения части 1 настоящей статьи не распространении на установленные Правительством РФ случаи применения повышающих коэффициентов к нормативам или к плате за КУ, предоставленные собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов в том числе не оснащенных приборами учета при наличии технической возможности их установки» еще не утверждены.
Просим Вас выразить позицию об утверждении и применении нормативов с учетом повышающих коэффициентов без закрепления указанной нормы в федеральном законодательстве.
УК является исполнителем коммунальных услуг. Многоквартирный дом оборудован ОПУ. У УК возникает разница между объемом коммунального ресурса, определенным по показаниям ОПУ, и объемом, который УК вправе предъявить к оплате потребителям, поскольку объем коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, превышает такой объем, рассчитанный исходя из нормативов потребления. Общее собрание собственников помещений не приняло решение о распределении данной разницы между помещениями. Каким образом УК должна формировать расходы в целях бухгалтерского учета, а также для целей налогообложения прибыли, НДС (УК применяет налоговую льготу)?
Действующим законодательством (ст. 9 Закона "О теплоснабжении" п. 23 "Правил организации теплоснабжения" и далее) предусмотрено применение повышающего коэффициента К=1,01 к тарифам на тепловую энергию при нарушении режима потребления тепловой энергии.
Допустимо ли включение в договор в дополнение к повышающему коэффициенту применение неустойки за такие нарушения режима потребления тепловой энергии как превышение температуры в обратном трубопроводе, за превышение договорных тепловых нагрузок, за загрязнение сетевой воды, за аэрирование сетевой воды?
На доме установлен общедомовой прибор учета , осуществляющий единый учет тепловой энергии.
Собственники решением собрания утвердили Регламент работы с ОПУ, в соответствии с которым жителям дома начисления производятся по нормативам потребления, 1 раз в год - корректировка по показаниям ОПУ по услуге отопление.
Обязана ли РСО производить ежегодную корректировку в случае, когда УК умышленно не предоставляет показания ОПУ за 5 месяцев неотопительного периода? Выявлено, что при произведении корректировки за неполный календарный год ее размер возрастает, т.к. в летний период на этом доме фактическое потребление т/энергии превышает нормативное. В случае такой корректировки РСО терпит убытки. На какие нормативные документы можно сослаться в случае отказа от корректировки жителям при не систематической передаче показаний ОПУ?
Посмотреть ответ на вопрос
Открыть избранное
Открыть журнал