Как следует из сложившейся практики и информации, представляемой организациями ЖКХ, граждане обращаются в организации с заявлениями о разделении лицевого счета в целях раздельной оплаты за жилищно-коммунальные услуги. При этом, под «разделением лицевого счета» подразумевается такое изменение порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг гражданами, проживающими в одном жилом помещении, при котором организация производила бы этим гражданам раздельное начисление платы. Рассмотрим, в каких случаях у организации возникает обязанность производить раздельное начисление платы за жилищно-коммунальные услуги гражданам, проживающим в одном жилом помещении, не являющемся коммунальной квартирой.

---

Сразу необходимо отметить, что на сегодняшний день ситуация с неплатежами исполнителей коммунальных услуг (управляющих организаций, товариществ собственников жилья и др.) за приобретаемую ими у теплоснабжающих организаций в целях оказания коммунальных услуг тепловую энергию становится повсеместной.

---

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».
При этом в ст. 614 ГК РФ указано, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Кроме того, в п. 2 ст. 614 ГК РФ перечислены различные формы внесения арендной платы, среди которых – возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Также в п.2 ст.614 ГК РФ указано, что стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в названной статье форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

---

В тех муниципальных образованиях, которые не участвуют в программах финансирования работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с Законом № 185-ФЗ, органы местного самоуправления продолжают проводить конкурсы по отбору управляющих организаций. С внесением дополнений в Порядок проведения конкурсов, установленный Постановлением Правительства РФ от 6.02.2006 № 75, о возможном сроке заключаемого по конкурсу договора управления до 3-х лет, органы местного самоуправления стали использовать такое условие при проведении конкурсов. При этом участились случаи принятия организаторами конкурса решения                  о сроке договора управления, заключаемого по результатам конкурса на 1 год,            с правом продления договора до 3-х лет в случае, если ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
При таком условии заключаемого управляющей организацией договора управления, естественно, возникает вопрос о порядке изменения стоимости работ, услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и, соответственно, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения по истечении 1 года действия договора управления.
Представим соответствующие разъяснения.

---

Рассмотрим вариант отношений, когда в частных жилых домах и в многоквартирных домах вне зависимости от того, какой способ управления выбрали собственники помещений, между ними и ресурсоснабжающими организациями сохранились или установились прямые отношения по расчетам за услуги. При этом водоснабжающая организация (к которой при централизованном горячем водоснабжении относится и теплоснабжающая организация в части продажи горячей воды) производит продажу воды,  осуществляет начисление и сбор платежей граждан за воду, однако не отвечает за обслуживание внутридомовых инженерных систем водоснабжения. Из этого следует однозначный вывод, что такая организация не является исполнителем коммунальных услуг. Поскольку все перерасчеты размеров платы граждан, в т.ч. и за временное их отсутствие производятся только относительно размера платы за коммунальные услуги, рассмотрим существует ли законодательно установленная обязанность производить перерасчет платы за воду при отсутствии исполнителя коммунальных услуг.

---

В настоящее время во многих многоквартирных домах, помимо общедомовых приборов учета тепловой энергии и воды, установлены также общеподъездные и индивидуальные приборы учета. В связи с этим в нашу организацию поступают вопросы, связанные с допуском в эксплуатацию и опломбированием таких приборов учета в многоквартирных домах, собственниками которых выбран способ управления – управление управляющей организацией или товариществом собственников жилья. В настоящей публикации рассмотрим эти вопросы.

---

Предлагаем рассмотреть вариант установления прямых расчетов граждан за коммунальные услуги -  с ресурсоснабжающей организацией при принятии управляющей организацией функций исполнителя коммунальных услуг по договору управления.

---

Пунктом 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ установлена обязанность лиц, несвоевременно и (или) не полностью внесших плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно.

---

В условиях расчетов за коммунальные услуги, установленных Правилами предоставления коммунальных услуг, не всегда граждане согласны с использованием при определении размеров платы каждого потребителя общедомовых приборов учета. В результате участились случаи демонтажа приборов учета или отказов потребителей от использования показаний приборов учета в расчетах за услуги. Приведем конкретный пример.

---

В настоящее время в некоторых муниципальных образованиях строятся отношения по предоставлению коммунальных услуг гражданам, при которых собственники помещений многоквартирного дома, выбрав способ управления управляющей организацией, заключают с ней договор управления, по условиям которого управляющая организация не принимает обязательств по предоставлению гражданам коммунальных услуг. Т.е., в договоре управления либо вообще отсутствует какое-либо условие, касающееся обязанностей управляющей организации предоставлять коммунальные услуги, либо указывается, что управляющая организация принимает  на себя обязательства по организации предоставления коммунальных услуг.

---

В настоящей статье рассмотрим порядок перерасчета размера платы за коммунальные услуги за период временного отсутствия потребителя в жилом помещении, установленный в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными  Постановлением Правительства РФ от 23.05.06  № 307 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг),  в том числе  порядок  перерасчета  размера платы при длительном отсутствии  гражданина в связи с призывом в армию, а также осуждением к лишению свободы, а также вопрос о  возможности авансового освобождения граждан от оплаты  коммунальных услуг.

---

Порядок оформления отношений по оказанию услуг, связанных с содержанием общего имущества и по оказанию коммунальных услуг в домах-новостройках в условиях Жилищного кодекса РФ не может устанавливаться органами местного самоуправления. Однако до настоящего времени, исходя из ранее сложившейся практики, органы местного самоуправления продолжают издавать нормативные правовые акты о передаче домов-новостроек на техническое обслуживание специализированным (в настоящее время – управляющим) организациям. Такие нормативные акты не являются основанием для возникновения права у специализированных обслуживающих организаций осуществлять деятельность, связанную с управлением многоквартирным домом-новостройкой, а следовательно, взимать с собственников и нанимателей помещений в таком доме плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

---

В соответствии с п. 1 ст. 49 Гражданского кодекса РФ, «отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии)».
Нормативным правовым актом, определяющим виды деятельности, подлежащие лицензированию, является Федеральный закон от 8 августа 2001 года N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" (далее – Закон №128-ФЗ), в котором прямо не указан такой вид деятельности как деятельность по управлению многоквартирными домами.

---

В настоящий период практически во всех муниципальных образованиях активизировалась работа по подготовке инвестиционных проектов для реализации программ комплексного развития муниципальных образований во исполнение закона от 30.12.2004 № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

---

В настоящее время во многих муниципальных образованиях происходит реорганизация существующих отношений в жилищно-коммунальной сфере, что вызвано тенденциями прихода в данную сферу частных юридических лиц (хозяйственных обществ) с целью осуществления деятельности по производству, передаче коммунальных ресурсов, выполнения функций управляющих организаций. Учитывая, что до настоящего времени соответствующие виды деятельности повсеместно были характерны именно для муниципальных унитарных предприятий, у многих органов местного самоуправления возникают вопросы о том, каким образом они могут правомерно распорядиться муниципальным имуществом, кому (органу местного самоуправления или МУП) необходимо заключить договор аренды с организацией частной формы собственности (далее – ООО, хозяйственное общество) в целях передачи ей имущества во временное владение и пользование.

---

В настоящее время происходит процесс преобразований государственных и муниципальных унитарных предприятий в хозяйственные общества, в т.ч. путем создания с использованием имущества унитарных предприятий новых хозяйственных обществ. Для организаций коммунального комплекса, а также для организаций, продолжающих свою деятельность в жилищно-коммунальной  сфере, особенно актуальными являются вопросы заключения договора аренды на объекты, которые составляют основу деятельности вновь созданных или реорганизованных организаций.

---

Жилищные правоотношения регулируются Жилищным Кодексом РФ (далее по тексту - ЖК РФ).    
В частности, ст. 4 ЖК РФ указывает, что жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие в т.ч. по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Согласно п. 1 ст. 153 Жилищного Кодекса граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

---

Данная статья подготовлена в тех целях, что в настоящее время участились случаи обращения к нам управляющих организаций с разъяснением возможности или невозможности осуществлять управление многоквартирным домом с использованием агентских отношений. По сообщениям отдельных управляющих организаций имеются случаи принятия положительных решений арбитражными судами по признанию ими смешанной формы управления домом управляющей организацией, т.е., когда отдельные виды коммунальных услуг не оказываются управляющими организациями.

---

В настоящее время еще во многих муниципальных образованиях деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется муниципальными унитарными предприятиями. При этом и рынок соответствующих услуг, оказываемых в сфере управления многоквартирными домами, и действующее законодательство (п. 2 ст. 14 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее – Закон №185-ФЗ)) «подталкивают» и органы местного самоуправления, и сами муниципальные предприятия к принятию решения о целесообразности  создания управляющих организаций частной формы собственности. В этой связи зачастую возникают вопросы о том, может ли МУП, осуществляющий в настоящее время функции управляющей организации в отношении определенных многоквартирных домов, передать их новой управляющей организации, созданной в форме хозяйственного общества. Рассмотрим данную ситуацию подробнее.

---

Статьей 610 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды без указания срока, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Ситуация, при которой срок действия договора аренды становится неопределенным, возникает и в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора краткосрочной аренды (договора аренды, заключенного на срок менее одного года) при отсутствии возражений со стороны арендодателя.  На практике зачастую причиной заключения договоров аренды без указания срока их действия является желание избежать расходов (как временных, так и финансовых), связанных с государственной регистрацией договора аренды, которая предполагает подготовку необходимых документов, в частности, заявления о государственной регистрации договора аренды, самого договора аренды, а также кадастровых паспортов арендуемых зданий и сооружений (требования о необходимости представления в регистрирующий орган соответствующих документов установлены в ст. 16, 26 Федерального закона  от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а также внесение платы за государственную регистрацию договора аренды (обязанность по внесению названной платы и ее размер установлены в ст. 11 Закона №122-ФЗ и ст. 333.33. части второй Налогового кодекса РФ).

---