Статьей 610 ГК РФ предусмотрена возможность заключения договора аренды без указания срока, такой договор считается заключенным на неопределенный срок. Ситуация, при которой срок действия договора аренды становится неопределенным, возникает и в том случае, когда арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора краткосрочной аренды (договора аренды, заключенного на срок менее одного года) при отсутствии возражений со стороны арендодателя.  На практике зачастую причиной заключения договоров аренды без указания срока их действия является желание избежать расходов (как временных, так и финансовых), связанных с государственной регистрацией договора аренды, которая предполагает подготовку необходимых документов, в частности, заявления о государственной регистрации договора аренды, самого договора аренды, а также кадастровых паспортов арендуемых зданий и сооружений (требования о необходимости представления в регистрирующий орган соответствующих документов установлены в ст. 16, 26 Федерального закона  от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), а также внесение платы за государственную регистрацию договора аренды (обязанность по внесению названной платы и ее размер установлены в ст. 11 Закона №122-ФЗ и ст. 333.33. части второй Налогового кодекса РФ).

---

В связи с реализацией положений Жилищного Кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок заключения договоров управления многоквартирными домами у управляющих организаций (как у тех,  которые уже давно обслуживают жилищный фонд, так и у тех которые только недавно приступили к его обслуживанию, или даже только намереваются приступить к обслуживанию) возникает ряд вопросов связанных с надлежащим выполнением процедуры передачи  управления многоквартирным домом вновь выбранной управляющей организации  или оформления прежних  договорных отношений с собственниками.  При этом точно определить наличие правовых оснований для передачи дома в управление важно не только управляющим организациям, но и органам местного самоуправления, и ресурсоснабжающим организациям, и организациям, оказывающим информационно-расчетные услуги управляющим организациям  и тем более собственникам помещений в многоквартирных домах.  

---

В случае если стоимость СКПТ включена в стоимость жилых зданий (например, если СКПТ были предусмотрены проектами жилых зданий либо устанавливались за счёт платы за капитальный ремонт), то в соответствии со ст.36 ЖК РФ и принятыми во исполнение ЖК РФ Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждёнными Постановлением Правительства РФ от 13.08.06 №491 (далее - Правила), данные системы относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме и находятся у них в общей долевой собственности. Так, в ч.1 ст.36 ЖК РФ указано: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности … механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…».

---

Особенности холодного водоснабжения, осуществляемого через водоразборную колонку установлены разделом XI Правил предоставления коммунальных услуг гражданам утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 307 (далее – Правила).  
Согласно п.87 Правил холодное водоснабжение, осуществляемое через водоразборную колонку, производится в соответствии с настоящими Правилами на основании договора холодного водоснабжения, заключаемого исполнителем с потребителем.

---

Вопрос о возмещении организациям тепло-, водоснабжения выпадающих доходов от реализации тепловой энергии, воды и услуг водоотведения населению по тарифам, не обеспечивающим возмещение издержек, продолжает оставаться актуальным. Однако, в большинстве случаев организации коммунального комплекса, для которых устанавливаются тарифы регулирующим тарифы органом или органом местного самоуправления в величине, не возмещающей издержки организации и без соответствующей компенсации необходимой суммы выпадающих доходов из бюджета, пытаются решать вопросы о порядке возмещения им понесенных убытков от применения регулируемых тарифов по истечении периода действия таких тарифов, т.е. когда убытки фактически сложились.

---

В соответствии со ст.36 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Во исполнение указанной нормы постановлением Правительства РФ от 13.08.06 №491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее – Правила №491).

---

Настоящий период отличается увеличением количества судебных споров с участием Товариществ собственников жилья (далее – ТСЖ). Споры с участием ТСЖ касаются: условий договоров, в которые вступают ТСЖ с ресурсоснабжающими организациями; ответственности  ТСЖ за надлежащее содержание многоквартирного дома при заключении ТСЖ договора с управляющей организацией и, конечно, вопросов налогообложения по операциям, проходящим финансовыми потоками через ТСЖ. В тех случаях, когда количество судебных дел приобретает массовый характер, а проблема соответствующих отношений является актуальной, разрешением таких проблем становятся документы высших судебных органов Российской Федерации.

---

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам не содержат прямых норм о порядке расчета размеров платы за все виды коммунальных услуг для потребителей в многоквартирных домах в которых отсутствует общедомовый прибор учета и частично оборудованы отдельные помещения индивидуальными приборами учета. Данное упущение Правил привело к большому количеству споров между ресурсоснабжающими и управляющими организациями по порядку расчетов в таких домах за тепловую энергию и воду, отпущенные на границе эксплуатационной ответственности сторон по договору тепло-, водоснабжения.

---

В настоящее время во многих муниципальных образованиях сложилась такая ситуация, при которой организации, осуществлявшие ранее (до вступления в силу Жилищного кодекса РФ) функции по обслуживанию (содержанию и ремонту) жилищного фонда, не могут в настоящее время расторгнуть договоры с энергоснабжающими организациями на приобретение электрической энергии для внутридомовых нужд (освещение подъездов, работа внутридомовых электроприборов) ввиду несогласия на это энергоснабжающих организаций.

---

В настоящее время в отдельных муниципальных образованиях продолжается практика заключения комитетами по управлению муниципальным имуществом (далее – КУМИ) договоров аренды подвальных помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирных домах.

---

В связи с приближающимся периодом активного преобразования унитарных предприятий в акционерные общества или создания на производственной базе МУП хозяйственных обществ для руководителей муниципальных унитарных предприятий (далее – предприятие), владеющих на праве хозяйственного ведения служебными жилыми помещениями, встает вопрос о возможности сохранения таких помещений за проживающими в них работниками предприятия в т.ч. бывшими или подлежащими увольнению в будущем. В соответствии с ЖК РФ хозяйственное общество не может владеть специализированным жилым помещением, а смена собственника (владельца) специализированного жилого помещения приведет к необходимости расторжения договора найма такого помещения с проживающими в нем гражданами, что влечет в большинстве случаев выселение граждан из специализированного жилого помещения.

---

Если муниципальное унитарное предприятие (далее - МУП) было создано до 1 января 2003 года и находится в собственности поселения или городского округа, то к нему не могут быть применимы нормы Федерального Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» от 14 ноября 2002 года № 161-ФЗ (далее – Закон об унитарных предприятиях), регулирующие порядок создания государственных и муниципальных  предприятий строго для определенных видов деятельности, определенных п.4 ст.8 данного Закона.

---

В период подготовки жилищного фонда к зиме сложилась практика обязательности подписания актов готовности жилых зданий к отопительному сезону. При этом имеют место случаи, когда теплоснабжающая организация проверяет выполнение таких работ, как: теплоизоляция, ревизия, наладка внутридомовых сетей общего имущества в многоквартирном доме и только после такой проверки при отсутствии замечаний подписывает акты готовности домов к зиме, которые и являются основанием для подачи тепловой энергии в жилые здания на нужды их отопления.
Рассмотрим, как указанные отношения регулируются в настоящий период в условиях действия Жилищного кодекса РФ.

---

В условиях сложившихся правоотношений деятельность предприятий в жилищно-коммунальной сфере попадает под контрольную деятельность  различных  органов государственной власти.

---

Процедура взыскания задолженности с неплательщиков коммунальных услуг  весьма затруднительна. Причем зачастую обращения управляющих или ресурсоснабжающих организаций  в суды, несмотря на удовлетворение их исковых требований не дают положительного результата. Так как, часто исполнительное производство по принятым в пользу исполнителей коммунальных услуг решениям в значительном количестве случаев оканчивается составлением акта о невозможности взыскания. В подобных случаях, то есть когда потребитель отказывается оплачивать все или отдельные виды коммунальных услуг, а взыскать задолженность  с него не представляется возможной, наиболее эффективными методами для взыскания накопившейся задолженности, а также для экономии соответствующих коммунальных ресурсов является приостановка или ограничение предоставления коммунальных услуг в порядке, установленном разд. Х Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг).

---

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года № 307 (далее – Правила), обязывают исполнителей коммунальных услуг, не производящих коммунальных ресурсов, приобретать коммунальные ресурсы у ресурсоснабжающих организаций по договорам.  С необходимостью заключения таких договоров сталкиваются также и собственники помещений в многоквартирных домах, собственники жилых домов, когда у данных собственников отсутствует договор, заключенный с исполнителем коммунальных услуг. При этом целью обращения к ресурсоснабжающей организации с просьбой о заключении договора в обоих случаях является обеспечение граждан водой, электроэнергией и т.д. для их комфортного проживания в домах.

---

По мнению специалистов ЗАО «АКЦ Жилкомаудит», теплоснабжающая организация не может в одностороннем порядке принять решение об установке ИТП в многоквартирных домах. При этом, возможно два варианта реализации проекта по установке теплоснабжающими организациями  ИТП в многоквартирных домах:

---

Статьей 163 ЖК РФ установлена обязательность проведения открытого конкурса по выбору управляющей организации в том случае, когда  все помещения в многоквартирном доме  находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования.

---

Настоящей публикацией рассмотрим обстоятельства, когда ресурсоснабжающая организация до вступления в силу Правил предоставления коммунальных услуг не имела заключенных договоров с управляющей организацией или ТСЖ и осуществляла продажу своих ресурсов напрямую гражданам. Как в этом случае подлежат урегулированию отношения между хозяйствующими субъектами в целях обеспечения соответствия таких отношений нормам жилищного законодательства. Ниже представим своё мнение и предложения по данному вопросу.

---

Согласно п.4 ст. 66 ГК РФ: «Государственные органы и органы местного самоуправления не вправе выступать участниками хозяйственных обществ и вкладчиками в товариществах на вере, если иное не установлено законом».

---