Напомним, что понятие договора управления многоквартирным домом содержится в п. 2 ст. 162 ЖК РФ. Таким признается договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В настоящее время одним из актуальных вопросов в сфере муниципального управления в части отношений между наймодателями жилых помещений по договорам социального найма в лице органов местного самоуправления и организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги является вопрос о возможности предъявления такими организациями органам местного самоуправления к оплате услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, предоставляемых в многоквартирных домах, в которых часть жилых помещений переданы по договорам социального найма.
С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ большинство собственников помещений в многоквартирных домах еще не уплачивали налог за земли, на которых расположены такие многоквартирные дома. Это связано с рядом вопросов, прямо не урегулированных нормами действующего законодательства.
Не редко встречаются случаи, когда по подвалам/чердакам многоквартирных домов проходят различные инженерные коммуникации (в основном сети), не имеющие отношения к коммуникациям этого многоквартирного жилого дома.<br />
Например, ресурсоснабжающая организация договорилась с застройщиком, который осуществляет комплексную застройку территории из более чем двух домов, что подведет теплоснабжающие сети к одному из строящихся домов через подвал другого, чтобы не проводить дополнительных работ и не использовать дополнительных материалов. В итоге, вдоль всей стены подвала дома проходит труба, не имеющая отношения к инфраструктуре самого дома и выходит с другой стороны дома за его пределы, в данном случае это – транзитная тепловая сеть.<br />
Определением Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 года № КАС 09-547 была поставлена точка в толковании п.6 Правил № 491 по вопросу отнесения обогревающих элементов (радиаторов отопления и пр.), находящихся в жилых или нежилых помещениях собственников к общему имуществу в многоквартирном доме.
Несмотря на то, что действующим арбитражным процессуальным законодательством предусмотрен приличный срок на апелляционное и кассационное обжалование судебных актов (месяц после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, на апелляционное обжалование — п.1 ст.259 АПК РФ и два месяца со дня вступления в законную силу обжалуемых решения на кассационное обжалование — п.1 ст.276 АПК РФ), очень часто стороны, участвующие в судебном заседании по уважительным или неуважительным причинам пропускают данные сроки.
<br />
23 июля 2009 года Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было принято Постановление № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее — Постановление № 57). <br />
<br />
Одним из способов пересмотра судебных актов арбитражных судов является проверка законности и обоснованности решений и определений судом апелляционной инстанции. При этом в апелляционном порядке дело рассматривается вновь, проверяется законность и обоснованность решений и определений, не вступивших в законную силу. <br />
Мнение о том, что арбитражный процесс считается завершенным после принятия судом решения и выдачи исполнительного листа, является ошибочным. Исполнительное производство, в рамках арбитражного процесса – последний отрезок пути, который необходимо пройти стороне изначально инициировавшей процесс для восстановления ее нарушенных прав.
Отложение судебного заседания - это своего рода результат подготовки дела: чем больше сделано по собиранию, представлению доказательств лицами, участвующими в деле, чем активнее суд действовал при подготовке дела, указывая на необходимость доказывания тех или иных фактических обстоятельств, представления соответствующих доказательств по делу, определению состава участников процесса, своевременному их извещению и т.п., тем больше шансов на рассмотрение дела в одном единственном судебном заседании. В этой связи отложение судебного разбирательства это исключение из общего правила.
Как разъяснил суд, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.08 № Ф04-652/2008(1404-А27-37) по делу № А27-6898/2007-5 в том случае, если переход к заявителю (обществу) права собственности на объекты недвижимости от прежнего правообладателя произошел в порядке реорганизации последнего, то это не является сделкой с объектом недвижимости. Из постановления следует, что до реорганизации судом было признано право собственности на самовольно построенные объекты за прежним правообладателем, но право собственности на имущество зарегистрировано не было. Регистрирующий орган отказал юридическому лицу, которому объекты недвижимости были переданы по передаточному акту при реорганизации, в регистрации права собственности на том основании, что прежний правообладатель не зарегистрировал право собственности.
Частью 2 ст. 14.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
<br />
На страницах журнала были неоднократно рассмотрены случаи привлечения к ответственности управляющих организаций за нарушение правил содержания и ремонта жилищного фонда. <br />
Как правило, такие требования основывались на условиях договора управления, которыми не предусматривался конкретный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а указывались общие нормы по содержанию и ремонту со ссылкой на нормативные документы в соответствии с действующим законодательством. <br />
В ст. 162 Жилищного кодекса РФ определен предмет договора управления многоквартирным домом и названы обязательные условия, которые должны найти отражение в тексте такого договора, заключаемого между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией. Анализ подлежащих обязательному включению в договор управления условий свидетельствует о том, что данный договор относится к смешанным договорам, т.е. включает в себя элементы таких договоров как договор подряда на выполнение определенных работ, договор возмездного оказания услуг, агентский договор (в части представительства интересов собственников перед третьими лицами, в частности, ресурсоснабжающими организациями).
Лица, управляющие многоквартирными домами, привлекаются к ответственности по широкому спектру статей КоАП РФ, предусматривающих ответственность за различные правонарушения, в числе которых значительное место играют статьи 7.22 и 14.8 КоАП РФ, определяющие условия наступления и размеры ответственности за нарушение прав потребителей. Для первой публикации в данном разделе мы не будем приводить арбитражные дела по привлечению управляющих организаций к административной ответственности, а приведем анализ имеющейся судебной практики, сложившейся при рассмотрении дел с участием лиц, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Считаем целесообразным представить такой анализ в виде таблицы основных статей КоАП РФ, устанавливающих ответственность за правонарушения, на основании которых соответствующие лица привлекались к такой ответственности.<br />
<br />
Круг административных правонарушений, которые может совершить коммунальное предприятие, довольно широк.<br />
В первом деле, рассмотрен случай привлечения предприятия к административной ответственности за несоблюдение мер пожарной безопасности. Разобраться в перечне документов, регулирующих правила пожарной безопасности, непросто. Да и само применение понятия «правила пожарной безопасности» сегодня очень затруднено. Дело в том, что все эти правила разбросаны по многочисленным нормативным актам. К примеру, помимо федеральных и региональных законов существует еще масса стандартов, норм, инструкций и иных документов.<br />
В преддверии завершения отчетного 2009 года напоминаем о налоговых последствиях, возникающих в случаях, когда организация при исчислении налога на прибыль по итогам отчетного периода допускает ошибки, приводящие к занижению авансового платежа по налогу к уплате в бюджет, которые обнаруживаются в последующих отчетных периодах. <br />
В ряде случаев в целях заключения договоров организации требуется представлять контрагенту, конкурсной комиссии или иному заинтересованному лицу справку из налоговой инспекции, в которой эта организация состоит на налоговом учете, об отсутствии недоимки по платежам в бюджет.
В Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. №54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» (далее - Постановление №54) даны разъяснения по отдельным вопросам, возникшим с момента вступления в силу главы 31 «Земельный налог» НК РФ. Позиция Минфина РФ по отдельным вопросам была приведена в № 3 журнала «Жилкомаудит» за 2006 г.
Открыть избранное
Открыть журнал