В настоящем обзоре приводим некоторые разъяснения Пленумов Высшего Арбитражного и Верховного Судов РФ, содержащиеся в их совместном Постановлении от 29 апреля 2010 года, и касающиеся вопросов, которые в настоящее время являются актуальными для органов местного самоуправления в сфере управления муниципальным имуществом.
В настоящее время на территории муниципальных образований нередки случаи, когда муниципальными унитарными предприятиями оказываются некоторые услуги, цены (тарифы) на которые в отсутствие муниципальных актов об установлении цен (тарифов) на такие услуги определяются указанными предприятиями самостоятельно (в договорном порядке). При этом речь идет об услугах, не выходящих за пределы правоспособности указанных предприятий, и оказываемых наряду с услугами, регулирование которых осуществляется органами местного самоуправления.
Пункт 3 ч. 1 ст. 17 Закона о местном самоуправлении устанавливает, что в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления поселений, муниципальных районов и городских округов обладают полномочиями по созданию муниципальных предприятий и учреждений.
В настоящее время во многих муниципальных образованиях в той или иной форме действует система, при которой организации, оказывающие услуги, связанные с начислением платы за жилое помещение и коммунальные услуги (Расчетно-кассовые центры, Вычислительные центры и т.п.), наряду с этим на основании распорядительных актов местного самоуправления выполняют еще и функции паспортного стола, то есть функции по регистрационному учету граждан по месту жительства и по месту пребывания. При этом важно отметить, что данные организации не осуществляют деятельности по управлению многоквартирными домами.
Напомним, что понятие договора управления многоквартирным домом содержится в п. 2 ст. 162 ЖК РФ. Таким признается договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.
В соответствии с п. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
В настоящее время одним из актуальных вопросов в сфере муниципального управления в части отношений между наймодателями жилых помещений по договорам социального найма в лице органов местного самоуправления и организациями, оказывающими жилищно-коммунальные услуги является вопрос о возможности предъявления такими организациями органам местного самоуправления к оплате услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, а также коммунальных услуг, предоставляемых в многоквартирных домах, в которых часть жилых помещений переданы по договорам социального найма.
С момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ большинство собственников помещений в многоквартирных домах еще не уплачивали налог за земли, на которых расположены такие многоквартирные дома. Это связано с рядом вопросов, прямо не урегулированных нормами действующего законодательства.
Не редко встречаются случаи, когда по подвалам/чердакам многоквартирных домов проходят различные инженерные коммуникации (в основном сети), не имеющие отношения к коммуникациям этого многоквартирного жилого дома.<br />
Например, ресурсоснабжающая организация договорилась с застройщиком, который осуществляет комплексную застройку территории из более чем двух домов, что подведет теплоснабжающие сети к одному из строящихся домов через подвал другого, чтобы не проводить дополнительных работ и не использовать дополнительных материалов. В итоге, вдоль всей стены подвала дома проходит труба, не имеющая отношения к инфраструктуре самого дома и выходит с другой стороны дома за его пределы, в данном случае это – транзитная тепловая сеть.<br />
Определением Верховного Суда РФ от 24 ноября 2009 года № КАС 09-547 была поставлена точка в толковании п.6 Правил № 491 по вопросу отнесения обогревающих элементов (радиаторов отопления и пр.), находящихся в жилых или нежилых помещениях собственников к общему имуществу в многоквартирном доме.
Несмотря на то, что действующим арбитражным процессуальным законодательством предусмотрен приличный срок на апелляционное и кассационное обжалование судебных актов (месяц после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения, на апелляционное обжалование — п.1 ст.259 АПК РФ и два месяца со дня вступления в законную силу обжалуемых решения на кассационное обжалование — п.1 ст.276 АПК РФ), очень часто стороны, участвующие в судебном заседании по уважительным или неуважительным причинам пропускают данные сроки.
<br />
23 июля 2009 года Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было принято Постановление № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее — Постановление № 57). <br />
<br />
Одним из способов пересмотра судебных актов арбитражных судов является проверка законности и обоснованности решений и определений судом апелляционной инстанции. При этом в апелляционном порядке дело рассматривается вновь, проверяется законность и обоснованность решений и определений, не вступивших в законную силу. <br />
Мнение о том, что арбитражный процесс считается завершенным после принятия судом решения и выдачи исполнительного листа, является ошибочным. Исполнительное производство, в рамках арбитражного процесса – последний отрезок пути, который необходимо пройти стороне изначально инициировавшей процесс для восстановления ее нарушенных прав.
Отложение судебного заседания - это своего рода результат подготовки дела: чем больше сделано по собиранию, представлению доказательств лицами, участвующими в деле, чем активнее суд действовал при подготовке дела, указывая на необходимость доказывания тех или иных фактических обстоятельств, представления соответствующих доказательств по делу, определению состава участников процесса, своевременному их извещению и т.п., тем больше шансов на рассмотрение дела в одном единственном судебном заседании. В этой связи отложение судебного разбирательства это исключение из общего правила.
Как разъяснил суд, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 06.02.08 № Ф04-652/2008(1404-А27-37) по делу № А27-6898/2007-5 в том случае, если переход к заявителю (обществу) права собственности на объекты недвижимости от прежнего правообладателя произошел в порядке реорганизации последнего, то это не является сделкой с объектом недвижимости. Из постановления следует, что до реорганизации судом было признано право собственности на самовольно построенные объекты за прежним правообладателем, но право собственности на имущество зарегистрировано не было. Регистрирующий орган отказал юридическому лицу, которому объекты недвижимости были переданы по передаточному акту при реорганизации, в регистрации права собственности на том основании, что прежний правообладатель не зарегистрировал право собственности.
Частью 2 ст. 14.8 КоАП РФ предусмотрена ответственность за включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, в виде наложения административного штрафа на должностных лиц в размере от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.
<br />
На страницах журнала были неоднократно рассмотрены случаи привлечения к ответственности управляющих организаций за нарушение правил содержания и ремонта жилищного фонда. <br />
Как правило, такие требования основывались на условиях договора управления, которыми не предусматривался конкретный перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, а указывались общие нормы по содержанию и ремонту со ссылкой на нормативные документы в соответствии с действующим законодательством. <br />
В ст. 162 Жилищного кодекса РФ определен предмет договора управления многоквартирным домом и названы обязательные условия, которые должны найти отражение в тексте такого договора, заключаемого между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией. Анализ подлежащих обязательному включению в договор управления условий свидетельствует о том, что данный договор относится к смешанным договорам, т.е. включает в себя элементы таких договоров как договор подряда на выполнение определенных работ, договор возмездного оказания услуг, агентский договор (в части представительства интересов собственников перед третьими лицами, в частности, ресурсоснабжающими организациями).
Лица, управляющие многоквартирными домами, привлекаются к ответственности по широкому спектру статей КоАП РФ, предусматривающих ответственность за различные правонарушения, в числе которых значительное место играют статьи 7.22 и 14.8 КоАП РФ, определяющие условия наступления и размеры ответственности за нарушение прав потребителей. Для первой публикации в данном разделе мы не будем приводить арбитражные дела по привлечению управляющих организаций к административной ответственности, а приведем анализ имеющейся судебной практики, сложившейся при рассмотрении дел с участием лиц, осуществляющих деятельность в сфере управления многоквартирными домами. Считаем целесообразным представить такой анализ в виде таблицы основных статей КоАП РФ, устанавливающих ответственность за правонарушения, на основании которых соответствующие лица привлекались к такой ответственности.<br />
<br />
Открыть избранное
Открыть журнал